物業管理作為一種新型的房屋管理模式,以其專業化、規范化、市場化的特征,在社會主義市場經濟條件下,呈現出欣欣向榮的景象。但是由于物業管理在中國起步晚,總體上還處在一個開創、摸索的階段,在實際發展過程中出現了許多問題,其中最大、最難的問題就是收費難。

物業管理公司對業主的物業進行管理和維護,為業主提供保安、保潔、維修和其他業主所需要的各種服務,按規定收取物管費和服務費是理所應當的事兒,但實際情況卻恰恰相反。目前,我國大部分地方的物業管理費收繳率都不是很理想。例如:北京市的物業收費率一般僅為50%—60%,最低的只有30%左右,能達到80%—90%的已屬鳳毛麟角。武漢市300多家物業管理企業中,運行較好的,物管費也只能收到80%,差的只有20%。南京市居住小區物業管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業主拒交物業管理費。

贏利,是每一個企業生存和發展的最基本的條件。而物業管理是一個微利的服務性行業,是否能正常運作,為業主提供高質量的服務,全依賴于向業主收取的物業管理服務費。許多物管公司因為收費難而處于虧損狀態。收費難問題已經直接影響到整個物管界的發展。收費難,毋庸置疑是當前物業管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業主不交費,物業管理收費率為什么提不上來呢?

一是物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。

由于物業管理在中國起步晚,尤其是在中西部地區,物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善,所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業,不夠規范,不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務上下工夫,它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了,還是“不思進取”,但管理費卻照收不誤,直至激起民憤拒交物管費。據《中國建設報·中國樓市》(20**年2月27日)刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發展情況的調查資料顯示,在與購房有關的問題中,消費者最關心、最擔心的問題是物業管理服務問題,其不滿意率高達90%。被調查者對于物業管理的不滿意主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等。

二是業主對物業管理的認識不夠。

經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受,不(少)付費”。對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識,有些人甚至是根本就不想了解物業管理是什么?！渡钲谏虉蟆泛蜕钲谌f龍騰市場研究咨詢公司曾經共同對深圳市民進行過相關調查,結果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業管理費。試想一下,連住宅要交物業管理費都不知道,怎么會去主動交物業管理費呢?由于不了解物業管理的內涵,少數業主還存有僥幸心理。由于物業管理服務具有廣泛性,服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家,某一戶,物業公司不會因為少數業主不交物管費就停止服務活動,所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”,他們不交費,仍然可以享受到和其他業主一樣的服務,這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法,長此以往就會形成這樣的惡性循環:業主欠費物業公司虧損服務質量下降

篇2：如何提升新接管小區物業管理收費率的問題探索

　　如何提升新接管小區物業管理收費率的問題探索

　　公司在服務中，經常被一些自己不可能解決的問題困擾，由于過多的精力消耗在這些問題上面，往往忽視了“物業管理的本質”--管理和服務，從而造成業主欠費--企業虧損--管理不善--服務下降--業主長期不繳費的惡性循環。

　　隨著全國各地物業管理市場的不斷發展，物業管理發展進入到一個新的階段，但是也有許多老問題尚待解決，其中最為突出的就是物業管理收費難。企業應該本著“人心服務，用心服務”的宗旨，避免物業管理企業與業主猜忌和不信任現象的發生，營造雙方和諧的氛圍。

　　中國物業管理行業自出現的那一天起，收費難的問題就相伴相生，很多同仁對此進行了深入的探討?？偨Y一下，物業管理收費難的原因主要有：

　　1.業主不了解物業管理的實際含義

　　2.對物業管理服務不滿意

　　3.工程質量存在問題轉嫁給物業

　　4.業主不繳費的僥幸心理

　　5.業主消費觀念問題

　　6.企業內部管理問題

　　7.自建自管的遺留問題

　　8.服務等級收費標準的制定及價格審批制度較為不完善的問題

　　以上問題之所以形成,是因為參與物業管理活動的責任主體或多或少忽略了一點，就是物業管理是一項系統工程，它是房地產行業產業鏈上的重要一環，同時也是前者的無限延伸,它不僅貫穿于房地產產品的生產、銷售環節而且體現在服務環節上，物業管理的重要性更是顯而易見。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為,這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的,因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰付費”，保證收費的高比例和穩定是物業企業發展的需要,也是房地產服務環節得以延伸的需要。

　　針對新接小區物業管理如何提升收費率的問題，筆者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小區業主不繳物業費的原因

　　20**年，通過社會招投標，我們公司獲得了一個小區的物業管理權，這是一個由兩棟高層組成的小區，其中一棟是商品房，另一棟是企業公房。

　　在承接以前，我們組織了多次實地考察，了解當時該小區的管理狀況，總結出以下幾個導致原物業收費率低的原因：

　　1.部分小區業主是拆遷戶，剛入住時，原物業管理公司按商品房標準向他們收取了物業管理費。幾個月之后，當原物業管理公司得知拆遷房應該參照的物業費是每套8元/月的售后公房標準收取費用時，仍然按照普通商品房的標準來收取,對此他們給出的解釋是，當初房地產開發商在建造房屋時是按照普通商品房的標準來建的。即使是有問題，也應該由開發商來解決，與物業管理公司無關。原物業管理公司踢皮球的態度，引起了許多業主的不滿,于是,許多業主開始拒絕繳納物業費。

