關于全市物業管理工作情況的報告——

　　20**年4月28日在**市**會議上

　　***尊敬的**、各位***：我受市人民政府的委托，現將近年來全市物業管理工作情況作以下報告，請予審議。

　　一、近年來主要工作

　　1、注重配套行業政策，夯實物業管理法制基礎。健全完善物業管理政策法規，是主管部門依法行政的基礎，是行業企業規范運行的保障，是各方主體共同遵循的依據。為此，我們高度重視行業立法工作，先后出臺了《**市城市住宅區物業管理辦法》、《**市城市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《**市業主委員會登記管理辦法》、《**市物業服務收費管理辦法》等29個相關政策，初步構筑了我市物業管理政策法規體系，成為全市行業政策最全面、最實用的城市，奠定了我市(物業公司)物業管理健康發展的法制基礎。

　　2、強力實施老區改造，解決物業管理先天不足。為解決老居住區普遍存在的規劃不合理、設施不配套、功能不完善、人居環境差、居民意見大等問題，我局提出了實施“百區改造”工程的建議，得到了市委、市政府的高度重視和中直大企業的積極響應。自20**年“百區改造”工程實施以來，市、區政府、各中直大企業、相關產權單位累計投資19.5億元，對全市143個老居住區實施了環境改造，老區人居環境發生了翻天覆地的變化。改造后的老區全部實行了封閉管理，公共秩序維護員(俗稱“保安”)隊伍從改造前一人沒有發展到現在4500余人，全市住宅區“兩搶一盜”發案率從過去全省最高降至全省最低。

　　3、建設綜合管理體制，實現物業管理協調發展。一是強化行業監管。在嚴格資質管理、下放行政權力的同時，我局組織各區主管部門在20**年開展了為期一年的物業市場專項整頓和行風評議工作，吊銷了11家物業企業資質，提高了行政監管的到位率和嚴肅性，促進了企業行為的有效規范;二是強化行業監督。一方面，我局會同市民政局，以社區為主體依法組建了153個業主委員會，指導132個業委會與物業企業簽訂了《物業服務合同》，充分發揮了業委會的監督作用。另一方面，充分利用市長熱線、新聞媒體、數字城管指揮中心的日常監督、輿論監督和巡查監督作用，由市、區兩級主管部門按照問題性質進行直接交辦、限時督辦、專人專辦，有效解決了各類投訴;三是強化行業自律。依法組建了“大慶市物業管理協會”，積極開展了物業收費政策等八項行業政策調研，累計培訓物業管理人員1600人次，規范了物業有償服務價格和標準，發出了全行業傾力打造“大慶物業”誠信服務品牌的倡議，充分發揮了協會在聯系企業、連接政府、服務行業、服務社會等方面的自治自律作用。

　　4、轉換行業運行機制，推動物業管理市場進程。

　　一是指導推進國有企業轉制。我市油田、石化、林源、府民、高新等五大國有物業企業承擔著全市80%的物管任務，均為房管所翻牌組建，管理水平低，服務意識差，職工不滿意、業主怨言多。為此，我局下發了《關于加快推進國有物業企業轉換經營機制的指導性意見》，指導企業在用人、管理、經營等機制上進行了一系列改革，使這五大國有物業企業普遍建立了現代企業制度，管理服務水平明顯提升，迅速成長為國家一級物業企業，從過去的“老大難”變成現在的“主力軍”;

　　二是建立完善市場競爭機制。我局會同市房管局出臺了《關于貫徹〈前期物業管理招標投標管理暫行辦法〉的通知》，明確規定新建住宅小區在預(銷)售前必須實行物業管理招投標和物業管理用房提留制度，將全市所有新建住宅物業項目全部納入了招投標軌道，打破了多年來“誰開發、誰管理”的壟斷經營局面。同時，指導業委會對舊有住宅小區更換物業企業實行招投標，組織實施了花樣年華小區、祥閣農行小區、鳳陽小區等舊有住宅小區的物業選聘工作，實現了市場有序競爭;

　　三是改革調整服務收費機制。我們在全省率先建立了以政府指導價為主、市場調節價為輔的“菜單式”物業分類分級服務收費機制，由業主和物業企業據實協商、選擇確定，實現了“軟件”服務和“硬件”設施的有機結合，協商確定和評估裁定的有機統一。通過改革，增強了業主的發言權和自主權，增強了物業企業的危機感和服務意識，推動了物業管理契約化進程。

