寧波東創置業有限公司
杭州灣新區項目合作建議書
上海市浦東新區耀華路85弄7號
公司介紹
一、科巢公司簡介
上?？瞥矤I銷策劃有限公司是一家集房地產項目規劃、產品研發、營銷策劃、銷售代理、引資、合作開發為一體的房地產綜合服務機構。
公司成立至今，分別在上海、四川、西藏、安徽、陜西等地方分別服務過近30個項目?？瞥矙C構為全國各地發展商提供住宅(商業)地產調研定位、營銷策劃、銷售培訓、推廣設計、招商運營、投資融資等全程服務。對大型項目立項定位論證;城市商業網點布局規劃;產業園區、工業園區立項論證有豐富經驗。
公司經過長期的發展，形成了對房地產服務特有的思路和認識;聚集了一支以萬科、世聯、易居、中原等中國地產精英公司服務多年的高管成員為核心的專業、全面、經驗豐富的團隊;創建完善了自己的優勢媒體平臺和行業聯盟機構(450多家下線服務商)。
作為專業的房產營銷機構，公司歷經十余年的發展，同多家發展商建立了長期伙伴關系。“事無巨細為發展商考慮”早已成為公司最基本的服務理念，并將其貫徹到房地產開發的全過程中，公司力求在項目定位、產品設計、工程實施、企劃創意以及現場銷售等每一環節追求最佳，來為發展商創造最大的價值。
2、上?？瞥仓饕獦I務范圍：
投資顧問
上?？瞥矒碛型晟频姆康禺a供應與需求數據庫。對市場數據進行定期收集，完善了宏觀信息、土地、住宅、寫字樓、商鋪五大數據庫。并憑借其完善的數據分析系統及優秀的投資分析人員，為房地產經營者及各類投資決策提供可靠的論據，以及具有市場價值和前瞻性的專業分析成果。
在當今競爭越來越激烈的市場經濟中，掌握市場信息成為企業成敗的前提條件。上?？瞥彩冀K堅持掌握市場第一手資料的強烈意識，加上對上海及周邊房地產市場的透徹了解和敏銳的洞察力，定能為客戶提供強有力的支持。
服務內容：
1、城市及功能區顧問
城市投資環境研究與評價、產業布局與規劃建議、城市及區域發展戰略制定
2、土地及項目轉讓顧問
土地發展戰略及經營策略顧問、土地一級開發顧問、土地及項目的可行性分析(招牌掛項目)
3、項目評估業務
土地及項目的投資可行性分析、
土地及項目的經濟測算(靜態與動態)、各物業類型的評估報告
4、主題地產顧問
工業園、產業園土地開發策略建議、舊城改造、新城建設的開發策略建議、大型城市基礎設施附帶的地產開發測略、旅游、公園等主題式地產研究與策略
5、房地產調查及分析服務
商品住宅客戶、寫字樓客戶、商業項目客戶的特征調查與分析、房地產專題調查與分析
6、地產項目顧問咨詢
在售項目競爭市場跟蹤報告、項目可行性研究及方案選擇、宏觀投資環境研究與投資機會尋找、區域地產供應與需求詳細研究與分析、項目定位(價格、產品、客戶、形象、主題)
項目前期策劃
上?？瞥采羁陶J識到準確的產品定位，及優秀的品質方能在當今市場上立于不敗之地。上?？瞥矃R集了一批各地的地產界精英，在不同的領域層面上具有豐富的市場策劃經驗，配合公司多年來在國內所積累的物業策劃經驗，加之前瞻性營銷理念、以及對發展商和客戶認真負責的態度，設計出超前意念的方案，以滿足市場不斷提升的要求。
營銷推廣策劃
上?？瞥簿哂胸S富的實際操作技巧，
一直以來以其前瞻性的創意而成為行業銷售先鋒。我們不斷吸收最新的營銷理念，不斷推陳出新。憑借豐富的市場經驗，為每一個項目提供一個行之有效且富于創造性的營銷推廣方案，以我們專業的服務達到一個雙贏的結果。
代理銷售
上?？瞥矒碛幸徽仔兄行У匿N售培訓及規范化銷售管理系統，
以及一支充滿了經驗與自信的銷售隊伍，經過不斷的培訓與磨練，已成為策劃思想最有力的實施者。并且堅持嚴謹的專業精神，為客戶提供完善的服務，及創造最優秀的銷售成績。同時我們在長三角地區擁有龐大的銷售網絡，為客戶開展業務創造了良好的條件。
三、上?？瞥采虾５貐^項目業績展現
上?？瞥采糜趶膮^域發展中涉及的各方面為出發點，提出具有實際可操作性的建議，涉及土地、住宅、商業、別墅、綜合體、工業等多種業態。。
