工程部職責：

　　1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

　　2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養。

　　3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施

　　4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構(含房屋裝修)等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。

　　5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。

　　6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。

　　7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。

　　8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核;參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。

　　9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。

　　10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳;

　　11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作;

　　12、協助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。

　　13、完成公司安排的其他各項任務。

機電設備的維修保養與更新改造：

　　1、設備的維護保養

　　設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應經常對使用的設備加以檢查、保養和調正，隨時改善設備的技術狀態，防患于未然。

（1）維護保養的方式：

　　主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查;對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養。

　　清潔：大氣中的灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養的一種主要方式。

　　緊固：設備運轉達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發生松動。

　　潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規定。要求做到“五定”即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。

　　調正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調正，再加以緊固。

　　外觀表面檢查：

　　設備的外表面有無損傷裂痕;

　　磨損是否在允許范圍內;

　　防護罩等安全裝置是否完整、齊全;

　　溫度壓力運行參數是否正常;

　　電機是否超載和過熱;

　　傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落;

　　振動和噪聲是否異常;

　　設備密封面的泄漏狀況;

　　設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕;

　　設備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護保養工作的實施：

　　分日常維護保養和定期維護保養。

　?、偃粘＞S護保養：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規程進行操作，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現象，做好設備及環境清潔，特別是周未或節假日更應注意。

　?、谠O備的定期維護保養，以管理處操作人員為主、檢修人員協助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作：

　　a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通;

　　b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況;

　　c、調正配合間隙;

　　d、檢查安全裝置;

　　e、檢查潤滑油系統油路和油過濾器是否堵塞;

　　f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油;

　　g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常;

　　作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。

（3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。

　　日常點檢由操作人員進行，內容是：

　?、龠\行狀況及參數;

　?、诎踩Ｗo裝置;

　?、垡啄p的零部件;

　?、芤孜廴径氯?，經常清洗更換的部件;

　?、菰谶\行中經常要求調正的部位;

　?、拊谶\行中經常出現不正常的部位。

　　計劃點檢，一般由工程部專業維修人員為主，管理處操作人員協助，主要內容：

　?、儆涗浽O備的磨損情況，發現其他異常情況;

　?、诟鼡Q零部件;

　?、鄞_定修理的部位、部件及修理時間;

　?、馨才艡z修計劃。

　　2、設備的計劃檢修根據設備的運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。

　　(1)計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統大修四種。

　?、傩⌒蓿褐饕乔逑?、更換和修復少量易損件，并作適當的調正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協助;

　?、谥行蓿撼⌒迌热萃?，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換;

　?、鄞笮蓿簩υO備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造;

　?、芟到y大修：檢修方式是一個系統或幾個系統直至整個企業性的停機大檢修，多個工種配合。

　　(2)計劃檢修和維護保養的關系：維護保養為主，計劃檢修為輔。

　　(3)檢修計劃的實施和驗收管理

　　根據檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內容和進度，統一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

　　根據檢修計劃的實施情況和各種數據資料，進行綜合分析統計，對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。

　　在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查，要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。

　　同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內。

　　3、機電設備的更新改造

　　(1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規程上比較方便、經濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。

　　(2)、設備的改造 主要途徑有：

　　1)對設備的結構作局部改進;

　　2)增加新的零件和各種裝置;

　　3)對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內容有：

　?、僭O備在技術上、經濟上、管理上存在的主要問題、設備發生的故障情況及原因;

　?、谠O備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性;

　?、墼O備技術改造的部位和內容;

　?、茉O備技術改造后能達到的技術性能、安全性能;

　?、蓊A計設備技術改造后的經濟效益;

　?、拊O備技術改造的費用預算以及資金來源計劃;

　?、咴O備技術改造的時間及停機的影響;

　?、嘣O備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。

　　4、機電設備管理目標

　　用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。

　　(1)設備的有效利用率：A=T/(T+T，)

　　A—設備有效利用率;T—設備有效工作時間;T/—設備停機或無效工作時間。

　　(2)設備的完好率：B=Sn/S B—設備的完好率; Sn—設備完好的臺數; S—設備總的臺數。

　　完好標準：

　?、?零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求;

　?、?設備運轉正常、性能良好，

　?、?設備技術資料及運轉記錄齊全;

　?、?設備整潔，無跑冒、滴漏現象;

　?、?防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態。

篇2：探討物業維修和物業維修制度

　　探討物業維修和物業維修制度

　　目前，在物業管理的有關法規政策、服務合同、維修協議等文件中，經常出現有關維修的名稱和術語。由于與維修相關的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠。

　　在物業管理活動中，對這些概念的使用如有不慎，可能會引起不同的認識，也可能會引發矛盾和糾紛，因此，有必要對物業維修的一些基本概念加以界定。筆者根據物業維修管理的實際情況，就物業管理活動中的維修概念和與之相關的維修制度加以分析說明，供探討。