　　5、持續開展創優達標，促進物業管理全面進步。截止20**年底，全市建成2萬平方米以上住宅區303個，住宅區總建筑面積4100萬平方米，全市物業企業138家，從業人員4萬余人，承擔著全市368個物業項目，4500萬平方米的物管任務，住宅區物業管理覆蓋率達98%，居全國前列。累計創建全國物業管理示范項目42個，占全省總數的67%;創建全省物業管理示范項目88個，占全省總數的38%。省建設廳于20**年5月在我市召開“全省物業管理經驗交流大慶現場會”，充分肯定了我市在全省物業管理工作方面的龍頭和標桿地位;省政府政務公開辦于20**年9月在我市召開“全省政務公開大慶現場會”，總結推廣了我市在全國率先實施的物業行業辦事公開服務經驗。

　　二、存在的問題

　　1、政策法規不完善。

　　一是在住宅車輛出入、停放管理方面，機動車輛在住宅區隨意進出、亂停亂放現象突出，停車難問題凸顯，由此導致的車輛丟胎、刮蹭、堵塞消防通道等問題較多;

　　二是在物業項目承接退管方面，由于沒有詳細規定，造成物業企業、業主委員會、開發建設單位不能進行規范有序的承接和退管，為后期物業服務管理埋下隱患;

　　三是在困難家庭物業費救助上，除低保戶外沒有實現物業費、取暖費同步救助政策，困難家庭意見較大。

　　2、維修改造不及時。

　　一是老區改造不到位。目前，全市仍有67個老區未實施整體改造，居民意見大，求決愿望強烈，成為制約這些老區物業管理實施的主要矛盾;

　　二是房屋維修不及時。我市從20**年開始對新建房屋歸集維修資金，20**年以前建成房屋無維修資金可用，造成房屋漏雨、馬葫蘆塌陷、排水管網斷裂、道路場地破損等問題無法及時維修，這是當前物業服務投訴量居高不下的主要矛盾，占全市物業管理投訴量的50%。

　　3、指導監管不到位。

　　一是對物業企業的日常監管不到位。受工作人員數量少、業務素質不高等因素限制，區級主管部門不能主動到轄區物業企業檢查指導工作，往往以投訴處理代替日常監管，造成企業的違規行為得不到及時處理和規范;

　　二是對中、小物業企業的指導工作不到位。一些中小物業企業專業人才缺、從業經驗少，想把物業服務工作做好卻事與愿違，反映了行業指導尤其對中、小物業企業的指導還不夠具體和深入;

　　三是對業委會的指導監管不到位。一些小區業主委員會不作為、亂作為現象較為突出，不經業主大會通過，擅自解聘、選聘物業企業、出租公共房屋、簽訂施工合同、煽動業主不交費等，造成物業管理出現混亂。

　　4、相關責任不理順。

　　一是物業企業與供水、供電企業的管理責任未理順?！段飿I管理條例》明確規定，供水、供電、供熱等專業管理單位應向最終用戶收費，并依法承擔相應管線、設施的維修養護責任。但全市目前仍有53家物業企業承擔的轉供水任務移交不出去，承擔著巨額水損，物業企業意見較大;供電企業向最終用戶收費，卻拒不承擔居民樓內公共低壓線路的維修任務，一旦發生斷電或燒毀電器事故，居民用電和索賠的訴求往往得不到及時處理，居民意見很大;

　　二是開發建設后遺癥處理責任不落實。一些新建物業的開發建設單位不按規劃建設配套設施，私自轉賣物業用房，工程質量低劣，對居民反映的問題一推二拖三躲，拒不承擔保修責任，致使大量問題遺留至物管環節，物管企業“代人受過”現象十分突出。經統計，屬開發建設遺留問題占每年物業投訴量的30%以上。

　　5、服務收費不規范。一些小物業企業不按照合同約定的收費標準提供質價相符的物業服務，有的甚至無證收費，超時間超范圍收費。同時，由于缺乏收費手段，只能通過法律訴訟方式追繳欠費，物業企業“收費難”的現象十分突出。