古北佘山國際別墅
客戶名稱：上海古北(集團)有限公司
項目概況：位于青浦區趙巷鎮業輝路600弄，項目占地32萬平方米，總建筑面積7萬平方米，被自然河道H型分割，擁有四萬平方米的主題公園，小區內綠化率更高達70%，分兩期開發，一期97戶，二期98戶，二期借鑒西班牙、法國建筑風格，別墅入住的海外人士高達56%，是名副其實的國際社區。
研究目的：進行市場研究分析、產品定位以及銷售策劃方面的合理化建議。
香提嶺
客戶名稱：上海彬野置業有限公司
項目概況：香堤嶺位于浦東新區惠南鎮南六公路，臨近野生動物園，近靠臨港新城與浦東國際機場?？?ldquo;兩港”，同時也毗鄰規劃中的迪斯尼主題樂園。項目規劃總建筑面積近5.5萬平方米，共開發建造114幢獨立別墅以及1個小型會所。項目所有建筑立面風格采用英式鄉村風格和法式鄉村風格，追求自然、和諧的整體風格，通過人性化的細節設計體現項目的品質。
研究目的：研究市場客群需求狀況，驗證其可接受的市場價格、產品設計。深度研究面積配比。
同濟科技園常熟園區
客戶名稱：上海同濟科技園有限公司
項目概況：
常熟園區位于常熟市東南經濟技術開發區，占地約23畝，規劃建筑面積6萬多平方米，計劃與常熟國家大學科技園合作將其開發為大學科技園加速器項目。
研究目的：對科技園公司提供常熟寫字樓及商業提供深度分析及項目定位建議。
同濟科技園——同濟逸仙大廈
客戶名稱：上海同濟科技園有限公司
項目概況：同濟晶度總建筑面積90290平米，其中A樓共18層，B樓共15層，C樓共5層，共享地下2層停車場。結構采用外圍鋼結構框架—鋼筋混凝土核心筒結構體系，居中為鋼筋混凝土核心筒，外圍為“蜂窩”鋼結構框架，加工難度極大。此工程是富煌鋼構繼世博會西班牙館之后的又一力作。
研究目的：為科技園公司對逸仙路鋼貿企業進行深度分析，調查鋼貿企業需求。對項目定位、產品設計、銷售包裝進行建議。
上海億聯全球家具建材中心
客戶名稱：上海航宏投資發展有限公司
項目概況：項目地處浦東新區主干道楊高南路延伸段，位于上海浦東國際金融中心與國際航運中心之間的經濟重鎮——航頭?？偼顿Y16億元，規劃建筑面積60萬平方米。集產品交易、展示、倉儲物流、裝卸
配送、餐飲娛樂、商務辦公等于一體。億聯全球家具建材中心規劃有陶衛總站，地板燈具總匯，國際館三大商業區塊，業態相當齊全，產品涵蓋了木地板、櫥柜門類、木材、石材、五金、油漆涂料、PVC、鋁合金、管材、玻璃、吊頂材料、家居飾品等全部裝飾建材產品，實現了一站式購買。
服務內容：上海億聯全球家具建材中心B、C區營銷策劃及銷售執行。
中鐵中環時代廣場
客戶名稱：上海中鐵市北投資發展有限公司
項目概況：項目位于上海市閘北區市北高新園區核心位置江場西路、萬榮路，總建面約21萬平方米，由7幢塔樓、開放的商業街區、主題廣場和主題綠化公園組成，是一個集精裝SOHO、百變LOFT、甲級辦公、星級酒店、休閑娛樂于一體的大型城市綜合體。項目打造的低密度、高綠化率的商務環境。
研究目的：中鐵市北投資發展有限公司提供項目規劃顧問服務及產品定位建議、銷售執行。
工作方式及服務內容
一、目的
通過與貴司溝通的理解，我司認為此次服務的總體目標是：
相關別墅類物業、商務別墅、商業物業、公寓的市場現狀及發展預測
明確本案運營模式及規劃方向
對本案各業態產品進行前瞻性的細部定位
在完成前期策劃工作后對本案進行獨家代理銷售招商
物業管理及商業運營
整個工作將最終為項目的定位、設計和后期運營服務，發掘市場供應、需求兩方面的差異化，對產品準確定位，提出符合市場、風險小、可實施性強的發展方案，為貴司呈現一個新穎且具操作性的發展藍圖，創造利潤最大化。
二、項目理解
1、外部條件
區位條件：項目位于寧波杭州灣新區興慈八路和濱海二路交界位置，距上海市區148公里，慈溪市中心區12公里，為上海、寧波、杭州、蘇州2小時經濟圈范圍。
