摘要:目前國內房地產企業中,尤其是一些大型的房地產開發企業,擁有自己的物業管理企業的不在少數,部分此類物業管理企業已步入了集團化經營模式,而這些房地產企業在為自己的建設項目選擇前期物業管理企業時,也都將屬下的物業管理企業作為首選。那么,這種選擇對房地產企業、物業管理企業和業主來說究竟“利”有那些,“弊”在何處呢?
房地產企業下屬的物業管理企業與其他物業管理企業相比,有一個先天的優勢,那就是這些企業往往是伴隨著所屬房地產企業的首個項目的建設完成而同期誕生的,他們無需為了爭取項目而激烈競爭。這種與生俱來的血緣關系,使他們在成立和入駐各項目初期,能夠獲得所屬房地產企業包括項目來源、資金和資料等多方位的支持。
從目前的物業管理市場情況看,房地產企業為了保證回報,在項目交付初期,特別在分期開發的項目交付初期,往往會加大對旗下的物業管理企業在管理服務方面的投入,從而保證了物業管理企業的正常運作和管理服務質量的穩定,客觀地說,這種投入也使業主自入住伊始就享受到了優質的服務。而物業管理企業與房地產企業的一體化,也在一定程度上保障了業主的利益,特別是在房地產企業開發完畢撤場后,仍在客觀上保留了業主與房地產企業間的溝通渠道。
而隨著房地產企業建設項目、建設面積、物業類型的不斷增加,房地產企業的發展不僅為屬下的物業管理企業提供了收入來源,在客觀上也為屬下的物業管理企業創造了一個“向規模要效益”的轉變契機,許多房地產企業旗下的物業管理企業得以在短期內迅速發展壯大,甚至成為了行業的“領頭羊”?！袄痹谟诖?“弊”又有哪些呢?
一、受“血緣”關系影響,易在發展商與業主之間“受夾板氣”
房地產企業選擇屬下的物業管理企業在品牌建設與與維護方面,固然可通過每個項目的管理服務來塑造項目品牌,最終達成以項目品牌和物業管理品牌支持地產母品牌的完善、延續和提升,形成對地產母品牌的有力支撐。在這種良性互動的表層下也存在一榮俱榮,一損俱損的可能。在國內有關物業管理法規尚不完善,業主維權并不完全理智的今天,物業管理企業承受了許多不應承受的負擔,許多企業已不堪重負,在這種情形下,一旦房地產企業僅僅只從銷售、回報等方面考慮自己的利益,或者因市場等各種原因對項目的銷售造成影響時,往往會以犧牲物業管理企業的利益為代價,特別是有些房地產企業,在業主對售后服務或施工質量等提出意見或發泄不滿時,不是積極面對,盡力解決,而是將屬下的物業管理企業當成了“擋風墻”,而物業管理企業囿于對地產母品牌的維護責任,無法以市場行為來規避,只能硬扛。長此以往,不僅項目的市場美譽度下降,物業管理企業和房地產企業“同穿一條褲子”的印象也會在業主心中逐漸形成并強化,使業主對物業管理企業和房地產企業失去信任,并最終導致物業管理企業和房地產企業的品牌受損。
另一方面,在獲得房地產企業對前期管理投入時,做為房地產企業下屬的物業管理企業固然有一定的有利條件,但也正是因為兩者間的血緣關系,多數業主對房地產企業屬下的物業管理企業往往抱著一種懷疑心態,可以說是先天的信任感缺乏,當業主與房地產企業發生矛盾時,業主對物業管理企業是否能站在公正、公平的立場上去協調、處理仍有疑慮。特別是在業主維權意識高漲,而維權方式又往往過激的狀況下,這種疑慮對物業管理企業的正常工作會帶來較大的困擾。
二、容易受發展商的控制,身不由己
應該說,有相當一部分房地產企業在組建自己的物業管理企業時,是出于對房地產企業品牌維護的需要,所以在物業管理企業的后期運作中,明確了物業管理企業與房地產企業各自的責、權、利,并在實際的管理經營過程中逐步加以完善,從而促進了物業管理企業的發展。但也有一部分房地產企業,沒能清楚地認識到物業管理服務與房地產售后服務的不同,或是雖然認識到了,但在實際的操作過程中仍將物業管理企業看做是自身的售后服務部門,將物業管理服務與房地產的售后服務混為一談,把原屬于售后服務范疇的工作強壓給了物業管理企業,無形中加大了物業管理企業的運作成本,使物業管理企業原本的市場化行為部分蛻變成了房地產
篇2：外包政府機關物業管理模式利弊
外包政府機關物業管理模式利弊
政府辦公樓宇的后勤社會化，于專業化物業服務企業和政府機關本身都提出了新的挑戰，這是社會發展的必然。
中國政府機關樓的物業服務，前后大體經歷了三種模式。第一種模式是傳統地設立后勤編制，對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業服務工作納入政府機關事務的行政管理之中，這是建國后數十年來計劃經濟體制下的產物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機關對后勤編制實施改革，引入企業化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務工作向規范化、標準化邁進。
倡導后勤保障能力和市場競爭意識，這是先期導入專業化物業服務的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產權與使用權沖突和維修養護上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產生了第三種模式，如以蓮花物業接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業、萬科物業接管國家建設部大院為代表，這是一種由政府機關全權委托專業化物業服務公司管理政府機關物業的模式，這種模式下，由物業服務企業針對政府機關樓宇及相關物業的實際情況，量體裁衣地準備物業服務實施方案，合理議價，財務公開，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業服務，通過物業服務企業本身的管理綜合服務和文化背景，給機關工作人員提供安全、文明、優美、舒適的辦公環境，這是物業服務在新形勢下外延拓展的標志，同時也意味著政府自身角色的全新定位。
