停車管理是物業管理的主要內容之一，包括：

　　( 1 )交通規則，交通進出口以及路線的規劃布局等;

　　( 2 )指揮調度;

　　( 3 )收費管理，停車收費的管理;

　　( 4 )交通安全的管理。

　　其重點是防止車輛的亂停亂放，做好小區內安全停車。

　　做好停車管理，使小區內的車輛有秩序地停放，有利于維護交通秩序，保障業主的人身及財產安全 ; 保證通道的暢通、保證行人的安全，做到最大限度地方便業主，防止車輛被盜、遭損等等。

　　然而，隨著停車管理在物業管理中的普遍應用，諸多問題開始浮出水面。下文就具體問題具體分析，指出這一問題產生的根源，并給出相應的解決辦法。另外，物業管理企業作為微利行業，如何規避因停車管理而帶來的高額風險?除加大防范力度外，將這部分管理項目承包給專業停車管理公司亦不失為明智之選。

　　一、當前物業管理企業停車管理存在的問題及產生根源

　　因停車管理產生的矛盾已經十分普遍，各種案例時常見諸報端。車輛丟失、剮蹭等事件的理賠糾紛頻繁，物業管理企業往往因此而陷入不公平的索賠當中。

　　1. 停車收費難。規劃缺陷帶來停車位的嚴重不足 ; 免費停車的習慣 ; 開發商前期車位費定價太低，物業管理公司被動上調停車費引發矛盾 ; 地面、地下價差太大，導致地面車位不足、地下車位過剩

　　車位權屬不明確，業主對交費不認同等等，這些現象直接導致了停車收費難度的加大。

　　2. 停車需求激增。據建設部最新的一項調查顯示，目前全國停車位缺口平均在 60% 以上 ; 而相應的竟是配建車位的不足或被挪作它用，停車設施缺乏，地上有車無位，地下車庫有場無車，資源得不到有效整合，浪費現象比較嚴重。

　　3. 小區亂停亂放及占路停車現象多。這樣必然會堵塞消防通道和影響正常通行，引發安全隱患。缺乏停車管理的專業流程，是導致產生亂停亂放占路停車現象的主要原因 ; 一般物業管理企業對停車管理比較隨意，沒有預見因流程問

　　題引發的后果沖突。另外由于缺少配建的自行車泊位也是原因之一，自行車亂停亂放，擠占道路空間和人行道。

　　4. 停車交費觀念淡薄，交費意識差。由于有關停車管理的相關政策和法規宣傳力度不夠，停車收費產生糾紛繼而會引發物業管理費收繳矛盾更增加了業主與物業管理公司之間的誤會。

　　5. 物業管理人員對車輛管理缺乏專業知識和技能，以及不能與車主進行有效的溝通，也時常引發暴力沖突和矛盾。

　　二、解決目前“停車難”的辦法

　　剖析“物業停車難”存在的根源目的在于找到解決問題的辦法。

　　1. 明確停車位的權屬、明示價格。

　　現行停車費價格的制定方法是政府定價和市場調節價雙軌并行。由于政府指導價相對較低，地面公共停車場供不應求 ; 而地下停車場、立體停車場多數由開發商自己定價，相對較高

　　業主對停車場的權屬問題及價格的合理性容易產生質疑，實際生活中極易帶來分歧和矛盾。解決這一問題的根本在于事先約定，開發商應在 《 房屋買賣合同》 中明確說明地下停車場是否由全體業主分攤并提供證明材料，如屬開發商所有，則需約定停車費的標準，作為房屋買受人購房的參照條件之一，以避日后業主指責開發商隨意定價之嫌。

　　2. 增加停車位的供給，進行價格調控。

　　面對資源稀缺問題，物業管理企業可以從增加供給和減少需求兩方面做出努力。

　　一方面，可以利用現有空地創造條件盡可能增加停車位的供給，如補建停車場 ; 沒有空地的，可利用小區道路劃臨時停車場

　　來緩解停車壓力 ; 還可以利用科技手段解決車位不足的問題，比如修建立體停車庫、綠地停車場，提高單位土地使用率。但這些工作都需要得到業主的同意和政府交管部門的認可。

　　另一方面，可以利用價格杠桿適當抑制停車需求。業主把車停在小區地面或周圍的路面，自己既省錢又方便，卻苦了行人和過往的社會車輛。適當縮小地上停車場與地下停車場收費差價，把地上的車輛分流到地下停車場去。

