水晶島公寓經營運作方案

　　目錄

　　一、產品分析………………………………………………….1

　　1、產品概述

　　2、產品優劣勢分析

　　二、投資型物業市場分析………………………………….3

　　1、產權式物業現狀分析

　　2、租務市場分析-----誰是客戶?

　　1)消費群分析

　　2)物業品種分析

　　3)家庭、個人投資現狀

　　三、經營策略………………………………………………11

　　1、房地產創富新模式-------產權式分期交付方式

　　2、家庭理財投資新模式-------少投入、低風險、高回報

　　3、建立投資者的安全保證

　　四、投資理財方案………………………………………….14

　　1、普通公寓方案

　　2、酒店式服務商務公寓方案

　　3、產權式酒店方案

　　五、經營建議………………………………………………17

　　1、建立業主委員會，建立產業投資基金

　　2、成立高新地產投資俱樂部

水晶島公寓經營運作方案

　　一、產品分析

　　1、產品概述

　　本項目位于西安高新開發區西南部二、三期規劃開發的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學生物園,北臨科技六路與西北工業大學產業園一路相隔。

　　整個地形呈長方形，南北長280米、東西長145米，占地面積為38688平方米，總建筑面積10萬平方米。由一棟弧形狀五層鋼結構商務辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗震墻結構酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務辦公樓建筑面積4萬9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積5萬平米。

　　商務辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業裙樓，三至十層計劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。

　　其中公寓戶型面積分布見下表：(資料來源公司企劃部)

　　表1

　　戶型　　單位面積(平方米)　　套數　　面積小計(平方米)　　售價(元/平米)

　　未定　　106　　38　　4028　　4300

　　從樓盤套數配比來看，本物業主打戶型為49平米的小戶型(410套)和87平米的中小戶型(148套)。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結構。

　　2產品優弱勢點

　　【優勢分析】

　　地段優勢------是西安高新技術產業區未來的高科技產業基地及高尚人文社區，未來的中央商務區(CBD)周邊。地域優勢明顯，發展潛力和升值空間巨大。

　　環境優勢-------周邊環境優美，東側為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動中心，西側是正在規劃的高新運動休閑中心和大學生物園，北邊是西北工業大學產業園。

　　產業優勢-------經濟的持續發展，是高新區成為國內外商業科技精英聚集地，高檔次的物業產品必將為公司商務活動創造便捷、高效、優美的工作環境。

　　這三點相對于其他區域的樓盤有明顯的優勢，但在高新區域內的樓盤中，此優勢共享。

　　規劃優勢-------集酒店、公寓、商務辦公、商業、休閑娛樂等多項配套功能于一體。

　　服務優勢-------全新的經營理念，全新的管理模式，借助國內知名的酒店式管理公司參與經營管理。

　　產品優勢--------小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、現代，科技含量高，規劃有主題，可塑性強。

　　以上是產品本身所具有的特性，對于高品質客戶有一定的說服力，符合投資型物業特征，也是挖掘市場潛力之所在。

　　企業優勢-------十年的開發使高新地產奠定了行業地位，開發思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優勢，企業市場美譽度高。

　　這對客戶有一定的影響，但非決定性因素。

　　【弱勢分析】

　　位置弱勢-------由于本項目地處二期規劃開發區內，周邊的城市基礎配套還不完善，開發建設尚需時日，市場不可預見的因素較多，投資者存在一定的風險。

　　商業氛圍弱勢-------正處于開發階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區及商務辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。

　　競爭威脅-------現有正在發售的和即將開發的以及各個科技產業園開發的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。

　　如果能抓住本產品的潛在優勢，可以有效地避免、弱化產品的弱勢點，通過開發差異性產品，占領市場份額，獲取良好的開發利潤。

　　二、投資型物業市場分析

　　1、產權式物業市場現狀分析

　　根據現在所掌握的資料表明，目前國內投資型產業有產權式公寓、產權式酒店、產權式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發商融資和促銷的一種手段。西安市目前借鑒此理念的有：

　　1)德利邦國際假日中心(投資型酒店)