交通情況：滸崇公路(延伸段)、東外環線、蘆庵公路、滸崇公路、東外環(杭甬高速公路連接線延伸段)、樟新公路和橫向的329國道、中橫線、杭州灣跨海大橋共同構成杭州灣新區外圍交通網絡。
區域規劃：全區空間結構為“兩帶、三軸、三區”。這里將建設成為“長江三
角洲南翼的工商名城、寧波市北部的經濟中心、一座生態旅游城市”。
2、內部條件
項目規模：中型。
城鎮定位：生產基地，生態旅游城。
發展現狀：工業基礎扎實，人口聚集中，基礎設施配套有待完善、交通便利。
3、市場情況
市場特征：市場處于半數期，整體布局沒有明顯界限，特別是新區市場尚未成型。
新城區別墅市場特征：以獨占性生態資源為主要賣點，產品多聯排等經濟型產品為主，缺乏生活配套，價格受市場影響較大，客戶主要來自慈溪、寧波區域。
杭州灣新區房地產市場特征：以新區規劃為主要賣點，項目集中商務新城區，別墅項目較少，價格較低?？偛拷洕ㄒ?。
4、項目初步理解：
項目優勢：項目處于長三角發展帶，發展空間較大，區位具有一定優勢。
項目劣勢：新區項目生活配套缺乏，成熟周期長，交通成本高。
本體條件：地理位置絕佳，中型規模;容積率較低，適宜打造中高端產品。
三、前期策劃工作方法
通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹的統計分析，了解杭州灣新區市場供需空間、價格趨勢、市場環境，確定目標客戶及其對產品類型、配比與價格等取向，對項目的未來規劃提出建設性建議，合理規劃本案地塊，明確項目定位，較準確的發揮地塊環境特質和經濟指標，開發出為市場所接受的產品。
1、技術思路
2、工作依據
本案的工作依據來自來對杭州灣新區市場的監測，包括上?？瞥矊贾轂承聟^各個項目的跟蹤調研、杭州灣新區操作的各個項目的客戶資料，以及對杭州灣新區及周邊輻射區域不同客戶特征的準確把握。
三、前期策劃服務提綱
第一部分、杭州灣新區區域經濟環境分析
一、本案宏觀經濟環境分析
杭州灣新區經濟發展現狀及在寧波及長三角經濟發展中的地位
杭州灣新區區域未來發展規劃
杭州灣新區城市化水平及發展速度
杭州灣新區區常住人口分析
人口數量及結構
職業構成
收入水平、消費水平
杭州灣新區及寧波、慈溪地區外來人口分析
外來人口來源
外來人口數量及結構
受教育程度、職業構成
收入水平、消費水平
二、本案周邊園區市場環境分析
杭州灣新區發展現狀及在整個經濟發展中的戰略地位
杭州灣新區研究
發展規模、入住企業分析
園區配套設施分析
寧波、慈溪地區研究
發展規模、入住企業分析
園區配套設施分析
杭州灣新區及寧波、慈溪地區企業職員分析
員工數量及來源
受教育程度、職業構成
收入水平、消費水平
外來人口和商務往來對園區配套的需求
三、小結
杭州灣新區經濟發展現狀及未來發展預判
杭州灣新區開發區及慈溪市的發展預判
杭州灣新區及寧波、慈溪地區配套的發展方向
第二部分、分業態市場研究
一、別墅類物業市場研究
別墅類物業的發展現狀及分布
別墅類物業典型項目分析
杭州灣新區別墅類物業發展現狀
杭州灣新區別墅類物業客戶來源分析
杭州灣新區別墅類物業未來發展預判
二、住宅市場
杭州灣新區、慈溪市住宅市場發展歷程及現狀
在售樓盤概況
產品規劃分析(占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、建筑形態、建筑層數)
產品情況分析(面積區間、主力戶型)
產品銷售情況分析
杭州灣新區住宅產品需求特點
客戶特征分析(年齡與職業、居住與工作區域、家庭結構與置業目的)
客戶對住宅產品的需求特點(面積區間、產品形式、價格承受能力)
杭州灣新區住宅市場總結及未來發展預判
三、商業市場
杭州灣新區商業地產銷售情況及成交價格分析
杭州灣新區商業地產租賃情況及租賃價格分析
杭州灣新區商業地產投資回報率水平
