《寧波住宅小區條例》實施意見學習內容

　　一、 業主大會

　　1入住率50%以上，成立業主大會，產生業委會

　　2不到50%，但實施物業管理滿2年以上，可以討論是否成立業主大會

　　3小區業主業主超過100個，可成立業主代表大會

　　二、財務公布

　　1物業管理企業應每年第一嫉妒向全體業主公布上年度共用部位維修資金、利用共用部位和相關場地所得收益的使用情況，并向業主委員會提交上年度物業服務費收支財務報表。

　　2業主對費用有疑問的，物業公司應當充分說明，經業主大會討論同意，由業委會聘請專業機構對財務進行審計。

　　3合同期滿一個月前，業主委員會聘請專業機構對財務進行審計。

　　三、物業配套用房

　　1多層住宅、小高層住宅，3‰物業管理用房，4‰經營用房，3.8‰的專業管理用房

　　2高層住宅、商住樓、別墅區，3‰物業管理用房，4‰經營用房

　　3高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置。

　　4如果大型小區上述各類物業都有，按上述各自單獨計算

　　5門衛房不算物業管理用房，會所不算經營用房。

　　四、物業管理初期費

　　1建設單位按4元/M2DE 交納初期費，其中30%在招投標結束后7日內撥給物業管理公司，其余部分在房屋交付使用后按分批劃撥。

　　2開發商應在竣工驗收前按綠化造價10%的比例，交納綠化管理費。經業主代表大會同意，可將其撥付給物業管理企業。

　　五、資質管理

　　1一級企業接各類物業;二級(含暫二級)可接20萬M2以下住宅，10萬M2以下大樓、廠房、醫院、學校;三級(含暫三級)可接15萬M2以下住宅，5萬M2以下大樓、廠房、醫院、學校;四級(含暫四級)可接5萬M2以下住宅。

　　2招投標活動中，開發商推薦的公司經建委認定不受以上限制，非本市物業管理企業接物業，經市建委資質核定才能參加招投標活動

　　3物業管理企業經理、部門經理(含管理處主任)必須持有物業管理部門頒發的上崗證。20**年9月1日以后未取得證書的仍從事上述職位工作，按《國家條例》查處：物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　六、收費

　　1水電、有線電視、寬帶等單位應直接向最終用戶收取，物業管理公司可接受上訴單位的有償委托代收，但是不得向業主收取手續費。

　　2已竣工但未出售或者未交給物業買受人的物業，服務費用有建設單位交納。業主出租房屋，約定由租戶交納物業費而租戶未交納的，業主付連帶責任。

　　物業管理十八問

　　1.為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)?

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2.什么是物業管理?

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3.業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(6)監督業主委員會的工作;

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業服務費用;

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4.如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會?

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5.業主在業主大會會議上的投票權如何確定?

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7.業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系?擔任業主委員會委員必須具備哪些條件?

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8.業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系?

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9.建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條);建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條);應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10.《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求?

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11.怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容?

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12.物業管理用房歸誰所有，如何使用?

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13.物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業?

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14.物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交納物業管理費用的承擔什么法律責任?

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15.《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定?

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16.物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任?對物業管理企業保安人員有什么要求?

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17.《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定?

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是，業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18.哪些物業的業主應當交納住房維修資金?住房專項維修資金歸誰所有，什么用途?

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

　　兩本合同，四項授權，六項禁止，十項制度

　　兩本合同：

　　1、<前期物業服務合同>

　　2、<物業服務合同>

　　◆四項授權：

　　1、物業區域劃分

　　2、業主投票權

　　3、建設資金收取

　　4、物管企業資質授權

　　◆六項禁止：

　　1、業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事

　　與物業管理無關的活動。

　　2、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自

　　處分。

　　3、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業

　　管理用房的用途。

　　4、物管企業可以將物業管理區域的專向服務業務委托給專業性服務企業，但不得將區域

　　內的全部物業管理一并委托他人。

　　5、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　6、業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共

　　同利益。

　　◆十項制度：

　　1、告知制度

　　2、業主委員會備案制度

　　3、招投標制度

　　4、承接驗收制度

　　5、保修責任制度

　　6、資質管理制度

　　7、從業人員資質制度

　　8、交接制度

　　9、報告制度

　　10、專項維修基金制度

　　■尊重了業主的財產權

　　新條例 “一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理?！弊鹬亓藰I主是否聘請物業公司進行物業管理服務的選擇權，明確了一個物業管理區域聘請物業公司進行服務，不是法規強制性行為。

　　■ 強調了公約的作用

　　條例以法規的形式強制建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約和向買受人明示并予以說明，同時要求物業買受人“應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾?！泵鞔_了“業主公約對全體業主具有約束力”，業主在物業管理活動中應“遵守業主公約”，并明確了物業使用人和業主的約定不得違反“業主公約”的約定。

