Z物業公司第一季度經營通報會簡要

　　4月25日，物業、TL公司在資產公司四樓召開了由各單位負責人和業務骨干參加的職工培訓及201*年一季度經營通報會，會上公司領導對物業、TL公司一季度工作進行總結、對公司經營情況進行通報，對水電降耗、新樓盤接受前期工作進度進行部署;要求各單位要以提高服務質量提升效益水平為工作目標，堅持定期開展居民滿意度調查、夏季即將到來為防止蚊蟲滋生，生活區衛生狀況垃圾日常日清、門衛管理在現有管理基礎上對大件物品出入要實時進行登記。水、電工對居民維修做到隨叫隨到、同時強調，各小區主任堅持小區內走動式服務，深入居民當中，聽取小區居民訴求，解決居民實際困難。治安員、物管員等實行轄區重點部位巡視簽到制度，保證工作常態化。水電降耗是關乎公司健康發展的重要工作之一;公司在水電稽已取得一定成果基礎上，繼續強化水電稽核力度，為使該項工作更加深入;公司從即日起，公司水電稽核實行兩級稽核制度，小區為一級稽核，公司綜合部稽核組及外聘社會專業結構為二級稽核。一級稽核，既各小區稽核對所管轄區域水電狀況進行的檢查，保證轄區水電使用正常，二級稽核對水電補貼異常區域及一級稽核進行抽檢，為使各單位對所轄區域用能情況有直觀了解，公司正在搜集201-年、201*年月份資料，將對生活區30余臺變壓器制作能耗及補貼指標趨勢圖版，實時反映。對問題突出小區，公司將采取加大稽核檢查力度和投入改造力度，力爭使洛軸生活區水電情況有根本性的改觀，4月份公司在加大核查、處罰力度同時，對廠北東、西村600余戶表計進行更換，確保水電流失等到有效控制。

　　201*年春天連綿雨水較多，雖然春雨貴似油，但連綿春雨對洛軸設施老舊生活區管理來說工作難度更大。持續降雨，像無聲命令物業、TL全體人員自覺堅守各自崗位。轄區排水井口，低洼處，地下室，供水、供電場所，蘇式老樓等重點部位和區域都是重點防護區域，行人在匆忙避雨，小區員工、水電維修工、工程維修員工都在所負責轄區和工位冒雨或匆忙清理雜物或默默值守防止險情發生。

　　201*年4月夏季即將來臨、為保證職工及家屬有一個舒適生活環境，公司籌措部分資金，由集體宿舍管理部牽頭對11號街坊職工集體宿舍破損窗紗整體進行了更換。工裝管理部組織人員對生活滯留陳年垃圾等進行徹底清理，同時公司對轄區樹木統一修正，對300余棵枯死、病殘樹木進行整體修剪。

　　以此同時公司和地方政府積極溝通加大對小區改造，28號街坊健身器材已與本月通過驗收，天七街坊健身器材正在洽談之中，牡丹新村基礎建設初現風貌，其他小區也在悄然發生變化，可以預見，不遠將來洛軸小區將會是公共設施完善、環境舒適怡人的溫馨小區。

　　在總結4月份工作后，公司領導對201*年5月工作進行部署：做好17號街坊5、6棟接收工作、對入住的500戶居民做好新房入住前各種票據、協議、等相關資料核實完善工作。根據13-19棟新樓接收情況，完善17-5、6棟接收前期程序和流程。綜合管理部做好水電二級稽核制度制定工作，保證該項工作有法可依，獎懲有據，操作可行。制作生活區所有變壓器能耗及補貼指標趨勢圖版，讓每個小區隨時掌握水電漏洞潛在點、可疑點和重點監控稽核區域。水電維修部做好日常維修基礎上，抽調得力職工先期進入17號新樓盤，對雙電源、消防等后期負責項目事先熟知，對配套設施及材料提前準備。各小區配合工程維修部對前期雨季出現房屋漏雨、管道堵塞、粉層脫落等統計上報。水電維修部及直供水改造項目小區繼續協助水務公司做好8個生活小區庭院管網施工工作。