　　主要特征：

　　位置：北郊未央湖

　　規模：120間酒店客房

　　工程狀況：已竣工，正在實施裝修，按四星級酒店標準建設。

　　投資方式：

　　投資一萬元，年回報10%，年免費居住13天，5年后返還本金;

　　投資二萬元，年回報10%，年免費居住30天，5年后返還本金;

　　投資五萬元，年回報10%，年免費居住60天，5年后返還本金。

　　特點：回報高，無產權保證，開發商采用一種純融資的方式，設立會員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業經營模式的項目之一。本項目強調的是投資回報、假日休閑享受，在項目定位上與本產品有一定的錯位，加之開發較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。

　　2)世貿大廈(產權式商鋪)

　　主要特征：

　　位置：東關正街

　　規模：12.8萬平方米，包括商場、辦公樓和公寓

　　工程形象：準現樓

　　寫字樓銷售價格：起價4000元/平米，均價4200元/平米

　　商鋪銷售價格：一層14300元/平米;二層9000元/平米;三層8000元/平米;四層6000元/平米

　　寫字樓投資方式：返租三年，年回報10%

　　商鋪投資方式：

　　返租五年，年回報15%

　　特點：回報率較高，有產權，投資額相對較“自由”(可多可少)，投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業。地理位置優越，開發商對投資者三至五年返租期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發商通過此法達到了加速資金回籠的目的，但本項目由于前期開發上的資金問題以及對產品包裝宣傳運作不力，造成了產品銷售狀況不是很理想，加之周邊安順廣場(帝標)、東方星座等項目的開發，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產權式的經營模式不能構成對我方的競爭。

　　3)宏府大廈(酒店式商務大廈)

　　主要特征：

　　位置：北大街;

　　單元面積：49平米---130平米多種面積配比，共260多套，主打面積60平米;

　　工程現狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲;

　　銷售均價：5600元/平米，起價5300元/平米;

　　投資方式：售后返租，1---10年的租約方式;

　　特點：有產權，位置相對較佳，吸收傳統酒店的優點，一改常規的經營理念，開發出目前市場較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價較高的優勢，贏得了市場先機，加之戴德梁行作物業顧問，增強了投資者的信心，銷售狀況不錯，目前可供散戶投資的單元只有20多套，同時強有力的廣告宣傳也對本產品的銷售起到了很好的作用。

　　此物業在開發經營理念上有很多值得可取之處。

　　綜上所述：由以上三個典型樓盤的分析，可以發現：

　　1)產權式商鋪、商務辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業品種，開發商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產品的賣點。

　　2)產品一改目前市場追求的大戶型結構，做到了戶型小，房價低，首付無需貸款，使投資意愿較強的家庭、個人及中小公司都能支付的起。

　　3)產品個性化較強，很注重開發區域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店;世貿借“地段”優勢開發的商業用房，根據投資者的能力自由劃分投資面積;宏府更是吸收了傳統酒店的精髓，以小戶型、“租價大于月供款”等優勢，開發出現代化商務樓。

　　4)所有產品都向投資客戶承諾低投資、高回報，與傳統的開發經營理念不同，很多項目通過售后返租統一管理、統一經營來實現給投資者的承諾。

　　以上諸多優點值得我們在開發經營水晶島項目時加以借鑒

　　2、租務市場分析-------誰是客戶?

　　物業和投資行為相結合，產生了投資型物業形態，其特征是將開發商、經營者、投資者、承租者及銀行等行業有機的結合，形成了一個新興的行業產業鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。從整個市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產品，從這個意義上說，租務狀況決定投資型產品的成功與否，是產業鏈的上源頭。

　　【租務市場消費群分析】

　　1)單身白領：

　　這部分客戶大多數上班時間不長，個人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個自己的獨立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時性的過渡，由于經濟條件的限制，對房屋的品質要求不是很高，面積在30---60平米左右，租價在1000元以下容易接受，再加上水、電、暖及物業管理費等，月住房支出費用不菲，一般將自己月收入的10%---20%作為上限。下為高新區從業人員收入狀況：

　　崗位　　勞動力成本(元/月)

