物業管理處管理評審年度報告

　　按照公司對管理評審的要求，依據隆生商業廣場管理處日常工作情況。經管理處審議討論，現將ISO9000/14000質量環境管理體系的運行情況評審意見報告如下：

　　一、質量/環境管理體系的結構是否具有先進性和實操性，在日

　　常實施過程中是否處于受控狀態:

　　1)現行的質量/環境管理體系文件具備較強的可操作性及可受控狀態狀態，但管理處認為對于商業物業及小區物業要有管理理念及模式在體系文件中要有明確劃分。

　　2) 新修訂的《員工獎懲實施辦法》、《月檢表》實施情況良好，能有效地監督指導員工正確的履行崗位職責。

　　二、機構是否合適,資源配備是否合理、有效，人員素質和人員培訓工作是否到位?

　　1)管理處原編制為63人, 現有人員58人，合并花邊嶺南花園后將增至75人左右，現行的組織架構較為合理，各崗位分工明確，職責清楚。

　　2)由于即將接管花邊嶺南花園，現公司不斷新招操作層員工到崗，管理處建議公司在招聘人員時一定要堅持寧缺勿濫，比如清潔工最好招聘本地女工，可減少人員流動;護衛員盡量不要招聘本地男工或不到20歲員工，從以往經驗來看因本地男工流動率太大，往往不到二三個月便辭工，且社會背景復雜難以管理。

　　3)員工素質能夠達到崗位要求，但建議公司增加物業管理案例及法律法規培訓，可通過聘請專家的形式講解。

　　4)由于目前公司已跨入一級物業管理資質行列，走在同行前列，為此管理處建議公司相關部門及人員也應提高管理水平，才能有效的指導管理處更好地工作。

　　5)各種設備、工具、工作環境基本能滿足工作的需要。

　　6)環境管理體系運行以來，對影響環境因素現象能得到有效控制。

　　三、確認服務質量的符合性，服務質量有無改進和服務績效有無提高?

　　在日常管理工作中，服務質量及服務績效有明顯的提升，管理處主要在以下幾方面做足文章：

　　1)根據公司要求，認真組織召開每周一次的水電工、護衛員、清潔工班務會，經理、管理員均按時參加鼓勵和鞭策員工銳意進取，同時批評與自我批評，尋找不足，今后改進。

　　2)對班長的工作，高標準嚴要求，作為后備管理員培養，提高員工士氣，激勵其斗志。

　　3)要求管理員對自己的隊伍監督到位、檢查到位、約束到位、指導到位、幫助到位;每日巡視，每周檢討;要求清潔、護衛、水電工發現問題及時報告，相互提醒又互相督促。對于合理化的建議或及時發現問題報告，按制度予以合理獎勵。

　　4)堅持班長每天向管理員每天報告工作制度，管理員向經理每天報告工作，盡量避免監督的盲點。

　　5)堅持“規范化、制度化、標準化、程序化”的原則有效提高管理效益。

　　四、質量/環境審核結果基本準確，體系運行及時有效，管理處根據體系文件要求，采取了積極有效的預防措施，確保了體系文件有效的實施。

　　五、相關方提出的建議或投訴的問題：

　　1.在受理客戶投訴方面。目前管理處對于客戶提出的咨詢及建

　　議，第一時間指定管理人員或維修人員調查了解并及時給予回復，并認真做好記錄，對反映較多的問題進行統計、分析，有針對性的解決這些問題，并且及時向客戶回復。

　　2.今年摩托車場丟失現象明顯減少，主要是由于管理處在摩托

　　車場增加了二個攝像頭，將員工與顧客車輛進行分類停放，對車輛進行標識標記，要求護衛員加強對車場巡查，監控室加強監控，發現可疑分子及時報告，并跟蹤。今年以來盜車案件明顯減少。