　　2.少數業主自從搬到這個小區后，已經丟失了多輛自行車，甚至還有燃氣助動車被盜的情況，他們認為已經交給物業管理公司管理費、保安費及車輛管理費，可物業公司并沒有履行自己的義務和職責，沒有真正保證自己的財產安全。原物業公司稱保安只負責維護小區公共秩序和安全，丟失自行車不屬于他們的責任。業主無法接受這種解釋，因此一部分業主也開始拒絕再繳納任何的費用。

　　3.還有部分業主反映的問題，和房屋的性質有關。部分商品房業主搬進來后才知道這是個商品房和拆遷戶房及售后公房混住的小區，這一點買房時售樓小姐并沒有跟他們講明。雖然大家同住一個小區，享受的服務也基本一樣，但他們感覺自己并沒有因為住的是商品房而得到更好的服務，然而收費標準卻高出很多。于是，這部分業主也開始拒絕再繳物業管理費。

　　4.少數業主不交費是因為買房時開發商的銷售承諾沒有兌現，房屋質量有問題。比如面積縮水，規劃更改等，業主多次找開發商索賠甚至要求退房，但開發商置之不理，問題長期得不到解決，萬般無奈之下，只好拒繳物業費。

　　原物業管理企業在管理中，過多的精力消耗在一些自己不可能解決的問題上,忽視了“物業管理的本質”--管理和服務，造成業主欠費--企業虧損--管理不善--服務下降--業主長期不繳費的惡性循環。

　　二、嘗試“心理服務”，對癥下藥

　　首先，公示收費。

　　針對收費標準的問題，我們在咨詢了有關專家后，決定按照相關法規執行。一方面在大廈大堂張貼公告，公布新的收費依據及標準，另一方面對于原物業管理企業多收取的物業管理費，我們提請相關政府部門與原物業交涉，要求其悉數清退，由我們代為返還各拆遷戶手中，獲得了一片叫好聲。

　　其次，據理力爭。

　　針對車輛失竊而引起的業主不滿，我們在表示理解的同時，一方面積極和原物業管理企業取得聯系，在業委會到場的情況下，就車輛失竊后的賠償問題，秉著“有理，有利，有節”的原則，積極為業主爭取利益。另一方面，我們的收費員也對這部分業主做了一定的工作，畢竟，原物業管理企業的管理責任，不該由現物業管理企業來承擔。

　　第三，適當差異。

　　在明確了以上兩個舉措取得實質性效果以后，我們著手實施差異化服務。物業管理企業要生存，必須符合“質價相符”的經濟規律，質量好了價格會上去，價格低了，質量也會下來。由于小區的兩棟物業中，一棟是商品房，另一棟是售后公房及拆遷戶，由于收費標準不一樣之后，保留了商品房物業原有的小門崗設置，而拆遷和售后公房的小門崗就被撤銷了，這一舉措在最初變更收費標準的公告中，已提出并征詢了業主的意見，同時拆遷房和售后公房的清掃標準也適當下降以節約成本，業主比較滿意。

　　第四，集中維修。

　　作為物業管理公司，對于開發商遺留的房屋建筑本體的問題，能解決的實在有限，但是我們并不是和原物業管理企業一樣，一推了之，而是有多大能力就解決多少問題。另一方面，我們也發現，原物業管理公司和業主關系僵持不下，所以非但很多業主反映的建筑問題沒有解決，很多小修及急修問題也積累了不少。在這種情況下，項目部專門組織了力量，在整個小區范圍內，開展了多次免費集中維修工作，其實，也僅僅只是解決了一些小修的工作，但是在業主的心目中，我們物業管理企業的形象和口碑得到了認可。

　　經過一年多的管理,目前該小區的物業管理費收繳率基本上保持在90％以上,是原物業收費率的近三倍。

　　總結這個案例的經驗，我們發現，提高新接小區的收費率，關鍵在于以下幾點：

　　1.做好承接以前的接管工作，這既需要政府部門的配合，也需要對原物業管理不足有一個清楚的認識，避免重蹈覆轍。

　　2.承接初期的工作十分重要，要讓業主一下子感覺到變化，另一方面要變被動為主動，很多問題不能光靠“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的方式來解決。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物業工程。

　　物業管理收費難已是一個長期困擾物業管理公司發展的頑疾，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中司空見慣，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，解決好這個最為突出的難題和矛盾，促進物業管理服務行業的健康發展，是整個行業所要迫切解決的關鍵問題，也是包括業主、開發商、物業管理公司在內的參與物業管理活動各責任主體都十分關注的焦點問題，同時也是政府主管部門立法和監管工作的重點。