初探物業管理公司在住宅分戶驗收中的地位與作用

　　目前，各地出臺的《住宅工程質量分戶驗收管理辦法》基本要求是由建設單位組織施工，監理單位相關人員進行驗收，已選定的物管公司也應當參加驗收。

　　我國住宅工程質量試行分戶驗收管理辦法，在北京市朝陽區率先開始試點以來，寧夏全境、太原、南京、紹興、長春、大連等城市都陸續開始啟動了這項具有創新意識的住宅工程竣工質量驗收模式。廣泛深入地開展住宅工程質量分戶驗收，必將對整個房地產市場工程質量管理起到規范作用，能夠更好地維護用戶的利益。

　　筆者根據參加某住宅小區質量分戶驗收全過程的體會，初探物管公司在住宅工程質量分戶驗收中的地位與作用，希望能對今后加強和提高物管公司在質量分戶驗收中的地位與作用提供幫助。

　　1.住宅小區工程的特點

　　1.1工程概況

　　該小區位于南京市東南部，屬小區總體規劃中的一期二組團?？偨ㄖ娣e4.063萬平方米，該組團內共有6棟樓，其中3棟12層的小高層、3棟17層的高層，“滿堂”地下一層兼人防功能的停車庫，共有325套住宅，主體采用框架剪力墻結構。

　　1.2參與管理和承建的單位眾多

　　工程建設中普遍存在參與和承建的單位眾多的情況，本小區一期二組團工程亦不例外。建設單位、主承包商（社會中標單位）、各類分包商、材料設備供應商、監理單位；政府管理的工程質量、文明安全、規劃監察等職能部門；有關技術保障的社會各類檢測單位，如環保、電氣、防雷、消防等，以及壟斷行業如供水、供電、供氣等承包單位，構成了十分復雜又相互制約的項目管理和承包體系。

　　1.3工程項目管理、質量控制難度大

　　由于工程項目參與單位和人員眾多，竣工后的統計，該項目各類各項的合同就有46份之多。各子系統項目基本是分包，在工程施工程序上既相互牽制又相互影響，加上人員、環境、工藝、材料的不斷變化，形成了動態的管理形式。導致住宅小區工程項目管理層面多，各種技術、經濟問題反饋、決斷、執行滯后，造成工程的進度、投資、質量難以管理和協調,在組織施工過程中相互推諉、扯皮，相互影響質量的情況頻頻發生。由此，無論是建設單位、承包商、監理部門、政府監管部門，對整個工程的每個工序、每種(件)材料的質量難以有效控制。因此，更加大了工程質量管理和施工協調的難度。

　　2.物管公司應有的地位

　　近幾年來，隨著住宅商品化的發展，人民生活水平日漸提高。我國城鎮住宅開發量每年約20億平方米，物業管理的容量也逐步擴大、日趨完善。但是現階段物管公司參與住宅工程竣工前的質量管理與竣工驗收中的地位在政策和法規上尚未落實，更不夠明確。筆者認為應加快建立健全有關法規制度，加快落實其應有的地位。

　　2.1政策法規手段的落實

　　目前，各地出臺的《住宅工程質量分戶驗收管理辦法》基本要求是由建設單位組織施工，監理單位相關人員進行驗收，已選定的物管公司也應當參加驗收。筆者認為，政府相關部門在現行的有關物業管理和商品房銷售政策和法規上應結合質量分戶驗收的新特點，強化物管公司的作用，明確規定凡今后質量分戶驗收時，建設單位應預先選定物管公司必須介入并參與全過程的質量驗收，使物管公司有合法的依據，名正言順協助建設單位進行質量分戶驗收的質量管理控制工作。

　　2.2前期物業服務合同增補強制性條款的落實

　　根據國家《物業管理條例》前期物業管理第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同”，建議今后建設單位在與物管公司簽訂合同時間適當提前到項目規劃階段。使物管公司能做到前期介入住宅工程的規劃和施工全過程，將參與質量分戶驗收作為強制性條款加以明確，要求物管公司在住宅工程竣工時，必須積極組織并參與質量分戶驗收，并根據驗收中的各項內容要求、各工程項目的不同特點進行細化，將質量分戶驗收的具體實施方法和步驟落實到位，確保物管公司在質量分戶驗收中的責任、權利和義務。