　　一、物業管理活動中的維修概念問題

　　在現代物業管理活動中，維修是人們經常見到或使用的一個概念。在日?；顒又?，人們常會說對某某物業進行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護和修理等綜合性活動；其二是除檢查、維護和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動；其三是修理，即恢復性活動。

　　事實上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內容、性質、目的和活動所產生的效果是相差甚遠的，因此，當人們對于維修概念存在不同的認識時，往往會出現矛盾和糾紛。

　　為此，本文想通過理論上的分析探討，對維修的概念等提出初步認識，探索解決這一問題的途徑。

　　二、物業損耗與損耗補償

　　物業損耗是客觀存在的，是導致物業需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業損耗的成因和損耗補償等兩個基本問題。

　?。ㄒ唬┪飿I的損耗成因。

　　我們知道，根據"磨損理論"，機器設備在使用過程中，會產生兩種磨損現象，即有形和無形磨損。類似地，物業中的建筑物和設備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現象，一是有形損耗，另一是無形損耗，而且這些損耗會使物業貶值。

　　有形損耗是指物業在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動、非規范使用等引起的實體損耗和使用價值下降，在經濟上表現為物業的貶值。

　　無形損耗是指物業在使用或閑置過程中，由于勞動生產率的提高而使生產相同的物業成本相應降低，或在相同的成本下，由于新技術的應用而出現了性能更先進或功能更完善的物業，原物業在經濟上就表現為技術性貶值和功能性貶值。

　?。ǘ┪飿I損耗特點。

　　物業的損耗有三個特點：一是物業的損耗具有復雜性，即造成損耗的原因復雜，在實體損耗方面，表現為自然力作用的、機械磨損的、負荷過量的、人為損壞的等等；在經濟損耗方面，表現為功能性、技術性、需求性、經營性等的損耗。二是物業的損耗具有快慢性，即物業由于建造質量、使用條件、維修活動等原因，物業的損耗速度將有快有慢。三是物業的損耗具有單向性，即如果人們不予以補償，物業將一直損耗下去，直到在物質上喪失使用價值，在經濟上貶值殆盡。為此，要使物業保值和增值，就要針對這三個特點，對物業進行物質補償和經濟補償。

　?。ㄈ┪飿I的損耗補償。

　　物業因損耗而降低其使用價值和經濟價值，因此，在物業管理范疇內，人們只有通過維修活動的物質補償和經濟補償，使物業因損耗帶來的貶值得到補償，才能使物業保值增值。

　　三、損耗和補償與有關概念之間的關系

　　物業損耗和損耗補償與物業維修相關的保值增值、科技貢獻率、使用壽命等概念之間存在著密切關系，為了能更加準確地闡述維修概念，還需進一步地分析這種關系。

　?。ㄒ唬┪飿I的保值增值。

　　物業損耗的基本特點就是單向性，因此，為確保物業正常的使用功能和良好的使用性能，就應對投入使用的物業進行補償，其主要表現形式就是物業維修。通過維修這一物業再生產活動，可使物質和經濟形成為物業的使用價值和經濟價值，從而為物業的保值奠定了基礎；另外，維修還可以從專業技術形成先進的生產力，從而通過科技的貢獻形成物業的新增價值，使物業的增值成為可能。

　?。ǘ┪飿I維修科技貢獻率。

　　這里，簡稱為科技貢獻率，它是指維修所創造的物業價值與維修實際投入的成本費用之比。具體地說，是指維修人員專業技術勞動所創造的物業價值與維修實際投入的各項成本費用的比值。有技術指導的維修活動通常要比沒有指導的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對于技術含量高的物業來說更是如此。

　　通常情況下，維修所創造的物業價值要比維修所需費用要大。這是因為，通過人們對掌握的科學技術知識的運用，提高了勞動生產率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業損耗的價值得以補償，保持或恢復了安全、方便和舒適的物業環境，這些都可體現在運用科技知識轉化為物業的新增價值之中。

　　在市場經濟條件下，科技貢獻率在物業維修活動中是顯而易見的，如請專業維修單位來維修物業，除工資、材料、稅收等成本費用外，維修單位還要根據技術的易難程度和壟斷程度來測算利潤，而利潤的大小，在很大程度上取決于專有技術和專業技巧的掌握和使用。

　?。ㄈ┪飿I的使用壽命。

　　物業損耗的另一特點就是快慢性，物業損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業損耗的慢，其使用壽命就長。由于可見，物業的使用壽命與物業損耗成反比，因此，人們希望物業的損耗越慢越好。首先，物業損耗與建造質量有關，因此，人們應當在規劃、設計、施工、竣工驗收、接管驗收等環節要把好關，確保物業在投入使用前就具有良好的質量。其次，物業損耗與使用條件有關，規范的使用和良好的使用條件對物業損耗具有極大的影響。再次，物業的長期性決定了物業維修活動的必要性，因此，要減慢或降低物業損耗，就要進行維修活動；維修質量越高，則降低損耗的效果越好。

　　四、物業維修的基本概念

　　從上述分析中可以知道，要減少和補償物業損耗，就要通過維修活動來實現這一目的。而物業維修是一個大概念，是由一些基本技術措施組成的。因此首先來探討一下物業維修的基本概念。

