01

　　《中華人民共和國民法典》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經( )的業主一致同意。

　　A.專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上

　　B.專有部分面積占比二分之一以上的業主且人數占比二分之一以上的業主

　　C.專有部分面積占比四分之三以上的業主且人數占比四分之三以上的業主;

　　D.有利害關系

　　答案：D

　　02

物業裝飾裝修管理流程

　　答：

　　(1)備齊資料;

　　(2)填寫申報登記表;

　　(3)簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》;

　　(4)物業裝飾裝修登記;

　　(5)辦理開工手續;

　　(6)施工過程巡查;

　　(7)隱蔽工程驗收;

　　(8)裝飾裝修竣工驗收。

　　03

簡述物業設備管理的內容？

　　答：

要點：

物業設備包括：

　　室內設備、物業紅線內的室外設備與設施。

物業設備管理的基本內容：

　　設備基礎資料的管理、設備運行管理、設備維修管理、設備更新改造管理、備品配件管理、固定資產管理、工程資料管理。

　　04

簡述綠化接管驗收應注意的問題？

　　答：

　　(1)綠化接管驗收應以綠化竣工圖為依據;

　　(2)特別注意種植土的深度;

　　(3)注意苗木規格、品種;

　　(4)注意綠籬及灌木的密度;

　　(5)新補植植物應注意成活率;

　　(6)仔細檢查供水系統。

　　05

屋面的維修養護管理工作應注意哪幾方面？

　　答：

　　(1)定期檢查、發現問題及時處理;

　　(2)保證屋面清潔，利于雨水順暢排除;

　　(3)加強屋面維護管理，遵守業主管理規約。

　　06

投標文件中技術部分分別由哪些內容組成？

　　答：

　　(1)項目的整體設想與構思;

　　(2)主要工作環節運行程序;

　　(3)機構設置、人員的配備、培訓與管理;

　　(4)管理指標與措施;

　　(5)內部管理制度的制訂;

　　(6)檔案資料的建立與管理;

　　(7)前期物業管理服務內容;

　　(8)常規物業管理服務內容;

　　(9)各個階段工作計劃;

　　(10)物資裝備與提供方式;

　　(11)緊急預案;

　　(12)社區文化。

　　07

專項維修資金使用程序分幾步？

　　答：專項維修資金使用程序共分六步。

第一步

　　物業服務企業制定《維修和更新、改造方案》。

第二步

　　《維修和更新、改造方案》經業主書面同意，在小區進行公示。

第三步

　　物業服務企業到項目所在地的區縣房地產管理局辦理使用備案。

第四步

　　物業服務企業到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。

第五步

　　工程竣工后，物業服務企業組織業主、業主委員會或者居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

第六步

　　物業服務企業填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續。

　　08

業主滿意度調查的步驟和方法？

　　答：

　　(1)物業企業應在年初制定業主(客戶)滿意度調查計劃。

　　(2)滿意度調查應定期進行(至少半年一次、每年兩次)，調查的比例按照服務標準應達到80%左右。

　　(3)調查表收集后進行情況匯總，寫出業主、客戶滿意度調查報告。

　　調查報告的內容包括基本情況(業主、客戶對各項物業管理服務工作的滿意度情況)，對業主、客戶提出的意見和建議進行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

　　(4)進行內(公司)、外(業主委員會)部反饋：公司內部和業主委員會和業主大會(對提出意見和建議的業主要進行回訪)。

　　09

簽訂物業合同注意事項有哪些？

　　答：

　　(1)看清物業公司提供的物業公共服務的內容包含哪些;

　　(2)其責任是否界定清楚;

　　(3)物管服務質量是否細化、量化且可考核化;

　　(4)要細看業主與物業公司的權利和義務;

　　(5)看清物業費的標準和繳納方式以及相關費用的支取是否合理;

　　(6)看清合同中約定業主在物業使用過程中應遵守的事項;

　　(7)看清雙方違約責任的界定是否明確。

　　10

前期物業的特點?