　　藍領工人　　500---800

　　一般技術人員和高級維修工　　800---1200

　　中級技術人員和管理人員　　1500---2000

　　高級技術人員和高級管理人員　　3000---5000

　　其它高收入者　　5000元以上

　　月收入在3000---5000元能拿出1000元以上的作為個人住房消費的人不多，月收入4000元以上者大部分是企業的中高層管理者或是IT行業、通訊、生物制藥的高科技企業的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業，公司福利待遇較好，為員工提供住宿(一般為租公寓樓)，為高級管理人員提供星級賓館。

　　這部分消費人群占到整個租戶的50%，正是本項目鎖定的客戶群體。如能在價格定位、配套設施、環境規劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。

　　2)外籍、外來人員：

　　開發區內合資企業有不少外來的管理人員和工作者，

　　他們雖然有公司提供的住宅補貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經濟，因此更愿意居住環境優雅、干凈整潔、價格適中的公寓樓。但這部分人群較少，據相關資料顯示，20**年在西安市長期居住的外籍人士1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積(40---50平米)和相應的物業配套及服務功能，大多數人仍選擇傳統的賓館，賓館相對配套服務完善，周邊的商業、娛樂設施較齊全，購物、娛樂、消費、休閑等很方便。所以不論是在西安長期居住的外籍人員還是來此觀光旅游的人士，近期內賓館仍是他們的首選。

　　這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的5%。

　　3)機構、辦公用房：

　　對于較小的公司和機構，無論是本地的還是外來企業，由于公司起步不久或才到西安開拓市場，在各方面都會盡量壓縮開支，降低成本費用，在選擇物業方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經濟實惠，月租在3000---6000元左右較容易接受。一百平米以上的戶型可供他們選擇。

　　這部分客戶是本項目可挖掘的消費群體，占到總承租客的30%。

　　4)給老年人：

　　隨著開發區功能建設日益完善，相對于市區其他地段，環境非常優美，是個修身養性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長期居住用。

　　但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的3%.

　　5)臨時居?。?/p>

　　為了給孩子創造一個良好的學習環境，一部分區外的住戶專門在開發區內租房，為方便孩子上學，星期一至星期五臨時居住在區內，周末回到自己的家。有一部分租戶是在區內上班的員工，因為家距開發區較遠，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區內尋找房子居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購買之前，臨時在區內租房居住。

　　這些客戶相對較多占到總承租客的10%，也是本產品鎖定的消費群體。

　　下為租務市場租客比例圖：

　　綜上所述：

　　1、單身白領類占50%，有絕對的優勢;

　　2、租商務公寓樓占30%，次之。

　　結論：從公司提供的資料來看，結合產品物業特征和目前高新區大環境的客戶群消費狀況，如果物業定位為純公寓樓或者商務式公寓樓市場前景較好。

　　【租務市場物業品種分析】

　　根據本產品定位特點，研究重點為區內公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。

　　公寓、商住樓：

　　表2

　　物業名稱　　物業定位　　平米/月?！　∽鈨r(元)　　主打套面積(平米)　　裝修狀況　　配套設施　　物業品質

　　歐錦園　　公寓　　30---40　　120　　精裝　　齊全、有地熱　　一般

　　楓葉大廈　　公寓　　40---45　　164　　精裝　　齊全、帶家電　　一般

　　紅葉大廈　　公寓　　30---40　　240　　精裝　　齊全、帶家電　　較好

　　亞美大廈　　商住　　30----35　　160--200　　簡裝　　齊全　　一般

　　楓葉廣場　　商住　　30----35　　175---190　　簡裝　　無寬帶　　一般

　　瑞欣大廈　　商住　　30-----35　　200以上　　簡裝　　齊全　　一般

　　從上表可以看出：

　　1)公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當;

　　2)二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大;

　　3)商住樓一般是簡裝，物業管理相對公寓樓低;