　　3. 提供政策優惠，促進停車場建設，推動停車產業化發展。

　　擴大停車場建設是目前解決停車難的另一關鍵所在。要使停車場建設進入良性循環，就需要政府進行財政金融政策的支持，從而吸引民間資本的積極參與，并按企業經營方式推動停車業的產業化發展。

　　三、如何規避停車管理的風險

　　停車管理現已成為房地產開發和物業管理企業進行市場競爭的重要手段。以車輛停放的安全便利吸引住戶，并通過高效管理做好停車場的服務工作，如提供車輛清洗的專項服務等。但同時，物業管理行業也面臨著停車管理的風險，首當其沖的就是停車場機動車輛的被盜。由于相關法規的滯后，往往在案發后的賠償責任追究中，眾多物業管理企業都陷入了不公平的索賠糾紛之中。

　　目前大多數物業管理企業管理的項目都很有限，其停車場的規模也相對較小。這樣常為了轉嫁停車管理風險而向保險公司交納較高的投保成本，如此將不利于物業管理企業的正常經營，停車管理費的收取可能還不夠支付整個停車管理的成本。物業管理企業的利潤來源主要是業主的物業管理費，如果還要消耗物業管理費來保障停車管理，對物業管理企業本身來說就是一個不可忽視的成本風險，會帶來整體利潤的下降。

　　在物業管理行業，一個矛盾沒處理好，往往牽一發而動全身，就可能導致業主委員會的聲討，甚至謀求其他物業管理企業進駐。在物業管理中，物業和車輛是業主的兩大主要資產，因物業管理企業的核心優勢在物業管理方面，所以其經營管理的重心自然就放在物業方面，停車糾紛勢必在所難免。

　　目前激烈的市場競爭環境，一個企業靠單打獨斗很難發展，企業、行業間的合作越來越重要，利用不同領域的專業優勢，滿足顧客的不同需求，提升各自的市場競爭力。物業管理企業可以將停車管理分化出來，交由專業的停車管理公司打理。如此一來，不但規避了風險，還可集中優勢專注自身特長 ; 另外，高品質的專業停車管理也是物業管理中的亮點。

篇2：物業管理停車風險其防范

本文提要：很多物業管理企業在停車管理服務中所產生的風險,并不是由于合同制訂得不夠完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵，物業管理企業要規避在停車管理服務中的風險,完善自身管理,建立全面而系統的管理制度是一個重要的途徑。

伴隨著物業管理市場的不斷發展,停車管理服務已經成為很多物業管理企業的重要工作內容之一。物業管理企業提供停車管理服務,主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內,減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業管理企業來說,因停車管理而產生的糾紛是長期以來企業面臨的可能賠付金額較大的風險之一。
當前,物業管理的內容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、社會經濟的不斷發展而逐步得到擴大和延伸,而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面,隨著購車者數量的激增,停車設施更加智能化、車位更加立體化,而為之所提供的停車管理服務也日趨專業化和精細化;另一方面,眾多的停車管理服務的出現,使得停車服務趨于完善,同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明?？梢院敛豢鋸埖卣f,停車服務已經初步實現了市場化。盡管市場可以有效地配置資源,但由于市場存在著潛在的、不確定的因素,因此風險也隨之而來。
那么,物業管理企業在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險,如何防范并規避這些風險呢?要理解停車管理服務所存在的風險,同時進行有效的防范和規避,就必須首先了解停車合同的法律性質,因為停車合同的法律性質在很大程度上決定了物業管理企業所要承擔的風險。