　　答：它有以下七個特點：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

　　(5)自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔;自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　(6)住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

　　(7)前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　11

物業服務費成本(支出)構成？

　　答：物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用;

　　(4)物業管理區域綠化養護費用;

　　(5)物業管理區域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業管理企業固定資產折舊;

　　(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)經業主同意的其他費用。

　　12

如果你是項目經理，你怎么看待小區成立業主委員會？

　　1、首先要明確物業和業委會之間的相互關系(兩者無隸屬關系，不存在領導和被領導的關系，也不存在管理和被管理的關系，兩者在法律上是平等的)。

　　2、業委會的類型(合作型、對抗型、依賴型)。

　　3、在法律的框架下，在社區街道辦的協助下做好與各類型業委會成員的溝通，使小區物業管理工作走上健康發展的軌道。

　　13

如果有人告訴你，業主將在晚上聚集鬧事，你該怎么辦？

　　1、首先應該核實信息真偽。

　　2、其次，將你獲知的真實信息報告上級，并告知社區居委會、派出所等政府職能部門，聽取指示和要求。

　　3、事件發生后應第一時間報警，保護好現場，及時勸阻和控制事態不繼續擴大，盡量避免發生沖突。

　　4、事后將事件的整個情況以書面報告形式上報公司或相關政府主管部門。

　　14

你是如何看待工程設備管理與財務管理？

　　答：

　　工程設備管理是物業管理中的核心，是對設備、設施正常運行的維護和保養。是物業保值、增值的必然條件，是業戶對物業工作和滿意度的認可。

　　要想提升物業服務質量就要做好設備、設施的巡查、保養、維護工作，設備、設施的完好率達100%，需做好設備不漏水、不漏電、不漏油、不漏氣。并做好日常維修、保養記錄。

　　財務管理是企業運作的既定目標，即利益的最大化以盈利為基礎的管理模式，收入必須大于支出。

　　根據公司要求制定月收支過計劃和年度計劃，如固定資產的折舊及維修、養護，支出報銷管理等。

　　15

（判斷題）建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入；在扣除合理成本之后，屬于業主共有 。

　　答案：正確

　　16

（判斷題）業主對建筑物專有部分以外的共有部分；享有權利，承擔義務；可以以放棄權利為由不履行義務。

　　答案：錯誤

　　解析：《中華人民共和國民法典》第二百七十三條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

篇2：論職業物業經理人激勵機制

摘要:中國物業管理行業至今還沒有嚴格意義上的物業管理職業經理。物業管理職業經理人成了行業缺席的期待。首先,中國物業管理職業經理的概念尚未有一個很明確的定義,同時也沒有形成一種氛圍。大家的意識還停留在不同層次的認識上,什么是物業管理職業經理人?如何為職業經理人營造一種環境,以及如何為職業經理人創造一個良好的平臺等等一系列的問題仍然擺在我們的面前。

本文將從如何建立激勵機制,促使職業經理人的發展,培育職業經理人進行分析。

主題詞:物業管理 職業經理人 激勵機制

一、職業經理人的發展環境

物業管理行業職業經理人短缺已成為制約行業不斷發展的最大障礙,成為企業向市場經濟體制轉軌和建立現代企業制度的瓶頸。目前國內行業正對行業實行職業經理人制進行深度的研討,上海更是開創先河,正試運行著物業管理行業職業經理人制度,而國家建設部也對行業實施職業經理人制度的可行性及運作給予了支持,目前頒發了《注冊物業管理師制度》,正醞釀一場變革。物管企業高薪聘請職業化的經理人從事經營管理活動已呈燎原之勢。在市場競爭中,作為競爭主體的企業應由職業化的經理人來從事企業的經營管理,只有這樣,才能實現所有權和經營權的分離。如何盡快在行業建立起一支優秀的職業經理隊伍,不僅需要國家政策的支持,還需要企業內部的環境。

