日本的物業管理有何不一樣呢

　　20**年，由于調到關西學院大學，我們賣掉了原來在鈴鹿市的獨戶住宅，在離大阪中心梅田電車約8分鐘路程的車站附近有一幢高層建筑，我們就在此買了一套二手房，開始了大都市的生活。

　　3月搬進去，10月份接到業主委員會（日語：管理組合理事會）換屆的通知說今年輪到我們家當業主委員。我很奇怪問管理員怎么剛搬來就輪到我們了。管理員解釋說，這棟大樓一共有36層，近300家住戶，按樓層和房間號碼輪流，每年有20戶業主承擔業主委員的工作，大約215年輪到一次，任期一年。我們的房間是第五年輪到的，但以前的業主把房子出租。按規定房客不能承擔業主委員，就越過去了。今年入住了業主，就要承擔上次沒有承擔的委員工作。

　　因為有以前居民委員會組長的經驗，再加上作為社會學者我也很希望了解大城市的物業管理和社區生活的現狀，就很高興地在業主委員承諾書上蓋了印章。

　　11月業主大會以后，新一屆業主委員會開始工作。第一次會議是在委員中推選出理事長（日語：管理組合理事長）和決定每個委員的分工。理事長1人；副理事長1人；停車場3人；自行車場2人；溫泉、游泳池4人；卡拉OK、會議室3人；配合自治會3人；會議記錄2人；會計1人；監事1人。

　　我們這一屆由21人組成，因為有一位熱心的業主，上一屆是副理事長，自愿留任一年。他說上一屆推選理事長沒有人愿意當，只好用抓鬮決定，理事長的鬮剩在最后，結果那天因故缺席的人就當了理事長。每月一次的業主委員會會議，物業管理公司的負責人和管理員都列席參加，由于委員們不明白該做些什么，也不知道上一屆解決了哪些問題，還留下哪些問題待解決。結果理事長變成了一個主持人的角色，幾乎所有的議案都按照物業管理公司的提案通過。

　　經過一年的工作，他覺得我們這個大樓每年的物業管理費約6000多萬日元，長期修繕基金4000多萬日元，而且已經積累了三億多日元。業主委員會雖然在法律上是物業管理的權力機構，但目前這種狀況并不具備真正行使這一權利的能力。他決定第二年自愿擔任理事長，作為志愿者留任一年。由于他的留任，而且自愿承擔理事長，這一屆與上一屆有了很大的變化。

　　這一屆理事會進行了幾項制度上的改革。

　　1，各種支出項目，物業管理公司在提案時要提出2家以上的報價單，購入物品時，如果委員們自愿貢獻力量，以更低價格找到同樣品牌、型號的話，把信息交給物業管理公司以最低價格購進。

　　2，為了理事會有效地銜接、發揮作用，每年期待5人以下的委員作為自愿者留任，其中副理事長必須留任擔任下一屆的理事長。但無論任何理由，自愿留任不得超過一年。

　　3，配合自治會，盡力豐富居民的社區生活。

　　4，號召有熱心、有專業知識的業主自愿成立《修繕咨詢委員會》，配合大型修繕時業主委員會的工作。

　　20**年11月的業主大會上通過了這些改革提案。雖然業主委員會每月定期舉行一次會議，一次2-3小時，對我是很大的時間支出，但無論是作為一名市民、一名業主，還是作為社會學者，我都覺得應該積極參與，就舉手同意下一年留任。20**年又干了一屆，還是擔任配合自治會的委員。

　　20**年業主委員的活動讓我體驗了有關法律的實施細節和這種制度在保證業主的財產和享受共有設施權利上的作用。

　　日本的法律規定，住宅分為獨戶住宅和共同住宅，共同住宅的業主每月繳納一定的物業費和長期修繕基金。共同住宅必須召開業主大會。業主大會是“最高決策機構”，業主大會選出的業主委員會負責管理物業費和長期修繕基金、決定和委托物業管理公司實施具體管理業務。物業管理公司提出的各種預算計劃必須由業主委員會決定，收支情況定期向業主委員會匯報，業主委員會負責各種預算與支出的核對。

