錯位和被錯位
論物業管理企業的管理范圍
——關于物業管理與相鄰關系
四川泓森律師事務所主任律師趙紹舜

關于物業管理企業的管理范圍，隨著20**年9月1日起《物業管理條例》的施行，結束了全國各地不一致的規定和學術上的三種爭論。但實踐中，物業管理企業經常去管法律沒有規定和合同沒有約定事項，更重要的是業主普遍認為物業管理企業什么都該管，比如業主之間基于相鄰關系而產生的侵權問題，這是物業管理企業不該管，同時也是管不好的。

案例1、某市康西路三號房屋系某科技公司購買的辦公用房，該房與原告某物業管理企業管理的住宅樓相鄰。20**年3月，某科技公司在未經規劃許可情況下，在房屋后面與住宅相鄰的綠地上修建了違章建筑用做廚房，排放了大量廢氣、廢水和噪音，污染了小區環境，影響了小區住戶的正常生活，小區業主多次要求物業管理企業出面與某科技公司協調，并制止其侵權行為。某物業管理企業與某科技公司多次協商未果，小區業主以物業管理企業協調不力為由拒交物管費。迫于無奈物業管理企業以原告的身份將某科技公司推上被告席，并訴稱：從20**年3月起被告在我方享有管理權的住宅相鄰的綠地上建廚房、廁所和職工宿舍，并樹立煙囪，開挖排污水溝，排放油煙、廢氣、廢水及噪音，故要求被告排除妨礙、拆除違章建筑。

本案案情并不復雜，卻涉及到相鄰權關系與物業管理這兩個概念，因這兩個概念無論內涵和外延在法律上都沒有直接聯系，但在物業管理中又經常將兩者聯系在一起，使物業管理企業去管不該管、管不了、管不好的業主之間基于相鄰關系而產生的糾紛。物業管理企業之所以錯位和被錯位，主要是廣大業主和部分物業管理企業對物權中的相鄰關系以及什么是物業管理這兩個概念不能準確把握和理解。

一、相鄰關系概述
（一）相鄰關系的概念和特征
所謂相鄰關系，是指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者占有人、使用人在行使不動產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。相鄰關系作為一種法定物權，雖然具有物權的一些屬性，但與所有權等獨立的物權相比較，又有其自身的法律特征：

1、相鄰關系基于不同主體所有的或使用的不動產相互毗鄰而產生。
相鄰關系是法律直接規定的而不是當事人之間約定的，而法律規定的前提是不同主體所有或使用的不動產必須是相互毗鄰的，當事人之間既不能約定設立相鄰關系，更不能約定排除相鄰關系，只要不動產相互毗鄰便必然產生主體之間的相鄰關系。

2、相鄰關系只能發生在兩個或兩個以上的權利主體之間。
兩個以上的不動產必須是分別屬于兩個以上的主體所有或使用才能發生相鄰關系，是不動產的權利主體之間的一種權利義務關系。這里的主體既可以是法人或其他組織，也可以是自然人；既可是不動產的所有權人，也可能是不動產的使用權人。

3、相鄰關系的內容是相鄰主體之間的權利義務關系。
根據法律規定，不動產所有人或使用權人行使權利應給予相鄰的不動產所有人或使用權人行使權利的必要便利。這樣，對一方來說，因提供給對方必要的便利，就使自己的權利里受到限制，對于另一方來說，因為依法取得了必要的便利，則使自己的權利得到了延伸，因此，處理相鄰關系要考慮權利限制因此受到的損失賠償問題，即權利延伸方應補償權利限制方因該限制所造成的損失。另外，這種補償必須是權利延伸方延伸而來的權利，建立在合法的基礎上，否則，如果相鄰一方違法延伸其權利而對另一方造成侵害，不僅應停止侵害，而還應賠償另一方的損失。當然，相鄰關系的內容比較復雜，不同種類之間的權利義務也不相同，表現在，一方在行使權利時要求他方給予方便，一方在行使權利時，不得損害相鄰他方的利益。比如相鄰各方在行使不動產所有權或使用權時，不得制造噪音、惡臭、煙塵等損耗他方的人身健康。