　　4)地段基本無差別，在高新區內位置較優越。

　　賓館酒店：

　　表3西安市三、四星級賓館酒店價格表

　　酒店名稱　　級別　　標準間價格　　長包房價格　　協議價格　　常包房面積　　房間數　　酒店位置

　　新紀元賓館　　三星級　　540元/日　　250元/日　　380元/日　　22平米　　100多　　高新區內

　　鐘鼓樓飯店　　三星級　　460元/日　　160元/日　　368元/日　　25平米　　市中心

　　秦都酒店　　三星級　　350元/日　　180元/日　　320元/日　　21平米　　180　　玉祥門

　　驪苑酒店　　四星級　　540元/日　　250元/日　　380元/日　　25平米　　100多　　勞動南路口

　　東方大酒店　　四星級　　580元/日　　無　　290元/日　　21平米　　398　　子午路

　　好世界酒店　　四星級　　684元/日　　280元/日　　480元/日　　28平米　　100　　蓮湖路

　　從上表3可以看出：

　　1)地段、品質是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀元優于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優于驪苑和東方大酒店;

　　2)協議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協議價格，此價格在標準間和常包房之間;

　　3)酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調時，發現最合理的酒店套數應設定在200---300套之間;

　　4)地理位置都相對優越。

　　綜上所述：投資型物業應有鮮明特征：

　　1)地段：區域經濟持續發展，圍繞重要行業開展的許多大中小企業，形成完整的產業鏈，對物業需求非常大;

　　2)成熟的商圈：周邊有完善的商業配套、商業氛圍，寫字樓、商務區環布其中，擁有強大的租房需求市場的支持;

　　3)交通便捷：發達的交通體系會促使經濟快速發展，是投資物業的關注的問題之一;

　　4)產品滿足使用者功能的需要：結構合理，物業管理完善，對待商務樓宇還應提供智能化配置和商務服務系統。

　　結論，建議水晶島公寓應結合商住樓與酒店二者的優勢：

　　1)本物業定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間(49—120平米);

　　2)摒棄傳統的物業管理模式，注入酒店式服務理念;

　　3)月租價在35---45平米之間較為適宜;如果物業定位是普通酒店，入市租賃價格應低于市場價格，如果是酒店服務式商務公寓，租賃價位應居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價低于普通寫字樓市場，拉開價格定位檔次，保證服務質量;

　　4)根據全國產權式酒店的特點，都居于城市的邊緣，風景獨好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國氏集團在秦皇島市建造的維多利亞酒店;北京三元公司在延慶縣開發的金色假日酒店;西安北郊的德力邦假日國際酒店等，此類物業以“假日、休閑”為主題。水晶島項目不具備此優勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優勢在于周邊分布大量的商務辦公樓和具有高素質的客戶群。

　　本物業定位為商務公寓或酒店服務式商務公寓較為合適，普通公寓也可考慮。

　　3、家庭、個人投資現狀分析

　　目前很多家庭和個人資本有強烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經濟發展需要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機會，但不是風險過大，就是機會難以捕捉;不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機會的不多。

　　隨著人們創富觀念的全新建立和理解，一些符合新經濟的創富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統的投資觀念，人們投資心態正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續低迷，市場呼喚新的投資品種。地產投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個新興領域，購置物業已經超過其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費，還可在市場行情看漲時出售而獲得高回報。物業的不動產性決定了其投資性較其他產業的更為優越。今年的房屋交易價格仍呈穩中有升的態勢，前景十分樂觀，國家已將房地產業作為一個新的經濟增長點，又將物業交易費稅有意調低，并出臺按揭貸款支持，為規范一、二級市場的良性發展，及時制定了二手房交易的相關法規，這些都為家庭、個人的物業投資創造了有利條件。

　　從相關資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、30%的消費者是為了解決住房;二、50%的消費者是為了改善居住環境;三、15%的消費者是用于投資。對待投資型物業，如果在物業開發經營中能從投資者的角度出發，降低投資門檻和風險，提高回報率，以規范化經營克服傳統物業交易中的弊端，用全新的經營服務理念打開個人、家庭投資市場，投資型物業在現階段投資領域市場潛力巨大。

