工作職責

崗位名稱：工程主管

　　直接上級：綜合部經理

　　直接下級：工程文員

　　直接責任：

　　1、 在綜合管理部的直接領導下指導各物業有關工程各項工作的具體實施;

　　2、 熟悉和遵守國家有關物業各種設備、設施的運行管理的法規、及安全使用規程;

　　3、 負責協調各部門的工作，積極配合綜合管理部及其他部門處理好客戶的各種投訴事件。

　　4、負責制定公司工程維修的各項任務，并下達命令。

　　5、 積極配合國家有關部門對物業的各種特種設備、設施的檢查工作;

　　6、 負責協調項目和國家上級主管部門、公司合作單位及開發商的各項工程問題的處理;

　　7、負責組織人員配合公司經營部對接管道進行物業接管驗收和交接工作，負責物業全部工程資料的交接和使用管理工作。

　　8、 負責公司新接管物業的工程維修設計，編制崗位計劃和管理流程，并牽頭組織培訓和實施，協助新接項目的物業管理走上正軌;

　　9、負責各物業內所有施工現場的統一管理和協調;

　　10、負責工程保修、特殊設備的保養、設備更新改造方面的工作，并負責監督乙方執行合同的全過程;

　　11、負責監督各物業各種設備、設施大、中修工程和更新改造工程的落實情況，對違規操作進行及時處理;

　　12、負責公司在采購工程設施的業務技術把關，保證設施設備能夠符合采購要求;

　　13、負責組織實施小區重要部位雨季的防汛工作，消防設備、設施及系統可靠性試運行;

　　14、完成公司領導交辦的其他工作。

崗位名稱：管理處維修班長

　　直接上級：管理處主任

　　直接下級：綜合維修員

　　直接責任：

　　1、對公司工程主管和管理處主任負責;

　　2、熟悉和遵守國家有關房屋及樓宇內公共設施管理，給排水及暖通專業國家標準、電氣設備管理、運行及供排水、消防、制冷通風系統等方面技術規范，熟悉掌握所管轄范圍設備、設施運行、維修的有關專業知識;

　　3、負責轄區內公共區域所有設施的管理、維修和維護工作;

　　4、負責轄區內工程維修投訴的解釋和處理工作;

　　5、負責按公司及項目有關規定核定住戶維修項目和標準，監督維修人員及時為住戶提供服務，并按維修回訪要求對住戶進行回訪，確保維修質量并采取有效措施改進服務;

　　6、負責每周一次對小區內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數，并負責各種搶險工作;

　　7、負責完成日常使用的專業技術資料的搜集、管理工作;

　　8、負責落實公司的公共區域設備、設施管理的各種規章制度，出具設備、設施巡檢表;

　　9、在管理處主任和公司工程主管的指導下具體負責小區內改建、擴建項目的施工及現場監督管理工作并全面負責施工現場安全管理工作;

　　10、負責維修員工的日常管理、考核，安全教育和物業知識的培訓，并對培訓效果進行考核，以促進維修人員業務素質的不斷提高;

　　11、積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本，使設備無漏油，漏電等現象發生，努力0故障;

　　12、負責向上級主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建議;

　　13、完成管理處主任和工程主管交辦的其他工作。

崗位名稱：綜合維修管理員

　　直接上級：管理處工程領班

　　直接責任：

　　1、對維修領班班長，按時各項任務;

　　2、嚴格遵守公司制定的勞動紀律及管理處各項規章制度;

　　3、負責在維修領班的安排下對小區門禁系統，監控系統、對講系統，三表遠傳抄表系統，消防報警系統、小區有線電視和衛星電視接收傳送系統的日常巡檢的監督、維修/維護工作的具體實施，并對檢查的結果匯總上報主管，確保房屋及配套設施完好率達到90%;

　　4、負責小區內值班，深水井、高層樓水泵房、水箱間、配電室、污水泵房等設備間清潔衛生及設備設施日常巡檢的監督與實施;對小區內雨水、供水、供電、污水主管網/道的疏通和清理;

　　5、對空調、消防和給排水設備設施，水廠供水及消毒凈化設備設施、深水井、熱水鍋爐及交換設備設施進行大、中修及更新改造計劃的具體實施;

　　6、負責按照《報修流程》和《入戶維修制度》進行業主家中有關弱電維修及其他特約服務方面的高質量維修工作，自接單后15分鐘到達維修現場，確保零修、急修及時率達到90%，質量合格率95%;

　　7、負責小區衛星電視機房的值班管理，并協助國家有關部門對機房設備和接收節目的檢查和驗收工作;負責小區電氣設備設施保修工作的監督管理工作;

　　8、負責在班長的統一安排下對消防系統和設備定期試運行工作，并做好運行記錄;

　　9、負責按公司及項目有關規定監督、協助和指導本組員工及時為住戶提供服務，確保維修質量并采取有效措施改進服務;

