物業公司保安外包服務檢查評估標準
監管檢查內容及標準監管檢查方法監管檢查頻次監管檢查范圍
一服務 一服務儀表行為 勞動紀律【儀容儀表、行為舉止】 1.1 著裝：統一并整潔(標準值勤工裝、黑皮鞋、帽子、袖標、手套等)。 1.2 儀表：端正(無紋身，不留胡須，發不蓋耳，不戴個人配飾。 1.3 舉止：文明大方;儀態：端莊; 精神：飽滿，不帶傷、帶病上崗。 1.4 用語：值勤時使用文明禮貌用語。 1.5 態度：服務態度熱情、主動、耐心。 【勞動紀律】 1.6 按規定實施請銷假制度;不得擅自休假、調班、換崗、串崗、脫崗。 1.7 按規定時間上下班，不遲到、早退。 1.8 不得酒后值班或在服務現場(崗位)吸煙、閑聊(含大聲喧嘩、嬉笑逗樂)、打牌、下棋、聽音樂、睡崗、竄崗、玩游戲、吃零食等與工作無關的其它事情。 1.9 在工作時間、工作場所嚴禁發生吵架、打架等不文明舉止。 1.10 遇到糾紛及時報告領導。不得與業主、訪客發生爭執，嚴禁誣陷、辱罵、毆打他人或發生內部斗毆事件。 1.11 嚴禁私接消防栓、私拉亂接電線、亂建等現象。 1.12 不將易燃、易爆物品帶入生產區域。 1.13 在服務場所、工作崗位不隨地吐痰、亂扔垃圾。 1.14 遵守企業保密規定，不打聽、記錄業主單位機密事項，不得泄露內部信息、資料而損害公司利益。 1.15 節約用電、用水，嚴禁浪費。不公話私用。 1.16 愛護公物，嚴禁有意損壞、私拿、偷盜公共財物。 1.17 嚴禁污涂或損毀帽子、服裝、腰帶、領帶、證件等。 1.18 員工遵守紅線內有關交通規定，嚴禁在施工區內騎摩托車、自行車、助力車。 1.19 嚴禁利用工作之便，從事經營活動。 1.20 積極完成業主、甲方安排的突擊任務，服從安排。 1.21 積極參加甲乙方組織的各類培訓學習或開會，不無故缺席。 1.22 遵守甲方《員工手冊》、安全管理通知中勞動紀律其它要求。 1.23 遵守企業標準、安全管理通知等安全作業要求，禁止違章作業。眼觀(現場及查視頻錄像) 耳聞 提問 到崗檢查并簽字 電話/對講查崗 日常隨查 1次/班(天)l 服務區域全部崗點、值班全員 乙方隊長/班長l 全面覆蓋，不漏崗點。因交通等原因不能現場檢查的，結合電話/對講等形式查崗。
崗上服務【整體要求】 1.24 服從領導、聽從指揮、互相尊重、互相配合。 1.25 值勤、監控、巡邏、安全排查、交通疏導等整體服務規范，能起到防盜、防火、防破壞效果。 1.26 按規定時間、順序報崗，使用報告用語。有領導檢查工作時，按規定主動匯報，切勿不聞不問。 1.27 在不影響值勤的前提下為業主提供力所能及的延伸服務。 1.28 保持設備設施正常運行，發現故障及時上報、規范處理。 1.29 突發事件及時報告，規范處置。 【住宅區域人員及車輛出入管理】 1.30 新上崗3個月內，應熟悉本區業主及車輛基本情況(姓名、樓座、家屬、相貌、常規出入時間等)。 1.31 對住宅區來訪人員，應由住戶帶入或電話通知放行，訪客簽字。 1.32 對車輛進出，應查證后放行，規范記錄。非本小區住戶車輛按規定控制進入。 1.33 及時糾正車輛違規停放，確保消防通道暢通。 【工業區人員及車輛出入管理】 1.34 對人員及車輛按規定進行驗證放行。 1.35 大件物品進出應核查，嚴禁易燃易爆、劇毒物品進入(業主辦理特殊手續除外)，大件物品運出憑業主簽發的放行單/轉場單放行。 1.36 施工人員/外協勞務工具、物品的進出應核查登記后放行。 【監控】1.37 監控崗員工應經專業培訓合格后上崗，掌握監控設備基本工作原理、性能和維護知識，熟練操作。 1.38 監控系統24小時運行，輪班監控。發現可疑立即跟蹤監視，通知相關領導和崗位協調處理，做好記錄。 【巡邏】1.39 巡邏路線、頻次、人數及裝備(應急電筒、對講等)符合要求。 1.40 與設備保持安全距離，嚴禁操作、觸碰開關、按鈕、閥門等。 1.41 能及時有效發現設備設施、人員等問題，并規范記錄、報告處理。眼觀(現場及查視頻錄像) 耳聞 提問 到崗檢查并簽字 電話/對講查崗 日常隨查 1次/班(天)l 服務區域全部崗點。全面覆蓋，不漏崗點。 l 因交通等原因不能現場檢查的，結合電話/對講等形式查崗。
交接班1.42 接班前查看上一班值班記錄、詳細詢問上一班情況及本班注意事項，并簽字確認。 1.43 清點所有崗上物品，確保完好無丟失、損壞，簽字確認。查交接班操作 查簽字記錄1次/班(天)服務區域各崗點 當值記錄等
服務記錄1.44 記錄規范、真實，字跡工整，不亂寫亂畫，不允許撕頁、缺頁。 1.45 對人員、物資、工具進出的查證驗證記錄，要求記錄準確、無差錯。到崗查記錄并簽字1次/班(天)服務區域各崗點 當值記錄等
應急處理1.46 暴風雨、雪、跑水、火情等應急處理等報告及時、處理正確。查看現場處理即時相關現場
顧客投訴處理1.47 落實首問負責制，處置符合流程，做到事事有記錄、有答復，件件有整改措施、有改進效果。查看投訴處置現場/記錄即時投訴事件100%
二人員員工基本要求2.1 基本條件：初中以上學歷，年齡18-45歲，身高不低于165cm(特殊崗位應符合其特殊要求);身體健康，無間歇性精神病史、無癲癇病;史品行端正，無不良記錄并出具公安機關無劣跡證明(或政審符合)。查用人檔案 查體檢報告1次/年 (新員工即時)全員
2.2 業務技能要求：掌握基本保安崗位工作職責、所轄區域基本情況及報警電話;掌握基本消防安全知識。具有一般突發事件的應急處理能力;掌握其它應知應會。筆試、現場檢驗1次/半年 (新員一個月內)全員
乙方班長及以上人員要求2.3 基本條件：年齡、學歷、資歷、管理經驗符合任職條件;熱愛安保事業，責任心強;有較強的文字及語言表達能力;有較強的溝通、協調、管理和處理突發事件能力。查用人檔案、談話管理人員上崗時新管理人員
2.4 業務知識：較好掌握保安服務標準、作業標準及三級文件、熟悉本項目要求及防范重點。提問、筆試1次/年(新管理人員一個月內)乙方管理人員
