如何正面看待專業物業管理

　　就政府快將實施的物業管理發牌制度，近期有不少媒體將物業管理與大維修、圍標等議題串連一起討論。身為物管行業資深從業員，筆者希望在此回應有關言論，以平衡公眾對物業管理或物管從業員的印象。

　　會議紀錄公開招標詳情

　　專業的物管從業員，對于大廈保值和居民安全肩負重要的責任。要完成這重要使命，必須做好大廈日常的保養及維修工作。從招標索取報價以至監察工程及付款，大廈經理人一般需要依據政府相關法例及廉政公署的指引，并會建議法團或業主委員會以公平、公正及公開的原則，取得合理價格及工程質素，并將有關程序和議決在法團管理委員會或業主委員會會議內披露及詳列，亦可讓各業主從會議記錄中知情。建筑物管理條例(344章)的內容有提及相關會議程序。

　　至于其馀大廈服務合約例如清潔、保安、園藝公共設備零件或物料采購等，專業大廈經理人會建議法團或業主委員會訂下程序，亦以公平、公正及公開為先決條件。由于有些管理公司較具規模及已有一套完善的招標/報價程序，法團或業主委員會均予以信賴，故會同意大廈經理人依據其所屬管理公司的程序招標/報價，如有任何利益沖突，專業的物業管理公司及其駐廈經理會如實申報。有些法團或業主委員會特別喜愛選用管理公司的附屬公司提供保養/維修工程，或其他大廈管理服務。這是基于該附屬公司背景清晰、財務健全及十分重視子母公司的聲譽。

　　現今社會資訊發達，物業管理在香港有60多年歷史，發展到現階段已相當成熟。此外，業主從政府的呼吁中亦熟知自己的權利和義務，加上物業管理公司及從業員在專業操守方面非常自律，實在犯不著圍標，玷污自己的清譽，破壞美好前途。

　　大廈維修擔當調停角色

　　再說大維修工程，大型屋苑普遍會另聘工程顧問公司，負責招標及監督工程，并直接向法團管理委員會/業主委員會匯報。因此，物業管理公司及其駐廈員工在大廈擔當的角色實與圍標扯不上關系。反之，在大維修期間，大廈的物業管理人員承受額外壓力，接收大量投訴及跟進工作。大廈業主多以管理處為投訴點，故如維持正常人手，便會疲于奔命。大廈環境難免變得惡劣，大量工人進出，運送沙石，維修物料存放等引致清潔問題，影響業戶生活起居。大維修工程本須包清理，但一般難以達到高水準要求。若聘用負責任的工程監督還好，不然物業管理人員既被投訴，又要督促改善清潔，更甚是清潔公司會要求加費，管理公司要從中調停及安撫員工，這些兩面不討好的工作，住戶未必會明白，還以為管理公司一定鼓吹大維修從中取利。若不是為大廈的長遠利益、法例要求及居民安全著想，專業物業管理公司及從業員絕不會無故向法團或業主委員會建議大廈大維修。

　　發牌立法訂定專業水平

　　當然，有些法團或業主委員會喜用管理公司或其附屬公司做工程監督，主要原因與上述提及之招標/報價一樣。對于不少圍標或大維修爭拗，實應深究，但不該先把帽子強加在物業管理服務頭上。

　　物業管理發牌制度，除可以訂定業界的專業水平，讓業主了解物業管理的重要外，更重要者，是讓物管從業員能秉持專業態度，向業主法團或業主委員會提供專業意見。畢竟決策最終在于法團或各業主身上，故此筆者深切期望物管發牌制度能令公眾，特別是法團及業主明白專業物管服務的重要，尊重專業物管人員。

