濟南市物價局

　　濟南市住房保障和房產管理局

　　濟價費字〔2012〕76號

　　關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知

　　各縣(市)、區物價局、住房保障和房產管理部門、物業服務企業：

　　為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》(濟價費字〔2012〕75號)文件精神，在山東省技術監督局發布的山東省地方標準普通住宅類《物業服務規范》的基礎上，結合我市物業管理實際，制定了《濟南市普通住宅物業服務等級標準》及普通住宅物業服務收費基準價格，報經市政府同意，現將有關問題通知如下：

　　一、《濟南市普通住宅物業服務等級標準》分為公共性物業服務等級標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分，公共性物業服務等級標準按物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。等級越高，服務標準越高，對應的物業服務收費基準價格越高。特種設施設備維護運行服務標準包括電梯的維護、運行服務標準和自動消防控制設施的維護、運行服務標準。特種設施設備維護運行服務標準不分等級。物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備，以實際管理、運行及維護等成本為基礎，通過合同約定具體收費標準。各縣(市)、長清區可參照執行。(《濟南市普通住宅物業服務等級標準》見附件1)

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區由市價格主管部門會同市物業主管部門制定，物業服務收費可在基準價格的基礎上上浮10%，下浮不限。物業服務收費基準價格與等級標準相對應，包括公共性物業服務收費、電梯維護和運行費以及自動消防控制設施維護運行費三部分。在前期物業管理階段建設單位與其選聘的物業服務企業應根據所能提供的物業服務項目及質量標準，選擇物業服務等級，在對應的政府指導價的范圍內通過合同約定具體物業收費標準。各縣(市)、長清區物業服務收費基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。(《歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅物業服務收費基準價格》見附件2)

　　二、物業服務合同約定期限的，在合同期內，物業服務與其收費標準仍按合同約定執行;物業服務合同未約定固定期限或前期物業服務合同已經到期的，符合業主大會成立條件的，由物業所在地街道辦事處按照《山東省物業管理條例》有關規定負責組織、指導成立業主大會，并由業主大會確定物業服務及其收費標準;暫未成立業主大會的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，擬定物業服務收費標準調整方案，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務及其收費標準等方可按照《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》執行。

　　三、物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料分別向物業所在地市、縣(市)、長清區價格主管部門備案。

　　四、物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　五、政府價格主管部門應會同物業主管部門加強對物業服務收費的監督檢查，按照《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規對價格違法行為予以處罰，處罰情況記入《物業服務企業誠信檔案》。

　　六、本通知自2012年8月1日起執行。

　　附件1、《濟南市普通住宅物業服務等級標準》

　　2、《歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅物業服務收費基準價格》

　　二〇一二年七月二十五日

　　附件1：

　　濟南市普通住宅物業服務等級標準

　　本服務等級標準分為公共性物業服務標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分。公共性物業服務標準按照物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業服務標準越高。特種設施設備維護運行服務不分等級，為統一標準。

公共性物業服務標準

基本要求

一、服務機構

　　應在住宅小區內設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：

　　(一)具有符合《物業服務企業資質管理辦法》要求的資質;

　　(二)有委托方提供的服務場所;

　　(三)配備滿足服務需要的設施設備;

　　(四)服務窗口應公示物業服務企業資質證書或復印件、物業服務項目、服務流程、收費依據、收費標準、投訴渠道等，提供特約服務的，應公示特約服務項目、服務流程及收費標準等;

　　(五)有客戶服務人員為業主或物業使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。

二、人員

　　物業服務人員應符合以下要求：

　　(一)具有良好的職業道德;

　　(二)管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書;

　　(三)進駐物業服務區域后，物業服務企業應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗;

　　(四)統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔;服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話;

　　(五)定期參加專業技能、法律法規、安全等相應的培訓。

三、規章制度

　　物業服務企業應建立完善的規章制度，主要包括：

　　(一)物業服務方案;

　　(二)崗位職責、工作流程及服務規范;

　　(三)內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。

四、財務管理

　　(一)物業服務費和其它費用收支應符合《物業管理企業財務管理規定》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》、《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》等相關要求;

　　(二)對于合同約定的收費項目及標準應按合同要求執行;

　　(三)為業主或物業使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算;

　　(四)規范操作，賬目清晰;實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。

五、檔案管理

　　(一)基本要求

　　物業服務企業應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內容完整、準確，及時對文件資料和記錄進行歸檔保存。