2.5 計劃及實施：乙方管理方案、安全措施、月/季工作計劃、培訓編制上報及時，內容適宜，貫徹實施效果良好。參加乙方培訓不低于1次/月方案、計劃編制人員、督導人員
2.1 查計劃效果1次/月(季)
2.6 質量檢查及問題處置：制訂嚴格的日常及定期檢查制度、計劃，按計劃頻次有效查出問題，按時上報，及時規范處置。查檢查記錄 抽查整改現場1次/月 (急事急辦)乙方項目經理/隊長/班長等
2.7 認真落實激勵機制和獎懲制度，每月5日前將上月的考核結果報甲方備案。查乙方績效考核1次/月.乙方考核負責人
2.8 與甲方日常溝通：主動、及時匯報、請示、參加會議。日常交流 月/季碰頭會日常溝通 1次/月.季乙方管理人員
2.9 突發事件處理：報告及時，處置規范、有效。符合應急流程。查現場及效果即時現場及相關人員
人員綜合管理2.10 出勤率100%，上班及時率100%，到位率、月流動率應控制在規定范圍內。 2.11 未經甲方同意，不得隨意對崗上人員進行調換和撤離。 2.12 因員工辭職、辭退、病事假等造成崗位空缺的，乙方及時安排加班補崗，并在約定時間內補員。查崗、清點、計時不低于1次/月乙方全員
2.13 乙方每月對員工宿舍按管理規定有效督查、整改。查乙方檢查結果及處理 查員工宿舍1次/月甲方或業主員工宿舍
2.14 乙方按時足額發放員工工資，每月報工資發放明細表給甲方備案。查工資表，問員工1次/季度乙方員工10%
三設 備 、 工 器 具 、 物 品 管理制度 操作流程3.1 設備設施管理制度、操作流程完善、上墻，責任到人。 3.2 建立完善的設備設施檔案、臺帳。 3.3 按照甲方要求做好設備設施日常維護(日常清潔、維護、運行及周期性維護)。 3.4 設備現場安全操作提示/警示明顯。 3.5 設備/工具放置符合定置管理要求。查工作室、現場、查檔案、查記錄1次/半年(安全警示隨查)各班組、崗點 自用及運行的設備100%
設備及工器具3.6 值班室滅火器、防毒面具等檢查完好，有問題的及時記錄、上報、更換。 3.7 定期全面檢查責任區域滅火器材、消防設施，有效查出問題、真實記錄，及時上報和跟蹤處置。 3.8 在運行、巡視中能及時查出監控、門禁系統、防爬刺等問題，真實記錄，及時上報和跟蹤處置。 3.9 自用通訊器材保持暢通，無人為損壞、丟失現象。查設備 查交接班、運行記錄日常隨檢 1次/月l 自用設備器材、運行的設備、巡查的設備：抽檢量大于20% l 滅火器材抽檢率大于10%或不少于10具。 l 整體檢查不漏項
崗上物品3.10 對甲方配置的崗上物品，建立清單，定期清點。交接班做好物品檢查，如實記錄。 3.11 油汀取暖器、風扇等，停用期由乙方統一收回，集中保存，確保無丟失。 3.12 對講機嚴禁作它用，不私自調整頻段，特殊使用應經領導同意。 3.13 強光燈/手電等規范使用，不應挪作他用。規范充電，防止過充。 3.14 巡邏用自行車、電瓶車、機動車使用、維護符合交通規定，嚴禁挪用。 3.15 交接班發現物品丟失、損壞的，應當及時報班長現場核實、簽字，按規定處理(如賠償或修理。)現場檢查 查交接班記錄日常隨檢 1次/月各崗點物品
制服3.16 下班后不得著制服，非工作需要不得將制服穿出工作場所。 3.17 不得改變制服款式，不得隨便轉借外人。離職時，制服一律收回。 3.18 乙方負責制服回收的監督、催辦工作，防止流失、污損。查庫存回收服裝日常隨檢 1次/月各崗點制服
四值 勤 及 宿 舍 環 境崗點/值班室內部環境4.1 崗點衛生整潔,窗明幾凈。無蜘蛛網、無雜物、地面無垃圾。 4.2 物品擺放規范、整潔、美觀，無關物品不擺在值勤桌上。 4.3 收納個人物品，屜柜門保持關閉。 4.4 不亂拉電線，不私接大功率電器。 4.5 環境防護措施適當，如：遮陽措施、通風降溫措施、除蚊蟲措施、降噪措施等?，F場臨檢1次/班(天)各崗點
崗點/值班室周邊環境4.6 保持干凈衛生，崗點3米范圍內無明顯灰塵、煙頭、泥土等雜物，打掃電動門阻擋物。 4.7 值勤傘安放牢固，及時收回，反光錐擺放有序無歪倒現象。 4.8 勸離小商小販，無車輛亂停亂放?，F場臨檢1次/班(天) (每周覆蓋不少于1次)各崗點
宿舍環境4.9 物品擺放：按規定整理內務，所有個人物品及規范整齊擺放;床品規范疊置。 4.10 宿舍衛生：干凈、整潔、通風，無明顯垃圾。墻面(含頂)、地面不應亂釘、亂掛、亂畫。 4.11 宿舍活動：.嚴禁在宿舍賭博、打麻將等。休息時間保持宿舍安靜，勿影響他人休息。 4.12 宿舍安全：嚴禁在宿舍內私拉電線、亂接開關、燈泡和使用電爐等。無農藥、燃油、易燃易爆等危險品，確保職業健康安全?，F場臨檢1次/班(天) (每周覆蓋不少于1次)集體宿舍
七其它顧客滿意度是否滿足規定的滿意度合格要求單位統一組織不少于1次/年本項目
其它項企業標準其它要求、業主其它要求
篇2：物管企業如何進行外包保安管理
物管企業如何進行外包保安管理
外包保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司通過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防范的保安員。據了解，目前．深圳市注冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防范工作?？上攵?，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。
從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實．很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要窗口，這使物管企業左右為難。
其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗．在此總結出來，希望能夠對物管企業能夠有所借鑒。不當之處，敬請指正。
第一，前期籌備階段
1、選擇保安公司時要慎重