　　本文作者系香港房屋經理學會上屆會長

篇2：物業管理專業能力培養方案

　　物業管理專業能力培養方案

　　一、活動目標

　　培養物業管理專業學生的基本功技能，提高同學們公文寫作能力、與人溝通能力以及團隊協作能力。

　　二、第一學年：

　　1、訓練項目：應用文寫作、處理業主投訴技巧

　　2、訓練時間：以限選課的形式開展。

　　3、考核時間：每學期期末前三周晚訓或晚自習時間

　　4、考核內容：

　　應用文寫作：以抽簽的形式，讓學生按照自己所抽簽上面的內容撰寫一篇應用文。

　　處理業主投訴：要求學生任選一個場景或者一個話題進行模擬表演，兩人一組，以小組的形式進行。

　　5、評分標準：

　　應用文寫作標準：

　　1)優秀：主題明確，格式正確規范，條理清晰，邏輯思維縝密，語言通暢有文采，有自己的觀點或者見解；

　　2)良好：符合所給的主題，格式規范，條理清晰，語言通順；

　　3)合格：主題沒有較大的偏離，格式沒有較大的失誤，有一定的條理性，語言一般；

　　4)不合格：嚴重偏離主題，格式不正確，條理不清晰，語言重復羅嗦。

　　處理業主投訴技巧評分標準：

　　1)優秀：，設計的場景有一定的典型性，情節曲折，人物儀態大方自然，語言動作符合身份，表演具有真實性。

　　2)良好：能夠設計一個場景，根據場景來安排人物的角色，有一定的情節，人物的語言流暢，具有一定的表演性。

　　3)合格：能夠設計一個場景，人物具有行為動作，情節不連貫，語言不連貫，但能夠表演結束。

　　4)不合格：沒有一個完整的場景以及故事情節，語言不連貫，表演者只表演一半，沒有把整個故事表演完整。

　　三、第二學年

　　1、訓練項目：演講與口才、手抄報設計

　　2、訓練時間：《演講與口才》以限選課的形式開展，《手抄報設計》以學生課余時間為主。

　　3、考核時間：每學期期末前三周晚訓或晚自習時間

　　4、考核內容：

　　演講與口才：抽選一個主題，要求學生圍繞所給的主題說一段話，時間不超過5分鐘。

　　手板報設計：自行設計一張報紙版面，要求用A3型號紙張大小。

　　5、評分標準

　　演講與口才評分標準：

　　1)優秀：構思新穎，層次分明，論點突出，論據切題，旁征博引；語速適中，發音準確，吐字清晰，用詞貼切，表情恰當，富有感染力。

　　2)良好：構思一般，層次較清晰，主題突出，論據較切題，有一定文采；語速一般，發音準確，用詞貼切。

　　3)合格：結構簡單，層次清晰，論點隱晦，例證有局限性；語速較快或較慢，發音較準確，吐字較清晰，用詞較貼切，面無表情，缺乏感染力。

　　4)不合格：結構混亂，層次模糊，論點非常不明顯，論據缺乏力度，沒有例證；語速過快或過慢，發音含糊，吐字不清晰，用詞不貼切使用偏難怪詞，表情呆滯。

　　手抄報評分標準：

　　1)優秀：主題鮮明，內容充實，宣傳效果突出；版面清晰，設計新穎，色彩豐富；圖案美觀新穎，字體富藝術感；創意有突破、有亮點。

　　2)良好：主題鮮明，內容較充實，宣傳效果較突出；版面較清晰，設計較好，色彩較豐富；圖案清晰美觀，字體端正；有一定的創意。

　　3)合格：主題一般，內容充實，有一定的宣傳效果；版面清晰，排版整潔，圖案清晰、字體端正。

　　4)不合格：主題不明確，內容較少，宣傳效果不足；版面模糊，設計較差，色彩單調；圖案模糊，字體潦草。

　　四、第三學年

　　1、訓練項目：團隊過關斬將

　　2、訓練時間：學生自己組織，每個星期一次。

　　3、考核時間：每學期期末前三周晚訓或晚自習時間

　　4、考核內容：

　　團隊過關斬將：選物業管理日常工作中可能遇到的問題，組成若干個關卡，以個人為單位過關考驗，如有人無法通過某一關，應在團隊所有人的幫助下再次闖關，直至通過。計算該團隊內所有人員通過所有關卡總計花費的時間，時間最短的團隊為優勝者。