　　2.3經濟、技術管理措施的落實

　　住宅工程質量分戶驗收是工作量大、時間長、技術性強的工作。建設單位應當從經濟、技術上給予物管公司驗收時必要的支持。分析現在試行的建設單位、施工單位和監理單位在質量驗收的經濟、技術的投入與住

宅工程質量分戶驗收未試行前并無多大區別。因為依據我國工程建設的有關驗收規定，在施工過程中就應該在每個工序、每個環節，在不同時間、不同節點進行階段性質量驗收工作，現在只是將應該驗收的規定項目在質量分戶驗收時再重新過濾一遍。如果各參建單位真正做到各司其職，在施工中認真貫徹工程質量控制保證體系，執行每一個工序和節點的驗收，并在發現問題后及時整改直到合格為止，那么就能使每戶的工程質量得到基本保障，但過去以單元工程為對象的驗收模式和辦法難以做到?，F試行的質量分戶驗收就能較好地克服這一難題，問題是物管公司目前沒有政策依據落實經濟、技術的支持。如果建設單位將物業管理公司在質量分戶驗收中的經濟、技術層面上給予落實，來保證各類技術人員、檢測工具、儀器的落實，屆時質量分戶驗收工作就能夠更有效地展開。

　　3.物業管理公司參與住宅工程質量分戶驗收的作用

　　物業管理作為我國城鎮物業管理體制改革的產物，近二十年來不斷發展，經營管理水平有了很大的提升，特別是在住宅質量管理、技術鑒定和維修方面積累了許多經驗和教訓。如果能作為一個管理實體參加住宅工程質量分戶驗收工作，對住宅的銷售、工程質量的控制、質量通病的及時發現和整改，對住宅工程質量管理水平的提升將產生很大的作用。

　　3.1有利于促進物業銷售

　　開發商是十分重視自己的產品銷售的。如果物業管理公司能夠在項目開發早期介入，并參加住宅工程質量分戶驗收全過程，不僅可以提高產品的品質和價值，而且可以大大提升開發商的形象，促進物業產品的銷售。根據實踐證明：物管公司如果前期介入并參加住宅工程質量分戶驗收，業主對其物業管理的水準心中有數，有了預先認同感，因為業主更關心的是屬于自己那一套房屋的質量。從某種意義上減輕了準業主心理上對房屋質量和今后使用的擔憂，也更有利于產品的銷售。

　　3.2有利于早期發現設計缺陷和施工的質量隱患

　　通常在住宅工程竣工驗收前的一個工作節點，基本是工程收尾和設備調試運行階段。此時，如果物管公司投入技術力量，對已介入的項目進行全面的預驗收和檢查將是一個很好的質量保障措施。由于物管公司在長期住宅工程管理維修的工作中，對各類產品在使用過程中留下的設計缺陷和工程質量隱患積累了許多經驗和教訓。因此，在預驗收的過程中就能夠及時發現設計單位、施工單位尚未發現和解決的問題，并在施工現場提出符合物業管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案，使之早發現、早協調、早解決，要比竣工移交后再整改、再返工容易得多。

　　3.3有利于住宅質量隱患的整改和移交

　　物管公司對住宅工程質量分戶驗收更進一步保證工程質量的完好性，有利于開發商在銷售合同時限內將住宅保質保量移交給業主。該項目建設單位、施工單位、設計單位、監理單位經過35天的質量分戶驗收，按質量驗收、技術規范和質量標準認真檢查，共檢查出各類質量通病1950處（點），并邊驗收邊組織技術力量隨即進行整改。施工單位整改完畢后，物管公司將擔負今后的物業管理工作，無形的壓力和責任感，更使之在質量分戶驗收中做到認真細致，多發現一處質量問題就減少一處今后的維修工作。因此，該物管公司在正式接收前又組織技術人員依據驗收的有關規定和要求，再對每戶(含整改后的)進行質量分戶驗收，結果又發現之前漏檢和整改不合格的質量通病416處（點），現場明確記錄在案，向建設單位通報并督促施工單位及時的整修。徹底改變了過去以單元工程為對象的驗收模式，而是從每一套房屋按質量標準全面地進行驗收抓起，較好地把住了每套房屋的“質量關”。業主在接收房屋時對質量，特別是感觀質量認同度高。我們在移交的325戶中，只有21戶業主的質量反饋46處(點)，其中墻體9條輕微的裂縫（符合質量要求）、17處空鼓和20處窗角滲水、防盜門啟閉不靈等問題，也給予及時整改。該小區20**年一期一組團5.45萬平方米，420套住宅未開展質量分戶驗收時，房屋移交后有53戶業主的質量反饋各種質量通病252處(點)。同期相比之下，物管公司參與質量分戶驗收比未參與質量分戶驗收交房的業主投訴和返修率下降了56%。