杭州灣新區重點商圈、商業街分布情況
杭州灣新區重點商圈、商業街業態劃分情況及比例
杭州灣新區重點商業業態情況分析
杭州灣新區消費習慣對商業業態的影響分析
杭州灣新區區內部分消費需求分流的現狀及原因
商業地產未來發展趨勢展望
四、公寓市場
杭州灣新區住宅租賃市場發展現狀
杭州灣新區住宅租賃市場客源分析
住宅租賃市場客戶來源分析
住宅租賃市場需求量、需求結構分析
住宅租賃產品需求特點總結
杭州灣新區公寓市場發展現狀
杭州灣新區公寓客源分析
公寓產品需求來源
公寓產品需求量、需求結構分析
目前公寓產品需求分流現狀
小結
第三部分、項目價值評估及定位建議
一、項目價值評估
地塊現狀分析
地塊周邊現有環境分析
地塊周邊未來規劃及對本案產生的影響
地塊未來開發風險評估
二、項目定位建議
項目整體定位
項目整體發展方向定位
項目功能分區定位
項目整體形象定位
項目各物業類型布局建議
項目景觀建議
項目整體運營模式建議
商務別墅類物業定位
物業設計建議
銷售建議
招商建議
住宅物業定位
住宅產品吸引的客群分析
住宅產品定位
住宅產品銷售價格定位依據及定位建議
商業物業定位
商業產品吸引的客群分析
商業主題建議
業態選擇及業態組合方式建議
商業規劃建議
招商及銷售方式建議
公寓物業定位
公寓吸引的客群分析
公寓產品定位
針對公寓產品提供運營管理建議
三、項目盈利模式與開發策略
項目盈利模式及開發策略研究
不同物業盈利能力評價
不同物業作用研究
項目分期開發策略
開發節奏
開發順序
基于開發模式的經濟評價
階段成本分析
階段效益分析
階段的資金平衡與運作
第四部分、項目概念規劃展示模型
第五部分、項目規劃設計任務書
四、前期策劃工作質量保障體系
1、內部質量保障：多級評審制度
市場調研成果評審
核心結論成果評審
最終報告成品評審
科巢顧問評審會評審
2、外部質量保障：
為了保證項目順利運作，上?？瞥补ぷ鞑粌H提供報告文本，還將在整個項目的運作過程中與客戶隨時溝通，定期就工作進展同客戶溝通，根據客戶要求與客戶共同工作，以期與客戶就項目存在的問題及其解決方案達成真正的共識。
針對本項目工作的工作量與工作內容，上?？瞥矊⒄{動公司內部各類資源，組建強大的專案團隊參與本項目的工作，包括負責內部專家團隊、執行本項目顧問團隊、公司外部專家資源，共同保證項目的順利實施和高質量完成。
5、合作模式、報價及時間安排
1、服務內容及工作進度
根據全案策劃流程，具體工作流程和時間安排如下：
2、合作方式
上?？瞥册槍F司項目將采取全案策劃及獨家營銷代理的形式與貴司合作，前期策劃包括市場研究、市場定位和產品規劃具體環節等。
獨家營銷代理是指本項目在雙方協議期內由上?？瞥蔡峤粻I銷方案并由我司獨家銷售、招商代理。
3、收費標準及方式
為了推動我司與貴方達成良好的合作關系，我司將適度降低收費標準，并采取相對靈活的付款方式。
前期市場調研及前期策劃
完成周期：自簽約后45天內
費用標準：共計人民幣壹佰萬元整(￥1,000,000贈送設計過程中的風水篇)
收費形式：
前期市場調研、策劃：簽約后3個工作日內，貴司支付合同總額的60%，即人民幣600，000元整。作為相關人員進場開展調研和數據采集工作的成本費用。
終期匯報完成：支付合同總額的40%，即人民幣400,000元整。
結束語：
綜上所述，上?？瞥矒碛袑I、全面、經驗豐富的團隊，有著“事無巨細為發展商考慮”的服務理念，盡管公司成立時間不長，但所執行的每一項目都是精根細作，充分保證了發展商的利益。這也是我司競爭的基礎，也是為貴司項目提供各項管理服務的可靠保證。
通過上述所陳述的項目產品合作簡案意向書綱要(如貴我雙方能夠合作，以最終提案為準)，上?？瞥矊橘F司項目所提供之全程策劃、招商代理服務內容、以及雙發合作方式、服務費標準等內容進行簡明闡述，未盡事宜將在雙發后期的協商與跟進中進行解決。
