某市加強小區物業管理工作的調研報告

　　隨著經濟社會的快速發展，人民生活水平的逐步提高，市民對改善人居環境需求與物業管理工作滯后的矛盾已日益突出。為破解小區物業管理工作難題，助推文明創建，提升城市居民的幸福指數，市政協組織開展了 “加強小區物業管理工作”專題調研活動，通過發放調查問卷、召開座談會、走訪調查等形式，深入了解我市小區物業管理工作現狀，廣泛征集意見建議，在此基礎上形成調研報告如下：

　　一、基本情況

　　目前，我市共有各類住宅小區457個。其中，設立業主委員會小區229個，僅占小區總數的一半，遠未達到全覆蓋的目標;已實施物業管理小區 108個，僅占小區總數23.6%，絕大多數老舊小區都是無物業管理小區?，F有物業服務企業47家，物業從業人員1300余人，但從業人員普遍年齡偏大、文化層次較低，專業化水平有待提升?？傮w來看，我市小區物業管理工作水平不高，問題比較突出。

　　二、存在問題和不足

　　一是思想認識有偏差。各級各部門對小區物業管理工作重視不夠，沒有將小區物業管理作為社會治理的重要組成部分，未從不斷滿足人民日益增長的美好生活需要出發，對小區物業管理工作中存在的問題進行全面分析研究，建立行之有效的小區物業管理工作長效機制;多數業主對小區物業管理工作認識有偏差，混淆了小區物業管理與小區治理的概念，將小區治理等同于物業管理，普遍存在“有問題找物業，解決不好就不繳費”的思想。

　　二是小區自治能力弱。業主委員會是代表和維護全體業主權益的小區自治組織。調研中發現，我市小區業主委員會建設滯后，遠未實現全覆蓋;同時，受工作經費不足、缺乏監管機制等因素影響，多數業主委員會成員維護業主權益和參與小區物業管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管現象突出，“僵尸型”業主委員會比比皆是;個別業主委員會成員甚至串通物業服務企業打著小區改造、基礎設施設備維修的幌子，套取住宅專項維修資金，侵占業主權益。

　　三是物業服務水平低。大多物業服務企業專業化程度不高，處于粗放經營狀態，重收費、輕管理，重效益、輕服務現象突出;物業服務從業人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統型基礎服務;物業服務企業履約保證金制度尚未建立，企業隨意撤出、不及時辦理相關交接手續等現象屢見不鮮。

　　四是齊抓共管機制缺乏。小區物業管理是一項系統性工作，涉及部門多，由于齊抓共管的協調聯動機制缺乏，屬地責任、監管責任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時有發生;相關部門未有效對各類項目、資金進行整合，僅從便于本部門工作開展的角度出發，采用“撒胡椒面”的方式進行分散投入，既不能形成小區物業管理工作合力，又無形中助長了業主的依賴和攀比思想。

　　五是業主自治意識缺失。

　　六是配套功能歷史欠賬多。

　　三、加強小區物業管理的幾點建議

　　為加強小區物業管理，改善城市人居環境，不斷提高群眾的獲得感、幸福感、安全感，特提出建議如下：

　　(一)轉變觀念，強化頂層設計。

　　1、加強組織領導。要站在維護社會和諧穩定的高度，將小區物業管理作為推進“五維共治”、文明創建的重要抓手，作為“一把手”工程抓緊抓實;成立高規格的小區物業管理工作領導組，對小區物業管理工作中存在的問題進行全面分析研究，編制符合發展實際的工作規劃;建立小區物業管理工作聯席會議制度，構建行之有效的指揮體系和長效機制，充實小區物業管理工作力量，高位推動小區物業管理工作，扎實推進各類問題的解決。

　　2、推進依法治理。

　　3、做實“紅色物業”。借鑒武漢、溫州等地“紅色物業”先進經驗，由組織部門牽頭，相關職責部門協作配合，街道和社區抓落實，全面推進“紅色物業”建設。

　　4、強化工作考核。將小區物業管理工作納入相關市直部門目標管理考核內容，制定操作性強的考核辦法，分解目標任務，細化考核內容，切實增強相關市直部門抓好小區物業管理工作的責任意識;建立小區物業管理工作“雙向交叉”考核機制。

　　(二)明確責任，健全工作體系。

　　5、突出主體責任。要將業主委員會和樓道長隊伍建設作為小區物業管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實;引導業主中熱心公益事業、責任心強的“兩代表一委員”和機關事業單位離退休人員加入業主委員會或擔任樓道長，提升小區自治組織的整體素質;建立業主委員會成員和樓道長工作經費補貼機制，明確補貼范圍和標準，整合文明創建、普法宣傳、綜治維穩等各類項目資金，并從小區物業管理費、公共設施設備經營收益中拿出一定經費，對業主委員會成員和樓道長給予適當工作補貼，在滿足其正常履職需要的同時，提高其工作積極性和主動性。

　　6、強化屬地管理。街道和社區要嚴格落實屬地管理責任，進一步健全工作機制，充實工作力量，明確專人負責小區物業管理工作;要加強對業主委員會建設工作的指導，選優配強業主委員會隊伍，并將業主委員會建設情況作為申報老舊小區改造項目的前置條件，督促各小區加快推進業主委員會建設，力爭通過2-3年時間，實現小區業主委員會建設全覆蓋。