篇2：案例評析:停車場經營者需要向物業交納管理費和維修資金嗎

　　案例評析：停車場經營者需要向物業交納管理費和維修資金嗎

　　【案件回顧】

　　因A房地產開發公司未依法履行生效判決確定的義務，深圳市羅湖區人民法院將該公司開發的小區內的立體車庫進行拍賣，B置業公司競得該車庫，羅湖法院在20**年12作出的民事裁定中載明：“將被執行人A房地產開發公司所有的車庫交付給拍賣競得人B置業公司管理、使用（管理、使用期限與該車庫的房地產證相一致），該車庫的功能及使用對象不得改變?！苯浟_湖法院強制執行，對該小區提供物業服務的C物業公司于20**年1月將涉案車庫移交給B置業公司。20**年4月，C物業公司將B置業公司訴至法院，要求B置業公司向C物業公司支付管理費及本體維修基金。B置業公司認為其與C物業公司之間不存在合同關系，C物業公司沒有提供任何管理服務，無權收費。

　　一審法院認為，該小區業主委員會與C物業公司簽訂的委托合同，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效。C物業公司依委托合同的約定對整個小區包括涉案車庫進行物業管理。業主委員會對小區簽訂的委托合同當然的約束小區中所有建筑物的使用權人而不論其身份是否開發商。B置業公司從開發商處競得車庫，取得涉案車庫的使用權，理應受上述委托合同的約束，履行繳付物業管理費、本體基金等費用的義務。本體維修基金是房屋建筑（本體）的共同部分及共用設施設備的維修、維護與更新改造所需的經費，繳交該費用是房屋使用權人的法定義務，C物業公司是否提供了物業管理服務，并不影響C物業公司主張B置業公司按照委托合同約定繳納該費用。法院于20**年9月作出一審判決，支持了C物業公司部分物業管理費和本體維修基金的訴訟請求。

　　B置業公司不服提起上訴，二審法院認為，深圳市羅湖區人民法院裁定B置業公司對涉案停車場享有管理權和使用權，該裁定書中B置業公司對涉案停車場享有的管理權指的是對停車場內部的管理的權利，與C物業公司作為小區的物業管理人所行使的管理權內容不同。因此，B置業公司作為涉案停車場的管理人和使用人，應當按照業主委員會和C物業公司簽訂的物業管理合同中約定的標準交納管理費。由于涉案停車場是作為C物業公司管理的小區的配套設施興建的，因此，C物業公司按照其與業主委員會簽訂的物業管理合同約定的標準向B置業公司收取管理費沒有違反有關法律規定。二審法院維持了原審關于物業管理費和本體維修基金的判決。

　　B置業公司不服終審判決，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中級人民法院再審本案。深圳中級法院認為，本案的爭議焦點有兩個，其一，B置業公司在通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場后是否具備小區的業主資格；其二，B置業公司是否應當根據物業管理委托合同的約定交納管理費和本體維修基金。深圳中院認為，業主應當不僅僅局限于已辦理產權證書的權利人，還應當包括生效法律文書所確認的權利人。本案中，B置業公司通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主。一方面，從權利的來源上看，依據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書，涉案立體停車場原本屬于A房地產公司所有，并非屬于小區的全體業主共有，因此，涉案立體停車場并不屬于小區的共有部分，而專為A房地產公司所享有。A房地產公司因未履行到期債務而被法院強制執行其名下財產，B置業公司通過正當的拍賣程序競得A房地產公司所有的涉案立體停車場，并由法院生效法律文書所確認。在此權利繼受過程中，原A房地產公司享有的對涉案立體停車場的專有權利全部由B置業公司受讓。因此，從權利的來源上看，B置業公司對涉案立體停車場的管理、使用權是一種專有、排他的權利。另一方面，從權利的構成來看，B置業公司自購得涉案立體停車場的管理、使用權以來，已實際上占有了該立體停車場，并通過經營該立體停車場車位的行為獲得收益。雖然該立體停車場目前因無法辦理產權證書而導致B置業公司對享有的專有權利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文書的確認，因此從法理上說，上述瑕疵并不會影響B置業公司對該專有權利的自由處分。故深圳中院認為B置業公司在生效法律文書確認其涉案立體停車場享有專有的管理、使用權后，便依法成為小區的業主。對于第二個爭議焦點，由于涉案立體停車場位于小區之內，進入該立體停車場需要通過小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施。C物業公司對整個小區（包括涉案立體停車場在內）提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務，B置業公司作為小區的業主，交納物業管理費和本體維修基金是其法定義務。同時，B置業公司經營該立體停車場的目的是出租停車位以獲取收益，屬于商業性質，本應依照較高的商業標準收取相關費用，但由于雙方經多次協商一直未能就具體收費標準達成一致協議為妥善解決雙方爭議，原審法院判令B置業公司按照C物業公司與業主委員會簽訂的物業管理委托合同約定的住宅物業管理服務費、本體維修基金的較低標準向C物業公司支付物業管理費和本體維修基金以及相應利息，既合情合理，又符合法律規定，C物業公司也無異議，深圳中院予以認可。至于B置業公司所稱若判其交費由造成C物業公司雙重