　　10、負責對小區內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數，并負責各種搶險工作;負責小區突發性事件如停水、停電、跑水、火警情況的處理;

　　11、完成管理處主任和班長交辦的其他工作。

作業程序

　　一、電梯設備

　　目的：保證電梯的正常使用，使設備處于良好狀態。

　　適應范圍：適用于公司所管物業內的電梯維修保養。

　　職責：綜合維修員工按崗位和程序作業;

　　班長或者管理員對清潔工作進行督促

　　程序：

　　1.電梯的專管員進行電梯維修保養時，應按(電梯維修保養年度計劃表)進行。

　　2.電梯維修保養安全操作程序：

　　2.1在電梯門口放置“停用搶修”的標識牌。

　　2.2關閉門廳，不能關閉門廳時在門廳放置護欄，防止無關人員進入門廳井道。

　　2.3有人在轎頂上做搶修各種時，必須按下矯頂上搶修箱上的搶修開關，關好廳門。

　　2.4給傳動部位加油、清潔或觀察鋼絲繩的磨損情況時，必須停閉電梯。

　　2.5電梯維保公司必須按照物業管理公司制訂的合同條款執行。工程主管及時安排下屬班組長執行維保公司派出的維保人員配合他們的日檢、周檢、月檢的維保檢查工作，監督實施對外維保人員的維護、維修工作，按照公司約定的條例，逐一進行檢查、執行。

　　2.6工程部主管建立一套完整的日常電梯運行日記和電梯的維修保養記錄，監督和配合維修人員的工作，達到電梯運行正常，做到有章有序。

　　二、低壓配電設施

　　目的：規范操作低壓配電設施的維護作業，確保低壓配電設施的完好率，提高工作效率和質量。

　　適用范圍：適用于公司所管物業內低壓配電設施的維護保養。

　　職責：綜合維修員對低壓配電設施進行有效運行監控，發生小型故障要保證及時修復，大型故障則配合工程主管的工作。

　　程序：

　　1.大型維保(變壓器、主空氣開關的維保)程序：

　　1.1停電按《低壓配電設備停(送)電作業指導書》中的停單臺變壓器低壓系統操作規程執行。

　　1.2壓器內部緊固檢查：緊固穿心螺絲，接級頭子。

　　1.3壓器繞組外和絕緣電阻的檢查：繞組有無變形，絕緣層脫落、燒焦(高壓絕緣電阻在10M歐姆以上)，否則禁止投入，須做絕緣干燥處理。

　　1.4變壓器內部的風機檢查：轉動是否靈活，軸承是否需要清洗換油，風力風量是否足夠。

　　1.5 設備的各連接點進行檢修維保。

　　2.中型維保(支路空氣開關、接解器、刀開關的維保)程序：

　　2.1停電按《低壓配電設備停(送)電作業指導書》中的停支路電源操作程序執行。

　　2.2空氣開關的回路檢查：儲能、合閘、跳閘回路動作是否靈活。

　　2.3氣開關機械部分的檢查，是否卡澀，螺絲是否緊固，三相觸頭是否對稱結合緊密。

　　2.4指示標志是否正確。

　　2.5檢查接觸器動作是否靈活。

　　3.小型維保(日常維保)程序：

　　3.1電流互感器有無破裂，二次側是否開路。

　　3.2電容組應保持清潔，接級柱子緊固，放電運行燈完好，自動手動切換靈活。

　　3.3直流系統著重對蓄電池進行檢查，各接級端子緊固。

　　3.4母排是否固定，有無發燙，有無積塵。

　　3.5所有螺絲是否緊固。

　　三、低壓配電設備管理

　　目的：為規范低壓配電設備的操作，確保低壓配電設備運行安全，可靠的正常

　　適用范圍：適用于公司所轄園區內的低壓配電設備管理。

　　職責：工程部經理(主管)對低壓配電設備操作規程進行監督和檢查，大型維保安排、嚴重異常情況處理安排;

　　維修班組長負責檢查低壓配電設備操作作業規程的執行情況;

　　維修電工負責按照本規程進行低壓配電設備的操作、運行、巡檢、維修、保養。

　　程序：

　　1.低壓維修電工在對低壓配電設備的停送電操作時，一定按照《停送電操作票》中的記錄執行。

　　2.設備管理人員每兩小時對低壓配電設備進行一次巡檢，并填寫(低壓配電設備運行日記)。

　　2.1檢查變壓器的溫度有無異常的聲音和氣味。

　　2.2檢查電壓。

　　2.3三相電源。

　　2.4功率因數

　　2.5直流母級電壓。

　　2.6浮沖電流。

　　2.7各種指示燈狀態。

　　2.8電力電容器。

　　3.維修班組長每周內對低壓配電設備進行巡視檢查一次，并填寫(設備巡視檢查記錄表)。

　　3.1檢查設備房清潔衛生情況。

　　3.2檢查消防設備器材情況。

　　3.3檢查(配電設備運行日記)表。

　　3.4檢查(配電運行交接班記錄表)。

　　四、通訊、監控設備：

　　目的：維護好電話、光纖網絡、紅外線等通訊、監控設備，保證運轉正常，使用狀況良好。

　　適用范圍：適用于公司所管物業內的各種通訊設備的管理，日常維護。

　　職責：綜合維修員對電信等通訊設備進行日常管理;