　　(二)技術檔案

　　1.工程竣工驗收檔案;

　　2.項目竣工綜合驗收檔案;

　　3.物業承接查驗檔案;

　　4.其它相關資料。

　　(三)日常檔案

　　1.設施設備管理檔案;

　　2.裝飾裝修管理檔案;

　　3.業主或物業使用人檔案;

　　4.物業服務日常管理文件、記錄;

　　5.公共秩序維護與管理檔案;

　　6.應急事件處理檔案;

　　7.處理投訴檔案;

　　8.其它相關資料。

六、消防管理

　　協助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。

　　(一)消防安全職責

　　1.制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業服務企業消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人管理維護消防設施和器材;

　　2.制定符合本小區實際情況的滅火疏散預案，每年組織業主進行以撲救初起火災、逃生自救為內容的消防演練;應利用消防宣傳設施普及消防安全知識;

　　3.工作人員應參加消防培訓，具備檢查消除火災隱患、組織撲救初起火災、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓的能力;

　　4.建立消防檔案，存檔備查;

　　5.其他依法履行的消防安全職責。

　　(二)消防安全防范服務

　　應對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，并符合以下要求：

　　1.與建設單位交接時，確保消防技術資料齊全，消防設施運行正常，消防器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效;

　　2.保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，常閉式防火門處于常閉狀態，在消防車道設置禁止占用的明顯標志;

　　3.定期進行防火巡查、防火檢查，每周至少進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災隱患;巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查;應對住宅小區中的商業服務區域加強管理，增加巡查頻次，業主或物業使用人應配合物業服務企業的管理工作;

　　4.水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查;

　　5.確保管理區域內的共用消防設施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞及時維修更換;消防泵每月啟動一次并做記錄，每年保養一次，保證其運行正常;消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內各種配件完好;每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并做一次放水檢查;每月檢查一次滅火器，如失效立即更新或充壓;不得擅自停用自動消防設施;

　　6.發現違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的應立即報告當地公安派出所。

一星級

　　一、綜合管理服務

　　(一)物業服務企業應向業主提供物業服務手冊;

　　(二)承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全;

　　(三)客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話;

　　(四)報修服務按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄;

　　(五)每年的溝通面不低于小區住戶的50%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達70%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。

　　二、房屋管理與維修養護服務

　　(一)制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度;

　　(二)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃;

　　(三)業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應與其簽訂裝修協議，告知裝修須知，并監督裝修過程;對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　(四)對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　(五)發現房屋結構損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及有關部門，并按照雙方約定及相關要求安排專項維修;

　　(六)發現道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修;

　　(七)對危險隱患部位設置安全防范警示標志。

　　三、共用設施設備運行、維修、保養服務

　　(一)路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求;

　　(二)適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞;

　　(三)每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規定。

　　四、協助公共秩序維護服務

　　(一)人員要求

　　1.公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序;

　　2.對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。

　　(二)門崗

　　1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位;

　　2.值班電話暢通，接聽及時;

　　3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記;

　　4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實;

　　5.對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入;

　　6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

　　(三)巡邏

　　1.每6小時在小區內巡查1次;

　　2.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。

　　(四)車輛管理

　　1.小區內應設置簡易的交通標志;

　　2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正;

　　3.非機動車應定點停放。

　　(五)緊急事故防范

　　1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人;事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施;

　　2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修;

　　3.每年至少組織1次應急預案演習。

　　五、保潔服務

　　(一)樓內保潔

　　1.樓層通道和電梯前廳每周清潔2次，每周濕拖1次;樓梯臺階每周清潔1次，每兩月濕拖1次;

　　2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次;

　　3.樓內共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。

　　(二)外圍保潔

　　1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行;

　　2.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次;

　　3.天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次;

　　4.路燈、樓道燈每半年清潔1次;

　　5.設有公共衛生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。

　　(三)垃圾收集與處理

　　1.應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾;

　　2.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

　　六、綠化服務

　　1.對草坪、花卉、樹籬定期進行修剪、養護;

　　2.定期清除綠地雜草、雜物;

　　3.無大面積病蟲害。

二星級

　　一、綜合管理服務

　　(一)物業服務企業應向業主提供物業服務手冊;

　　(二)承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全;

　　(三)客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員;設置并公示24小時服務電話;