　　5、團隊過關斬將評分標準：

　　1)優秀：所有選手氣質好、有風度和較好的精神面貌，在接待客戶、投訴、報修及緊急情況的處理等問題上能獨自處理，反應機智，鎮定自若，服務態度好，并能夠將學習的各類知識融會貫通，得當處理。

　　2)良好：所有選手有良好的精神面貌，能夠將學習的各類知識融會貫通，及時的處理一般事務，服務態度良好。

　　3)合格：在處理問題上顯得緊張，通關時間較長。

　　4)不合格：對于大部分問題都不能回答，不能通關。

　　五、考核教師：

　　物業管理專業教研室

篇3：成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法(2009年)

　　文號:成房發[20**]123號 簽發單位: 成都市房產管理局

　　成都市房產管理局關于印發《成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法》的通知

　　各區(市)縣房產管理局,高新區規劃建設局,市物業管理協會,各物業服務企業或其他管理人,相關物業服務機構:

　　為進一步規范我市物業管理服務行為,加強物業管理專業服務人員執業名冊建立及其監督管理,提升物業管理專業服務人員的綜合素質,維護業主合法權益,我局根據國務院《物業管理條例》和《成都市物業管理條例》等相關法規政策規定制定了《成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法》,現印發給你們,請遵照執行。

　　特此通知。

　　附件:成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

　　二〇〇九年七月三十日

　　附件:

　　成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

　　第一條 為進一步貫徹《成都市物業管理條例》,適應統籌城鄉物業管理發展,加強物業管理專業服務人員(以下簡稱專業服務人員)執業名冊監督管理,提升物業管理專業服務人員的綜合素質,提高全域成都物業服務水平,維護業主合法權益,特制定本辦法。

　　第二條 執業名冊是記載在本市行政區域內曾經或正在受聘從事物業管理相關專業人員的身份、執業、培訓、業績、行業懲戒等信息的記錄簿。

　　第三條 在本市行政區域內受聘從事物業管理服務的人員,應當持有證明其列入執業名冊的名冊證書。

　　第四條 名冊證書記載專業服務人員的姓名、性別、身份證號碼、崗位類別、領證日期、有效期限等,并有發證機關印章和持證人員照片。崗位培訓考核和繼續教育情況、職業記分和信用狀況,在“成都物業”網的名冊中予以披露。(房地產E網:m.airporthotelslisboa.com)

　　第五條 名冊證書由市房產管理部門統一印制。市物業管理協會受托進行名冊證書的填發工作。

　　第六條 名冊證書由聘用專業服務人員的組織(以下統稱聘用人)負責向市物業管理協會免費申辦領取。在申辦名冊證書時,應當履行下列手續:

　　(一)填寫《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄表》;

　　(二)交納免冠一寸照片3張;

　　(三)交驗合法有效身份證明原件和復印件(包括居民身份證,暫住證明,軍人復員、轉業、退伍證明,退休人員的退休證明,再就業人員的就業證明等);

　　(四)特殊崗位需具有崗位資格證書的,交驗其資格證書原件和復印件。

　　第七條 市物業管理協會應當自受理申請之日起七個工作日內,對聘用人提交的材料進行審核,并審查提交材料的信息與信息系統上的信息是否一致。審核合格的,頒發名冊證書;對不符合規定條件的,不予頒發,并向聘用人說明理由。

　　第八條 《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄表》作為名冊證書的登記資料,一式兩份,一份由市房產管理部門保存,一份由市物業管理協會保存。