今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會化的機關辦公樓物業服務模式也遇到了質疑:首先，因為物業服務工作如保安、清潔、維修等事務的外包，黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監控措施，會導致責任糾紛；然后，現代公務員與作為物業服務操作層人員的一線員工距離感太大，給事實上的責任物業服務單位增添了難度，形成了風險；再者，如果在后勤--物業服務外包過程當中存在暗箱操作，也容易產生腐敗的溫床，一旦質次價高的物業服務介入，將有損于納稅人對政府的信心。
然而，從近年實踐的效果看，機關后勤社會化外包物業服務仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言，利在當前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則?，F代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報，但是，以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產生的人力成本--包括諸如車隊、衛生所、機關幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實際創造的經濟、社會效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業經費用來養活政府機關的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內部委托企業化物業服務模式，都無法規避財政負擔過重這一現實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式，讓實力雄厚、知名度高的專業化物業服務企業介入，依照契約為政府機關樓宇提供高效、優價的物業服務服務，充分關注政府機關樓宇的節能降耗及其設施設備的生命周期規劃，以最大限度地滿足物業的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業服務，已成為現代公共行政改革的一個重要環節，同時也為后勤社會化的發展指明了方向。
通過現代物業服務所體現出的一些基本特征，如清新優雅的環境、方便迅捷的維修和規范服務、健全的信息接收與反饋機制，政府機關工作人員將在實際上享受到高質量的生活與工作環境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務，提高其工作效率；同時，物業服務的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。
而對物業服務企業而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先，政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業服務項目優良的現金流，這是提供了一個極好的舞臺供物業服務企業盡展所長，持續改進自身的管理水準；其次，“服務于為公眾服務的人”，接管政府辦公物業將急速提升該企業在特定地區的行業知名度，在當地市場競爭中取得制高點；最后，政府機關物業的接管，將帶給該物業服務企業較好的外部政策環境和行政支持，使之得到實質上的新的發展契機。這里作為物業服務企業應當充分研究政府機關物業的特殊性，在嚴格依照合同約定規范服務的同時，應當學習相關的行政管理知識，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業使用人的信任與支持，在這一基礎上大膽創新、提升服務質量。通過專業化物業服務的全新定位，將由此塑造出風格穩重、特色鮮活的現代政府機關形象。
物業服務屬于“勞動密集型”產業，它的發展將有效地緩解社會就業的壓力，在政治哲學當中，“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業服務，實際上有利于每個人(政府公務員和物業服務工作人員)發揮其地位上的相對優勢，通過交易使社會勞動成果總和上升；它同時又是一個“收入再分配”的過程，既節約了國家經費，又滿足了最底層勞動者的工作需求，所以從大范圍和長遠來看，利在于民，功在國家。
總而言之，政府機關樓外包物業服務，對兩方(政府和企業)所存在的風險都是潛在的，隱性的，需要認真加以對待，而其好處則是現實的，長遠的--且都是經濟效益可觀，而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!