　　(四)24小時受理業主或物業使用人報修;急修30分鐘內到現場處理，一般修理3日內完成(預約除外);

　　(五)對業主或物業使用人的投訴在3日內答復處理;

　　(六)每年開展1次以上一定規模的社區文化活動;

　　(七)每年的溝通面不低于小區住戶的60%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上;對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。

　　二、房屋管理與維修養護服務

　　(一)制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修, 管理辦法等規章制度;

　　(二)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃;

　　(三)業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應與其簽訂裝修協議，告知業主或物業使用人裝修須知，并監督裝修過程;對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　(四)對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　(五)每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修;

　　(六)每季對公共門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常;

　　(七)每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

　　三、共用設施設備運行、維修、保養服務

　　(一)對存在危險隱患的共用設施、設備維護部位設置安全防范警示標志;

　　(二)路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求;

　　(三)適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞;

　　(四)每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規定。

　　四、協助公共秩序維護服務

　　(一)人員要求

　　1.有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序;

　　2.對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。

　　(二)門崗

　　1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位;

　　2.值班電話暢通，接聽及時;

　　3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記;

　　4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實;

　　5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入;

　　6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

　　(三)巡邏

　　1.制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次;

　　2.每天不定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象;

　　3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。

　　(四)車輛管理

　　1.小區內設置簡易的交通標志，設有地面停車點;

　　2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正;

　　3.非機動車應定點停放。

　　(五)緊急事故防范

　　1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人;事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施;

　　2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修;

　　3.每年組織1次以上應急預案演習。

　　五、保潔服務

　　(一)樓內保潔

　　1.樓層通道和電梯前廳，每兩日清潔1次，每周濕拖2次;樓梯臺階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔;

　　2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次;

　　3.樓內共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

　　(二)外圍保潔

　　1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行;

　　2.休閑、娛樂、健身設施每周清潔2次;

　　3.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔2次;

　　4.門衛、崗亭每周清掃2次;

　　5.天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次;

　　6.路燈、樓道燈每季清潔1次;

　　7.設有公共衛生間的，每日清潔1次;每月1次對公共衛生間進行消殺。

　　(三)垃圾收集與處理

　　1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾;

　　2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運;

　　3.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

　　(四)衛生消殺

　　針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃，開展衛生消殺。

　　六、綠化服務

　　1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護;

　　2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%;

　　3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到70%;

　　4.適時進行防凍保暖;預防病蟲害;

　　5.樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

三星級

　　一、綜合管理服務

　　(一)物業服務企業應向業主提供物業服務手冊;

　　(二)承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全;

　　(三)客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員，設置并公示24小時服務電話;

　　(四)24小時受理業主或物業使用人報修，急修30分鐘內到現場處理，一般修理2日內完成(預約除外);

　　(五)對業主或物業使用人的投訴在2日內答復處理;

　　(六)能提供3種以上便民(無償)服務，如配置手推車、郵件收發、信息咨詢等;

　　(七)每年開展2次以上一定規模的社區文化活動;

　　(八)每年的溝通面不低于小區住戶的75%，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。

　　二、房屋管理與維修養護服務

　　(一)房屋管理

　　1.制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度;

　　2.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃;

　　3.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯;

　　4.房屋外觀完好、整潔，對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發現脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修;

　　5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無破損，使用安全;

　　6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患或破損;

　　7.對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門。

　　(二)維修養護

　　1.物業服務企業應根據小區實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄：

　　(1)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定;

　　(2)每年檢查1次墻體、墻面;

　　(3)每年檢查1次頂棚;

　　(4)每年檢查1次樓梯、扶手;

　　(5)每年檢查,1次屋面保溫隔熱層、防水層, ;

　　(6)每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊;

　　(7)每年全面檢查1次樓板、地面磚;

　　(8)每季巡查1次小區各標識;

　　(9)每月全面檢查1次公共門窗;

　　(10)每月巡查1次路面、側石、窨井蓋等;

　　(11)每月巡查1次圍墻;

　　(12)每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂園等。

　　2.在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理;依照合同約定，屬于物業服務費用中支出的維修項目應在3日內組織修復;需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于3日內向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修。

　　(三)裝飾裝修管理

　　1.受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項;

　　2.裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　3.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協議的按照約定處理;

　　4.裝修產生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內清運。

　　三、共用設備設施運行、維修、保養服務

　　(一)公共照明

　　1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡;