深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應采取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，通過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。通過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位．而且．擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面占的優勢也比較大，這為以后挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。
2、合同一定要簽訂到位
俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關于雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散．
3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員
一般來講，社會信譽好的保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業滿意的人員．
4、進駐前的培訓必不可少
當保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。
第二，保安人員進駐物管企業初期階段
l、進駐后的培訓非常重要
除了在進駐前需進行培訓之外．進駐后一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型．還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業余時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對于不合格的人員應及時淘汰．為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。
2、將規范化的制度推行下去并堅決執行
保安服務公司都有自己的一些規章制度，但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，并堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。
3、生活設施、生活環境應保證質量
一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性．
第三，正常管理運作階段
1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理
物管企業將保安外包之后，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那么這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。
2、對保安員開展思想工作必不可少
保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發了工資便游戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導、避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。
3、認識清楚軍事訓練的真正目的
很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操．擒拿格斗，軍體拳等．其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律、一支好的保安隊伍，應培訓其善于處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。
4、團隊文化建設的重要性
團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念．作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現，如開展一些有利于團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升。
最后，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對于總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預防措施進行預防，避免問題的重復出現。
篇3：物管企業與外包保安
物管企業與外包保安
保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司通過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防范的保安員。據了解，目前.深圳市注冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防范工作?？上攵?，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。
從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實.很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要窗口，這使物管企業左右為難。
其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗.在此總結出來.希望能夠對物管企業能夠有所借鑒。不當之處，敬請指正。