　　對物業內部的通訊設備的變遷使用進行作業，并且作紀錄。

　　程序：

　　1.電話：每個月對所有電話線路、設施大檢查一次，保證通話順暢;采取措施，保證通訊地保密安全;平時加強巡邏，對于住戶需要的改動，做好記錄。

　　2.寬帶網絡：保證服務器的正常運轉，保證服務器的工作環境。每天巡邏一次，與網絡管理員配合。

　　3.電視監控系統：每天檢查2次，每月大檢一次。填寫作業記錄表。

　　五、空調系統：

　　目的：保證空調器的良好運轉，工作效果明顯。

　　適用范圍：所管物業內的空氣溫度調解系統(自然)

　　職責：環境管理員進行自然調節，專業維修員進行機械維護

　　程序：(略)

　　六、房屋本體及附屬設施：

　　目的：通過維護房屋本體和附屬設施，達到使房屋的性能保持的作用。

　　適用范圍：所管的物業

　　職責：管理員制定房屋本體維護、維修的計劃交維修班執行。

　　程序：

　　1.每一星期巡視所管物業房屋本體一次以上，作記錄于《物業巡場記錄表》。

　　2.平時巡視附屬的設施，防止房屋發生開裂等事故。

　　3.按照計劃作房屋本體測試。

　　4.每2天例行巡視園區、地下室、配電房等設施1次以上。

　　5.每年督促業主對自用部分物業進行檢修。

　　七、防雷設施：

　　目的：保證設施設備的使用安全，保障相關人員的人身安全。

　　適用范圍：所管物業的防雷設施。

　　職責：維修班長制定養護計劃，作業員按規定作業。

　　程序：

　　1.每半年全面檢查防雷設施一次。

　　2.每個月例行檢查1次。

　　3.每年進行1次安全數據測試，作紀錄。

　　4.對防雷設施作界定，超過年限則報廢。

　　5.每年進行油漆1次。

　　八、給排水設施：

　　目的：保證物業的給排水系統通暢。

　　適用范圍：所管物業的給排水系統。

　　職責：綜合維修員對給排水系統進行管理。

　　程序：

　　1.每半年進行1次水質檢驗，作紀錄。

　　2.每星期進行例行檢查1次，包括閥門、管道等。

　　3.發生堵塞等現象，進行疏通。

　　4.在雨后檢查排水系統是否正常。

　　5.對用于園區的公共用水(水池、綠化)等設施進行養護。

　　九、排污系統：

　　目的：保證排污系統的正常使用。

　　適用范圍：所管物業的排污系統和與之相關的已經界定或未界定權限的設施。

　　職責：綜合維修員對排污系統進行日常檢查養護。管理員進行月度檢查和安排清理。

　　程序：

　　1.每季度進行例行檢查1次。

　　2.視情況需要進行清理，不少于半年1次。

　　3.每三年進行水泥抹灰一次。

　　十、突發事件處理：

　　目的：在遇到不可預見事故時，保證相關人員的安全，避免更大的損失。

　　適用范圍：所管轄區內發生突發事件的護理

　　1.電梯困人：

　　職責：

　　程序：

供電系統、配電室操作制度

　　一、供電系統，配電室設備必須有安全使用證明，產品合格證。施工記錄，驗收證明。

　　二、運行維修員必須持證上崗，熟悉電器設備情況和相關的法規。

　　三、對供電系統巡檢由專人定時進行，進入配電室必須是專崗人員，無關人員不得隨意進入。

　　四、配送電的計劃更改必須經部門主管同意，簽字。

　　五、供電線路的更改必須經部門主管同意，根據實際需要來改動。

　　六、設備的增減，更改用途須經部門主管同意簽字。

　　七、配電室必須有消防設施。

　　八、當市電停止供電時，有自備發電機的及時發電。市電恢復后在2分鐘后，確保安全后才能恢復供電。

　　九、出現設備故障的，立即查明原因。維修設備應設置警示牌，安全操作。

電器設備養護制度

　　一、電量的分配，線路線徑的大小，空氣斷路器的選擇等，必須是工程技術員經嚴格計算，然后選用的。工程主管同意并簽字后，報經綜合部審批同意后，方可執行。

　　二、器設備維修是特種作業，無論是照明、空調、電梯等維修員，都必須有專業的上崗證書。

　　三、維修員巡視范圍：變、配電房，泵房、配電箱，監控室，電梯機房，衛視通訊接收設備房，進戶電表箱;內容：變、配電房的溫度，電梯機房運轉，衛視通訊接收設備是否正常工作，電機運作，儀表，安全監控系統，安全出口指示燈，公共照明，電梯升降，給排水系統是否暢通等。

