農居點用地整理計劃

　　一、概述

　　農村居民點用地是指各鄉鎮管轄范圍內的所有村莊用地，包括農村居民居住的主房占地、附房占地以及曬場、庭院、宅旁綠化、圍墻等用地，也包括村內基礎設施和公共設施用地。除建制鎮政府駐地的城鎮建成區以外，一般集鎮、中心村均在此范圍之內。農居點整理，是指通過對已有農居點用地的深入加工、改造、調整及整治，消除原有農居點土地利用中對社會經濟發展起制約或限制作用的因素，促進土地利用的有序化、集約化、合理化和科學化，從而提高土地利用率的一項土地利用管理工程。根據國內外經驗，通過對農村居民點用地進行整理，退宅還田，可增加耕地5%左右。

　　根據臺州縣土地利用總體規劃下達到本縣的土地利用控制指標，在規劃期內必須通過土地開發，土地整理及復墾新增耕地700公頃,因此必須在全縣開展縣域、鎮域規劃和村域規劃，實施農居點遷村并點，整治空心村，嚴格農村宅基地管理，合理調整城鄉居民點用地結構，以保證規劃目標實現。

　　二、農居點用地現狀分析

　　(一)農村居民點用地現狀及存在的主要問題

　　1、人均農居點面積過高。*年全縣農村居民點用地3551.35公頃，占全縣居民點及工礦用地的65.47%，與全縣耕地總量27686.79公頃相比，農居點用地與耕地的比例為1:7.80。全縣*年末農村人口40.92萬人，人均農居點用地為86.79平方米，而且各鄉鎮的實際情況差異較大，因此，整理潛力非常大

　　2、村莊規模偏小。根據*年*縣統計年鑒，全縣共有1019個村委會，而農村人口為40.92萬人，平均每村的人數是402人(表2)，若按1892個自然村統計，則每村的平均人數為

　　216人，據調查，最小的自然村的人口只有幾十人，可見村莊的自然縮并有很好的前景。

　　3建筑密度大，容積率低。由于缺乏村鎮改造的統一規劃，不同年代、不同結構的新舊建筑物相互交替、見縫插針式地排列，雖然偶有新蓋農房零星分布，但基本上都是連在一起的。八十年代以前的房子以一層簡易房為主，占地面積很大，八十年代以后的房子以二、三層磚木結構為主，三層以上的樓房不多見，這樣就形成了建筑密度大，容積率低的狀況。據估算，大部分鄉鎮建筑容積率普遍為1.5～2.0左右，建筑密度一般都在0.8以下。

　　4、生活設施差，環境較為惡劣。在舊農村居民點中，公共設施很不完善。由于建筑密度大，村內路窄巷小，而且七拐八彎，甚至穿居住廳堂而過，一般的交通工具難以入內。排污下水道設施幾乎是一片空白，露天臭水溝在房前屋后通過，老式廁所及豬牛圈就近分布。每到夏天，蒼蠅蚊子就多，環境衛生較為惡劣。部分丘陵山區農村居民點，其生活用水難以保證，大部分是以坑塘儲水作為生活用水，甚至包括飲用水，其衛生標準很難符合要求。這樣的居住生活環境已和當前農村經濟發展水平格格不入。如果不進行改造完善，那么其居住利用價值將逐步喪失。

　　(二)成因分析

　　農村居民點這種粗放型利用現狀，能得以維持到現在，有其一定的背景和原因，這些背景和原因也是構成實施農村居民點整理的主要阻礙，增加了整理過程中的難度。

　　1、農村宅基地產權制度模糊。雖然我國《民法通則》和《土地管理法》中都明確規定，農村宅基地屬農業集體經濟組織所有，但在實際操作中，農業集體經濟組織的所有權難以得到真正體現。長期以來人們對農村宅基地所有權普遍存在一種觀念上的偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財產，自己不使用，也不準別人使用，即使閑置、拋荒，別人也無權過問，宅基地主人擁有使用的權力，卻沒有合理使用的義務。我國也沒有相關法律條文來限止農村宅基地的閑置，這樣，舊宅基地的閑置現象就難以得到有效控制。

　　2、住宅建設各自為政，缺乏統一規劃。目前大部分農村居民點都是經過漫長歲月逐步形成的。不同年代、不同結構的建筑物相互交錯。經?？梢钥吹皆谝黄?0年代的磚木結構住宅群中，豎立起幾棟90年代的三、四層新式農村樓房。由于缺乏舊村鎮改造的統一規劃，新式農村建筑也就順其自然地在舊建筑群的空地上建造起來。這種新、舊交替的形式，無疑增加了舊居民點改造的成本，新居的主人往往成為舊居民點改造的主要抵制者，隨著年代的推移，更新的住宅又在不斷地落成，這樣形成一種惡性循環。