在隨后具體合作中，上?？瞥矊⒈局鴩乐攧諏嵉墓ぷ鲬B度，運用專業科學的分析研究手段，為貴司提供詳實并且行之有效的的分析服務，同時為貴司的項目市場定位，投資方向選擇做出具有可操作性地有效指導與參與，使得本案達到商業價值最大化。
上?？瞥矤I銷策劃有限公司
20**-1-4
篇2：古鎮項目合作建議書
香港中原集團成員
匯通地產長壽菩提古鎮項目合作建議書
重慶(香港)中原營銷策劃顧問有限公司
20**年12月04日
中原服務模式主要分為兩個階段:
第一階段：前期策劃服務
即市場調研、項目定位、產品設計建議、經濟技術評價。
第二階段：營銷推廣服務(營銷策劃+后期銷售+商業招商)
即后期營銷策劃、駐場銷售、商業招商三方面服務內容。
第一階段服務模式
工作成果
形成《市場研究報告》、《項目定位報告》、《項目產品設計建議報告》、《項目經濟技術評價報告》。中原地產在項目實施期間，通常按照與發展商溝通之原則，實施周例會溝通機制，例會時間與地點由貴我雙方協調而定，由中原地產匯報、提交階段性工作成果。
工作時間：70個工作日
表：各階段工作時間表
階段
成果
工作時間
第一部分《市場研究報告》
30個工作日
第二部分《項目定位報告》
10個工作日
第三部分《項目產品設計建議報告》
20個工作日
第四部分《項目經濟技術評價報告》
10個工作日
工作提綱
第一部分市場研究
說明：市場研究從兩個方面入手，一是市場供應，包括對重慶轄區內的類似項目、競爭項目、全國范圍內的可借鑒項目進行調研分析;二是客戶需求，主要針對項目潛在客戶群進行調研，重點分析客戶對旅游地產、商業、住宅的需求度、產品偏好、背景、行為模式等。市場研究是項目定位的前提和基礎。
一、項目地塊分析
說明：本部分工作屬于概述性分析，需貴公司提供部分數據。重點是提煉項目的資源優勢。
(一)地塊屬性資源價值研究
1、地塊物理資源研究
2、地塊人文資源研究
(二)地塊周邊區域價值研究
1、交通及通達程度
2、周邊旅游環線配套研究
3、項目主要輻射區居民研究
4、地塊潛力研究
(三)項目價值界定
1、區域層面
2、項目層面
3、價值點分析
二、競爭旅游地產項目分析
說明：本部分主要針對相關旅游地產及熱點旅游板塊進行分析，從整體上把握各個項目的優劣勢和核心競爭力，為項目打造核心競爭力提供借鑒。
(一)競爭項目界定
1、距重慶主城區2小時范圍內相關項目
2、長壽旅游環線相關項目
(二)競爭項目分析
1、競爭項目基本情況
2、競爭項目發展理念
3、競爭項目主題概念
4、競爭項目特色資源分析
5、競爭項目旅游設施
6、競爭項目地產產品開發方向
6.1酒店
6.2住宅
6.3商業
6.4商務
6.5其它
7、產品設計細節分析
8、客戶群分析
(三)本項目與競爭項目的對比分析
1、本項目比較優勢分析
2、本項目比較劣勢分析
3、本項目相對機會分析
4、本項目相對威脅分析
三、狹義地產專項市場研究
通過市場研究，探究相關產品的機會點和可借鑒點。
(一)住宅市場研究
1、整體休閑度假區住宅市場狀況
市場供銷量
物業規模
產品形態
戶型供應
價格
2、休閑度假區住宅發展特點
熱點區域
產品特點
3、住宅重點個案研究
項目概況
規劃格局
戶型配比面積
景觀綠化特點
配套設施
資源占有情況
客戶群來源
營銷策略
價格策略
去化速度
項目SWOT分析
對本項目的可借鑒之處
4、休閑度假區住宅發展趨勢分析
5、住宅研究結論
(二)酒店方向
1、休閑度假區酒店供應結構
2、休閑度假區酒店規劃分析
酒店設施配備
客房面積分析
客房設施
3、休閑度假區酒店經營狀況
客房價格實施標準及出租情況分析
經營特色
酒店投資利潤率和回收期分析
物業發展商與酒店管理公司合作方式
4、住店客人消費習慣分析
過夜數
住客類別
5、酒店投資規模分析
酒店星級
代表案例
客房規模
投資規模
單位客房平均投資規模