　　四、要求巡檢有詳細記錄，電源插座，接線盒等有無燒焦，脫落，缺蓋等現象。

　　五、消防系統每三個月試運行一次。

　　六、檢查進戶電表箱，配電箱，了解用戶用電有無違規，超負荷，電線是否發燙，線頭是否松動，發黃等。

　　七、避雷裝置的檢查，保證設備安全工作中。

工具領用保管規定

　　一、工具分個人領用工具，及班組領用工具。

　　二、個人領用工具品種根據工種配置，包括各種儀表，鉗子等，由個人保管。

　　三、組公用工具根據實際需要購置，注意資源的共享。公用工具由班長負責放在專用庫房，有明細表。

　　四、具發生損壞的屬于自然磨損，不可抗拒的外力，不可預見的原因的，由公司負責修復或更換，如屬于個人損壞或丟失的，個人賠償。

　　五、項工具均有既定使用時間，提倡愛護使用，平時注意保養，若能養護好延長使用時間的，可以視情況獎勵。。

　　六、使用到公用工具的，必須及時歸位，不得私自將其外借，另作他用。

電器設備的養護管理規定

　　一、用電量的分配、級路的級徑大小，空氣熔斷器的選擇，嵌入式熔斷器保險絲的安放等，必須經過嚴密的計算，這些方面會影響到使用過程中電容器故障的形成和系統的損壞。

　　二、電器維修屬于特種作業，無論照明、空調電梯等的維修人員必須有專業的上崗證書。

　　三、維修人員巡視檢查中范圍較廣，包括變配電房、泵房、配電箱、監控室、電梯機房、衛視機房、每戶進戶電箱等，巡檢的內容很多：如變配電房、電梯衛視機房的溫度，各種機電運行的聲控燈的好壞，公共地方照明燈完好。

　　(一)所有巡檢都應有詳實的記錄。

　　(二)公共地方的照明燈要定期更換。

　　(三)公共地方的電源插座、接級盒箱等有無脫落和缺蓋。

　　(四)電梯應堅持自保、月保、季保、年保制度。

　　(五)消防及噴淋電機須三個月進行一次試運行，煙感器也應半年進行一次認為試驗，保證報警系統完好。

　　四、經常檢查各用戶進戶電表箱、配電箱，了解用戶用電是否符合規范，有無超負荷的。檢查方法是各戶進級是否發燙，接級牌螺絲是否松動，級頭是否焦黃，發現問題須及時解決。

　　六、避雷裝置的檢查要觀其避雷針與引級連接是否可靠，有無損傷及銹蝕，每兩年要用兆歐表對避雷器接地電阻進行檢測，其接地電阻一般應為5歐姆。

技術標準

1、供電設備的正常維護和保養

　　1.1維護工作有以下幾項規定：

　　1.1.1觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異。

　　1.1.2核對各個支路的實際負荷是否與其裝設的保護元件整定值相符合。(按規定采用熱元件時，整定值應為負荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時，按負荷電流的1.25-1.5倍選用)

　　1.1.3配電箱內固定是否固定、箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動， 作是否靈活，刀刃和接點有無燒傷，導級絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無燒痕。

　　1.1.4導級絕緣是否良好，(用兆歐表遙測絕緣電阻值、低壓級路應不底于0.5兆歐)各類絕緣是否老化，各接頭處有無燒焦、變脆，絕緣膠布有無失效，接頭間有無腐蝕現象。

　　1.1.5各種地極的接地電阻十分符合規定(防雷接地10歐以下，保護接地4歐以下)接地螺栓有無松動，接地導級有無傷痕和腐蝕。

　　1.2設備安全檢查制度

　　1.2.1配合樓層對客房電器設備進行全面檢查，包括床頭箱及接級盒、門鈴、燈具、衣柜燈及其開關、房間插座、插頭等。

　　1.2.2每半年檢查吊花燈和組合等花燈，燈具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠;餐廳廚房和職工廚房電器設備，除分工包干責任制中規定由責任人每月進行維護保養外，每年由維修班安排兩次大檢查，包括開關、插座、設備的接級是否牢堅固，接零保護級是否可靠，級路是否完整。