　　三、下步工作打算

　　1、健全行業政策法規，建立長效管理機制，進一步理順行業發展的政策環境。一是出臺新的《大慶市城市住宅專項維修資金管理辦法》，著手組建大慶市房屋維修資金管理中心，規范維修資金的歸集、管理、使用工作，健全完善房屋維修保障機制;二是研究制定《大慶市住宅區車輛出入停放管理辦法》，向市政府呈報關于加強我市立體停車庫(位)建設管理方面的情況匯報，吸引、鼓勵、扶持社會資本多元化投入，逐步解決老區“停車難”問題，建立住宅區車輛出入停放管理機制;三是出臺《大慶市城市住宅區物業服務項目承接退出管理規定》，對新舊小區物業管理的承接退出行為進一步規范，建立物業項目準入退出管理機制;四是配合市水務局、物價局、市經委，結合相關法規和我市實際，進一步明確物業企業與供水、供電專業管理單位的職責，解決目前存在的職責不清、投入機制不明確等問題;五是參照我市困難家庭熱費救助政策，向市政府呈報《關于對全市享受供熱費救助的困難家庭實行物業費救助的情況匯報》，推動實現“兩費”同步救助，建立困難家庭物業費救助保障機制。

　　2、強化行業指導監督，大力整頓市場秩序，進一步規范行業運行的市場環境。一是強化對業委會的指導，制定《關于進一步加強全市住宅區業主大會、業主委員會組建運行工作的指導性意見》，加強對全市已組建業主委員會的指導、監督、培訓工作，引導和扶持業主委員會依法開展工作;二是強化對物業服務企業的日常監管，指導各區及中直企業行業主管部門建立物業企業監管檔案，開展行業現狀普查，對全市各住宅物業的物業管理區域重新劃分，實行按季檢查、按年考核，做到底數清晰、責任明確、監管到位;三是強化行業市場整頓，制定《全市物業管理市場秩序專項整頓實施方案》，會同物價、建設、房產等部門繼續在全行業深入開展物業市場專項整頓工作，進一步打擊房地產開發企業、物業企業的違法違規行為，規范市場秩序;四是強化企業資質管理，出臺《關于進一步加強物業服務企業資質管理和從業人員資格管理的指導性意見》，從源頭上把好新企業準入關、暫定資質企業核定關、從業人員資格管理關。

　　3、繼續推行老區改造，實施環境綜合整治，進一步改善廣大業主的人居環境。一是繼續實施老居住區環境改造。20**年計劃投資5.5億元對友誼、解放等20個老居住區進行環境改造，進一步改善人居環境;二是深入開展住宅區環境綜合整治。組織各區行業主管部門和執法單位對居住區環境衛生、區容區貌、公共秩序、綠化美化亮化進行集中整治，建立起物業企業與執法單位的聯動機制;三是持續開展物業管理示范項目“創優達標”活動，繼續開展全國、全省物業管理示范項目創建與復檢工作，指導物業企業做好各項迎檢準備，力爭再創全省物業管理示范項目5個。

　　4、深入開展社區共建，動員業主廣泛參與，進一步創建文明和諧的人文環境。

　　一是開展家園環境共建活動。將4月18日確定為20**年全市的“居民植樹日”，動員各物業企業和廣大居民共同開展第二屆“百區同栽和諧樹，萬民共建文明城”樹木認栽認養活動，進一步提高居民的環境意識、家園意識和文明素質;

　　二是開展“和諧鄰里”共建活動。組織物業企業、社區居委會和廣大業主深入開展“和諧鄰里一家親”活動，發放和諧鄰里文明互助聯系卡，制定樓道文明互助公約，共建文明樓道。通過此項活動，進一步提升廣大業主的文明素質和互助意識，鞏固文明城市創建成果;

　　三是開展社區文化共建活動。組織物業企業開展社區文藝演出、愛國主義電影展播、各類文體比賽活動等社區文化共建活動，豐富廣大業主業余文化生活。

篇2：英國物業管理考察工作報告

　　英國物業管理考察工作報告

　　應英國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業管理有關情況介紹如下。

　　一、英國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業管理的類型。

　　二、英國物業管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

　　住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

　　關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

　　三、英國特許房屋經理學會

　　在英國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經理學會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在英國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學院（CPD）的多種培訓模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　?。ㄒ唬┏蔀镃IH的A級會員， 包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

　?。ǘ┒壵J證課程設計可滿足以下人群需求：現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

　?。ㄈ┤壵J證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主；希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業身份。

　?。ㄋ模┧募壵J證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業身份。

　?。ㄎ澹┻h程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得CIH的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

　　五、英國物業管理經驗給我們的啟示

　　英國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

　?。ㄒ唬┱畬ξ飿I管理活動中的干預和監督不可缺少

　　物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，英國房屋管理政策規定，業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

　?。ǘ┘哟髮ξ飿I管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

　　中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。

　　目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

　　中國物業管理協會赴英國物業管理考察團

　　鄒勁松執筆

篇3：成都物業管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理

　　利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。

　　二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力

　　利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。

　　三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務質量

　　利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：

　　前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。