　　7、落實監管責任。住建部門要加強對物業服務企業管理，強化業務培訓，提升從業人員工作能力和綜合素質;鼓勵企業創新服務理念，積極探索“互聯網+物業”管理模式，推進智慧物業建設;建立物業管理菜單式服務體系，為業主提供一些力所能及的便民服務;督促企業定期公開物業服務、收費、公共收益等情況，接受業主監督;建立履約保證金制度，加強物業服務退出管理，確保小區物業服務的穩定性和連續性;建立物業服務質量考評制度，并將考核結果納入企業及其法定代表人的信用檔案，與物業管理項目招投標和企業評先評優等掛鉤，激勵物業服務企業不斷提高服務質量和水平。

　　8、加強聯動配合。依據《宣城市住宅小區物業管理條例》，結合我市工作實際，進一步明確公安、法院、司法、民政、應急管理、環保、規劃、城管、市場監管、經信等相關職能部門在小區物業管理中的職責分工;建立市直部門、街道、社區三方聯動工作機制，集中人力、財力、物力，加大對群眾基礎好、自治能力強的小區投入力度，打造一批小區物業管理“樣板工程”，發揮示范帶動作用;改進過去簡單的“聯點共建”工作方式，將應付式的“上門入戶”工作變為有針對性的宣傳教育，將過去“鋪天蓋地”的宣傳單變為春風化雨式的思想工作，通過小區物業管理中一個個問題的解決，使廣大業主的覺悟得到潛移默化的提高。

　　(三)補齊短板，夯實工作基礎。

　　9、加強基礎設施建設。

　　10、加強維修資金管理。

　　11、建立物業管理補貼機制。

　　小區物業管理是社會治理的基礎工程，是一項涉及面廣、關注度高的系統性民生工程。要堅持高位推動，通過轉變思想觀念、明確責任分工、補齊各類短板，并充分發揮業主委員會的主體作用，切實解決小區物業管理工作中指揮不暢、機制不全問題，不斷提升小區物業管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創建和人居環境改善奠定更加堅實的基礎。

篇2：天津市物業管理發展情況的調研報告

　　近年來隨著天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

　　一、近年來天津市物業企業得到快速發展

　　1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大

　　天津市的物業管理企業起步較晚,第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷發展壯大,到20**年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。

　　2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化

　　城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年,隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20**年-20**年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規?；a立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

　　3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

　　二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間

　　隨著天津市住房

篇3：廣州物業管理市場調研報告

　　目錄:

　　1. 夏港街物業管理的基本情況

　　2 當前夏港街物業管理存在的主要問題及分析

　　2.1 物業管理中存在的制度問題及分析

　　2.1.1 相關主體的法律關系不明確

　　2.1.2 物業管理缺乏市場競爭機制,物業管理體制不完善

　　2.1.3 物業管理公司缺乏監督,與業主之間缺少明確的權責關系

　　2.2 物業管理中存在的歷史遺留問題及分析

　　2.2.1 一些舊的住宅小區基礎設施差,缺乏專項維修基金

　　2.2.2 物管公司與開發商的職責界定不明確

　　2.3 物業管理面臨的現實問題及分析

　　2.3.1 物業管理缺乏規模效應,收費標準偏低,經營困境

　　2.3.2 物業管理企業的管理水平和從業人員的業務素質較低

　　2.3.3 物業管理費用收繳難

　　2.3.4 業主缺乏正確的消費觀念和法制意識

　　3. 國內外發達地區、城市的物業管理經驗借鑒

　　3.1 國外發達國家的物業管理經驗

　　3.1.1 美國的物業管理經驗

　　3.1.2 新加坡的物業管理

　　3.2 國內部分城市的物業管理經驗

　　3.2.1 深圳市的物業管理經驗

　　3.2.2

　　4 完善物業管理,創建示范街道的措施

　　4.1 完善物業管理的法律法規,理順政府、業主與物業管理企業、開發商的關系

　　4.1.1 加快物業管理的法制化管理的步伐

　　4.1.2 加快理順政府、業主與物業管理企業、開發商的關系

　　4.2 廣泛宣傳,積極引導,培育成熟的物業管理消費群體

　　4.2.1 要通過多種形式的宣傳

　　4.2.2 要通過多種手段宣傳

　　4.2.3 要加強引導

　　4.3 政府、企業與業主共同參與,解決經費不足的狀況

　　4.3.1 解決物業管理費收繳難問題

　　4.3.2 統一規范,努力籌集維修基金

　　4.3.3 物業管理企業應開展多種經營,增加企業效益

　　4.3.4 社會各方都積極參與投入

　　4.4 引入競爭機制,努力激活物業管理市場

　　4.4.1 建立競爭機制,公開招標物業管理公司

　　4.4.2 加強物業管理的專業化、社會化發展

　　4.5 加強監督,強化管理,努力促使物業管理公司提高物業管理水平

　　4.5.1 加快組建業主委員會,加強監督的力度

　　4.5.2 相關部門應加強對物業管理公司的監管

　　4.5.3 進一步完善物業管理經營機制

　　4.5.4 努力促使物業管理企業的提高管理水平