加強物業設備設施管理 從根本上提升物業管理水平

　　本文從物業設備設施管理的特點入手，結合實踐經驗，指出了當前物業設備設施管理存在的主要問題，并在此基礎上，有針對性地提出了做好物業設備設施管理的建議，即加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平;著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理;貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養。

　　物業管理的責任和目標是為業主和使用者提供服務，而這種服務的本質意義在于，通過物業管理全過程，實現物業本身的保值增值。其中，物業設備設施管理最為重要，同時也是難度最高、專業性最強的管理工作，其水平高低是決定物管企業綜合實力的主要因素。

　　一、物業設備設施管理的特點

　　概括來講，物業設備設施管理具有以下幾個特點：

　　(一)關系到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬于全體業主，資產絕對值很大，視物業規模和檔次不同，多則數億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層高檔寫字樓而言，設備設施占總投入的1/4-1/3。物業的正常使用決定于設備設施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設備設施的使用壽命，更會影響整個物業的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業的保值升值。

　　(二)技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設備設施被應用到物業建筑中，門類繁多，涉及專業面廣。通常的物業都具有供配電系統、給排水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防滅火系統、交通(電梯)系統、自動化控制系統、保安監控系統(含各類門禁識別系統)、樓內綜合布線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等，而一些新型的高科技智能化物業，如北京的奧運鳥巢、水立方等，更是應用了最先進的科技成果。盡管物業管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此，物業設備設施管理成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。

　　(三)是“顯性服務”的基礎。目前，很多物業企業由“管理公司”更名為“服務公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“顯性服務”方面下足功夫，突出“為業主服務”的宗旨，應該說，這是一種企業經營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業，為業主的“安居”提供保障，是物業服務企業責無旁貸的義務，而物業設備設施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業服務的底線。盡管這項工作不為多數業主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務”才有意義。換言之，物業設備設施管理的水平從根本上決定了物業公司的管理水平和服務水準。

　　(四)要求有可繼承性和可延續性。一棟物業使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業服務公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業管理的市場化和招投標制度的實施，物業服務公司的更換成為常態。在此情況下，設備設施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續性，由此也決定了物業管理的指導思想必須具有長期性、連續性和可繼承性。

　　二、當前物業設備設施管理中存在的問題

　　作為相對新生的事物，目前物業設備設施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術和管理模式方面，與國外還有一定差距。

　　(一)重運行維修，輕預測保養。相當一部分物業服務企業還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養，更少考慮“預測和預防”。這種“維持型”管理，不僅對設備設施的壽命影響很大，損害業主切身利益，而且增加事故隱患，增大經營風險，弱化企業自身技術實力，對物業服務公司也是一種根本性損失。這里面固然有業主對物業使用的短期思維和物權多元化的因素，但是也反映出部分物業服務企業“綜合經營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務責任的漠視。

　　(二)專業人才匱乏，技術力量相對薄弱。物業管理屬于微利行業，與建筑、房地產業相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數物業服務企業外，在人才培養方面投入明顯不足，使得技術隊伍不穩定，難以吸引高素質人才。有資料顯示，物業服務企業中工程技術人員流動率高達35%-50%。人員構成上，本科以上學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業技術弱化的趨勢繼續下去，不重視和不強化對各專業系統的技術指導和系統控制，那么隨著“三高建筑”(高層、高檔次和高科技)的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業管理行業發展的瓶頸。

　　(三)認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業服務企業對物業設備設施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業設備設施管理的服務對象是人，更沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備設施管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現為制度不健全、臺帳檔案不完整、監督檢查不到位、作業指導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業方式。同時，專業的技術培訓缺乏，無論內容上還是形式上，都滯后于物業設備設施管理的發展形勢。

　　(四)法律法規建設滯后。目前，物業管理的相關法律法規還很不健全，這使得物業設備設施的管理缺乏完善的專業法規的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決?！段飿I管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設備設施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業設備設施管理的專項法規、管理規程和技術標準。

　　三、做好物業設備設施管理的幾點建議

　　設備設施管理是物業管理的重中之重，應著重做好如下幾方面工作：

　　(一)加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平

　　物業設備設施管理的服務水平問題，關鍵是各級人員對服務標準的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實際管理中經常發現防火卷簾門下堆放物品或無指示標識，原因就在于管理人員或巡查人員對其作用不甚了解。再比如，一些開關和閥門正常運行的狀態或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發現，如果不標示出工作狀態的開關位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標識細化。所以，設備設施的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。

　　要解決認識問題，就要加強培訓。一是從戰略層面上，決策層要提高對于設備設施管理工作的基礎性和重要性的認識，將其作為企業競爭力的培育基點;二是從日常操作層面上，中層以下各級人員要加深對設備設施管理的服務標準、規范和流程的理解，尤其要熟悉各類設備設施的關鍵控制點。