6、未來休閑度假區酒店發展趨勢
未來供應量
未來酒店入住率走勢
酒店行業發展預測
7、酒店研究結論
(三)商業方向
1、整體休閑度假區商業市場狀況
市場供銷量
物業規模
產品形態
價格(售價/租金)
2、休閑度假區商業發展特點
布局特點
產品特點
3、休閑度假區商業發展趨勢分析
4、商業重點個案研究
項目概況
規劃格局
面積配比
配套設施
資源占有情況
客戶群來源
營銷策略
價格策略
5、商業研究結論
(四)商務方向
1、休閑度假區商務市場概述
2、目前休閑度假區商務供需情況分析
供應規模
供應結構
租金及售價
出租率
客戶來源
需求面積及配套
典型項目分析(概況、規劃配套、租售狀況、客戶特征分析)
3、商務研究結論
四、客戶需求專項研究
說明：在通過前面的供應市場研究之后，中原將根據前文相關研究成果進一步鎖定本項目目標客戶構成及來源，通過需求市場調研，進行客戶需求方面的市場論證，以及減少最終定位的偏差。
調研方式
競爭項目攔截問卷法
點對點深度面談訪問法
調研對象
在和貴司進一步溝通后對調研對象進行更加精確的鎖定。
調研樣本
競爭項目攔截訪問問卷有效問卷200份(初步預計發放問卷數量約250份左右)，主要針對中高端人士。
點對點深度訪問法有效樣本20組，主要針對高端人士。
分析工具
SPSS統計軟件
調研渠道
由中原進行督導、數據整理和分析
問卷內容要點
注：調研問卷標準樣本另行制定
(一)客戶背景特征
1、需求主體構成情況
2、需求主體背景特征分析
年齡
家庭結構
職業
生活方式
消費心理及行為分析
(二)需求市場產品需求意向分析
1、購房消費心理分析
2、購房用途分析
3、購房中重要關注點分析
4、戶型面積需求
5、功能空間需求
6、設計尺度預期
7、建筑風格喜好
8、配套設施需求
9、對用材及交房標準的需求
10、對精裝修的需求
11、價格承受能力
單價承受能力
總價承受能力
首付承受能力
12、其他相關需求
(三)對項目評價及購買意向
1、項目所處區域了解程度
2、項目所處區域評價
3、購買意向
五、全國范圍內可借鑒項目專項研究
(一)可借鑒項目界定
(二)可借鑒項目分析
1、基本情況
2、發展理念
3、主題概念
4、特色資源分析
5、旅游設施
6、地產產品開發方向
7、產品設計細節分析
8、客戶群分析
(三)可借鑒要點分析
1、可借鑒項目成功要素
2、可借鑒點分析
第二部分項目定位
一、項目戰略定位思路框架
二、項目開發條件分析
三、項目戰略定位
(一)項目戰略定位原則
(二)項目戰略定位思路
1、項目S-C-Q分析
S(situation)：項目的背景事實
項目的背景即SWOT分析中的優勢、劣勢、機會、威脅，它們表明了項目自身資源及項目現階段所處環境。
C(complication)：事實與愿景之間的矛盾
C即R1與R2之間存在的矛盾或沖突，其中R1代表由特定情境導致的特定結果，即按現實發
展的可能結果;R2代表期望結果即我們的期望目標。
Q(question)：要解決矛盾必須解決的問題
2、項目核心競爭力
項目核心競爭力解析
核心競爭力矩陣
本項目競爭資源狀況
相關項目核心競爭力對比分析
本項目核心競爭力打造方向
核心價值排序
3、項目功能定位分析
項目區域功能占位分析
項目主要開發功能及產業功能延伸分析
4、項目客戶群定位
客戶群定位是構建贏利模式的關鍵因素之一，簡單的講就是確定“賺誰的錢”。從客戶的消費力來看，可以分為高、中、低檔客戶。從客戶作用來看，可以分為標準、跟進、提升型客戶。從客戶容量來看，可以分析主體、補充、游離型客戶。通過運用客戶模型分析，確立項目的客戶定位。
定位前提分析
客戶群分析
客戶群定位
目標客戶群描述
5、項目產品開發方向定位
體現項目功能的產品線分析
產品種類篩選
確定產品開發方向
6、檔次定位