　　2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上;院落照明燈按時開啟，滿足使用要求;

　　3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件;燈具基本無損壞、無變形;完好率90%以上。

　　(二)雨污水排放

　　1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通;

　　2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞;

　　3.污水提升泵每年檢查保養1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理;

　　4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖;

　　5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

　　(三)安全防范設施

　　物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保養工作：

　　1.監控系統：

　　(1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰;

　　(2)按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養;

　　(3)系統發生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　2.門禁系統：

　　(1)每周巡視1次，保證系統工作正常;

　　(2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次;

　　(3)系統發生故障，一般性故障2小時內修復;較為復雜的故障2日內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　3.周界防范系統：

　　(1)主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次;

　　(2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號;

　　(3)系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　(四)防雷接地系統

　　1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復;

　　2.高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。

　　四、協助公共秩序維護服務

　　(一)人員要求

　　1.專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序;

　　2.有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備;

　　3.配備對講裝置或必要的安全護衛器械。

　　(二)門崗

　　1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位;

　　2.值班電話暢通，接聽及時;

　　3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記;

　　4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實;

　　5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內;

　　6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

　　(三)巡邏

　　1.制定詳細的巡查方案，小區院落每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次;

　　2.每天定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象;

　　3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。

　　(四)車輛管理

　　1.按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范;

　　2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正;

　　3.非機動車應定點停放。

　　(五)監控

　　1.設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實;

　　2.監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規定及時趕到現場進行處理;

　　3.監控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

　　(六)緊急事故防范

　　1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人;事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施;

　　2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修;

　　3.每年組織1次以上應急預案演習。

　　五、保潔服務

　　(一)樓內保潔

　　1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每兩日濕拖一次;保持干凈整潔，樓梯臺階每周清潔1次，每兩周濕拖1次，干凈整潔;

　　2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次，欄桿每月清潔1次;

　　3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次;

　　4.樓內共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

　　(二)外圍保潔

　　1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行;

　　2.綠化帶每2日保潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，目視無雜物;

　　3.水景開放期內，定期清潔，水面無明顯漂浮物;

　　4.休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次，設施表面干凈;

　　5.3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈;

　　6.標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈;

　　7.天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢;

　　8.設有公共衛生間的，每日清潔1次;每月1次對公共衛生間進行消殺。

　　(三)垃圾收集與處理

　　1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾;

　　2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運;

　　3.垃圾桶、果皮箱每周清潔1次，每周消殺1次。

　　(四)衛生消殺

　　蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺1次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃;滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。

　　六、綠化服務

　　(一)對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護，保持觀賞效果;

　　(二)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%;

　　(三)對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到90%，土地無明顯裸露;

　　(四)適時進行防凍保暖;定期噴灑藥物，預防病蟲害;

　　(五)樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

四星級

　　一、綜合管理服務

　　(一)物業服務企業應向業主提供物業服務手冊;

　　(二)承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全;

　　(三)客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員;設置并公示24小時服務電話;

　　(四)24小時受理業主或物業使用人報修;急修20分鐘內到現場處理，一般修理1天內完成(預約除外);

　　(五)對業主或物業使用人的投訴在2天內答復處理;

　　(六)住宅小區項目經理應具有物業管理師資格，并有2年以上住宅小區項目經理任職經歷;

　　(七)能提供5種以上便民(無償)服務，如配備雨具、配置手推車、短時間內物品存放、郵件收發、信息咨詢等;

　　(八)每年開展3次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置;

　　(九)每年的溝通面不低于小區住戶的85%，每年2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達90%，處理率達90%以上。

　　二、房屋管理與維修養護服務

　　(一)房屋管理

　　1.制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度;

　　2.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃;

　　3.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯;

　　4.房屋外觀完好、整潔;對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發現脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修;

　　5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無破損、使用安全;

　　6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損;

　　7.封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面;

　　8.對擅自安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

　　9.對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門。

　　(二)維修養護

　　1.物業服務企業應根據小區實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄，包括：

　　(1)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定;

　　(2)每季檢查1次墻體、墻面;

　　(3)每年檢查2次頂棚;

　　(4)每年檢查2次樓梯、扶手;

　　(5)每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層;

　　(6)每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網;

　　(7)每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊;

　　(8)每年全面檢查2次樓板、地面磚;

　　(9)每年檢查2次通風口;

　　(10)每月巡查1次小區各標識;