　　此外，物業設備設施管理的技術性極強，決定了技術水平是關鍵。要根據企業發展戰略，制定有針對性的培訓規劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型物業服務企業有必要設定系統工程師的崗位，強化突出系統工程師的技術管理責任。這樣才能保持企業技術水平的穩定性和競爭力。

　　(二)著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理

　　實現設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現設備的安全、高效運行。

　　1、實施關鍵點控制。設備設施的功能、年限、狀況和運行環境不同，可能出現的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行監測體系。同時，通過規范的管理文件，將關鍵點控制的方法、流程等固定下來作為作業指導。這是運行管理最重要、最基礎的工作之一。

　　2、標識規范、統一、實用性強。為提高效率和質量，應建立統一的標識體系(名稱標識、狀態標識、維護標識、安全標識等)，制作成《物業設備設施標識手冊》。要做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規范。

　　這里需要注意標識的“實用性”問題。建立統一標識體系的目的，是提高設備運行控制的效率，如不從實操性出發，就不能很好地達到目的。以指示性儀表為例，其工作時有數值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態是否正常。這對于專業的技術人員不是太困難，但日常巡查有時由其他管理人員完成，這時就無法通過儀表讀數來判斷設備正常與否。即使完全由技術人員來做，還有一個效率和可行性問題--如果儀表位置不是非常理想，讀取數值就變得困難;儀表眾多時，即使讀取數值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設備的日常巡檢必定流于形式，運行管理就會留有隱患。此時標識的“實用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位置用醒目顏色標示出來;如果是數字式儀表，就把正常工作的數值范圍標示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設備是否正常?？梢?，即使有先進的儀器儀表，仍需在實踐中不斷摸索總結，優化管理，才能充分發揮技術設備的優勢。

　　3、著眼于預測預防，堅持日常巡查與定期檢測相結合

　　要從設備運行的長遠性和管理的可繼承性出發，切實做好設備的運行狀態檢測和故障預測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設備診斷技術，不斷收集各個設備設施的關鍵參數變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽接點的測溫、系統“關注點”的定位等。將這些預防性工作納入物業設備管理的常規工作中，并做好數據統計和變化趨勢分析，就能夠動態掌握各類設備設施的狀態與變化，從而實現從狀態維修向預知維修發展，從事后維修向事先預測轉變。這對于系統保養工作的重點識別具有指導意義。

　　(三)貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養

　　“保養重于維修”，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發停電、失火或者燒毀設備等。

　　設備設施的保養重在系統化、常態化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環節：一是設備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由專業技術人員進行實地核查，對不符之處做出修改;而設備臺帳缺失，或新增、更換設備的，則要通過現場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設備設施的實際狀況。二是保養計劃的制定。要根據設備設施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環境和使用要求、歷史維修保養記錄等，以“確保運行、預防故障、經濟高效”為原則，制定針對性的保養計劃。三是原始保養記錄的建立與保存。保養要嚴格按計劃執行，規范填寫相關記錄并妥善保管。

　　上述三個環節相互聯系，構成一個可以互相印證的整體。要確保有設備必有臺帳，有臺帳必有保養計劃，有保養計劃必有原始保養記錄，有記錄必有實際作業。這樣，對設備設施日常保養工作的監督檢查就可從任何一個環節入手。

　　(四)不可忽視對外包服務的質量管理

　　當設備設施維護項目超出企業自身技術實力時，物業服務企業一般會將其交由第三方的專業公司來完成。這種外包服務本身是一種優勢互補、資源共享的業務協作方式，有利于社會資源的優化配置。

　　但是，外包只是將工作本身轉移給第三方，物業服務企業與業主之間的權利義務關系并未隨之轉移改變，物業服務企業仍對外包服務的質量負最終責任。相反，因為業務外包而使得物業服務企業無法進行更細致的過程管理，有時會使不可控因素增加。因此，對于外包服務的過程跟蹤和質量監督，仍是物業設備設施管理的一項重要內容。對外包服務的質量管理，關鍵在于：一要通過完備的合同協議，明確約定外包事項，二要規定詳細的質量標準以及檢驗檢測方法，三要納入日常的運行管理和維修保養工作體系中。

　　總之，物業設備設施日趨復雜化、智能化，技術含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢。這既是物業服務企業面臨的困難，也是整個物業管理行業面臨的挑戰。作為物業服務企業來講，深化內部管理，重視人才隊伍，加大技術投入，就能夠變挑戰為機遇;而作為物業管理行業來講，在有序競爭的基礎上，推動交流合作與信息共享，促進人才梯隊的建設，加強新技術新設備的推廣，將是整個行業做強做大的必由之路。