2.設備操作、保養和維修規定

　　2.1水泵房管理規定：

　　水泵房是提供業主或使用人生活用水、消防用水的關鍵部位，為管理好水泵房，制定以下規定：

　　2.1.1由機電人員負責監控、定期保養、維修、清潔、泵房及地下池，消防系統的全部機電設備定時進行巡回檢查，了解設備的運轉情況，及時發現故障問題和消防隱患，并做好記錄，解決不了的問題，報告工程部經理，爭取早日解決。

　　2.1.2由機電人員管理水泵房內機電設備，無關人員不得進入水泵防。

　　2.1.3消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇位置與自動位置、操作標志都應簡單明確。

　　2.1.4保證生活供水泵的正常運轉，定期檢查泵的運轉情況，定期檢查擦洗主連接處。

　　2.1.5消防泵每月運轉一次(10分鐘)，以保持正常運轉，每半年進行一次“自動”、“手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。

　　2.1.6每周打掃一次水泵房衛生，泵及管道每半月清洗一次。

　　操作人員在2米以上搶修設備(包括開關、閥門等)，必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。

3.供電系統的養護管理規定

　　3.1高低壓配電首先要符合“四防一通風”要求，凡變電室內有兩臺以上變壓器的，必須配有專人值班管理，且值班人員應持有進網作業證，操作證，只有一臺變壓器的配電房，則必須有專人巡視。

　　3.2檢查變配電房看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規定的范圍內，刀閘、級頭有無異常，聞是否有焦味，發現問題要及時查明原因，立即予以解決。

　　3.3定期打掃變配電房，始終保持起室內潔凈，因為大量塵埃積聚湖導致高壓放電，造成短路。

　　3.4變配電房應每年一次預防性電氣試驗，試驗報告(包括變壓器油絕緣試驗報告)均應妥善管存檔。

　　3.5變配電房停送電應嚴格遵照“低規”，規定按倒閘操作順序進行，停送電均應兩人操作，即“一人操作”、“一人智票監護”。

4.設備潤滑管理制度

　　4.1設備潤滑要“五定”工作。

　　4.2定點：現代機械設備中需要潤滑的部位都設有潤滑點，并配置油孔、油標、油池等供油裝置。

　　4.3定質：為確保潤滑劑在使用過程中的質量，必須按照設備說明書上的品種、牌號使用，設備上的潤滑裝置要保持清潔。

　　4.4定量：在保證設備潤滑良好的基礎上，執行定額用油，如發現超過限額時，要查明原因，及時改正。

　　4.5定期：定期添油和清洗換油是搞好設備潤滑的重要環節，因此在進行潤滑操作時，必須嚴格按照說明書規定，分別按班、日、月給各潤滑點加油(脂)，按計劃清洗換油(脂)。

　　4.6定人：設備上的各潤滑部位，應由操作工和維修工分類負責，凡需要每班(每天或每周)加油一次的潤滑點，由操作者負責加油;凡需要拆卸后才能添加油(脂)或換油(脂)的部位，由修理工定期清潔換油(脂)，所有電器部件由維修電工負責添油(脂)或換油(脂)。

5.防雷裝置的一般要求：

　　5.1接閃器也叫受雷裝置，是接收雷電流的金屬導體，通常所指的避雷針、避雷帶、避雷網。

　　5.2引下級：引下級又稱引流器，它是把雷電流由接閃器引到接地裝置的導體，一般敷設在外墻面或暗敷于混凝土、柱子內。

　　5.3接地裝置：接地裝置是埋在地下的接地導體(即水平連接級)，和垂直打入地內的接地體的總稱，其作用是把雷電流疏散到大地中去。

　　5.4避雷設施各部分之間均應焊接牢固，其接地電阻應符合規范要求，一般不應小于5-10歐姆，高層電阻按最小的要求而定，通常在4歐姆以下。

6.給排水系統的養護

　　6.1管理規定

　　6.1.1給排水系統是指房屋的冷熱水管道、閥門、水箱(蓄水池)、生活消防、水泵、污水排放管道設施等。

　　6.1.2加強巡視檢查：檢查范圍包括室內外、外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮珠閥、泵房等。

　　6.1.3維修人員工作職責就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題及時維修解決。

　　6.1.4水箱清洗消毒：水箱會由于異物進入、水泵銹蝕等造成水質污染，一般可采用兩種方法加以防止：

　　6.1.4.1水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年進行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作業特別要注意，操作人員有健康證明書，每次清洗后，水質要取樣送衛生防疫站作鑒定，并保存水質鑒定書。

　　6.1.4.2泵房也是水質兩次污染的主要關節點。一般泵房生活水泵，均有兩臺以上，水泵應該定期輪換周期不超過半個月。

　　6.2若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先給業主發出停水通知，說明停水原因、停水時間、讓業主能早做準備。