篇2：住宅工程質量分戶驗收管理規定（2006年）

　　關于轉發北京市建設委員會《住宅工程質量分戶驗收管理規定》和《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》的通知

　　建質質函[20**]17號

　關于轉發北京市建設委員會《住宅工程質量分戶驗收管理規定》和《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》的通知
　各省、自治區建設廳，直轄市建委：

　　現將北京市建設委員會組織制定的《住宅工程質量分戶驗收管理規定》和《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》轉發給你們，請結合本地區實際以及建筑節能工作要求，逐步建立住宅工程“一戶一驗”制度，進一步推動住宅工程質量(包括建筑節能)整體水平的提高。

　　附件1：北京市建設委員會《住宅工程質量分戶驗收管理規定》

　　附件2：北京市建設委員會《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》

　　建設部工程質量安全監督與行業發展司

　　二○○六年三月七日

　　關于印發《住宅工程質量分戶驗收管理規定》的通知

　　京建質[20**]999號

　　各區、縣建委，各建設(開發)、施工、監理單位：

　　為了加強住宅工程質量管理，促進本市房地產市場持續健康發展，現將市建委制定的《住宅工程質量分戶驗收管理規定》印發給你們，請認真遵照執行。

　　附件：1、《住宅工程質量分戶驗收管理規定》

　　附件：2、《住宅工程質量分戶驗收表》

　　北京市建設委員會

　　二○○五年十一月十四日

　　住宅工程質量分戶驗收管理規定

　　第一條　為了加強住宅工程質量管理，保障竣工房屋使用功能，根據《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》及國家施工驗收規范，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條　本市行政區域內，住宅工程質量分戶驗收及其監督管理，適用本規定。

　　本規定所稱住宅工程質量分戶驗收,是指住宅工程在按照國家規范要求內容進行工程竣工驗收時，對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。

　　第三條　住宅工程建設單位、施工單位和監理單位要強化檢驗批驗收，對于不符合質量要求的檢驗批，應當嚴格按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》有關規定進行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位(子單位)工程，嚴禁驗收。

　　第四條　住宅工程建設單位必須按照《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，嚴格工程竣工驗收程序，驗收合格后方可交付使用。

　　第五條　住宅工程竣工驗收時，建設單位應當先組織施工和監理單位有關人員進行質量分戶驗收。

　　已選定物業公司的，物業公司應當參加住宅工程質量分戶驗收工作。

　　第六條　住宅工程質量分戶驗收應當依據國家和本市工程質量標準、規范以及經審查合格的施工圖設計文件進行。

　　第七條　住宅工程質量分戶驗收應當依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主，主要包括以下檢查內容：

　　(一)建筑結構外觀及尺寸偏差;

　　(二)門窗安裝質量;

　　(三)地面、墻面和頂棚面層質量;

　　(四)防水工程質量;

　　(五)采暖系統安裝質量;

　　(六)給水、排水系統安裝質量;

　　(七)室內電氣工程安裝質量;

　　(八)其他規定、標準中要求分戶檢查的內容。

　　第八條　住宅工程質量分戶驗收應當按照以下程序進行：

　　(一)在分戶驗收前根據房屋情況確定檢查部位和數量，并在施工圖紙上注明;

　　(二)按照國家有關規范要求的方法，對本規定要求的分戶驗收內容進行檢查;

　　(三)填寫檢查記錄，發現工程觀感質量和使用功能不符合規范或設計文件要求的，書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查;

　　(四)分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字或簽章確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位質量驗收專用章。

　　第九條　住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。

　　第十條　住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內容：

　　(一)工程名稱、竣工日期;

　　(二)建設、設計、監理、施工單位全稱;

　　(三)建設、設計、監理、施工單位負責人姓名。

　　第十一條　住宅工程建設單位應當在《住宅質量保證書》中注明以下事項：

　　(一)保修范圍和保修期限;

　　(二)施工單位工程質量保修負責人姓名、電話以及辦公地點;

　　(三)物業公司名稱、電話;

　　(四)工程質量保修程序和處理時限;