　　(11)每2周全面檢查1次公共門窗;

　　(12)每2周巡查1次路面、側石、窨井蓋等;

　　(13)每2周巡查1次圍墻;

　　(14)每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂園等;

　　2.在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理;依照合同約定，屬于物業服務費用中支出的維修項目應在2日內組織修復;需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于2日內向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修。

　　(三)裝飾裝修管理

　　1.受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項;

　　2.裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止;拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　3.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協議的按照約定處理;

　　4.裝修產生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內清運。

　　三、共用設備設施運行、維修、保養服務

　　(一)公共照明

　　1.院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復損壞的開關、燈口、燈泡;

　　2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率95%以上，滿足使用要求;

　　3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常;燈具無損壞、無變形、完好率95%。

　　(二)雨污水排放

　　1.公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通;

　　2.雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞;

　　3.污水提升泵每半年檢查保養1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理;

　　4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖;

　　5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

　　(三)安全防范設施

　　物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保養工作：

　　1.監控系統：

　　(1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰;

　　(2)按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養;

　　(3)系統發生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　2.門禁系統：

　　(1)每周巡視1次，保證系統工作正常;

　　(2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次;

　　(3)系統發生故障，一般性故障2小時內修復;較為復雜的故障2日內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　3.周界防范系統：

　　(1)主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次;

　　(2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號;

　　(3)系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　(四)防雷接地系統

　　1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復;

　　2.高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。

　　(五)景觀配套附屬設施設備

　　1.按時開啟;

　　2.每2月檢查1次，發現損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案。

　　3.重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。

　　四、協助公共秩序維護服務

　　(一)人員要求

　　1.專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓;

　　2.能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備;

　　3.配備對講裝置或必要的安全護衛器械;

　　(二)門崗

　　1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位;

　　2.值班電話暢通，接聽及時;

　　3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記;

　　4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實;

　　5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入;

　　6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

　　(三)巡邏

　　1.制定詳細的巡查方案，小區院落每3小時巡查1次;重點部位增加巡查頻次，記錄規范、詳實;

　　2.每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象;

　　3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。

　　(四)車輛管理

　　1.按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范;

　　2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正;

　　3.非機動車應定點停放。

　　(五)監控

　　1.設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實;

　　2.監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在15分鐘內趕到現場進行處理;

　　3.監控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

　　(六)緊急事故防范

　　1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人;事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施;

　　2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，協助其實施維修;

　　3.每年組織1次以上應急預案演習。

　　五、保潔服務

　　(一)樓內保潔

　　1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每日濕拖1次，保持干凈整潔;樓梯臺階每周清潔2次，每周濕拖1次，干凈整潔;

　　2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔2次，欄桿每月清潔2次;

　　3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次;

　　4.樓內共用門窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目視干凈。

　　(二)外圍保潔

　　1.道路每日保潔2次;雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行;

　　2.綠化帶每日保潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加保潔次數，目視無雜物;花壇表面潔凈無污跡;

　　3.水景開放期內，定期清潔，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，水面無漂浮物，水體無異味;

　　4.休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，設施表面干凈;

　　5.3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈;

　　6.標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈;

　　7.天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放;

　　8.設有公共衛生間的，每日清潔2次;每周1次對公共衛生間進行消殺。

　　(三)垃圾收集與處理

　　1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味;

　　2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運;

　　3.垃圾桶、果皮箱每兩日清潔1次，每周消殺1次。

　　(四)衛生消殺

　　蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃;滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。

　　六、綠化服務

　　(一)綠化養護

　　有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：

　　1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護;

　　2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%;

　　3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于5%，土地無明顯裸露;

　　4.適時進行防凍保暖;定期噴灑藥物，預防病蟲害;

　　5.對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

　　(二)環境布置

　　1.綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象;

　　2.綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象;

　　3.加強綠化宣傳，對古樹名木保護措施到位，使其生長正常;對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。

五星級

　　一、綜合管理服務

　　(一)物業服務企業應向業主提供物業服務手冊;

　　(二)承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全;

　　(三)客戶服務接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設置值班人員;設置并公示24小時服務電話;

　　(四)24小時受理業主或物業使用人報修;急修15分鐘內到達現場，6小時內修復;一般修理1日內完成(預約除外);

　　(五)對業主或物業使用人的投訴在24小時內答復處理;