　　現實中，業主委員們是輪流承擔，大家都有自己的工作或是專職主婦，對于物業管理都是外行。而物業管理公司都是職業的行家，常年從事物業管理工作，所以只要對物業管理公司提供的服務沒有太大的不滿，很多情況下都是物業管理公司主導業主委員會。

　　但是，隨著長期修繕基金的增加和大型修繕日期接近，物業管理公司對利益的關心與業主們對這筆資金的關心程度同時增加，業主中就會出現像上述理事長那樣的積極分子，即便是極少數也很容易喚起大家積極參與的支持。

　　日本的法律絕對保證業主委員會自治權利，在這一法律的保證下，業主委員會只要盡職盡責，就會對物業管理公司形成絕對的監督作用，物業管理公司不敢肆意而為，損害業主的利益。如果物業管理公司的服務出現明顯的問題，業主委員會敦促物業管理公司改善工作，如果不見效果，可以解雇物業管理公司，請其他的公司承擔管理業務。

　　當然，業主大會雖然被法律賦予了“決策機構”；業主委員會被賦予管理共同財產的權力。但如果業主們沒有責任意識和參與意識，事實上也會變成“橡皮圖章”。

篇2：國外物業管理經驗的借鑒

　　國外物業管理經驗的借鑒

　　gg開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區的高級豪華公寓別墅--錦華苑也應運而生。錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

　　物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

　　我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務

　　。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。

　　管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

　　二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名ＰＡ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔

　　。三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。

　　比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

　　1、他所保衛的準確范圍--包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

　　2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

　　3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

　　4、所有公寓門戶及火警通道。

　　5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

　　6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

　　7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

　　8、怎樣利用及控制燈火系統。

　　9、基本的救傷常識。

　　除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。

　　在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

　　綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細致。像《錦華苑購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住戶的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住戶）的關系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衛生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按戶收取，并嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的新體系。

篇3：探析各具特色的國外物業管理

　　探析各具特色的國外物業管理

　　物業管理始于19世紀60年代的英國，當時英國工業大發展，大量農民進入城市，出現了房屋出租，為維護信用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理。自此，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。近年來的中國房地產業逐漸趨向商品化的過程中，規范商品房的物業管理日益受到各方面的關注與重視。

　　他山之石，可以攻玉。作為物業管理從業人員，筆者對多個國家物業管理進行了考察，從中受益良多。各國在完善物業管理法律法規、加強社區物業管理、規范業主委員會職責、維護業主權益等方面的經驗和做法值得我們借鑒。本文簡單介紹一些國家的物業管理方面的做法和經驗，希望能夠給我們正處于成長中的物業管理行業有所幫助。

　　一、荷蘭：提前介入的物業管理

　　荷蘭人注重生活質量，對住房的要求很高。荷蘭每個社區，都有一個或幾個物業管理機構。荷蘭的法律明確規定，物業管理單位必須全方位投入居住區的開發建設工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環節的工程質量上出了問題，國家必須區分情況追究法律責任。物業管理的提前介入，有得于督促開發商一項項落實配套設施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起到監督和檢查作用，可以嚴把工程質量關。

　　在荷蘭，一般小區都有一個物業管理小組，通常由3-5人組成，配備物業管理員、門衛和工程技術人員等，還有一個業主委員會。居民從小區的業主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業主擔任業主委員會成員，業主委員會產生后，如小到一些費用的分攤，則可以由物業管理小組組織業主委員會成員召開會議討論通過。

　　二、德國：一絲不茍的物業管理

　　物業管理公司的運作嚴格按《房產管理法》進行，德國全國有物業管理公司聯合會，各州有地區性的物業管理公司協會，有嚴格的行規以規范物業管理公司的運作，并對其進行業務培訓，以保證物業管理的質量。

　　德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區。德國小區物業公司的職責分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業主，一方面是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業主委托，物業公司還負責業主水電暖等設施的檢查和維護工作。物業公司的小區通常只配備有兩三名固定工作人員，負責定期檢查防火，防盜設施和地下車庫管理等。一旦出現故障，撥打物業公司24小時服務電話，物業公司可以迅速指派維修人員處理。

　　物業公司除了管理房產的日常事務之外，每年都要組織一次所管理轄的房產區的業主大會。物業公司必須在業主大會上公開過去一年有關房產賬務情況，并向業主們提交一分當年的物業計劃。物業公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業公司的報酬沒有統一標準，根據其工作質量以及房產規模等多種因素綜合考慮。