檔次定位主要針對住宅、商務和酒店進行，商業本身沒有檔次之分，只有經營檔次之分。住宅和商務主要是確定其高、中、低檔;酒店重點是確定星級。
定位前提分析
檔次定位
定位說明
檔次定位延伸
7、形象定位
社會形象定位
客戶心理形象定位
形象定位延伸
8、項目開發策略研究
本部分主要針對開發序列進行構建，確保理想的市場效應和合理的現金流。
8.1項目整體開發模式
8.2項目開發節奏(說明及原則、項目整體開發節奏、項目分期開發關鍵因素)
第三部分產品設計建議
第一章狹義地產產品設計建議
說明：在產品開發方向確定的前提下，有針對性的對相關產品類型進行設計建議。
一、整體規劃布局建議
二、住宅產品設計建議
1、建筑風格
2、物業形態
3、單體設計建議
4、戶型配比建議
5、園林景觀設計建議
6、智能化建議
三、商務產品設計建議
1、建筑風格建議
2、單體設計建議
3、標準層設置建議
4、入戶大堂建議
5、裝修標準
6、智能化建議
7、配套建議
四、酒店產品設計建議
1、建筑風格建議
2、公共部分及單體設計建議
3、各功能部分設計建議(客房、餐飲、康體、會議)
4、酒店設施設備建議
五、商業產品設計建議
1、建筑形態建議
2、建筑風格建議
3、鋪面劃分建議
4、交通組織及入口建議
5、商業小品特色建議
第二章項目旅游規劃設計建議
說明：針對整個項目旅游規劃建議。
一、影響旅游規劃設置的因素分析
1、項目戰略影響分析
2、項目主題概念影響分析
3、項目自身資源狀況影響分析
二、對項目旅游規劃的建議
1、旅游規劃的原則
2、總體項目功能規劃分布建議
3、項目局部規劃功能及要求建議
入口及停車場建議
商業區建議
酒店區建議
會議區建議
療養區建議(藥療建議、水療建議、健身中心建議)
運動區建議
重點景點建議
a.山景
b.樹景
c.花景
d.水景
e.文化景
內部交通規劃建議
a.道路設計建議
b.交通設備建議
c.道路景觀小品設計建議
其它規劃建議
第三部分經濟技術評價
第一章建設方案設定
一、項目建筑策劃前提說明
二、項目初步方案選擇
1、方案對比
2、初步評價
3、方案選取
三、項目開發建設方案
1、項目分期開發情況
2、項目配套設施擬定
3、項目初步建設方案
4、項目開發序列和經濟技術指標設定
四、項目開發節點及銷售情況預測
第二章項目開發經濟技術分析
一、編制前提
1、建設項目各項費用取費標準說明
2、同類產品建筑成本一覽表
二、土地及基礎設施費用
三、前期費用現金流量
四、項目各開發期現金流量表
五、項目分期投資情況
六、項目各期銷售收入
七、項目開發期損益表
八、項目開發期現金流量
九、稅務分析
第三章項目評價
一、靜態評價指標
二、項目動態評價指標
三、保留資產
四、項目敏感性分析
五、綜合評價
第二階段工作提綱
說明：本部分工作在項目規劃設計完成之后啟動，貫穿于銷售的全過程。在項目正式亮相之前形成相關報告(包括《項目包裝報告》和《推廣報告》)，在項目亮相之后持續跟進，并根據市場變化和項目情況適時調整營銷策略。
第一部分項目整體營銷方案
一、項目總體定位
通過項目分析、客戶分析、競爭樓盤對比分析等提出項目總體定位，以制定出項目總體營銷思路，根據項目定位制定具體營銷策略，如：廣告表現、樣板房裝修、物業管理、顧問團隊等建議。
二、營銷推廣主題定位
1、目標客戶分析
2、營銷主題定位
三、營銷主題延展表現
1、廣告主題
2、廣告目標
3、廣告受眾分析
4、廣告訴求策略
5、廣告表現方式
四、營銷總目標
1、階段性目標
2、銷售率
3、銷售速度
五、營銷推廣階段性策略
1、項目亮相及入市時機選擇
2、營銷階段的劃分
六、價格策略
1、總體均價建議
2、每戶價格建議
3、階段價格建議
4、付款方式及優惠
七、營銷工作計劃制訂
前期籌備、銷售中心、會所、樣板房、環境包裝、廣告推廣、營銷活動、銷售資料準備、人員配置、工程配合等各項工作具體開始和結束之時間節點和內容。
