什么是物業設備設施?

　　物業設備即包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。

物業設備管理的主要內容

　　(1)物業設備基礎資料的管理

　　(2)物業設備運行管理

　　(3)物業設備維修管理

　　(4)物業設備更新改造管理

　　(5)備品配件管理

　　(6)固定資產(設備)管理和工程資料的管理等

1、物業設備基礎資料的管理

　　注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。

　　(1)設備原始檔案

　　設備原始檔案包括：

　　a)設備清單或裝箱單

　　i.設備發票

　　ii.產品質量合格證明書

　　iii.開箱驗收報告

　　iv.產品技術資料

　　v.安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告

　　b)設備技術資料

　　設備技術資料包括：

　　i.設備卡片

　　ii.設備臺帳

　　iii.設備技術登錄薄

　　iv.竣工圖

　　v.系統資料

　　c)政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件

2、物業設備運行管理

　　**物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。

　　一是：設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態

　　(1)針對設備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規程。

　　(2)對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，

　　必須嚴格要求持證上崗。

　　(3)加強維護保養工作。

　　(4)設備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗，確保靈

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　　(5)對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。

　　(6)對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二是：從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。

　　設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行：

　　(1)初期投資費用管理

　　在購置設備時，應綜合考慮一下因素：

　　A、設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發展的需要。

　　B、設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。

　　C、設備價格及運行時能源的耗用情況。

　　D、設備壽命。

　　E、設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。

　　F、注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。

　　(2)運行成本管理

　　A、能源消耗的經濟核算。

　　B、操作人員的配備。

　　C、維修費用的管理。

3、 物業設備維修管理

　　設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。

　　(1)維護保養方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養。

　　(2)維護保養工作的實施

　　維護保養工作主要分日常保養和定期維護保養兩種。

　　A、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。更多精彩加物業社區微信

　　B、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養。應做好以下工作：

　　*徹底內外清掃、擦洗、疏通;

　　*檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙;

　　*檢查安全裝置

　　*檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞;

　　*清洗油箱，檢查油位指示器，換油;

　　*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　(3)設備的點檢

　　*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。

　　*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。

　　*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。

　　日常點檢內容主要包括：

　　(1)運行狀況及參數;

　　(2)安全保護裝置;

　　(3)易磨損的零部件;

　　(4)易污染堵塞、需經常清洗更換的部件;

　　(5)在運行中經常要求調整的部位;

　　(6)在運行中經常出現不正?，F象的部位。

　　**設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢內容主要有：

　　(1)記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況;

　　(2)更換零部件;

　　(3)確定修理的部位、部件及修理時間;

　　(4)安排檢修計劃。

　　(4)物業設備的計劃檢修

　　*對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修

　　*實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

　　(5)計劃檢修和維護保養的關系

　　*設備管理應建立“維護保養為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業設備更新改造管理

　　在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。

　　備品配件的管理

　　*運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。

　　*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。

　　*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。更多精彩加物業社區微信

　　5、固定資產(設備)管理

　　*固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。

　　*不屬于生產經營主要設備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。

固定資產管理應考慮的幾個問題：

　　*固定資產(設備)的利用程度：利用率和生產率兩個指標。

　　*設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。

　　*設備的報廢

　　*固定資產的管理要求：

　　A、保證其完整無缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正確核定其需用量。

　　D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。

　　F、進行其投資預測。

　　6、工程資料的管理

　　1) 資料管理的目的和意義

　　2) 物業工程資料的分類目錄

　　A、竣工驗收資料

　　B、設備管理資料

　　C、二次裝修設備改造變更資料

　　3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。

　　4)工程資料管理的要求：

　　A、歸檔：要求和時間

　　B、保管：嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體);

　　每年年底一次特別清理。

篇2：物業設備管理的意義、方式與內容

　　物業設備管理的意義、方式與內容

　　一、房屋設備管理的意義

　　物業管理的基本內容包括管理和服務兩個方面。

　　所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設備等方面的管理、運行、維修和保養工作。由于現代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業的知識、規范的程序、嚴格的標準和高超的性能。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業設備的日常運行和維修，進行有效的管理。如果設備不能正常運行或經常損壞處于癱瘓狀態，房屋就不能很好的發揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設置的運行和維修管理是物業管理工作的重要內容之一。