　　3.寫字樓電梯質量較差，多次出現困人、墜梯、電機漏油等情

　　況，形成安全隱患。管理處協調施工單位多次檢修后更換了主機等主要配件，目前使用較正常。

　　4)在接待顧客投訴方面管理處能夠以積極、良好的心態接待顧

　　客的投訴、咨詢、建議、意見，發現問題及時糾正，并做好回訪，直至投訴解決為止，在做好相關記錄，存檔。目前管理處未出現客戶因服務質量引起的有效投訴。

　　六、其他情況反映：

　　1、水電工缺編，建議予以補充。

　　2、建議更換新式護衛制服，可以仿效天虹商場穿襯衣西褲。

　　3、部分土建出現滲水，已上報公司建議協助修繕。

篇2：項目管理處分供方選擇和評審程序

　　項目管理處分供方的選擇和評審程序

　　1.0目的

　　確保所選定的分供方能提供滿足合同要求物物資和服務。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處物資供應商（即分供方）和物業管理服務項目分承包方的選擇。

　　3.0職責

　　3.1各部門組織對分供方進行資格審查、質量審查和檔案的建立及管理。

　　3.2管理者代表組織對物業管理服務項目分承包方進行質量評審。

　　3.3總經理負責確定合格分供方名單，并與物業管理服務項目分承包方簽署分包合同。

　　4.0工作程序

　　4.1物資供應商的選擇和評審

　　4.1.1供應商的資格要求

　　A必須有合格的營業執照

　　B供應的物資必須能保證符合所需物資的型號、規格、質量要求等；

　　C本公司與其在以往的采購活動中未發現過質量問題糾紛。

　　4.1.2各部門或管理處擬出能符合上述要求的若干家供應高，對其評審等從以下幾方面進行：

　　A供應商的資質，以往與其交往的信譽情況；

　　B供應高的質量保證能力或質量體系的現場評價；

　　C供應商的品牌；

　　D產品樣品的評價；

　　E對比類似產品使用的歷史情況；

　　F對比類似產品的試驗結果；

　　G供應商售后服務狀況等。

　　各部門或管理處對評審結果進行記錄，并將兩家以上人選的供應商評審記錄報管理代表審核和部經理確認批準。

　　4.2物業管理服務項目分承包方的選擇和評審

　　4.2.1分承包方的資格要求

　　A有合格的營業執照、行為資格證書及相當的工作經驗；

　　B提供的服務能滿足本公司管理和質量的要求；

　　C在在到質量要求的情況下，價格適宜。

　　4.2.2各部門或管理處擬出符合上述要求的若干家分承包方，由管理者代表組織相關部門或人員對其進行初審，內容包括：

　　A分承包方的資質，以往與其業務往來的信譽情況；

　　B分承包方的質量保證體系資料；

　　C分承包方的技術力量、人員素質；

　　D服務價格；

　　E有無服務質量方面的承諾等。

　　各部門或管理處對評審結果進行記錄，入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認后，報總經理批準。

　　4.3合格分供方的年度復審

　　4.3.1管理者代表每年12月組織對合格供應商和合同期在1年以上的合格分承包方進行一次年度復審，審核內容包括：

　　A過去一年分供方的業績；

　　B過去一年供應的物資質量狀況/分承包服務的質量管理狀況；

　　C各部門對相關分供方工作的檢查和評定記錄；

　?。ㄗⅲ禾峁┮淮涡苑盏姆止┓綗o需進行該項復審。）

　　4.3.2凡在評審中確定沒有達到合同要求的分承包方，經總經理批準，以下列方式處理：

　　A取消其合格分供方資格；

　　B要求其限期作出整改，對未能在限期內改進的，終止承包合同，取消其合格分承包方資格。

　　4.3.3各部門或管理處建立合格分供檔案，并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發放到管理者代表和相關部門。合格分供方檔案主要包括以下內容：

　　A分供方提供初審時的資料；

　　B供應商的產品介紹或說明/分承包方年度復審記錄；

　　C分供方提供的其他資料。

　　5.0相關文件和資料

　　5.1《質量手冊》

　　5.2《分供方評審表》

　　5.3《合格分供方一覽表》