　?。ㄒ唬┗靖拍?。

　　物業維修是指維持和恢復規定功能和狀態，確定和評估實際功能和狀態的技術措施。在維修基本概念中，維持規定功能和狀態的基本技術措施是指對物業的維護；恢復規定功能和狀態的基本技術措施是指對物業的修理；確定和評估實際功能和狀態的基本技術措施是指對物業的檢查。

　?。ǘ┮幎üδ?。

　　規定功能，是指按特定的要求和規范所設計的物業使用效能和用處。一般情況下，規定功能不僅要根據人們的特定要求，還要根據國家特定的規范來決定。

　?。ㄈ┮幎顟B。

　　規定狀態，是指按特定的要求和規范所設計的物業表現形態。物業的表現形態要用具體的特征和性能指標來描述評價，因此，規定狀態應根據物業的特定要求和有關技術規范的要求來確定。

　　五、物業維修要素

　?。ㄒ唬z查。

　　在維護、修理物業前，就要針對物業實體損耗的復雜性，通過仔細檢查（包括檢測和勘測），全面掌握物業實際功能和狀態變化發問，及時查明問題，以便有的放矢改進維修工作，提高維修質量和縮短維修時間，確保物業正常的功能和良好的狀態，取得更好的補償效果。

　?。ǘ┚S護。

　　物業損耗的快慢性與使用條件密切相關，如自然力的震動、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動物的侵蝕、破壞作用，還有物業運轉過程中的磨擦、老化等等，均會或多或少地影響物業損耗的快慢。通過人們自覺的預防保護措施，維持和改善物業正常的運轉條件，減少物業的實體損耗，延緩損耗的進程。這項活動就是維護。

　?。ㄈ┬蘩?。

　　物業損耗的單向性導致了物業的實體損壞和價值貶值，因此，維修要體現出"修"和"補"兩個字上，"修"是修理，"補"是補償。通過修理，恢復物業原有的功能和狀態，補償了因損耗而失去的物業使用價值和價值。

　?。ㄋ模┪飿I維修要素。

　　通過對物業損耗特點的分析，提出了基本概念如下：物業維修要素，是指物業維修活動中所采取的必要技術措施，或構成維修活動的基本因素。一般維修要素為檢查、維護和修理。在一般情況下，維修活動基本是由這三個要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對維修概念存在的三種認識。

　　六、物業維修制度

　　在物業維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對機器設備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經常見到一些如日常保養、一級保養、維護保養、維修保養等與保養有關的概念。為了說明修理與保養，還需要對物業維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進行探討。

　?。ㄒ唬┪飿I維修制度。

　　它是指在一定的維修思想指導下，采取相應的技術措施，消除實際功能和狀態與規定功能和狀態之間偏離的維修制度。目前，實際形成的物業維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預防維修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復實際的功能和狀態與規定的功能和狀態之間明顯偏離的維修制度。

　　預防維修制，是指采取預防措施為主的，消除實際的功能和狀態與規定的功能和狀態之間潛在偏離的維修制度。

　?。ǘ┦潞笮蘩碇葡碌木S修。

　　顧名思義，這種維修是在物業已出現了損壞的情況下進行的，因此，是以恢復性修理為主。在事后修理制下的維修，對機器設備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時也包括改造和更新；對房屋構筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時也包括拆改和翻修及綜合維修。

　?。ㄈ╊A防維修制下的維修。

　　與事后修理制度相對應，預防維修制強調的是物業損壞前或存在損壞隱患時的預防保護工作，因此，是以預防性保養為主。在預防維修制下的維修，對機器設備來說，通常是指各級保養，即日常保養、一級保養、二級保養，有時也包括三級保養和大修理。對房屋構筑物來說，通常是指養護，即日常養護和定期養護。

　　《現代物業》雜志20**年第5期。

篇3：物業公司公共維修資金管理制度

　　物業公司公共維修資金管理制度

　　為了保障博盈投資廣場各項設備設施售后的維修管理，維護租戶的利益。

　　公共維修資金，由法律規定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項用于物業共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

　　公共維修資金的使用范圍：

　　公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等；共用設施設備即大樓內的電梯系統、中央空調系統、照明系統、消防設施、中央監控系統、保安系統等；物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　公共維修資金的繳納：

　　物業的公共維修資金應該由該物業的業主繳納，業主按照物業的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學，同類物業不管在市區或郊區，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業分時段、定期確定一個平均價，統一參照執行。三是數額不大。

　　公共維修資金的管理：

　　物業公共維修資金的產權屬于業主，不應由物管公司收管，應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

　　公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規定計息，公共維修資金利息凈收益轉作公共維修資金滾存使用和管理。

　　公共維修資金的使用：

　　公共維修資金的使用由物業管理公司提出年度使用計劃，經業主審定后實施，公共維修資金不敷使用時，經業主研究決定，業主續籌。在監督機制上，接受市、區兩級物業管理部門會同指定銀行對物業公共維修資金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。