　　(五)建設單位工程質量保修監督電話。

　　第十二條　住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

　　第十三條　本規定第十一條所列事項應當在住宅工程交付使用時，在住宅單元入口進行公示，公 示期不得少于6個月。

　　第十四條　工程質量監督機構應當在監督工程竣工驗收過程中，抽查《住宅工程質量分戶驗收表》，抽查有關單位是否按照要求對質量分戶驗收中提出的問題進行了整改。

　　第十五條　本規定自20**年1月1日起施行。

篇3：做好住宅工程質量分戶驗收工作通知

　　關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知（20**）

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委及有關部門，新疆生產建設兵團建設局：

　　為進一步加強住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量水平，現就做好住宅工程質量分戶驗收工作通知如下：

　　一、高度重視分戶驗收工作

　　住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

　　住宅工程涉及千家萬戶，住宅工程質量的好壞直接關系到廣大人民群眾的切身利益。各地住房城鄉建設主管部門要進一步增強做好分戶驗收工作的緊迫感和使命感，把全面開展住宅工程質量分戶驗收工作提高到實踐***、構建社會主義和諧社會的高度來認識，明確要求，制定措施，加強監管，切實把這項工作擺到重要的議事日程，抓緊抓好。

　　二、分戶驗收內容

　　分戶驗收內容主要包括：

　?。ㄒ唬┑孛?、墻面和頂棚質量；

　?。ǘ╅T窗質量；

　?。ㄈ跅U、護欄質量；

　?。ㄋ模┓浪こ藤|量；

　?。ㄎ澹┦覂戎饕臻g尺寸；

　?。┙o水排水系統安裝質量；

　?。ㄆ撸┦覂入姎夤こ贪惭b質量；

　?。ò耍┙ㄖ澞芎筒膳こ藤|量；

　?。ň牛┯嘘P合同中規定的其他內容。

　　三、分戶驗收依據

　　分戶驗收依據為國家現行有關工程建設標準，主要包括住宅建筑規范、混凝土結構工程施工質量驗收、砌體工程施工質量驗收、建筑裝飾裝修工程施工質量驗收、建筑地面工程施工質量驗收、建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收、建筑電氣工程施工質量驗收、建筑節能工程施工質量驗收、智能建筑工程質量驗收、屋面工程質量驗收、地下防水工程質量驗收等標準規范，以及經審查合格的施工圖設計文件。

　　四、分戶驗收程序

　　分戶驗收應當按照以下程序進行：

　?。ㄒ唬└鶕謶趄炇盏膬热莺妥≌こ痰木唧w情況確定檢查部位、數量；

　?。ǘ┌凑諊椰F行有關標準規定的方法，以及分戶驗收的內容適時進行檢查；

　?。ㄈ┟繎糇≌鸵幎ǖ墓膊课或炇胀戤?，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（見附件），建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師分別簽字；

　?。ㄋ模┓謶趄炇蘸细窈?，建設單位必須按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，并作為《住宅質量保證書》的附件，一同交給住戶。

　　分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。同時，住宅工程整體竣工驗收前，施工單位應制作工程標牌，將工程名稱、竣工日期和建設、勘察、設計、施工、監理單位全稱鑲嵌在該建筑工程外墻的顯著部位。

　　五、分戶驗收的組織實施

　　分戶驗收由施工單位提出申請，建設單位組織實施，施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師及相關質量、技術人員參加，對所涉及的部位、數量按分戶驗收內容進行檢查驗收。已經預選物業公司的項目，物業公司應當派人參加分戶驗收。

　　建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收的結論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。對于經檢查不符合要求的，施工單位應及時進行返修，監理單位負責復查。返修完成后重新組織分戶驗收。

　　工程質量監督機構要加強對分戶驗收工作的監督檢查，發現問題及時監督有關方面認真整改，確保分戶驗收工作質量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的，依法對有關單位和責任人進行處罰，并納入不良行為記錄。

　　六、加強對分戶驗收工作的領導

　　各地住房城鄉建設主管部門應結合本地實際，制定分戶驗收實施細則或管理辦法，明確提高住宅工程質量的工作目標和任務，突出重點和關鍵環節，尤其在保障性住房中應全面推行分戶驗收制度，把分戶驗收工作落到實處，確保住宅工程結構安全和使用功能質量，促進提高住宅工程質量總體水平。

　　附件：住宅工程質量分戶驗收表

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二○○九年十二月二十二日