　　6.3定期對泵房內水泵、管道、電機等進行維修保養。

　　6.4要定期清潔屋面天陰溝、使之疏通。

　　6.5室內外管道、水表、閥門、消防檢查等需要定期刷油漆，減少銹蝕，在冬天來臨之際，為防止管道凍裂，還須做好保溫防凍工作。

　　6.6定期檢查消防栓、消防泵、噴淋泵、水龍帶、消防接口、水槍、滅火器等設備，消防泵、噴淋泵每年試運行一次，水龍帶、消防接口按扭應定期試驗檢查，防止老化、霉變、失效并應及時更換。

7給排水系統養護

　　7.1室內給排水管理

　　室內給排水系統基本由以下幾個部分組成：

　　7.1.1引入管：穿越建筑物外墻或基礎進入建筑物內的管段稱為引入管。

　　7.1.2室內管網：由地下管道、立管、水平干管、支管等組成。

　　7.1.3配水點：水龍頭、消火栓、用水設備等。

　　7.1.4其他設備：根據建筑物的性質]、高度、消防等級而設置的加壓穩壓設備、高位水箱及貯水池等。

　　7.1.5給水附件：閥門、消防系統的各種閥等

　　室內給水系統基本上時由以上部分組成，而對不同的建筑物由于性質不同、要求不同，而使室內給水系統簡單或比較復雜。

　　7.2內給水系統的分類

　　7.2.1生活給水系統

　　包括飲用水及衛生設備沖洗用水，一般飲用水與洗滌用水合用一個系統，這樣對有嚴格的要求，尤其當設有貯水池、水箱等取水及供水設備時，在施工中應符合國家頒布的《生活飲用水衛生標準》的要求，采用合理的潔具沖洗方式 避免水的污染，并嚴格保證管道的嚴密性，防止器樂管道及周圍環境的污染。

　　7.2.2消防給水系統

　　7.2.2.1消防給水系統設置的必要性

　　廠房、車房、超過800個位置的影劇院及禮堂、體育館;體積超過5000立方米的車站、碼頭、機場建筑物及展覽管、商場、門診及病房樓;教學樓、辦公樓、圖書管;超過6層的塔樓住宅;底層設置商業網點的住宅樓;國家文物保護單位及木結構的古建筑;其他性質的超過5層的公共、民用建筑等必須有。

　　7.2.2.2消防栓系統

　　主要由管道及消火栓箱組成，消火栓內有水槍、水龍帶及消火栓(帶有求形閥門的龍頭)，消火栓口徑有50mm、65mm兩種。消火栓系統設備保持著一定的水壓，發生火災立即打碎箱門上的玻璃，打開消火栓，水即可通過水龍帶及水輪噴射，消火栓可明裝也可暗裝，消火栓由單口核雙口兩種，并可帶自救式轉盤裝置。

　　7.2.2.3自動噴灑消防系統

　　自動噴灑消防系統時火災發生時布置在房間頂棚下面或吊頂上的噴灑自動噴頭，同時發水質應出報警信號的消防系統。自動噴灑系統主要由火災報警閥、閥門、止回閥、噴灑頭及管道組成，對高層建筑需設置加壓穩壓設備。

　　自動噴灑系統的安裝：噴頭安裝在吊頂上時，應配合土建吊頂的平面布置、高度、及吊頂做法，在設置噴頭的房間內，噴頭距墻面應部大于1.8m;噴頭之間不應大于3.6m，并案設計要求選擇噴頭的動作溫度。當選用玻璃泡式自動噴灑頭時，平時玻璃泡頂住噴頭內的閥片，使水不能流出，當發生火災時，室內溫度升高使玻璃泡內所充的易揮發的液體蒸發而體積膨脹，膨脹到一定程度時玻璃泡即破碎，閥門被管內的水頂開，使水沿著噴頭下部齒形擋水板向四周水平噴射。噴頭之間的距離應保證覆蓋面積。噴頭布置：當室內采用的吊頂為鋁合金龍骨礦棉板時，為了布置方便美觀，采用礦棉板(或其他材料的板)以選擇600mm╳600mm的規格為宜，可以盡量使噴頭的布置在板的中心位置，安裝噴頭時，應把擋水板及熱敏元件露出吊頂外，當吊頂高度超過80cm時，且有風道布置時應考慮有向上及向下的噴水的雙層噴頭。

　　7.2.2.4水幕系統(略)

　　7.2.2.5其他類型消防系統

　　7.2.2.5.1泡沫消防

　　7.2.2.5.2二氧化碳及鹵代烷滅火(1301滅火系統)

　　7.2.2.6消防自動報警裝置(略)

　　7.3生產用水系統當工廠、車間由于生產工藝的 需要，用水量大或對水壓有要求，而生活用水量又小時，可將生產、生活用水系統合并為1個供水系統，當需要部間斷供水時，應設置雙環路形的供水方式。