一、停車合同的法律性質
對于停車合同的法律性質,目前主要有三種觀點:第一種觀點認為停車合同屬于保管合同;第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同;m.airporthotelslisboa.com第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同,也不是租賃合同,而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協議具體屬于哪一種合同,但無論通過書面協議或是停車管理服務本身的事實來看,各主體之間的合同關系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同?
1、停車合同不是保管合同
通俗地講,當寄存人和保管人之間發生保管合同關系時,首要的條件是保管物由保管人占有;其次,約定俗成的是保管人要根據保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中,車主并沒有將車輛交付給物業管理企業占有;而物業管理企業對各種車輛收取的費用都是相同的(除停車位置的差異),并沒有因為車輛價值的不同而出現不同的服務價格。從這個角度來看,停車合同并非保管合同。這也就決定了物業管理企業的停車管理服務不是保管,因此,當出現停車管理糾紛或相應的賠償時,將所有的停車安全風險都推到物業管理企業是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃合同”的定義?！逗贤ā返诙僖皇l明確規定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同?！睆倪@個定義的字面意思理解,出租人將停車場地租借給承租人使用,停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中,出租人卻不是單一的,由于產權的多樣化,出租人有可能是建設單位、相關業主或者全體業主。如果停車場地的產權所有人即出租人為建設單位、相關業主或全體業主,物業管理企業受其委托代為出租停車設施,并以自己的名義簽訂停車合同,那么這種合同屬于租賃合同,而物業管理企業和出租人之間則為代理合同關系。在停車合同為租賃合同的情況下,盡管物業管理企業不必承擔出租人的法律風險,但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風險;反之,建設單位、相關業主或全體業主并沒有委托物業管理企業代為出租停車設施的情況下,物業管理企業以自己的名義簽訂停車合同時,該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同,也不完全是租賃合同,但從合同主體的關系看,停車合同既有保管合同的部分特征,也有租賃合同的部分特征,應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中,物業管理企業所要承擔的責任應該根據各方的基本的法律關系也就是民事關系來確定,即遵照合同的約定。物業管理企業可以和停車合同中的各方主體對服務的內容、收費的標準、權力的范圍通過合同來約定,以確定物業管理企業應當承擔的責任。通過以上分析,我們可以發現,對停車合同法律性質的不同定位,將直接決定物業管理企業所需承擔的風險。

二、停車管理服務風險的防范
明確了停車合同各方主體,特別是物業管理企業與其他合同主體之間的法律關系后,我們基本上為物業管理企業在停車管理服務中所要承擔的風險劃定了一個范圍。對于物業管理企業來說,剩下的就是自身管理風險的防范了。
1、樹立風險防范意識
企業是一個非常敏感,也是一個非常脆弱的市場主體,任何一種小小的風險都可能會對企業造成不可挽回的損失。因此不能在風險來臨時,才去想如何擺脫風險、而要未雨綢繆,在風險到來之前就建立起堅固的堡壘,將風險帶來的損失減少到最低程度,甚至有效地規避風險。這需要物業管理企業掌握相關的法律知識,有效地約束自身的行為,將可能出現的風險扼殺在萌芽狀態。
2、明確合同各方的責任
現實中,很多停車合同不僅約定了停車管理服務的基本內容,同時還約定了一些額外的內容,盡管這些約定可能在一定程度上增加物業管理企業的收入,但也會給企業造成意想不到的風險,因此,對于物業管理企業來說,應該盡可能地細化停車合同,對管理責任、違約責任、雙方的權利義務等事項進行詳盡的約定,明確合同各方的責任,以減少風險的產生和糾紛的產生。
3、堵住自身管理上的漏洞
很多物業管理企業在停車管理服務中所產生的風險,并不是由于合同制訂得不夠完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物業管理企業要規避在停車管理服務中的風險,完善自身管理,建立全面而系統的管理制度是一個重要的途徑。首先,物業管理企業經營的停車設施的規劃和建設是否合法是進一步提供停車管理服務的前提,如果停車設施的規劃和建設違法,企業將從經營管理的開始便處于巨大的風險之中。其次,物業管理企業是否具有經營管理停車設施的資格。第三,依照規定制定車輛停放管理制度,對車輛的出入進行嚴格管理,目的在于確保停放車輛車身不被損害,確保停車車輛的完好。
4、有效地轉移風險
以上談的是在未出現問題的情況下,企業如何有效地防范和規避風險,那么當發生事故時企業如何將自己的損失減小到最低程度?一個現實的方法就是有效地運用保險。企業可以要求車主提供有效的車輛保險證明,并通過合同進行約定,當發生意外或因不可抗力造成損失時,物業管理企業可以依照合同將相關的賠償責任轉移到保險公司身上。
總之,物業管理企業在停車管理服務中公面臨諸多風險,而只要企業有自己的一套防范風險的辦法,就會始終立于不敗之地。
參考文獻:
①《最新辦公大樓物業管理規章制度全集》,中國科技文化出版社,20**
②《現代物業管理實務全書》,吉林電子出版社,20**
③《最新物業管理糾紛解決與典型案例評析全書》,中國科技文化出版社,20**.12
作者:劉洵