本文結合“新時空物業管理的設備管理”這一工程實例，概述了設備管理的應用背景，推廣先進的設備管理方法和管理技術手段。通過分析設備管理的流程，來保證租戶正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。這樣企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強。目前物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出。本文以筆者個人的理解談了新時空設備管理的新問題和改進措施。

　　在跨進新世紀和我國加入世界貿易組織后，為物業管理提供了新的發展機遇，同時也面臨著挑戰，隨著社會的不斷發展與進步和人們的生活水平逐步提高，簡單的粗線條的服務已滿足不了人們的要求。優勢的、細化的綜合性服務是人們追求的目標。物業企業學會服務，做精服務文章，用優質的服務產生更大的價值，是迎接入世挑戰融入經濟全球化的有效方式，是物業管理行業參與市場競爭的主要手段和重要基礎，是推動物業管理發展的有效途徑。

　　一、新時空綜合樓的物業管理現狀

　　新時空綜合樓是長沙芙蓉路上的一座高層建筑，高度為99.7米，地下3層，地上32層，裙房5層，是目前長沙南部第一高樓，它與神農大酒店相鄰，已經成為長沙南部的新一代標志性建筑。新時空綜合樓主要由辦公樓、酒店、餐飲、賣場、休閑會所、地下停車場六部分組成，1層為咖啡廳和賣場。2-5層為餐飲、6-8層為休閑會所、9-23層為寫字樓、24-32層為酒店。

　　(一)新時空綜合樓物業管理特點：新時空綜合樓高度大、樓層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理任務較為艱巨。綜合樓包括停車場、商業、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓，流動人口極多。新時空綜合樓設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。

　　(二)物業管理的服務內容：由于新時空綜合樓的復雜性、混合性、綜合性，給管理帶來了一定難度，但新時空綜合樓的基本服務內容就是實現對物的管理、對人的服務。其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

　　1、常規性的公共服務。這是物業管理的基本內容，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。其中包括：房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的基本情況，對綜合樓的樓面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對租戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使綜合樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持綜合樓價值，創造增值潛力。包括綜合樓各系統設備設施的管理。物業管理人員要經常對綜合樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備處于完好的運行狀態;清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責綜合樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。一般由專業清潔公司承辦;綠化管理。綠化人員應對綜合樓周圍及內部的花草樹木和景點進行養護和管理，為用戶、租戶創造優美整潔舒適的高雅環境;停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全;消防及治安管理。保安人員對綜合樓及其范圍內進行全天候保安值勤，設立監控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、租戶人身財產安全。監控系統要保證24小時有人值班與有效監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。如有設備等報警或故障顯示，需立即通知有關部門人員，及時到場解決;收費管理。要嚴格按照協議或合同以及當地物價部門核定的物業管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受用戶、租戶監督。其中涉及：租金、水電費用、停車場收費及有償服 務收費。

　　2、針對性的專項服務。新時空物業管理為改善和提高租用人的工作、生活條件，面向廣大租用人，為滿足其中一些用戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務。

　　3、委托性的特約服務。為滿足物業租用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同未要求、物業管理在專項服務中也未設立，而物業使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。

　　二、新時空綜合樓現代化設備帶來的新問題

　　目前，新時空綜合樓設備管理面臨的問題主要有：工程竣工后的基礎資料不齊全;早期無先進的設備管理體制;現代化設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的后果，如：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環境和能源資源消耗大等;設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設備與設備管理的經濟效益;現代化設備技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約;使用現代化設備，崗位分工較細，經常是單工序操作，設備結構復雜，人的感官能力難以適應等。

　　三、新時空綜合樓設備管理的解決措施

　　(一)建立先進的設備管理體制

　　1、按設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。

　　2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例;必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。

　　3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

　　(二)建立完善的設備管理規章制度

　　設備管理規章制度包括：設備管理崗位責任制度;設備基礎資料管理制度;設備運行和維護保養制度;設備檢修制度;固定資產管理制度;培訓教育制度;特殊設備管理及應急制度;各類機房、變配電機房的出入登記制度等。

　　(三)做好設備管理的基礎資料工作

　　基礎資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，活化其作用。設備的基礎資料包括：設備的原始檔案、設備卡片及設備臺帳、設備技術登記簿、設備系統資料等等。

　　新時空綜合樓的物業設備都是組成系統才發揮作用的。例如中央空調系統由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監控調節裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發生故障，系統都不能正常制冷。因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。