收費問題，因涉案立體停車場本屬于B置業公司專有，不屬于小區業主共有部分，故不存在其他小區業主已就該涉案立體停車場向C物業公司交納過物業管理費和本體維修基金問題。深圳中級人民法院于20**年8月作出再審判決，維持深圳中院作出的終審判決。

　　【顏宇丹律師評析】

　　筆者顏宇丹認為，B置業公司并非涉案停車場的所有人，不具有C物業公司對該小區物業服務項目的業主身份。Ｂ置業公司是根據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書取得涉案停車場的管理使用權，且該裁定稱該停車場的“所有權人”為被執行人A房地產公司，Ｂ置業公司競得該停車場的管理使用權（管理、使用期限與該停車場的房地產證相一致）。據該裁定，Ｂ置業公司并非該停車場的所有權人，取得的僅是一定期限的管理使用權，深圳中院的再審判決將該裁定混同于《物權法》第二十八條所規定的“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的”人民法院生效的法律文書。上述再審判決認定Ｂ置業公司“通過法院拍賣程序競得涉案停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主?！迸c物權法等法律有關物權取得的規定不符，管理、使用權僅是所有權（完全物權）一部分權能，該部分權能可以與所有權的其它權能相分離，但不能以取得該部分權能即認為取得了其它權能，成為所有權人。

　?。轮脴I公司并非涉案停車場的業主，事實上也不可能成為業主，并非深圳中院再審判決所稱目前無法辦理產權證書，而是事實上根本不可能由Ｂ置業公司取得自己名下的停車場產權證書。該停車場的建筑性質為住宅配套，根據《物業管理條例》第四十二條的規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納費用的，從其約定，業主負連帶交納責任?！蓖瑫r，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費、物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！倍景钢?，無論是A房地產公司，還是該小區的業主，與Ｂ置業公司之間并無涉案停車場的租賃、借用或其它物業使用關系，故即便需要交納物業費的話，作為物業服務方的C物業公司也無權徑行向Ｂ置業公司主張交納物業費，Ｂ置業公司有權拒絕其交費請求。

　　根據深圳市住宅局深住〔20**〕120號《關于貫徹國家<物業管理條例>有關問題指導意見的通知》第二條第（四）款第4項規定“建設單位應當對其所擁有的空置房或自用房、經營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業管理服務費及本體維修資金?！睋艘幎?，B物業公司即便要收取涉案停車場的物業費及維修資金，也應向作為建設單位的A房地產公司收取，而非向Ｂ置業公司收取。A房地產公司已通過深圳市羅湖區法院拍賣涉案停車場的法律行為獲得了該停車場相應所限的管理使用權的對價，故如要求由Ｂ置業公司來承擔物業費和維修資金，則屬重復收費。

　　涉案停車場從規劃和準建上均定性為該小區的公共配套設施，是為了滿足小區業主（住用戶）的停車需求，而經政府部門審批規劃，由開發商投資建設的公共配套設施，屬于物權法第七十四條第一款規定的規劃的車庫。經深圳市公安局交通警察局及物價部門核準的涉案停車場收費標價為住宅內經營性停車場且經營管理單位和收費單位均為Ｂ置業公司，并非C物業公司。事實上，Ｂ置業公司取得涉案停車場經營管理權以來，也一直是自行管理維護，C物業公司并未提供服務，何談由其收費問題？即便要交納，也應由物業服務區域內業主按其擁有物業的建筑面積分攤交納。