　　7.3.1室內給水系統給水方式

　　7.3.1.1簡單的基本給水方式

　　7.3.1.2設置水箱的給水系統

　　7.3.1.3設置水箱及水泵的給水系統

　　7.3.1.4分區、分壓給水系統

　　7.3.1.5氣壓給水系統

7.4給水系統常用的管材、管件及閥門

　　7.4.1管材

　　生活、消防用水一般采用鍍鋅鋼管，當管徑超過DN100-DN150，且扣絲連接有困難時，對水質要求嚴格時，可采用焊接管預組裝的方法，適當的位置可才采用法蘭連接，然后拆下，鍍鋅后再次安裝。對埋地管道多采用承插給水鑄鐵管，接口采用石棉水泥或膨脹水泥接口。石棉水泥配制比例及材料要求：水泥標號不低于400號，石棉宜用4級或5級;配合比(重量比)為石棉30%，水泥70%，水10%-12%(占干石棉水泥的總重量)。

　　膨脹水泥接口材料主要是膨脹水泥和中沙。膨脹水泥宜用石膏礬土膨脹水泥或硅酸鹽膨脹水泥。出廠超過3個月者，應經試驗鑒定后再用。砂應是水洗潔凈的中砂，最大粒徑不大于1.2mm，含泥量不超過2%，配合比宜采用膨脹水泥：中砂：水=1：1：0.3，當氣溫較高或風力較大時，用水量可稍增加。但不宜超過0.35。攪合均勻，外觀顏色一致，一次攪合量應在0.5h內用完為宜。

　　7.4.2管件

　　鋼管(焊接鋼管及鍍鋅鋼管)在安裝時常用的管件材質可鍛鑄鐵，常用待管件有：

　　7.4.2.1三通

　　起著對輸送的流體分流或合流的作用，分等徑及異徑2種形式，規格一般與鋼管配套使用。等徑三通用公稱直徑表示，例如DN20、 DN25、 DN40三通即表示三通的3個口徑均為20mm 、25mm 、40mm;異徑三通也用公稱直徑表示，例如：DN25╳20;DN32╳25三通等。

　　7.4.2.2彎頭常用的90度和45度2種，有等徑彎頭和異徑彎頭，主要起著流體方向的作用。

　　7.4.2.3四通分等徑和異徑2種形式，均以公稱直徑表示，例如表示為DN20、 DN32、 DN40四通，異徑四通可表示為DN40╳25、 DN25╳20四通。

　　7.4.2.4活接頭(油任)活接頭可便于管道安裝和拆卸，規格及表示方法和管通的表示相同。

　　7.4.2.5管箍用于連接管道的管件，兩端均為內螺紋，分同徑和異徑2種，以公稱直徑表示，例如DN25、 DN32╳25管箍。

　　7.4.2.6絲堵用于堵封管道，常用在泄水管道上。

　　7.4.2.7補心用于管道變徑。以公稱直徑表示，例如：DN20╳15 、DN32╳25補心

　　7.4.2.8對絲用于連接兩個相同管徑的內螺紋管件或閥門，規格與表示方法與管子表示相同。

　　7.4.2.9填料的種類：

　　7.4.2.9.1麻制品

　　7.4.2.9.2石棉繩

　　7.4.2.9.3聚四氟乙烯

　　7.4.3閥門給水管道系統常用的閥門有截止閥、閘閥、止回閥、碟閥、旋塞閥、浮球閥等。

　　7.4.4接衛生潔具配件包括使用在各種衛生潔具幾用水點的水龍頭、水嘴等內容。根據配水點不同的用途及建筑物內衛生間要求的檔次可分為普通水龍頭(鑄鐵、銅、不銹鋼材質)、皮帶水龍頭(供實驗室用或其他沖洗用水)、潔具地角閥等。另外還包括有冷熱水嘴、混合水嘴、三聯水嘴、淋浴噴頭、腳踏式開關等。

　　7.4.5 用水計量設備───水表

　　計量用戶水量時，均需安裝水表，一般把水表設置在室外，但有些建筑是將水表安裝在引入管上。安裝水表時保證有大于管徑8-10倍的直管段。

7.5設備事故處理制度

　　7.5.1設備一旦發生事故，影響到業主或客人的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應急設備，并保護現場，及時上報。

　　7.5.2有關領導人及有關人員要立即趕到現場檢查、分析、記錄及時做出處理。

　　7.5.3事故發生后，有關人員要將設備事故報告單送交有關領導批示后，由工程部和有關部門領導解決。

　　7.5.4對事故責任者，公司要查明原因，根據規定，視其情節輕重必要的經濟處罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國家法律法規策程序處理。

