以法治思維為本 引領物業服務消費

　　物業服務成為當下社會的新興行業，由于物業服務公司提供的服務質量與業主對物業服務公司提供管理服務的需求不平衡，導致業主與物業服務公司之間的矛盾日益顯現，物業服務糾紛案件逐年增加。江蘇省蘇州工業園區人民法院通過對20**年至20**年受理的物業服務類案件進行梳理，剖析案件特點和總結問題，從源頭化解糾紛。

　　一、物業服務類糾紛的特點及成因

　　蘇州工業園區法院自20**年以來共審結各類物業服務糾紛案件946件，案件數量逐年增多，案件類型較為集中，拖欠物業費為主要類型，同時被告多為業主且敗訴居多。

　　1.開發商遺留問題導致業主與前期物業公司極易產生矛盾。根據現行《物業管理條例》，開發商有權單方面指定物業公司、確定收費標準，前期物業服務合同也由開發商與物業公司擬定，約定時間一般較長，業主只能被動接受。前期物業服務費的給付人為購房業主，收取人為開發商指定的物業公司，而物業費交費標準的確定人卻不是業主與物業服務企業，而是開發商，這存在著權利義務失衡的情況。

　　2.業主大會、業主委員會未發揮其管理職能。有的小區由于多種原因未成立業主大會，有的小區多年不召開業主大會，部分業主委員會成員素質良莠不齊，作用發揮不理想。業主委員會工作條件差，經費來源無法自行解決，多數業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。實踐中，缺乏有效的監督手段，業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

　　3.物業公司服務標準不明確，導致無法對其進行監測和評估。由于我國物業服務行業尚處發展初期，均未形成分類全面、系統具體、指標明確的物業服務評價指標體系，且該行業本身存在項目多、標準難以量化等特點，業主與物業公司就物業公司對小區管理服務品質的認識分歧嚴重。業主認為物業公司的服務質量和管理水平與當初的承諾、宣傳有較大出入，而物業公司則認為自身在小區的管理和維護中已經做了大量工作，埋怨業主過于挑剔。這使得法院在處理物業糾紛時，對物業服務水平難以進行客觀的評價。

　　4.物業收費支持透明度不夠。由于物業公司與業主之間所追求的價值目標不同，在現有管理體制下，物業收費的標準特別是支出項目一般不向全體業主公開，導致業主懷疑物業公司只收費不管理或多收費少管理，進而產生拖欠物業費問題。因未實際入住、開發產生噪音等因素，部分業主拒繳或少繳物業費，而物業公司不同意；有的小區有一些商業用房，會有出租收益，業主要求降低物業費，卻與物業公司協商不成。

　　5.相關職能部門管理缺失。目前有關規范物業服務的法律法規正在不斷的完善，有關法律規定了房地產行政主管部門的管理監督義務、街道辦事處和鄉鎮人民政府對業主大會的指導義務，但在具體實踐中，卻缺乏具體操作細則。如街道辦事處、居委會該如何指導、監督業主大會和業主委員會的工作，如何有效的實施監管等，使得各級部門未能充分發揮管理職能。

　　二、物業服務類糾紛的審理難點

　　1.息訴難度大。糾紛的起因通常是物業費繳納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，會形成共同的利益訴求。同時，由于涉及切身利益，持續時間長，業主和物業公司之間積怨較深，情緒對立，矛盾尖銳，業主之間會互相影響，導致調解難度加大。

　　2.送達法律文書難。送達法律文書難應當說是由該類案件的特點決定的，主要有以下原因：一是部分小區的業主因種種原因并未實際入??；二是很多業主白天家里沒有人，在一定程度上也增加了送達的難度；三是部分業主對物業公司起訴抵觸情緒較大，拒絕在送達證上簽字。

　　3.業主抗辯類型多、舉證意識差。由于業主對物業服務責任范圍、服務標準的不清楚，導致只要認為是物業問題未得到解決，均以不交物業費來對抗物業服務公司。訴訟中，業主抗辯的事由雜亂，涉及法律關系復雜，即包含合同關系，也有侵權關系，還有違約與侵權競合的關系，并且針對責任主體不明。

　　4.違約及違約程度難認定。有關的物業管理法律法規對于物業服務沒有制定明確、規范的標準，由于沒有統一的標準，物業服務公司與業主對是否違約都各帶有自己的主觀評價因素。

　　三、物業服務類糾紛解決的對策與建議

　　1.以合同方式明示物業消費權利。物業服務公司要強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為物業服務提供可供判定的依據。同時，業主要增強契約意識，審慎訂立合同。物業合同是業主和物業服務公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院裁判物業糾紛案件的重要依據。

　　2.以業主委員會為載體表達物業消費需求。要增強業主的自治能力，使業主了解開發商、物業管理企業、業主委員會、業主大會、業主代表大會等法律主體之間的法律關系；制定業主大會議事規則，議事規則是物業區域全體業主在物業管理活動中，對業主大會宗旨、組織方式、機構設置、議事程序等內容進行約定的文件，是物業區域內全體業主、業主大會、業主委員會開展物業管理活動需遵守的基本準則。

　　3.以法治思維維護物業消費權利。開發商與物業管理企業簽訂的前期物業合同應進行公示，以廣泛征求作為接受物業服務的業主的意見；空置房、一樓電梯用房的物業費標準、配套用房的權

屬及登記等問題，應在物業服務合同中給予明確細致的規定。進一步細化涉及開發商與業主委員會、新舊物業間的移交工作，包括物業用房、配套設施及設施設備的性能、物業費用、小區的檔案資料等。

　　(課題組成員：陳建峰邵婷婷）

篇2：醫學院房產物業服務中心主任工作職責

　　醫學院房產物業服務中心主任工作職責

　　第一條 在后勤產業處的領導下，負責對全院房屋管理、物業管理、房產維修及辦證等工作，制訂各種規章制度，組織職工進行政治、業務學習，主持中心全面工作，檢查工作實效。

　　第二條 準確、熟悉地掌握全院占地面積、建筑面積；完成好每種房產報表；掌握好房改與學院有關政策，并能耐心細致地做好職工的詢問解釋工作。

　　第三條 完成學院、處領導交辦的物業管理任務，組織員工做好院內服務工作并做好內保工作。

　　第四條 主動采納員工的合理化建議主動培養員工的主人翁責任感，使員工的主動性、積極性和創造性在工作中得以充分發揮。

　　第五條 做好每學期的總結及新學期的工作計劃。

篇3：醫學院房產物業服務中心工作職責

　　醫學院房產物業服務中心工作職責

　　一、在后勤產業處的領導下，對全院的房屋建筑主體進行管理及家屬宿舍實行物業管理.。

　　二、 建立房屋完成、準確的資料，并及時更新記錄，保持檔案資料的現勢性；掌握好房屋的設備、設施、分布、管理走向、變動情況、完好率與使用情況。

　　三、負責公有房的房產證、土地證的辦理及管理，完整、準確地填報各種房產報表，掌握好參加集資建房、合作建房人員的職稱、工齡等，作好計分、排名工作。。

　　四、對未出售的住房進行租房管理，簽訂租房合同，收繳租金；對業主裝修房屋時進行監督管理。

　　五、隨時查勘所管轄房屋的使用情況，對各類違章現象及時報告和處理，對發生損毀的及時修繕。

　　六、負責全院一般民用建筑的拆除、維修、改建、保潔、裝修工程；負責全院教室桌椅的維修；負責全院劃糞池、窨井、窨溝等排水系統的疏通、維修任務，為教學、科研和師生員工的生活提供優質服務。

　　七、完成上級交給的其它任務。