三、經營策略

　　借鑒外埠和本市幾個典型的的產權式投資樓盤經驗，挖掘本項目的優勢。

　　1、房地產創富新模式----------

　　產權式分期交付方式

　　房屋產權包括所有權和使用權，所有權和使用權兩者可以統一，也可以分離。“產權分期交付投資方式“就是通過將按揭期內的房產使用權交給專業管理公司進行統一經營、統一管理、統一支付供樓款，從而實現“投入幾萬元，回報百萬元“的高額回報。分期回收產權投資方式，是專門為物業投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進行物業投資，即投資者僅需付相應的首期，在簽訂房地產買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續后，即擁有所購房產的所有權，永不供樓，按揭期內將使用權委托給專業管理公司統一經營管理，按揭期滿后可收回使用權，從而完全擁有所購房產的所有權和使用權。

　　這種模式在較為發達的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。從開發商的角度出發，這種模式不僅有利于加速資金回籠，而且將開發商、經營者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時也將開發、管理、經營、服務有效結合，產生了新型的產業鏈和經濟鏈。

　　2、家庭理財投資新模式----------少投入、低風險、高回報

　　從目前西安市場來看，產權式投資型酒店公寓還未真正出現，水晶島公寓如果能占領這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。同時也將成為個人、家庭投資理財全新的投資模式。

　　可以從以下幾點入手：

　　1)少投入：降低投資門檻，啟動擁有10萬元的家庭;

　　2)高回報：首期投入少，一次性投資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩定的投資回報和其他優惠措施，突破傳統房產投資回報不穩定、回報形式單一的局限，使業主成為“房東”，實現真正的坐享其成，以吸引投資市場;

　　3)低風險：首期數萬元不應成為投資者的負擔，心理壓力小，如果公司能建立設計靈活的“退出機制“，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風險;

　　4)公司可引進先進的產權式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務水準，確保投資者投資物業的保值和升值。聘請國內知名的酒店管理公司提供專業管理指導，并提供特色星級裝修和個性化酒店管理服務，吸引投資者，增加投資者信心。

　　3、投資者的安全保障

　　根據外埠先進城市酒店式公寓開發的經驗，公司可以和銀行聯手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。

　　安全第一!在社會保障體系并不完善的現階段，個人、家庭投資者的抗風險能力是相對脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產，公寓的投資風險保障體系的設計顯的至關重要。建立高新地產水晶島項目靈活便捷的“退出機制“，滿足投資者的個性化選擇需求。

　　“退出機制”可以從兩方面展開：

　　其一，如果投資者在投資滿三年后選擇自住，可向高新地產提出退出計劃，即提前收回所委托房產的使用權，并自行向銀行償還按揭款，從而成為一名水晶島酒店(公寓)的長住賓客，享受后小康時代的時尚生活。

　　其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉或出國定居等原因，可向高新地產提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風險和靈活性。高新地產為了確保“退出機制”的安全運行，可以在保險公司特別設立了“退出機制”的專項保障基金，如廣東旭飛好時光酒店等。

　　這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產權投資計劃具有了“少投入、低風險、高回報”的特征。在目前投資市場，如果水晶島公寓為投資人士設計的“低風險機制”得以實現，無疑也為高新地產鋪就了一條低風險的快速發展之路!

　　四、投資理財方案

　　根據總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價格3020元，房屋的銷售價鎖定在4300元/平米(含地價、工程造價、內裝修、財務費用、銷售利潤等)。

　　如果對物業再投資800元/平米作為室內裝修和家具配置，則成本價格3820元/平米，銷售價格可定在5000元/平米,由此計算利潤率：

　　開發成本利潤率：(5000-3820)/3820=31%;

　　如果按照目前行業利潤率15%左右，返算銷售價格應為4393元/平米。加之其他費用后，銷售價可以鎖定在4500元/平米較為合理。

　　從本產品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積49平米/套---55平米/套兩種;中等面積70平米/套---87平米/套三種;大面積：106平米/套---123平米/套兩種戶型。銀行利率按5.04%，起租價為25元/平米。

　　對本產品設定以下二種投資方案，

首推方案----------酒店服務式商務公寓方案：（酒店+辦公+休息）

　　酒店式商務公寓不僅提供酒店式的服務功能，而且融入了商務辦公的功能，使公寓的內涵更加豐富，不僅能商能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務。