　　三、俄羅斯：福利型的物業管理

　　在住宅物業領域，蘇聯解體后，俄羅斯對住宅實行無償私有化，將現有住房無償轉歸住戶所有。住宅私有化了，但物業管理、房屋修繕仍由國家承擔，全部免費，因此也就沒有業主委員會和專門的物業管理公司。前蘇聯時期遺留下來的住宅和公用設施早已老化，不進行大規模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔這一巨額開支，俄政府原計劃對物業實行有償管理，但遭到全社會的反對。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒，俄政府將分階段對福利制度進行改革，目前暫時保留在公共住房和物業管理方面的優惠政策。

　　四、瑞士：物業管理與社區管理相結合

　　瑞士的居民社區以地理位置劃分，一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的物業管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個單元內。凡住戶需要服務的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人住，一切服務都已社會化。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區居民有優惠。

　　瑞士物業管理的特點，就是為物業者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。物業小區的管理不搞大而全，面是按社區的安排將服務設施出租，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調。

　　五、法國：民主式物業管理

　　業主委員會代表所有業主的利益，定期或不定期與物業公司溝通，提出意見或建議。業主委員會成員的工作都是義務性質，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業公司通常須執行業主委員會的決定。

　　業主們就存在的問題自由發表言論，大到房屋結構出現問題，小到門房態度不好，業主們無所不談。業主們可以對物業公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業設施，也可以對今后的物業管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業負責人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業主利益”的物業管理模式。業主大會只是決定大樓在物業方面的大致方針，而日常的物業管理則完全交由物業公司處理，其業務包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業主向保險公司索取賠償等，其范圍幾乎包括與住房有關的各個方面。

　　法國業主更換物業公司的事是司空見慣的，條件有兩個一是更換物業公司的決定必須在一年一度的業主大會上做出，而且贊成票必須超過一半，二是業主委員會必須事先與大部分業主聯系，并提前選擇好下一家物業公司。

　　六、意大利：互助會式物業管理

　　意大利有一個房產物業的共同管理制度，即凡搬進新樓的住戶，要在一起開個會，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見歸納后，提交會計師協會，會計師協會根據大家的意愿，委派一名受過專門教育或培訓的管理員，去管理樓房的各種事務。如果業主同意了，便可簽定合約，規定雙方的義務和責任。

　　管理員的職責大致有兩類，一類是管理經濟，負責維修房屋，另一類是協調鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來水管、暖氣管及門房的報酬等作出預算，同時召開戶主會，將這些費用分攤下去。大樓維修及其他物業開支，均由管理員召開戶主會決定。管理員負責制定預算，召開戶主會討論通過，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補或更換自來水龍頭之類的小費用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負責聯系施工，年底根據憑證，向戶主會及大家公布。

　　意大利政府對住房的物業管理是很嚴格的，凡在規定期限內對樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔法律責任或接受處罰等。通過有效的法律手段，將責任落實到管理員身上，使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶分擔。

　　七、日本：一專多能的物業管理

　　物業管理公司由居民管理委員會雇請，一幢樓內的居民管理委員會由3至7人組成，每屆委員會任期兩年。委員會負責了解業主的意見，監督和檢查物業管理公司的工作，同時指定專人管理賬目。委員會由業主自主組成，不受任何外來權力操控。日本的物業管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務質量，降低服務價格。

　　為提高效率和節約成本，公司一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設備檢查等工作。樓內沒有保安值班，因為公共治安屬于警察的事務。物業人員不得隨意進入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發生故障，住戶可以直接向有關公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復。日本的物業管理人員必須接受嚴格的培訓，經過國家統一考試，并取得合格成績才能成為物業管理士。由于日本物業管理人員必須具有豐富的專業知識，一專多能，效率很高，管理一所物業不像國內那樣需要很多的人員。

　　在日本，業主和物業管理公司之間的矛盾糾紛很少。因為政府制定了一系列法律法規，明確了業主和物業管理公司的權利和義務，規范了公寓等共同住宅的管理。業主和物業管理公司在維護各自的權益方面有法可依，有章可循。這些法律法規既保障了業主和物業管理公司雙方的合法權益，還有利于物業的保值增值。