4、相鄰關系客體并非相鄰的不動產本身，而是不動產所有人或使用人在行使不動產所有權或使用權時相互給予對方便利所產生的利益。

我國學術界對相鄰關系的客體有不同的認識：一種觀點認為，相鄰關系的客體是行使不動產權利所體現的利益；一種觀點認為，相鄰關系的客體是不動產本身；一種觀點

篇2：物業管理服務范圍有哪些

　　物業管理的范圍比較廣泛，它幾乎囊括了人們衣、食、住、行、文化教育、醫療衛生等各個方面，概括起來，大致有以下幾個方面的內容：

　　1、房屋的維護與修繕管理，這是房屋物業管理的主要方面。房屋及其設備的維護管理保證房屋及設備在正常狀態下適用，不因不合理設施、不正確的使用造成損害，保持房屋及設備的完好。通過房屋及設備、設施的修繕延長房屋及設備、設施的使用年限，減少自然淘汰。充分發揮房屋及設備的效用，做到維護產權人、使用人的合法權益。

　　2、綠化管理。制定和實施管區內的綠化管理條例，為產權人、使用人提供一個溫馨、優雅的生活環境。

　　3、衛生管理。為產權人、使用人提供一個高品質的衛生環境區域，滿足產權人、使用人的居住需求。

　　4、治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理，制定并落實防火防盜等安全措施。

　　5、車輛交通管理。對小區的主要通道，停放車場地及設施的管理。

　　6、公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委托管理，包括代收代交有關費用。

　　7、違章建筑的管理。配合違章建筑主管部門，對違章建筑進行舉報監督管理。

　　8、多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規性服務；開辟夜間收費停車場、收費農貿市場、旅游服務、養花種苗出售等經營性服務。為產權人、使用人提供方便，增加收入，彌補管理經費的不足。

篇3：太陽城物業管理服務范圍

　　太陽城物業管理服務范圍

　　順馳物業荊州分公司為太陽城提供的物業管理服務總體歸納為"六項管理、三類服務"，即"房屋及設施設備管理服務、環境衛生管理服務、治安消防管理服務、綠化管理服務、車輛交通管理服務和其它公共管理服務"；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（非合同全方位、多層次的綜合服務）。

　　一、常規性公共服務

　　即物業為履行物業管理合同，向全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等，我們將為業主及住戶提供專業、入微、優質的服務。

　　*房屋及公共、共用設施設備管理服務

　　房屋建筑公共部位得到維修、養護和管理

　　范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　*公共、共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　*市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。

　　*智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　*環境衛生管理服務

　　對小區公共部位和區域的環境衛生進行管理，是一項經常性的管理服務工作，它包括小區內公共部位和區域的清潔、衛生及各種垃圾的收集。各種環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務及高質量的生活場所。

　　*綠化管理服務

　　綠化的功能是美化人居環境，提高人們身心健康水平。通過專業化人員的管理，科學合理地保養、管理小區的綠化，使小區綠化達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內容是樹木、花卉、草坪的養護。

　　樹木、花卉的養護：主要內容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養護。

　　*治安消防管理服務

　　治安消防是小區物管工作重點之一。要貫徹"預防為主、防治（消）結合"的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　治安消防管理是為了保障所管物業區域內的財物不受損失，人員不受傷害，維護小區正常的工作、生活秩序。對消防工作實施管理，預防小區物業區域內火災的發生。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環境，保護小區業主、住戶的人身和財產的安全。

　　*車輛交通管理服務

　　對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創造優美的轄區環境。

　　其它公共管理服務

　　在小區物業轄區里，為確保小區業主及住戶的生活安全及小區的整體美觀，特定的各種管理服務制度如：裝修管理規定、停車場管理規定、公共設施設備使用規定、小區消防管理規定等各種規定，有效地為業主創造一個舒適、安寧的生活環境。

　　二、委托性特約服務

　　是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水及水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

　　三、經營性多種服務

　　即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造太陽城溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業的便民服務有多年的工作經驗，真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平，從而使每一位業主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。