　　經營形式：產品銷售時，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業公司委托經營合同，置業公司尋求相應的酒店管理公司提供增值服務(酒店式服務、商務服務)管理，對外出租經營獲取利潤。

　　投資形式：投資者首付3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年8%的投資回報，20年收回物業使用權，或者可繼續交由投資管理公司進行經營獲取高額回報。

　　投資回報見附表一至附表四

【對公司而言：】

　　從附表一---四盈虧平衡表可以看出：

　　1)當按揭期為15年，首付三成，平米月租價為45元，出租率56%時，經營者就可盈虧持平，出租率達到81%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經營收入略有盈余。

　　2)當按揭期為20年，首付三成，平米月租價為40元，出租率53%時，經營者就可盈虧持平，出租率達到75%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經營收入略有盈余。

　　3)當按揭期為20年，首付三成，平米月租價為45元，出租率47%時，經營者就可保本，出租率達到67%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經營收入略有盈余。

　　4)當出租率達到71%時，扣除17.5%的租賃稅金及給投資者8%的投資分成，經營收入略有盈余，71%的出租率比較接近市場水平。

　　綜上所述：

　　1)隨著月租價的遞增，盈虧平衡點越低，經營者盈余空間越大;

　　2)20年按揭還款比15年的經營風險小;

　　3)保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場吸引力較大;

【對投資者而言】

　　1)年8%的“穩定”投資回報率，具有很大的市場吸引力;

　　2)投資者在按揭期內，無需月供，實現了真正意義的坐享其成。

結論：

　　40元/平米---45元/平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務，提升物業品質和酒店式的服務管理。根據區域功能特點，開發出針對性強的產品和相應的配套功能，形成鎖定客戶群體的規模聚集，此價位對于租務市場才有吸引力，否則，與同質物業競爭，本產品無優勢。

　　由此可見，酒店服務式商務公寓比純公寓樓更具有可經營性。

　　(說明：本產品所有基礎數據未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等)

次方案----------普通公寓方案：

　　經營形式：公司統一出租，提供增值服務。

　　投資形式：投資者首付3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業交給置業公司，20年內自動收回物業使用權。

　　盈虧平衡及收益見附表五至十

【對公司而言】

　　1、從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經營利潤額下降很大，出現負值。售價4500元年經營收益均為正，20年的按揭期較15年按揭期風險小。售價5500元時，年收益額均為負。

　　2、投資者無需月供款，經營者為投資者付按揭款，只有經營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在25元/平米時，出租率在100%時經營者方可盈虧持平，當月租價在30元/平米時，出租率在85%時經營者就可盈利。

　　2、從附表八和十可以看出，當售價4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈虧持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可達到盈利。

　　綜上所述：

　　1)如果物業定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經營者資金壓力大，經營風險高，不能實現開發計劃;

　　2)隨著高新區域內同質、同類的產品不斷推出，在經營初期租價很難提升，在同樣的區域，客戶會選擇較低價位的產品;

　　3)如果一味的提高房屋售價，前期對于開發商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務市場預期租金的支持，后期管理經營困難。

【對投資者而言】

　　雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內享受到投資所帶來的受益，只有產權無經營權，投資吸引力不大。

　　結論：此方式不是最好的經營方案。

　　產權式酒店方案：

　　1)根據公司提供的資料，本產品非酒店物業定位，未見到酒店的相關成本計算;

　　2)從所得的資料看，外埠城市產權式酒店都依景觀而設，所謂產權式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業在高新區，和周邊的大環境很不相稱，不符合投資物業經營理念。

附：

五、經營建議

　　建議一、成立業主委員會，建立房地產產業投資基金

　　由于本產品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業主委員會，向多數投資者發行基金份額設立地產產業基金，由業主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產，從事創業投資、企業重組投資和基礎設施投資等實業投資，也可用此基金保證為本產品業主利益服務。

