C名門小區設備管理實施方案

　　一、工作職責

　　主要負責CC名門的設備運行管理、操作及設備設施的定期計劃維護保養，保證供水、供電、供冷，確保CC名門設備設施的科學、安全、可靠、高效運行。

　　二、設備的接管、驗收

　　(一)組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。

　　(二)同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設備的運行管理，確保設備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現接管中的平穩過渡。

　　(三)對存在問題的設備設施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關部門審核同意后，組織施工解決;具體整改完善工程的監理由我部負責，力求使設備設施達到原設計之使用功能的要求，為確保設備設施的完好、安全、經濟及高效運行奠定基礎。

　　(四)接管驗收時業主應提供的圖紙、資料

　　1、產權資料

　　(1)項目批準文件

　　(2)用地批準文件

　　(3)建筑執照

　　2、技術資料

　　(1)規劃圖

　　(2)竣工圖

　　(3)總平面圖

　?、賳误w建筑、結構、各系統設備竣工圖

　?、谙?、附屬工程及地下管網竣工圖

　　(4)地質勘測報告

　　(5)工程合同

　　(6)開、竣工報告

　　(7)工程預決算

　　(8)圖紙會審記錄

　　(9)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)

　　(10)隱蔽工程驗收簽證

　　(11)沉降觀測記錄

　　(12)竣工驗收證明書(包括綜合驗收、各分項目驗收)

　　(13)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

　　(14)玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書

　　(15)水電、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書

　　(16)供水、供電協議(合同)

　　(17)供水管道、空調水管道試壓報告

　　(18)綠化工程圖紙及相關資料

　　(19)車庫圖紙及車輛詳細資料

　　(20)其他技術資料(通訊、監控、智能化設備等)及物業管理所必需的資料。

　　三、建立健全規章制度

　　主要根據我司已經通過的IOS9001：2000質量管理體系之有關標準及原有的各類規章制度，結合海門市CC名門的實際情況，在完善補充的基礎上，制定出切實可行的適合海門市CC名門特點的各項規章制度、操作規程及服務規范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規程》、《設備定期維護保養制度》、《員工考核細則》及《應急突發事件技術支持方案》等有關制度。

　　四、設備運行管理和維修服務

　　目的：保證CC名門所有設備處于正常運行狀態，為業主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環境，為業主提供可靠的動力保障。

　　設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監察部門、質量技術監督部門要求委托專業公司負責維修保養，其他各專業系統設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養和維修。

　　(一)對外承包項目的管理協調：電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。

　　(二)供配電系統

　　1、高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。按供電部門有關規定，高壓部分由其負責定期檢修保養。

　　2、低壓部分：操作、保養和維修的基本內容

　　(1)建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。

　　(2)值班人員、維修人員必須接受過主管部門業務培訓、考試合格，持證上崗。

　　(3)配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網絡資料(業主協助提供)，對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數。

　　(4)建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設備運行情況，電發現故障或隱患及時排除，并做好相關運行巡查記錄備查。

　　(5)加強日常維護檢修及定期保養，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。

　　(6)加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保CC名門照明系統正常運行。

　　(7)經常檢查節日照明(包括霓虹燈招牌)，督促專業公司做好維護檢修工作，確保節日照明設備(包括霓虹燈招牌)發揮正常功能。

　　(8)搞好應急發電設備的維修保養，確保發電設備能隨時投入運行。

　　(9)合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。

　　(10)遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協助供電部門做好安全用電的有關工作。

　　3、配電房管理規定、維修保養及操作規程等，要結合海門市CC名門實際情況另行制定。設備維修保養計劃需根據貴方提供的CC名門具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。

　　(三)給排水系統

　　1、給排水系統設備管理、維修保養基本內容

　　(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規程及維修保養計劃并嚴格執行。

　　(2)供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查，確保供水安全;每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。

　　(3)定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。

　　(4)每班4次巡查給排水設備，并記錄設備運行數據。

　　(5)每月檢查維護給排水設備，確保設備正?？煽窟\行。

　　(6)每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。

　　(7)節約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發生。

　　(8)制定事故處理應急措施，當發生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。

　　2、給排水系統操作、保養和維修的基本制度

　　水泵房管理規定、操作規程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。

　　(四)電梯系統

　　1、操作、保養和維修基本內容

　　(l)根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定安全維修保養的規章制度。

　　(2)電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。

　　(3)重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。

　　(4)除日常的清潔、保養維修外，電梯的定期專業維修保養必須由經勞動部門、質量技術監督部門審查認可的單位承擔(由原廠家或安裝調試單位承擔較好，也可通過投標選擇合適的維修保養單位)。其定期維修保養的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監督、跟蹤和驗收。

　　(5)建立健全電梯設備檔案及各類維護(修)保養、運行記錄。

　　(6)電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

　　(7)電梯運行發生任何故障時要首先救護乘客出梯。

　　(8)保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。

　　(9)監督電梯公司維修保養人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養、加油潤滑。

　　2、管理、操作、保養和維修的基本制度

　　電梯機房管理規定、操作規程等，要根據實際情況修訂后實施。設備維修保養計劃需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。

　　(五)消防系統

　　l、操作、保養和維修的基本內容

　　(l)建立消防管理制度、操作規程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。

　　(2)制定應急搶險措施，當發生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現場補救、緊急疏散、對外聯系協調等有效措施，并在規定的時間內啟動應急電源，控制事態發展，將損失降到最低。