第二部分物業包裝
說明：所有平面設計及裝修需由廣告公司和裝飾公司完成。項目包裝要體現出本項目市場形象，充分挖掘其市場附加值，為項目推廣做鋪墊。
一、形象包裝
結合項目形象定位，就以下幾個方面提出建議：
1、項目形象定位說明
2、項目名稱建議
3、項目宣傳主題
4、項目VI識別系統建議
二、地盤包裝
1、銷售中心包裝
2、樣板間包裝
3、現場包裝(含示范區)
三、宣傳包裝
結合項目形象定位，就以下幾個方面提出建議：
1、會所、樓書設計數量、風格、形式、文案建議
2、折頁數量、風格、形式、文案建議
3、海報數量、風格、形式、文案建議
4、宣傳品數量、形式建議
5、報紙、電視、電臺、網站宣傳渠道選擇及發布內容、策略建議
6、其他宣傳品
第三部分營銷推廣
一、推廣建議
1、推廣目標
2、推廣時間節點安排
3、推廣流程
4、媒介及其他營銷渠道建議
5、營銷活動建議
6、推廣計劃及費用預算
二、推廣執行方案
1、開盤活動計劃
2、促銷策略
3、媒介每日發布時間、內容、主題
4、其他活動實施計劃
第四部分銷售執行
一、項目銷售團隊組織架構搭建及人員配置
1、項目銷售模式
2、項目銷售團隊組織架構、工作職責、人員素質要求等
3、薪酬激勵方案
4、管理制度設計(以下為基本管理制度綱要，中原項目組將依據具體的、確定的項目銷售目標、推廣計劃和銷售模式，以及企業開發、經營理念等制定詳細的、針對性的管理方案)
現場客戶接待基本規范
電話使用的管理
輪位次序管理
禮儀行為規范
客戶現場糾紛解決基本規范
銷售道具管理基本規范
沙盤模型使用基本規范
接待臺面基本規范
銷售認購工作規范
5、銷售團隊培訓方案的設計及實施
以下僅為“項目銷售團隊基本培訓及實施方案”，中原項目組將依據具體的、確定的項目銷售目標、推廣計劃和銷售模式等，制定詳細的、針對性的培訓方案并協助實施。
6、基本內場培訓內容
基礎培訓內容培訓
房地產常識、買賣合約及銀行按揭、戶型研究及置業預算、物業管理知識、重慶房地產熱點板塊分析、重慶房市區域發展概況、房地產重大政策回顧、房地產相關法律法規條例解讀、重慶地方戶籍/教育/二手房交易政策、重慶風情地產、禮儀禮節常識、時尚品牌認識、風水基礎知識、裝修知識、銷售技巧及經典案例分析等。
項目產品培訓
戶型理解、配套設施、交房標準、規劃特色、項目賣點理解、物管、工程施工工藝、立面設計風格、園林特色、推廣方案、辦理按揭程序、按揭合同、注意事項等。(需要發展商予以配合)
a.管理制度培訓
b.渠道直銷營銷情景培訓
c.書面考試
7、培訓實施及考核
7.1基本外場培訓內容
市場調研
調研內容：競爭項目狀況;區域樓盤調研;旅游環境調查等。
繪制區域業態地圖
以項目為中心，市民心理邊緣為界的區域性周邊業態分布圖，以此較全面的了解周邊狀況。
7.2上崗前基本培訓內容和考核
《銷售百問》問題制定及答案確認
項目接待流程、銷講流程/動線、銷講辭等的制定
銷售人員銷講演練及考核
7.3重要展示場景和營銷道具施工制作效果的協助把控
為確保項目包裝、推廣的市場實效，中原項目組將協助發展商把控如下環節：
銷售中心及外賣場展示
旅游商業街展示
樣板園林展示
地盤包裝展示
重要宣傳物料制作
沙盤、戶型單體模型
渠道直銷包裝
7.4周營銷情況分析。
包括來訪數量統計、需求面積、戶型、價格、朝向等特征分析，并通過分析找出變化的方向。
7.5月成交情況分析
包括成交單位統計、成交客戶年齡、家庭、職業狀況等相關分析，并對未來市場形勢做出相關預測。
7.6每月廣告投放情況分析、總結
從來電、來訪、成交等方面對每月的廣告投放情況做綜合分析和總結，為下一步的廣告投放提供相關參考。
7.7銷售、宣傳策略調整
針對項目銷售過程中出現的特別情況，制定相關對策建議。
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