二、建立以年薪制為基礎的長期激勵機制

長期激勵機制的功能,主要是激發職業經理人產生長期努力的動機,形成長期積極行為,自覺主動地為公司的長遠發展出主意、想辦法、負責任,同時能長期自覺地約束自己的行為,防止出現“偷懶”動機和“搭便車”行為。運用年薪制形成長期激勵機制的方法,能夠有效的激發職業經理人的長期努力的動機,形成長期的積極行為。

確定職業經理人年薪的方法很多,但大多是采取基本收入加風險收入的辦法。其一般做法是:將企業職業經理人的年薪分為基薪和風險收入兩部分?；桨雌髽I規模、經濟效益和本地區、本企業職工平均工資的一定倍數來確定;風險收入則依企業上繳利稅、資產保值增值、勞動生產率增長等經濟指標的完成情況,按基薪收入的一定比例來確定;超額完成核定的資產保值增值率基數指標時,設置獎勵收入。具體做法如下:

1、基本年薪。職業經理人基本年薪是指以本企業(集團公司指核心企業)當年度職工平均工資為基數,依據職業經理人經營管理的企業規模分類確定的職業經理人年度基本收入。

2、效益年薪。職業經理人效益年薪是指依據職業經理人實際生產經營管理業績,以企業實際保值增值率為考核指標,以基本年薪為基數,按一定辦法計核的職業經理人年度效益收入。(1)當資產保值增值時,其效益年薪按如下公式計算:效益年薪=基本年薪×(保值增值率的實際完成數—1)÷(核定的保值增值率基數—1)。(2)當資產減值時,其效益年薪為零,同時由職業經理人予以賠補。賠補額為:每減值1%,按職業經理人基本年薪的一定百分比予以賠補,賠補款從職業經理人的風險抵押金和基本年薪中抵扣,直到扣完為止。

3、獎勵。如果企業經營業績較好,超額完成核定的資產保值增值率基數指標時,其超過部分經年薪制考核部門核準,由企業主管部門或出資者給予獎勵。

4、風險抵押金。在以資產保值增值率為考核指標對職業經理人進行考核的同時,還必須輔之以凈資產收益率、應收帳款平均余額占銷售收入總額的比率、固定資產折舊率等作為輔助考核指標。輔助考核指標作為職業經理人效益年薪收入的制約指標,如職業經理人未完成輔助考核指標的,則按每項一定的比例相應扣減職業經理人的年薪收入。其它輔助考核指標的具體設置由年薪制考核部門根據企業的實際情況酌情確定。職業經理人還需繳納一定的風險抵押金,風險抵押金由企業專戶儲存,并按銀行一年期利率計息。風經營班子其他成員按年薪的計發比例繳納風險抵押金。風險抵押金以現金或有價證券、房產等繳納、抵押,風險抵押金在經營責任期滿或職業經理人工作變動時經審計終結后返還。

三、福利 “軟手銬”

企業要與員工建立起“長遠契約關系”,除薪酬等硬手段外,還得有效地運用福利措施。中國是一個重關系的社會,再加上過去半個世紀企業體制在中

篇3：房屋租賃物業經理崗位工作職責

　　房屋租賃平臺物業經理崗位職責

　　崗位職責：

　　1)負責監督、管理物業的運營工作，抓好全局工作的計劃性和協調性，定期召開例會，總結前期與布置后期工作

　　2)負責制定物業服務的制度、服務流程等規范性文件

　　3)根據公司的發展及市場出現的新情況，對現行物業流程、制度作出適應市場的調整

　　4)指導、監督各項目工作執行情況，保證服務質量達標

　　5)根據部門作業需求進行相關物品采購申請，上交副總經理審批

　　6)根據不同的項目有效的控制成本產生與費用支出，做好月度費用總結及費用預算

　　7)參與重大物業投訴的處理，與重要客戶保持良好的關系

　　8)管理好本部門員工，定期進行相關技能知識培訓，不斷提高員工的綜合素質

　　9)協調本部門與其它職能部門關系

　　10)在規定時間做好周計劃表以及周總結表匯總至行政專員處