中央空調使用費一般由物業公司收取，故其價格應采用成本法。即空調使用費只包括必要成本，物業公司收取空調使用費的目的不是盈利，而是如何以最低的成本向用戶提供冷熱量。制定冷熱量的合理的價格，兼顧用戶、物業公司的利益并有利于建筑節能的推廣。

　　中央空調使用費的組成

　　成本法空調使用費分為兩部分，一部分為固定空調使用費價(元/m )，其計算方法為空調系統的固定成本總額除以該工程的總空調建筑面積，其中的固定成本是指與空調用戶的用量多少無關的部分，如空調系統折舊費、管理費、日常維修費等;第二部分為可變空調使用費(元/kwh)，其計算方法為空調使用的可變成本除以該工程本年度(季)提供給各用戶的總冷、熱量，可變成本是指購買燃料、能源、水、電和藥劑的費用，它隨工程供冷熱量的多少而變化。

　　固定空調使用費價收取的原因為：

　　(1)為用戶建造的空調設備用房、空調系統等固定資產的年折舊費和投資利息、物業公司的管理費用等，這部分費用于用戶少用或不用無關。

　　(2)公共使用房間(如消控室、電梯廳等)的空調費用因各種原因，無法計量;空調系統上部分管道的損耗不含在計量表上。

　　(3)屋頂、技術層等為整個大樓服務的圍護結構的空調負荷。

　　(4)臨戶的影響，當某戶調低室內溫度或關閉空調時，其鄰戶就增加空調冷熱量。

　　固定空調使用費價與可變空調使用費比例的確定與各工程性質、規模等有關，固定空調使用費比例高，有利物業公司的收費，但不利于用戶的節能。參考有關國家供熱方面的情況，固定空調使用費價應占總空調使用費的30～50%,可變空調使用費占總空調費用的70～50%。具體比例可按具體工程進行測算。

　　中央空調使用費的制定

　　空調使用費分攤的原則是公平，公共耗能共攤。不同樓層、不同建筑位置但戶型相同、面積相同、室內空氣品質相同所繳納的費用，不應受圍護結構的影響。

　　空調冷熱量表的讀數，僅反映用戶室內使用的冷熱量的多少，故用戶的空調使用費為：

　　中央空調使用費計算公式

　　物業公司收取的空調使用費為：

　　物業公司收取的空調使用費公式

　　中央空調使用費的調整

　　對于承擔屋頂、公共樓面的用戶引起的冷熱量差異，是難以通過固定空調使用費的調整達到平衡的?？梢圆扇∫韵露N方法對可變空調使用費進行修正。

　　(1)一次修正(房價補貼)，一次性從房屋的售價中予以補償。以后的空調使用費按面積繳納固定空調使用費，按計量表繳納可變空調使用費。具體補償可按技術經濟學的“折現值”法計算：

　　R = (1-N)2-4

　　式中R ----因空調有利與否的購房差價(元/m ),其正值為附加于房價，負值為附減于房價;

　　i------年利率;

　　f------年通貨膨脹率;

　　n------建筑物使用(設計)年限;

　　N-------設計工況下房間的空調負荷于平均空調負荷的比值;

　　∑C ----固定空調使用費總額(元/年);

　　∑A ----大樓空調總建筑面積(m )。

　　采用購房時的一次性補償措施后，在今后的空調收費時，完全按用戶的冷熱量表讀數進行收費。

　　(2)分期修正(根據冷熱量表的讀數)。用戶繳納的總費用中除去固定部分的費用后，可變空調使用費按以下公式修正。

　　C =C ’/N2-5

　　式中C ----用戶實繳的冷量或熱量的計量費用(即C 或C ，可變部分,元/年);

　　C ’--用戶按表計算的冷量或熱量的計量費用(可變部分,元/年)，其值按公式2-8計算;

　　N-----設計工況下房間的用戶空調冷或熱負荷于平均空調冷或熱負荷的比值。

　　2.4 各分項空調使用費的計算

　　對各分項空調空調使用費(C 、C 、C )的計算采用以下公式：

　　(1)用戶固定空調使用費C ，

　　C =A *2-6

　　式中A ---用戶的空調建筑面積(m );

　　----用戶固定空調使用費的單價(元/年.m )，可按技術經濟學的有關公式計算，即：

　　= +2-7

　　式中C------空調系統工程總造價(元)，不含土建及其它造價;

　　CR-----空調系統維護管理人員工資(元)。

　　(2)用戶按表的可變空調使用費，按以下公式計算：

　　C ’=A (Q *H +Q *H )2-8

　　式中Q ----用戶的空調總冷量(kwh);

　　Q ----用戶的空調總熱量(kwh);

　　H -----冷量價格(元/kwh);

　　H -----熱量價格(元/kwh)。

　　2.5 冷量價格或熱量價格計算

　　(1)冷量價格按以下公式計算：

　　H =2-9

　　式中N ---冷凍機房用電量，含冷凍機組、冷卻水泵、空調水泵、冷卻塔等用電量(kwh);

　　S----冷凍機房用水量，含空調水系統、冷卻水系統等用水量(m );

　　G ----耗汽量或燃料消耗量(kg);

　　H ----電價(元/kwh);

　　H ----水價(元/m );

　　H ----除人工外的其他費用，如維修費、系統清洗費、藥劑費等(元/年);

　　H ---蒸汽或燃料的價格(元/kg);

　　Q ----系統的空調總冷量(kwh)。

　　(2)熱量價格按以下公式計算：

　　H =2-10

　　式中Q ----系統的空調總熱量(kwh)。

篇2：御景公寓物業費用測算

　　御景公寓物業費用測算

　　一、菲特國際服務費測算依據和標準

　　測算依據：物業服務收費服務辦法、《合肥市物業管理條例》和皖價房〖20**〗154號號文件精神按成本測算報價；

　　物業管理費用的預算主要分為收入預算和成本支出預算兩個方面，收入預算此處指物業管理服務費用及停車場的管理費用收支預算，項目費用預算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費用成本和其它費用成本四部分。

　　物業管理費用包含的內容主要有:

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等；

　　2、物業共用部位、共用設施設備的正常運行、維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業固定資產折舊費用；

　　8、稅金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特國際費用測算表御景灣菲特國際預算.*ls

　　1、總支出789759元減去不含管理費的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）

　　2、菲特國際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計20**4平米。

　　3、單價管理費的測算:總支出728259除以收費面積20**4除以12個月等于3.03元/平米（含能源費）

　　4、單價管理費測算：總支出728259減去能源費117890元等于610369元除以收費面積20**4除以12個月等于2.54元/月（不含能源費）

篇3：物業管理費用測算

　　物業管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;

　　(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;

　　(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業管理行業特點的原則

　　物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000