篇2：物業項目部對別墅區設備設施長期運營一些建議

　　物業項目部對別墅區設備設施長期運營的一些建議

　　物業項目部根據總工辦提供的“美利山項目擴初步設計任務書”及許總提供的“****別墅客戶深度訪談總結”結合相關圖紙提出如下建議：

　　1.物業管理用房設在哪里，含辦公用房、保潔用房、工程用房、員工宿舍、中控室用房、業主活動中心、垃圾轉運站等。（約需1500㎡使用面積）

　　2.在水系兩側是否加設室外健身設備及景觀休息椅。

　　3.建議使用太陽充電路燈及太陽充電景觀燈，同時具有時控自動開關功能，以減少電費及維修費用支出。

　　4.在水系旁添加播音設備在業主健身或休息時播放一些輕音樂，或流行音樂。

　　5.因****別墅依山而建水系過長落差較大，各分斷層水位最低點應在500㎜厚度以上，以保證養殖各類水生花草的需要。

　　6.給水系統采用自打深井供水最好設在物業管理用房的地下室或附近，同時設立大型儲水設施，（在園區最高處設立為好，已達到重力供水目的）以保證大面積綠化用水及水系用水而節省開支。各戶為遠程控制預付費水表，由計算機控制低于一定水量自動提醒。

　　7.生活排水系統及雨水排水系統在園區內一定要分開不能合用，如市政排水系統適合不要再園區內加設化糞池及污水泵，這樣可大大降低物業公司運行費用。

　　8.供電系統要求預付費電表，具有過載保護功能同時具有遠程抄表遠程控制功能，由計算機控制低于一定電量自動提醒，可和供水系統使用一臺計算機控制含物業費收費系統等。

　　9.消防系統室內有煙感報警設施及可燃氣體探測器報警設施，并和智能化系統聯網。

　　10.智能化系統要有以下設施：樓宇對講系統、門禁系統、監控系統、電子巡更系統、室內紅外幕簾報警系統、室外紅外線報警系統、停車場系統、別墅門非正常開鎖報警系統；以上系統由物業公司中央控制室統一控制并和物業公司客服主電腦聯網達到實時控制的目的。如可行可連接到因特網公司各級有授權領導可隨時查看相關情況。

　　11.綠化保潔用水系統：綠化部分能使用噴灌的盡量使用噴灌功能，不能使用噴灌的和保潔取水點共用，綠化供水在可行時和雨水收集系統連接（閥門控制轉換）降低自來水用水量；因是別墅區盡量吧保潔取水點做成小品或景觀造型形式。

　　12.供電、供水、供暖等個收費系統要合理加裝計量表:

　　一、以便于物業公司核算成本；

　　二、按國家相關規定把相關公共部位水電費用合理分攤到關聯物業，此處指的物業是指產權人或受益人。（天津、北京、海南、石家莊、秦皇島等城市已出臺了相關政策；唐山市物業管理實施細則中已明確指出共用部位電費由先關聯物業合理分攤。）

　　以上是本人從事物業工作十多年的一點建議，不妥之處請指正以便我們的業務及技能水平不斷改進和提高。

　　物業項目部：***

　　20**年5月28日星期六

篇3：中央空調維修保養建議設備

　　中央空調維修保養建議設備

　　1、毛刷清掃機器人：集履帶式行走傳動裝置、毛刷、電機控制器、攝像監視器、有線操作控制器于一體的清掃機器人;

　　2、軟軸清掃、監控一體設備：多種規格清掃專用毛刷、柔性鋼絲線纜、專用高速變頻驅動主機設備系統，與有線監控光纜組合在一起，使用方便，不必再使用檢測機器人;

　　3、氣鞭清洗設備：是一種手持式的氣動設備。相當于一個小型氣錘吹掃機器人;優點是操作簡便靈活、易于搬運、噪音小，是消除死角的有效工具。

　　4、系統集塵箱：利用負壓氣流的工作原理收集管道內松動的灰塵、污物，以達到清潔的目的，能使過濾效率達到99.97%。在一個新風機組只須安裝一次。利用新風風道原有風口安裝在靠近機組或走廊的位置;

　　5、過濾器：以往空調設計對處理空氣質量的過濾器重視不夠，缺乏統一、明確的標準，并且我國集中空調系統的過濾器效率普遍較低，風管內污染相當嚴重，造成室內空氣質量差。隨著國家相關法規的出臺，對空調系統進行周期性的清洗維護將成為一項長期任務，提高過濾器效率、改善過濾器的配置無疑是控制系統污染和改善室內空氣品質的有效手段。從長遠利益來看，將會延長清洗周期、節省業主開支，因此建議招標方在工程竣工后，考慮提高過濾器的級別。

　　6、設備存放：需要20平米左右的倉庫