　　7.5.5事故的事后處理要做到四不放過。

　　7.5.5.1事故原因不查清不放過。

　　7.5.5.2缺乏切實有效的防范措施不放過。

　　7.5.5.3缺乏常備不懈的應急彌補措施不放過。

　　7.5.5.4事故責任人和員工未受到教育不放過。

7.6新增設備管理制度

　　7.6.1公司各部門需增置的設備經批準購買后，報工程部設備管理部門備案。

　　7.6.2經工程部進行可行性方面的技術咨詢后，才可確定裝修項目或增置電器及機械設備。

　　7.6.3各部門應設一名兼職設備管理員，協助工程部人員對設備進行管理，指導本部門設備者正確操作。

　　7.6.4設備項目確定或設備購進后，工程部負責組織施工安裝，并負責施工安裝的質量。5、施工安裝由工程部及使用部門負責人驗收合格后填寫“設備驗收登記單”方可使用。

7.7維修報告制度

　　7.7.1有下列情況報告領班：

　　7.7.1.1主要設備非常操作的開停、調整及其他異常情況。

　　7.7.1.2設備出現故障或停機搶修。

　　7.7.1.3零部件更換及處理。

　　7.7.1.4維修人員的工作去向，客戶維修材料的領用。

　　7.7.1.5運行人員暫時離崗。

　　7.7.1.6對外班組及上級聯系。

　　7.7.2下列情況必須報告給技術主管(工程師)：

　　7.7.2.1重點設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況。

　　7.7.2.2采用新的運行方式。

　　7.7.2.3重點設備發生故障或停機搶修。

　　7.7.2.4系統故障及搶修。

　　7.7.2.5重要零部件的更換及處理加工改造。

　　7.7.2.6工具、備件、公共維修材料領用。

　　7.7.2.7員工加班、調班、補休、請假。

　　7.7.3下列情況必須報告部門經理：

　　7.7.3.1重點設備發生故障或停機修理。

　　7.7.3.2影響大廈運行的設備故障或施工。

　　7.7.3.3系統運行方式的重大改變。

　　7.7.3.4重點設備零部件更換、修理外委加工。

　　7.7.3.5系統及主要設備的技術改造。

　　7.7.3.6系統或設備的增改工程及外委施工。

　　7.7.3.7技術骨干、領班以上人員崗位調整及班組組織結構調整。

　　7.7.3.8員工一天以上的請假，領班以上員工的補休、換班。

質量要求

　　1、物業的房屋、及其附屬設施、構筑物的完好率達98％以上。

　　2、專項設施的維護率達到100％。

　　3、發生停水、停電等事故，處置得當，及時。

　　4、每年的關于維修的投訴不多于每1萬平米1起。

　　5、各種制度完善，各種工作日志完整。

篇2：校工程部上門安裝、維修服務守則

　　學校工程部上門安裝、維修服務守則

　　1、雙方預約的時間應按時上門服務，如有變動，施工人員必須及時告知用戶。

　　2、進門前應先主動出示工作胸卡，請用戶查驗，語言要文明。

　　3、上門施工要抓緊進度，不得閑坐聊天，以免影響用戶日常工作。

　　4、尊重用戶的生活習慣，盡量保持室內環境清潔，施工要文明。

　　5、未經用戶同意不得亂動室內的物品，損壞要照價賠償。不得向用戶索取小費或財物。

　　6、維修施工需要更換材料的應先征得用戶同意，并主動介紹合格的材料。

　　7、維修完工后應向用戶解釋故障的情況，并交代安全用電的有關知識。

　　8、維修定價應盡量準確，不得任意抬高價錢以免造成不良影響。

　　9、安裝或維修完工后，施工人員應按規定填寫清楚有關表格，請用戶驗收后簽名認證。如遇用戶有不明之處應耐心解釋至用戶明白。

　　10、要求全體施工人員要以良好的工作作風為用戶排憂解難，以實際行動維護學校及水電管理服務部的聲譽。

篇3：酒店工程部電力維修主管崗位工作職責

　　酒店工程部電力維修主管崗位職責

　　[管理層級關系]

　　直接上級：電力運行維修部經理

　　[崗位職責]

　　1、執行上級經理的工作指令，并報告工作。

　　2、帶領班組員工嚴格按照高壓、低壓用電管理制度和安全操作規范，做好日常工作。

　　3、組織保員工做好電氣裝置的維修管理和技術革新工作，協同有關部門做好新裝電氣設備的竣工驗收工作。

　　4、參加電氣故障和事故的分析會議，提出整改意見和防范措施。

　　5、配合有關部門做好操作人員的業務技術和安全操作培訓工作，提高操作人員的技術水平。

　　6、負責變壓器間、高、低壓配電間的供電配套工作，做好計劃用電、安全用電、節約用點的管理工作。掌握和分析每日能耗情況，做好能耗記錄。

　　7、帶領和督促員工做好高、低壓配電房的值班巡查維護工作，定期做好清潔工作。

　　8、負責制定設施設備電氣保養計劃。

　　9、負責提寫電氣備品、備件審購計劃。

　　10、負責員工的工作安排和考勤、考核，抓好文明班組建設。