　　(四)加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合

　　越是優秀的物業管理企業，越應注意對員工的培訓、教育。專職設備管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是單純依靠少數專職設備管理人員來管好企業的所有設備是不可能的，還應該發動企業全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒發的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

篇2：寫字樓消防設備系統維護保養方法

　　寫字樓消防設備系統的維護保養方法

　?。?）煙溫感報警系統

　　每周對區域報警器、集中報警器巡視檢查一次，看電源是否正常，各按鈕是否在接收狀態；每月檢查一次各報警器的內部接線端子是否松動，主干線路、信號線路有無破損；每半年對煙感探測器進行逐個保養，擦洗灰塵，檢查探測器底座端子是否牢靠，并逐個進行吹煙試驗。

　?。?）防火卷簾門系統

　　每半月檢查一次電器線路、元件看是否正常并清掃灰塵；每月對電器元件線路檢查保養一次，看有無異?，F象，絕緣是否良好，按照設計標準進行試驗；每季對機械元件進行保養檢查、除銹、加油及密封。

　?。?）送風、排煙系統

　　送風：每周巡視檢查各層消防通道內及消防電梯前室加壓風口是否靈活；每周巡視檢查各風機控制線路是否正常，打掃機房及風機表面灰塵；每月進行一次維護保養，檢查電器元件有無損壞松動，清掃電器元件上的灰塵，風機軸承加油等。排煙：每周巡視檢查各層排煙閥、窗、電源看是否正常，同時對各排煙風機控制線路進行檢查，就地啟動試驗，打掃機房及排風機表面灰塵；每月進行一次維護保養，檢查電器元件有無損壞松動，對排煙機軸承及排煙閥機械部分加油保養，打掃機房，同時按照設計標準抽50%樓層實施自動控制試驗。

　?。?）消防檢系統

　　每周巡視檢查各層消防栓、水槍頭、報警按鈕是否完好，各供水泵、電源是否正常，各電器元件是否完好及處于戰備狀態；每月檢查一遍各閥門是否靈活，進行除銹加油保養，檢查水泵是否良好，對水泵表面進行除塵，軸承加油，電器控制部分是否處于良好狀態，同時按設計標準進行全面試驗；每季度在月檢查的基礎上對水泵進行中修保養，檢測電動機的絕緣是否良好。

　?。?）花灑噴淋系統

　　每周巡視檢查管內水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各電器元件是否完好及處于戰備狀態；每月巡視檢查花灑噴淋頭有無漏水及其他異?，F象，檢查各閥門是否完好并加油保養，同時進行逐層放水；檢查水流指示器的報警是否正常，水位開關是否靈敏及啟動相應的供水泵；供水泵月保養、季中修內容與消防栓水泵類似。

　?。?）應急廣播系統

　　每周觀察主機、電源信號、各控制信號是否正常。各控制開關是否在正常位置，有無損壞和異?，F象，及時清洗主機上的粉塵；切換機在每月的試驗過程中，是否能正確的切換，檢查麥克風是否正常，定期清洗磁頭；樓層的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉塵等；檢查后進行試播放。

篇3：寫字樓消防設備操作規范

　　寫字樓消防設備的操作規范

　　操作前必須首先觀察各個系統是否設置在自動位置。

　　觀察各系統電源信號是否正常。

　　各系統的安全操作方法：

　?。?） 煙感系統

　　當發生火情報警時，確認樓層后，首先通知保安人員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯系。若為火險立即按滅火作戰方案處理，若為誤報，查明誤報原因后，請保安人員將區域報警進行復位，再將值班室內的集中報警器復位。

　?。?）防火卷簾門系統

　　當裙樓發生火警時，根據失火方位及火勢大小，采取隔離法，即降落相應的防火卷簾門。

　?。?）排煙系統

　　發生火災時，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥，若失控時，通知人員就地打開該層的排煙閥。

　?。?）加壓送風系統

　　根據火災的不同方位，迅速打開相應的加壓風機，失控則可派人到風機房進行手動操作。

　?。?）消防栓系統

　　進行該系統操作時，時刻監視該系統的消火栓報警號。當滅火人員打碎就地的報警按鈕后，消防中心得到該消火栓的報警信號，這時啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，應立即轉入手動位置啟動，仍不啟動時，速與水泵房人員聯系，或派人對泵房強行啟動。

　?。?）花灑系統

　　當某層發生火災時，失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水，層的水流指示器動作，消防中心得到該層的報警信號。值班員觀察水位信號水位降到下限，花灑泵自動啟動，相應的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，立即轉入手動位置啟動，仍不能啟動時，速派人到泵房強行啟動等等。