　　(六)住宅小區項目經理應具有注冊物業管理師資格，有3年以上住宅小區項目經理任職經歷;

　　(七)能提供6種以上便民(無償)服務，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息咨詢等;

　　(八)每年開展4次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置;

　　(九)每年的溝通面達到小區住戶的100%，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，并定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上，對物業服務不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。

　　二、房屋管理與維修養護服務

　　(一)房屋管理

　　1.制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度;

　　2.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃;

　　3.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯;

　　4.房屋外觀完好、整潔;對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發現脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修;

　　5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無破損，使用安全;

　　6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持統一、美觀，無安全隱患或破損;

　　7.封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面;

　　8.對擅自安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門;

　　9.空調安裝位置統一，冷凝水集中收集;

　　10.對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門。

　　(二)維修養護

　　1.物業服務企業應根據小區實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄，包括：

　　(1)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定;

　　(2)每季檢查1次墻體、墻面;

　　(3)每季檢查1次頂棚;

　　(4)每季檢查1次樓梯、扶手;

　　(5)每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層;

　　(6)每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網;

　　(7)每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊;

　　(8)每季全面檢查1次樓板、地面磚;

　　(9)每季檢查1次通風口;

　　(10)每半月巡查1次小區各標識;

　　(11)每周全面檢查1次公共門窗;

　　(12)每周巡查1次路面、側石、窨井蓋等;

　　(13)每周巡查1次圍墻;

　　(14)每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂園等。

　　2.在房屋巡查中發現損壞的應及時安排專項修理;依照合同約定，屬于物業服務費用中支出的維修項目應在24小時內組織維修;需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并在24小時內向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修;

　　(三)裝飾裝修管理

　　1.受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項;

　　2.裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門;

　　3.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協議的按照約定處理;

　　4.裝修產生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內清運。

　　三、共用設備設施運行、維修、保養服務

　　(一)公共照明

　　1.院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡;

　　2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率100%，滿足使用要求;

　　3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常;燈具無損壞、無變形、完好率100%。

　　(二)雨污水排放

　　1.公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通;

　　2.雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞;

　　3.污水提升泵每半年檢查保養1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理;

　　4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖;

　　5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

　　(三)安全防范設施

　　物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保養工作：

　　1.監控系統：

　　(1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰;

　　(2)按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養;

　　(3)系統發生故障，能及時修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　2.門禁系統：

　　(1)每周巡視1次，保證系統工作正常;

　　(2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次;

　　(3)系統發生故障，一般性故障2小時內修復;較為復雜的故障2日內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　3.周界防范系統：

　　(1)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次;

　　(2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號;

　　(3)系統發生故障，一般性故障1小時內修復;較為復雜的故障24小時內修復;需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。

　　(四)防雷接地系統

　　1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復;

　　2.高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。

　　(五)景觀配套附屬設施設備

　　1.按時開啟;

　　2.每月檢查1次，發現損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案;

　　3.重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。

　　四、協助公共秩序維護服務

　　(一)人員要求

　　1.專職公共秩序維護人員以中青年為主，應身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓;

　　2.能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備;

　　3.配備對講裝置或必要的安全護衛器械。

　　(二)門崗

　　1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位;

　　2.值班電話暢通，接聽及時;

　　3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記;

　　4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實;

　　5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入;

　　6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

　　(三)巡邏

　　1.制定詳細的巡查方案;公共秩序維護人員應配備巡查器材，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次;

　　2.每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象;

　　3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。

　　(四)車輛管理

　　1.按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范;有條件的住宅小區宜設立臨時停車位;

　　2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正;

　　3.非機動車應定點停放。

　　(五)監控

　　1.設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實;

　　2.監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在10分鐘內趕到現場進行處理;

　　3.監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行;

　　(六)緊急事故防范

　　1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人;事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施;

　　2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修;

　　3.每年組織2次以上應急預案演習。

　　五、保潔服務

　　(一)樓內保潔

　　1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔2次，每日濕拖1次，保持干凈整潔;樓梯臺階每日清潔1次，每周濕拖2次，干凈整潔;

　　2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次;欄桿每周清潔1次

　　3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網;

　　4.樓內共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目視干凈。

　　(二)外圍保潔

　　1.道路每日保潔2次;雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行;

　　2.綠化帶每日保潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加保潔次數，目視無雜物;花壇表面潔凈無污跡;

　　3.水景開放期內，定期清潔，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，水面無漂浮物，水體無異味;