　　(3)做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外)，并做好有關記錄備查。

　　(4)每月按CC名門區域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由CC名門物業管理處組織保安部、工程部、業主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統的總體狀況。

　　(5)每月維護保養及檢查滅火器、消防栓等設備設施，并按《中華人民共和國消防法》規定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內。

　　(6)每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯動設備的運行狀況。

　　(7)定期檢查庫房氣體滅火系統報警、釋放功能(試驗時應關閉維修閥，以防氣體釋出)，確保氣體滅火系統隨時處于備用狀態，保證檔案資料的安全。

　　(8)每周檢查試驗消防緊急廣播系統及按區域循環抽檢試驗報警(如報警按鈕、警鈴等)。

　　(9)消防系統作為CC名門的重中之重，除堅持上述定期檢查保養工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發現問題及時處理解決，確保系統安全可靠地處于待投入狀態。

　　2、控制中心管理規定、操作規程等，要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養計劃需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。

　　(六)房屋的日常養護

　　房屋日常養護是物業管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經常性的日常檢查、修理，季節性預防保養及房屋的正確使用管理等工作。

　　房屋養護的內容包括房屋的日常養護和季節性預防養護。房屋的日常養護有兩個方面：一是各生活室臨時發生報修的零星養護工程(包括業主進行的房屋二次裝修管理);二是物業管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養護工程。因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護，關系到業主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護的一個重要方面。

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　　房屋的零星養護修理，主要是在日常檢查發現或突然損壞引起的小修，包括：

　　A、檢查房屋屋面是否存在或出現變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。

　　B、檢查玻璃幕墻是否出現變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。

　　C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業匯報，由業主發外承包。

　　D、檢查樓板地面，發現破損的及時修補。

　　E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。

　　F、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。

　　G、檢查水衛、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。

　　H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。

　　I、檢查房屋結構是否在承受重力后發生變形、裂縫等現象。

　　J、檢查車場、道路是否出現損壞，及時修補。

　　K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現損壞，及時修補。

　　L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現變形、滲漏等情況;

　　M、協助業主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。

　　日常零星養護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15-20分鐘到達現場，1小時內修復。一般維修項目30分鐘內到達現場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內完成。

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　　A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。

　　B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。

　　C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。

　　D、每月檢查清理地下室集水井。

　　E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。

　　F、每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。

　　G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。

　　H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。

　　I、每月檢查各樓層通風機工作情況。

　　J、每年定期進行房屋結構安全檢查。

　　K、走廊及樓梯墻壁每3-5年進行翻新一次(由業主外委承包)。

　　L、外墻、玻璃幕墻5-8年進行一次大修(由業主發外承包)。

　　M、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次(由業發外承包)。

　?、奂竟澬灶A防養護工作主要有：

　　A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現漏水、損壞財物。

　　B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。

　　C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。

　　D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。

　　E、檢查清理地下室集水井。

　　F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。

　　G、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。

　　H、特別要注意在臺風、暴雨多發季節做好各項預防措施。

　　五、設備維修服務

　　日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾如下：

　　(一)熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度

　　l、CC名門大大小小的設備不計其數，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監測機制。及時發現設備故障及故障隱患，并予排除。

　　2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發現問題盡快處理解決。

　　3、與業主有關部門建立良好的聯系，客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統一協調安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應該在15分鐘內之內派員工到現場，屬一般性零修或設備故障應立即排除;涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成;屬復雜故障應立即向管理處經理匯報，由其組織力量或協調公司整體技術力量集中處理解決。

　　(二)維修服務規范要求

　　要求工程部員工到各樓層進行維修保養時，著裝整齊，乘搭規定的員工電梯;走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業主、住戶生活或休息。到房間內維修時還應注意如下事項：

　　1、敲門：接到報修，15分鐘內派員工到達現場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。

　　2、介紹：生活室的人員開門或在門內詢問，工程部員工應首先自我介紹：

　　“對不起，打攪了，我是×××物業公司維修人員×××，前來為您服務”。

　　3、進門：如果房間內十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經室內人員許可后進門維修服務。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。

　　4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、生活人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

　　5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發出的噪聲。實在無法避免時，應事先向領導、生活人員說明，并說一聲“非常對不起”。

　　6、整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。

　　7、試用：請領導、生活人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、生活人員在維修工作單簽認。

　　8、講解：必要時向領導、生活人員講解故障原因，介紹維修保養知識，及正確使用設備的注意事項。

　　9、如實填寫維修工作單(包括費用)，請領導、生活人員對修理質量，服務態度等進行評價并簽名。

　　六、節能和節約維修費用

　　(一)當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結設備運行管理經驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。

　　(二)對不方便管理、操作、維修、保養或設計上欠合理的各類設備設施，提出整改完善的合理建設，經貴方有關部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設備使用壽命，節省維修費用之目的。

　　(三)根據設備運行狀況，總結運行規律，不斷摸索積累有關數據資料，并采用新技術，新材料，對CC名門的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經貴方審批同意后實施，力求實現“降耗節能”之目的。

　　(四)努力做好設備的運行管理及維修保養工作，不斷總結經驗，提高管理水平。使所管理的設備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出。

篇2：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。