　　名冊證書記載的信息發生變動時,登記資料也應作相應注明。

　　第九條 接受繼續教育是專業服務人員的權利和義務。聘用人應當督促所聘專業服務人員參加繼續教育,并為其提供帶薪學習、時間等必要支持。

　　繼續教育可采取自學、企業輔導、行業培訓等方式進行。行業培訓具體由市物業管理協會實施。

　　第十條 名冊證書有效期為四年。名冊證書有效期屆滿需要繼續從事物業經營管理與服務的,應當在有效期屆滿前30日向市物業管理協會申請延續有效期。

　　第十一條 持有名冊證書的專業服務人員在從業過程中有違反物業管理法律法規政策以及行業規范,受到聘用人處分的,聘用人應當在作出處分之日起30日內將相關信息向市、區(市)縣房產管理部門報告。

　　第十二條 區(市)縣房產管理部門應結合日常物業管理監督工作,檢查從事物業管理與服務的人員持證與從業情況。發現從業人員未持有名冊證書的,責令聘用人限期整改;逾期不整改的,依規定作出信用記減分處理,予以行業通報,并在建筑區劃內公告,同時將相關信息上報市房產管理部門。

　　第十三條 市房產管理部門于每年三月三十一日前公布上一年度專業服務人員的物業管理信用記分、職業記分情況以及行業獎懲等激勵與懲戒情況。

　　第十四條 有下列情形之一的,由市物業管理協會注銷其名冊證書:

　　(一)違反國家法律法規,違背職業道德規范和行業誠信,造成重大影響的;

　　(二)名冊證書有效期屆滿,經市物業管理協會兩次以上網絡、報紙公告或電子短信提示仍未申請延續的;

　　(三)在成都市物業管理信用信息記分中低于75分的;

　　(四)在專業服務人員職業記分中累計記分達到15分的;

　　(五)其他應當注銷名冊證書的情形。

　　具有前款所列情形之一的,聘用人應負責收集專業服務人員名冊證書送交市物業管理協會。

　　市物業管理協會應當定期將名冊證書注銷情況書面報送市房產管理部門,市房產管理部門應當及時在執業名冊上予以相應除名。

　　第十五條 對被從執業名冊上除名的人員,自被除名之日起兩年內聘用人、物業服務的委托人可不聘用其從事物業經營管理與服務工作。

　　第十六條 聘用人、物業服務的委托人有權要求專業服務人員出示名冊證書或查詢名冊證書內容。

　　在對物業服務企業進行資質核定和資質升級推薦、或在對其他管理人、服務機構進行監督管理、或在對派駐物業項目的物業服務力量考核與監督時,專業服務人員的持證情況將作為參考。

　　第十七條 名冊證書遺失或因損毀影響使用的,可向市物業管理協會申請補發或更換新證書,原證書應當收回報廢;補發或更換的新名冊證書證號與原名冊證書一致,有效期限同原名冊證書記載的時期。

　　名冊證書持有人發現證書信息與名冊中相關內容不一致時,

　　第十八條 對持有虛假名冊證書的,一經發現,由市物業管理協會收回、銷毀;并在執業名冊上除名的同時,按相關規定予以處理。

　　第十九條 聘用人不按照規定將其聘用的物業管理專業服務人員信息錄入執業名冊,或在申辦、退交名冊證書過程中,弄虛作假、徇私舞弊的,由市房產管理部門予以信用記減分,納入全市物業管理信用體系披露。

　　第二十條 物業服務企業或其他管理人不按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作的,依照《成都市物業管理條例》第八十六條的相關規定予以處理。

　　第二十一條 名冊證書在本市行政區域內有效。

　　成都市與其他地區之間對名冊證書有相互認可協議的,按協議辦理。

　　第二十二條 本辦法與《成都市物業管理專業服務人員執業名冊建立辦法》、《成都市房地產行業信用信息管理辦法》、《成都市物業管理專業服務人員職業記分辦法》配套施行。

　　第二十三條 名冊證書的印章、證書式樣,由市房產管理局統一制訂。

　　第二十四條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

　　第二十五條 本辦法自20**年9月1日起施行。