　　4.休閑娛樂、健身設施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設施表面干凈;

　　5.3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈;

　　6.標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈;

　　7.天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢;

　　8.設有公共衛生間的，每日清潔2次;每周2次對公共衛生間進行消殺。

　　(三)垃圾收集與處理

　　1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味;

　　2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，及時外運;

　　3.垃圾桶、果皮箱每日清潔1次，每周消殺1次;

　　4.能正常使用并維護垃圾生物處理設備、中水處理設備等;

　　(四)衛生消殺

　　蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃;滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。

　　六、綠化服務

　　(一)綠化養護

　　有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：

　　1.對草坪、花卉、綠籬、樹木等定期進行修剪、養護;

　　2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%;

　　3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露;

　　4.綠籬、色帶及造型植物輪廓清晰、層次分明，無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好;

　　5.適時進行防凍保暖;定期噴灑藥物，預防病蟲害;

　　6.樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦;

　　7.定期組織澆灌、施肥和松土;

　　(二)環境布置

　　1.綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象;

　　2.綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象;

　　3.設有景觀湖的，保持三季有水，每年春季可投放觀賞魚苗，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次;

　　4.重大節日或慶典活動，對公共區域進行花木裝飾;

　　5.加強綠化宣傳，對古樹名木保護措施到位，使其生長正常;對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。

特種設施設備維護運行服務標準

　　一、電梯

　　(一)電梯設備運行情況每日巡查1次，記錄規范、詳實;

　　(二)保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好;

　　(三)委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全監測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》;對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄;

　　(四)電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施;發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場開展應急處理，協助專業維修人員進行救助;物業服務企業應保存相關記錄;

　　(五)電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。

　　二、自動消防設施

　　(一)設有消防控制室的住宅小區應實行24小時值班制度，每班不少于2人;防火巡查人員、自動消防系統操作人員應取得國家認可的職業資格證書，持證上崗;

　　(二)每半年對所有的火災探測器、消防噴淋進行一次時效模擬實驗，每2年對探測器進行清洗，及時更換失效的器件;

　　(三)物業服務企業應委托具備資質的檢測、維修保養機構每年對自動消防系統至少進行1次全面檢測和維保，并做好記錄。

　　附件2：

　　歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅物業服務收費基準價格

　　(單位：元/平方米·月)

項目 價格   等級	公共性物業服務收費標準	特種設施設備維護運行服務收費標準
		電梯維護運行 收費標準	自動消防控制設施維護運行收費標準
一星級	0.50	0.35	0.20
二星級	0.75
三星級	1.00
四星級	1.30
五星級	1.60

　　注：一、物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。

　　二、獨立專有車庫，按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。

　　主題詞：公布普通住宅等級價格通知

　　抄報：山東省物價局、山東省住房和城鄉建設廳。

　　濟南市物價局辦公室

　　2012年7月25日印發

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

　　忻州市人民政府辦公廳

　　關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知

　　忻政辦發〔20**〕73號

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：

　　《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　忻州市人民政府辦公廳

　　20**年6月25日

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

　　第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

　　市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

　　市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

　　第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。

　　第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

　　第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

　　根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

　　電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。

　　已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

　　第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。

　　前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。

　　第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。

　　第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。

　　業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。

　　第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。

　　第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

　　第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

　　供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。

　　第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。

　　第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

　　第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。

　　附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　附件：

　　忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　一級標準（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.20元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；

　　3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；

　　6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

　　二級標準（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.14元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；

　　3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；

　　5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。

　　三級標準（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；

　　6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.11元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；

　　3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

　　六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；

　　2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；

　　4、預防花草、樹木病蟲害。

　　四級標準（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員持證上崗；

　　7、設有服務電話，及時與住戶溝通；

　　8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；

　　9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；

　　10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；

　　2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、設護樓護院人員進行巡查；

　　3、對進出小區的車輛進行管理；

　　4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.08元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；

　　3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；

　　6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；

　　2、預防花草、樹木病蟲害。

　　五級標準（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　2、建立住戶檔案；

　　3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；

　　4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；

　　5、管理人員持證上崗；

　　6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：

　　1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；

　　2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　3、設備房保持整潔；

　　4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；

　　3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；

　　3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

　　五、保潔服務（0.06元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；

　　3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）

　　對小區的花、樹木實施綠化養護管理。