　　3、耕地保護意識不強。雖然“保持耕地總量動態平衡”已成為我國土地管理的戰略目標，但在農民心中，并沒有真正樹立起耕地保護的強烈意識。受當前農業比較效益低下的影響，耕地拋荒現象時有發生，住宅建設大量侵占耕地，盡管在占用耕地方面，有一定的經濟約束機制，這種經濟約束機制在節約用地方面也起到了一定作用，但還無法從根本上控制對耕地的占用。在占用耕地建新房和舊村鎮改造二者選擇中，選擇后者的人并不多。這在一定程度上，也反映了農民的耕地保護意識不強。

篇2：農村集體建設用地整理及流轉協議

　　農村集體建設用地整理及流轉協議

　　甲方：(企業或個人)

　　乙方：(集體經濟組織)

　　為早日恢復農民生產、生活秩序，優化城鄉用地結構和布局，促進城鄉統籌發展，加快災后農村住房重建，乙方受委托，與甲方協商達成如下協議。

　　第一部分

　　集體建設用地整理及住房重建

　　第一條

　　為幫助乙方災后重建，甲方在鎮村組實施

　　(1、建設用地增減掛鉤;2、拆院并院;3、零星集體建設用地整理)農村集體建設用地整理項目。

　　第二條

　　經甲、乙雙方初步確定參與整理的農戶有戶人，集體建設用地整理面積約畝(經國土部門審定的集體建設用地面積為準)。其中農民安置擬占地畝(占地面積按執行)，可節約集體建設用地面積約畝(實際面積以國土部門正式的竣工驗收認定面積為準)。

　　第三條

　　經甲乙雙方協商議定，集體經濟組織成員住房重建方式為

　　(1、人均住房面積不低于35㎡的統規統建，2、統規自建)。項目投資總額約為萬元。項目涉及由甲方承擔的費用有項;由乙方承擔的費用有項。(1、立項費用;2、安置點基礎設施配套;3、安置房規劃設計費;4、安置房建設費;5、原宅基地復墾費;6、房屋及附著物補償;7、綜合驗收費)

　　項目涉及對自愿參與農戶的相關補助補貼標準按：

　　執行;基礎設施配套標準按：

　　執行。但不得低于都江堰市土地整理領導小組辦公室《關于印發的通知》(都土整辦【20**】19號)文規定的建房、風貌、基礎設施建設標準。

　　第四條項目實施期限：20**年月日至20**年月日。但最長不得超過1年半，即18個月。

　　第五條

　　經甲乙雙方協定，項目立項和驗收由

　　(1、甲方;2、乙方)負責;安置房建設工程由

　　(1、甲方;2、乙方)負責實施;安置房基礎設施配套工程由

　　(1、甲方;2、乙方)負責實施;原宅基地復墾及道路溝渠工程由

　　(1、甲方;2、乙方)負責實施。

　　第六條

　　項目工程質量要求

　　(一)土地平整(復墾)。應按相關規范、規程、標準和農業部門的技術要求，有效耕作層厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田(地)坎、溝(渠)完善、便于耕作的耕地。

　　(二)田間道路和農田水利設施。應按相關規范、規程、標準并分別符合交通、水務部門的技術要求，合理布局，便于群眾生產和生活。

　　(三)農村新型社區建設(中心村、聚居點)，應在符合城鎮總體規劃和土地利用規劃的基礎上，依照《關于加強農村新型社區建設技術管理確保社區建設質量的通知》(成建委發[20**]390號)進行合理布局和規劃設計;按相關技術規范和標準，做好新建農村居住點的道路、供水、雨(污)水排放管網、化糞(沼氣)池、供電、通訊、廣播電視等“市政”基礎設施配套工程和綠化。

　　第七條

　　項目資金支付：

　　(一)本合同簽訂后 個工作日內，甲方應向乙方支付萬元作為項目啟動保證金(若項目實施主體都是甲方，在安置點動工后的30日內，乙方應將該資金支付給甲方用于項目建設);

　　(二)甲方根據項目實施進度，向乙方支付雙方約定的應付乙方總額減去已付啟動保證金后的萬元。具體支付時間和額度為：。

　　第八條

　　雙方確認并經批準的規劃設計方案不得擅自變更，因特殊情況需要變更的，必須按“先報批、后變更”的辦法辦理。項目竣工后，實施主體向相關部門申報竣工驗收，并確保驗收合格。

　　第二部分

　　集體建設用地使用權流轉

　　第九條

　　甲方投資將集體建設用地整理項目驗收合格并給農戶按約定住房安置完成后，扣除安置占用的農用地面積后剩余集體建設用地使用權，甲、乙雙方委托都江堰市農村產權流轉服務中心辦理集體建設土地使用權流轉手續。

　　第十條

　　整理擬出讓宗地，批準的規劃用途為非住宅用地，具體規劃用途為。

　　第十一條

　　乙方同意將節約的集體建設用地使用權出讓年，并按照出讓費為每平方米大寫元(小寫元)人民幣;總額為人民幣大寫元(小寫元)加上應向市政府繳納的稅費作為土地出讓起始價，或按雙方約定，按要求出讓集體建設用地使用權。