　　1、房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。

　　房屋設備不僅是人們生產、生活、學習正常進行所必需的物質基礎，也是影響工業、商業發展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設備的運行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產、生活、學習的正常進行。沒有良好的設備運行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產、生活、學習環境，就不能使人們安居樂業。所以，良好的房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。

　　2、房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。

　　良好的房屋設備管理，可以保證設備在運行中的安全和技術性能的正常發揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設備會因長期使用、自然作用或使用不當等原因而發生磨損、毀壞，如果加強了設備的日常運行管理，就可以避免因設備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行;加強設備的維修管理就可以提高設備性能，排除運行故障，避免事故發生，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，不僅為企業和業主節約了資金，提高了生產經營效益和居民的生活居住水平，也為實現物業的保值、增值打好了基礎。

　　3、房屋設備管理是城市文明建設和發展的需要

　　現代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經濟、衛生的要求，避免環境污染，達到人的生存與環境生態的協調與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內的設備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設備經過科學技術發展的水平，而且標志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛生建設和發展的需要，也要搞好房屋設置管理。

　　4、房屋設備管理能強化物業管理企業的基礎建設

　　由于房屋設備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業管理的行風好壞、管理服務質量的優劣，以及技術水平的高低，從而反映出物業管理企業形象。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業管理企業及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質量和技術水平，從而強化物業管理企業和行業的基礎建設，促使物業管理更好地發展。

　　二、房屋設備管理的方式

　　設備管理工作一般由房管單位和物業管理公司的工程部門主管，并由專人負責?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I化管理等各種方式。

　　設備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行既可統一管理，也可分別管理。

　　設備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設備在運行中技術性能的發揮。所以，加強對設備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環節。具體的管理措施主要有：

　　1、建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案;

　　2、建立設備卡;

　　3、建立定期檢查、維修、保養制度;

　　4、建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料;

　　5、建立房屋設備的更新、調撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規劃和審批制度;

　　6、建立承租戶保管房屋設備的責任制度;

　　7、建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現象，應采取必要措施，及時加以解決。

　　三、房屋設備管理的內容

　　不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備管理的內容也各不相同。一般包括以下內容：

　　1、房屋設備的基礎資料管理

　　房屋設備的基礎資料管理的主要內容是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。

　　(1)設備原始資料檔案管理。

　　設備在接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案主要有：

　　驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明、遺留問題處理協議與會議記要等;

　　建立設備卡片：應記錄有關設備的各項明細資料，如房屋設備類別、編號、名稱、規格、技術特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數和日期、報廢清理情況等等。

　　(2)重要設備維修資料檔案管理。

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　　每次維修填寫的報修單，每月統計一次，每季裝訂一次，物業修管理部門負責保管以備存查。

　?、谶\行記錄

　　值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統計一次，每年裝訂一次，由物業管理企業設備運行管理部門保管好，以備存查。

　?、劭荚u材料

　　定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。

　?、芗夹g革新資料

　　設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查。

　　2、房屋設備的運行管理

　　房屋設備運行管理的主要內容是：建立合理的運行制度和運行操作規定、安全操作規程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規范服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對住(用)戶進行安全教育，向住(用)戶宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。

　　3、房屋設備的維修管理

　　房屋設備的維修管理是指根據設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修、更新。

篇3：小區物業設施設備管理內容

　　小區物業設施設備管理內容

　　目的:通過對設施設備的管理，使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態，滿足服務的要求

　　工作范圍1.供配電系統設備：高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2.給排水系統設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

　　3.消防系統設備：電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

　　4.電梯設備：各類電梯及其附屬設備。

　　5.弱電系統設備：電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

　　6.通風系統設備：通風設備及其附屬設備。

　　工作項目1.設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。

　　2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

　?、谒性O備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。

　?、蹖收显O備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

　　3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。

　?、诠こ叹S修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。

　　4.設備的運行①設備按不同系統劃分責任區域，責任區域內確定責任人。

　?、诰S修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。

　?、壑蛋嗍?巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況，及時通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。

　?、芄こ叹S修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。

　　5.設備的維修①設備維修須填發九千記錄表格，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯系單》。

　?、谠谶\行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向維修主管報告，請求主管及有關專業人員提供技術支援，限期解決。