第一，前期籌備階段
1、選擇保安公司時要慎重
深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，“娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應采取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，通過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。通過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位.而且.擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面占的優勢也比較大，這為以后挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。
2、合同一定要簽訂到位
俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患.在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關于雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則.真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散.
3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員
一般來講，社會信譽好的保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣.能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業滿意的人員.
4、進駐前的培訓必不可少
當保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。所以，為了保證服務質量，物管企業應該將保安員集中起來培訓一段時間，由企業自己派講師向他們培訓物管企業的一些基本情況.服務內容、服務要求等業務知識。
第二， 保安人員進駐物管企業初期階段
l、進駐后的培訓非常重要
除了在進駐前需進行培訓之外.進駐后一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型.還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業余時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對于不合格的人員應及時淘汰.為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。
2、將規范化的制度推行下去并堅決執行
保安服務公司都有自己的一些規章制度，但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，并堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。
3、生活設施、生活環境應保證質量
一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此.物管企業在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性.
第三，正常管理運作階段
1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理
物管企業將保安外包之后，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那么這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。
2、對保安員開展思想工作必不可少
保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發了工資便游戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育.可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導.避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。
3、認識清楚軍事訓練的真正目的
很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操.擒拿格斗，軍體拳等.其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律.一支好的保安隊伍，應培訓其善于處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。
4、團隊文化建設的重要性
團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念.作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現，如開展一些有利于團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升.
最后，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對于總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正.并且采取有效的預防措施進行預防，避免問題的重復出現。