　　建立產業基金的好處有：

　　首先，此基金可以成為業主的專用資金，鼓勵業主獨立創業和追求上進，公司可以和銀行聯手，當業主交納了首付款后，就可向銀行申請小額貸款支持，渡過難關，此方式有利于促進本項目產品的銷售。

　　其次，公司可以用房地產產業基金減小公司債務負擔。由于房地產項目的資金需求巨大，稍微運作不善就有可能陷入資金周轉困境，財務成本負擔重，造成企業利潤相應較少，不利于企業下一步發展。若公司獲得房地產投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業步入良性發展。

　　最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會更加關注公司的規范化運作，以保障其自身利益，這樣就會對公司的運行起到一個外部監督的作用，有利于公司操作規范化。公司在基金支持下將得到更加迅速發展，通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于公司做大做強，實現資源的優化配置。

　　建議二、成立高新地產投資俱樂部

　　公司可利用企業強大的服務平臺和資源優勢，成立高新地產投資俱樂部，以會員的形式加盟。此俱樂部也可和高新生活會結合利益共享，同時也可成為公司開展行業論壇的的平臺。

加盟會員的條件

　　1、凡投資本項目的投資者將會自動成為本俱樂部的會員。

　　2、已經具備較為寬松的經濟實力，并有意將房地產作為新的投資品的普通消費者;

　　3、在房地產投資領域已經拼打多年，并初步嘗到房地產投資樂趣的業余投資者;

　　4、已經擁有多處房地產投資型物業，打算將房地產投資列為長期性行為的專業投資者。

加盟會員享有的服務：

　　1、俱樂部可免費向加盟會員提供西安市房地產市場投資型房產的最新信息和資料。

　　2、俱樂部可邀請房地產研究專家、法律界人士成立房產投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產業、西安房地產市場、各類商品房屋的規劃、設計、修建、營銷、物業管理等知識，增加房地產投資的專業技巧，提高房地產投資中的抗風險能力;不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰略同盟伙伴，在投資領域爭取更大利益。

　　3、為加盟會員提供西安房地產投資市場的相關情況及預售及內部認購樓盤的最新信息，并可優先安排參觀樣板房、選購房產、挑選房號、朝向，獲得優先服務。

　　4、俱樂部將不定期地組織會員，對公認的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優厚的折扣優惠，并提供選樓咨詢及售后的維權服務，保障會員的投資利益。

　　5、加盟會員可申請本俱樂部常設律師顧問團提供的有關法律咨詢、購房投訴、維權索賠等法律支援。

　　通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產品的市場知名度，加速市場認知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領市場制高點，引領地產物業市場發展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業鏈，進一步提升高新地產的品牌美譽度。

篇2：商業物業管理經營運作

對于商業物業開發商來說,開發商鋪是前提,但只有開發是不夠的,還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理,才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力,影響商鋪業主的租金收益,業主不能歸還按揭貸款,最終風險還是要落到開發商的頭上。綜觀國外購物中心,開發商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

一.具有"統一管理,分散經營"的特點
商業物業的商鋪是有計劃的聚集,對商場進行"統一管理,分散經營"是商業物業區別于其他房地產的核心特點。"統一管理",要求商場必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理,沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。"分散經營",是商場消費者和經營者間的交易提供場所,但商場的管理者不能直接進行商業經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
商業物業的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。
為了達到"統一管理,分散經營"的管理模式,在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外,某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會(ICSC)的標準格式,在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

二."統一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
所謂"品牌審核管理"是指:招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

(一)"完善的租約管理"
(1)租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協會(ICSC)的標準格式),比如: 承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制,::如果發生重大變化,須經業主委員會的認可(業主委員會成立之前,經開發商認可);
(2)營業時間的確定;
(3)承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;
(4)為整個購物中心促銷承擔的義務;
(5)承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
(6)投保范圍事宜;
(7)是否統一的收銀。

(二)購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業企業。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐,常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來,商業物業與連鎖商業企業往往更能達到較好的合作。因為對商業物業來說,其一,連鎖商業企業因為有規模、有足夠的店鋪做支撐,故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店,而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的"法寶"之一;其二,購物中心對進駐商戶的管理雖屬統一規劃,但只要商戶遵