　　第十二條

　　如甲方取得集體建設用地使用權，甲乙雙方需另行簽定《集體建設用地使用權出讓合同》。

　　第十三條

　　如甲方競買成功，甲方采用以下第* 種方式支付本協議項下的土地使用權出讓費給乙方：

　　(一)競買成交后*日內一次性支付，經甲、乙雙方確認的前期整理款可抵作成交地價款;

　　(二)采用分期付款方式，具體如下：

　　第一期：在甲、乙雙方簽訂出讓合同簽字蓋章后日內，甲方須繳付集體建設用地使用權出讓費總額的%，共計人民幣大寫元(小寫元)，經甲、乙雙方確認的前期整理款可抵作成交地價款;

　　第二期：在甲、乙雙方簽訂出讓合同簽字蓋章后日內，甲方須繳付集體建設用地使用權出讓費總額的%，共計人民幣大寫元(小寫元)。

　　第十四條

　　乙方同意將掛牌起始價與實際成交價之間的溢價部分按照甲乙雙方：

　　的比例由乙方支付給甲方，作為前期投資整理回報，整理回報可抵作甲方成交地價款。如該宗地掛牌出讓成交，但甲方未能競買成功，乙方同意在土地成交后

　　日內將甲方整理款全額退還甲方，同時將掛牌起始價與實際成交價之間的溢價部分按約定比例支付給甲方，作為前期投資整理回報。

　　第十五條

　　甲方取得集體建設用地使用權后，乙方應同意并配合按現行征地政策標準辦理征收土地手續，落實補償、安置，屆時國有土地出讓的收益與乙方無關。

　　第三部分

　　權利義務與違約責任

　　第十六條

　　甲方權利與義務

　　(一)保證項目費用按協議約定到位，并按進度及時撥付，確保項目的順利推進;

　　(二)項目實施必須首先啟動安置點建設，待項目竣工驗收合格后才能實施建新區(開發區)建設。

　　(三)嚴格執行項目法人制度、項目合同制度、項目監理制度、項目公示制度、項目資金審計制度、廉政建設制度等制度。

　　第十七條

　　乙方權利與義務

　　(一)負責進行基本情況、資源調查;同意項目實施后節約的集體建設用地使用權指標按照規定程序進行流轉。

　　(二)在項目所在村(組)成立項目議事委員會、監事會和村民協調小組，依照相應法律法規及本協議的約定，做好本項目涉及的各方面工作，為項目的順利實施和確保工程質量提供組織保障。

　　(三)項目竣工前，乙方負責完成土地權屬調整;新增耕地應及時落實承包耕種工作，不得荒蕪。

　　(四)乙方負責做好項目涉及對農戶的各種補償、補助、搬遷。負責統規統建安置房分配或為統規自建戶劃撥宅基地等相關工作。

　　第十八條

　　違約責任

　　(一)如因甲方原因造成項目無法按照本協議約定時間竣工或安置農戶或驗收不合格的，按賠償乙方。

　　(二)如因乙方原因造成項目無法按照本協議約定時間竣工或驗收不合格的，按賠償甲方。

　　第十九條

　　甲、乙雙方對于因發生不可抗力造成不能履行協議義務的，均不承擔違約或賠償責任，但必須采取一切必要的補救措施以減少損失并及時書面告知對方。

　　第二十條

　　自本協議簽訂之日起兩個月內，甲方仍未啟動農民集中安置點建設工程的，乙方有權單方面解除本協議，由此帶來的經濟損失由甲方全部承擔。

　　第二十一條

　　如甲方競買集體建設用地使用權成功，出讓期間及出讓后，政府因公共利益征收本合同項下土地的，本協議自行終止。土地補償款(不含地上建構筑及其他附著物補償)歸乙方享有，乙方對甲方剩余年限的土地使用權補償。

　　第二十二條

　　本項目實施中涉及的立項、驗收等事宜由甲、乙方與都江堰市國土資源局另行簽訂協議約定。

　　第二十三條

　　因執行本協議發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，可向①仲裁委員會申請仲裁②人民法院提起訴訟。

　　第二十四條

　　其他約定事項：。

　　第二十五條

　　本協議經雙方法定代表人簽字及蓋章后生效。

　　第二十六條

　　本合同未盡事宜，可由雙方另行協商簽訂補充協議;補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　第二十七條

　　本合同一式柒份，甲乙雙方各執兩份，所在村民委員會、鄉鎮人民政府、國土管理部門各執壹份。

　　第二十八條附委托書。

　　甲方(公章)：

　　乙方(公章)：

　　法定代表人：

　　法定代表人：

　　聯系電話：

　　聯系電話：

　　二○○*年*月*日

　　備注：該協議為規范本本，系日后辦理土地手續的必須資料。

　　附：委托書

　　為又好又快實施我社農村住房災后重建工作，經我社2/3以上社員代表同意，現委托**村農業合作聯社就引進社會資金實施農村集體建設用地整理項目相關事宜，并與投資方進行協商、談判，簽訂《農村集體建設用地整理及流轉協議》。

　　特此委托。

　　委托方(公章)：

　　法人代表：

　　社員代表：*年*月*日