　　深圳中院再審判決中認為，C物業公司事實上為Ｂ置業公司經營的涉案立體停車場提供了物業管理服務，理由是該停車場位于該小區之內，進入該停車場需要經過該小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施，且C物業公司對包括該停車場在內的整個小區提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務。筆者顏宇丹律師認為，并不能據此認定應進入涉案停車場的車輛需要經過其提供物業服務的小區的大門和道路等，Ｂ置業公司從中受益就應當向其支付物業管理費和停車場維修資金，這是兩個不同的物業管理區域劃定的問題。Ｂ置業公司經營管理的涉案停車場并非是空中樓閣或一座孤島，進出車輛經過C物業公司提供物業服務的小區大門和道路，是再自然不過的事情，也是Ｂ置業公司行使相鄰權，由B物業公司提供供役地的表現。如依照深圳中院的裁判邏輯，是否意味著每一個進出小區的單位或個人都應當向其交納物業管理費呢？是否每一個小區的業主都要為使用自己擁有建筑面積物業外的門廳、樓梯間、走廊通道、道路、綠地等共用部位和共用設施、公共場所，都要向物業公司另行支付費用呢？

　　本著權利與義務相一致的原則，如果深圳中院再審判決認定的Ｂ置業公司為涉案停車場業主的觀點成立的話，是否表明Ｂ置業公司有權以業主的身份，參與小區的業主大會及根據所擁有的面積行使業主的權利呢？能否依據該判決由Ｂ置業公司向房地產權管理機關申請辦理產權證書呢？能否要求從小區的物業維修資金當中申請資金來維修停車場呢？不言而喻的是，這些都是十分荒唐可笑難以實現的事情！

　　根據《廣東省物業管理條例》第七條第一款的規定，“物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域”，涉案停車場即屬于能夠分割和獨立使用的設施設備，且事實上Ｂ置業公司也是經過公安交警管理部門和物價部門審批同意自行管理的區域，C物業公司無權要求Ｂ置業公司向其支付物業管理費和本體維修資金。

篇3：物業公司經營管理危機案例:穿梭巴收費風波

　　物業公司經營管理危機案例：穿梭巴收費*

　　案例描述：

　　**苑小區因開發商售樓需要，于20**年7月開通兩部穿梭巴士投入小區與鎮區之間的日常穿梭。時過兩年，開發商在小區的開發完成后，將兩部穿梭巴士免費贈送給小區全體業主，以后不再承擔小區穿梭巴的運行費用。當物業公司收到開發商的通知后馬上組織相關人員開會討論，并將建議以書面形式告知小區業主委員會及小區全體業主。為了穿梭巴能繼續為小區業主提供服務，建議采取收費形式實行"誰受益，誰承擔"的經濟原則，并說明在限期內未能做好相關安排，穿梭巴將面臨停開。當業主收到此信息后，部分業主反映非常強烈，說房地產在售僂時有承諾免費穿梭巴士，怎么現在就沒有了。立即采取各種手段對抗，在小區聚眾*，散發抵制收費的宣傳材料，發動上門簽名并聯名寫信向消委會投訴，郵寄相關材料到政府部門，聯系電臺（電視臺）要求曝光等行動。

　　處理過程：

　　管理處對業主的這一切反映沒有回避，而是采取了正面的引導，動之以情，曉之以理。

　　首先進行了對穿梭巴士收費的利害關系分析，有利的方面和不利的方面，然后提出為了降低穿梭巴的運行費用，將穿梭巴由原來兩部穿梭減為一部穿梭，只提供有限度的服務班次（即只提供接送學生上下課和上街買菜的需求）；

　　第二，采取上門與部分業主溝通，了解哪些業主對此事的意見較大，盡量能通過情感交流達到說服目的；

　　第三，通過業主委員會組織業主代表研討穿梭巴收費問題，并采取知音連線的形式咨詢業主意見，形成了決議；

　　第四，通過政府部門（市消協）介入處理，讓業主對政府的權威性產生效應；

　　第五，做出相關穿梭巴收費決定，并付之實施。

　　案例點評：

　　對于此次穿梭巴收費*，管理處從事件開始就面對事實，正面對待一切問題，沒有遮遮掩掩，沒有將問題回避，而是將其作為一個關乎小區大多數業主/住用戶正常生活及幾百戶家庭牽腸掛肚的大事情，積極采取各種有效措施，及時通報管理處（公司）與業主/住用戶之間的情況，既讓業主了解公司的處理情況與事實，消除他們的誤解，又耐心地與他們溝通，爭取得到理解。經過小區業主委員會委員及政府部門加入起到了及時化解矛盾，穩定人心的作用。管理處也能及時將業主的怨氣、想法及情況及時匯報公司，為公司領導決策提供了有效信息，及時的化解了一場經營危機。