　　■明確了物業公司的工作性質

　　物業公司長期以管理者自居，擺不正自己的位置。這次條例將物業管理合同更名為物業服務合同，明確了物業公司的工作性質，并在條款中確定了物業公司在物業管理活動中沒有直接處罰權，發生費用糾紛，應尋法律途徑進行解決。

　　■明確了業主大會成立的方法

　　新條例首次確定第一次業主大會不再由建設單位和物業公司組織召開，而由業主自行組織召開，并將過去業主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業主委員會的成立只要不違反法律法規的規定即可進行運作。

　　■業主大會工作有了可操作性

　　新條例將業主大會的工作形式由過去的單一開會形式改為目前的開會和書面征求意見兩種形式，取消了過去“書面同意”的要求，意味著業主大會只要盡到告知責任，可以用統計“贊成票”，也可用統計“反對票”的方式通過業主大會決議。

　　■為業主減輕了負擔

　　條例規定了“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務”，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀?！泵鞔_了物業公司按商業化公司模式運作，避免其承擔本來不應由其承擔的社會責任，在將來物業管理收費市場化時，會同時減輕業主的負擔。

　　引入了民事賠償機制過去的行政法規通常對法律責任的規定只限于政府的行政處罰，而受害的當事人卻得不到任何民事賠償，新條例則在規定行政處罰的同時規定了民事賠償責任。

　　■業主大會的決定對全體業主有約束力，業主委員會是執行機構。條例明確了業主的權利和義務，并且規定，物業管理區域成立業主大會，職責是制定、修改業主公約，選舉、更換業主委員會委員，選聘、解聘物業管理企業等，業主大會的決定對全體業主有約束力。業主委員會是業主大會的執行機構。主要的職責是代表業主簽訂物業服務合同，監督業主公約的實施以及履行業主大會賦予的其他職責。條例把對物業管理區域內物業管理公共性事務的決策權賦予了業主大會，能夠充分體現全體業主對物業管理事務的權利，同時避免個別業主委員會或少部分業主不規范運作，損害業主權益。

　　■推行招投標，促進物業管理市場化。公開、公平、公正的招投標，將促進公平競爭，促進優勝劣汰，促進物業管理市場化，提高物業管理整體水平。條例規定，國家提倡物業管理推行招投標，住宅物業的建設單位，除規定的特殊情形外，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。針對目前存在的阻礙招投標開展的交接難問題，條例專門對物業交接做了規定。主要包括建設單位、業主委員會、物業管理企業在交接中的資料移交義務和公共部位公共設施設備的查驗等。

　　■全體業主均應遵守業主公約。業主公約分兩種，一是前期的業主臨時公約，由建設單位在銷售物業之前制定，并在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在簽訂物業買賣合同時，書面承諾遵守業主臨時公約。二是由業主大會制定和修改，業主委員會監督實施的業主公約。業主公約的主要內容包括有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任。公約對全體業主具有約束力，因此業主公約是物業管理區域內的最高自治規則。

　　■物業管理企業按合同提供服務，物業服務和收費要規范化。條例規定業主委員會受業主大會委托與物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。物業管理企業按照物業服務合同的約定提供服務。未能履行合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。同時，條例明確物業服務收費應質價相符，收費應與服務水平相適應。

　　■業主關于共用部位共用設施設備的權益有保障。條例從幾方面保障了業主對公共部位公共設施設備的權利，一是業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;二是建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;三是未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途;四是共用部位共用設施設備的收益用于補充基金或按業主大會決定使用;五為物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得給改變用途，依法確需改變用途的，應依法辦理有關手續。

　　■物業管理與專業管理部門的責任界定清楚。條例規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護的責任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　■條例體現了物業管理與社區建設的關系。條例規定，業主大會、業主委員會要與居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等工作。業主大會、業主委員會作出的決定應告知居委會，并認真聽取居委會建議。

　　■條例罰則分明，違反規定的，要承擔相應法律責任。條例對違反條例規定的行為規定了詳細而明確的處罰措施，能夠保證條例的有效實施。為業主和物業管理企業等有關主體維護自身權益，為行政管理部門依法行政提供了法律依據。

　　問：條例從哪幾個方面保護業主的合法權益?

　　答：業主的財產權利是物業管理的基礎，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業主合法權益的保護：一是明確列舉了業主在物業管理活動中享有的權利及其內容。

　　二是規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會，業主大會應當代表和維護全體業主在物業管理中的共同利益，決定物業管理中的重大事項，業主委員會負責公共日常事務，為保護業主合法權益提供組織上的保障。三是規范了業主大會的會議形式和表決方式，業主通過業主大會行使自己在物業管理中的權利，如自主地選聘或者解聘物業管理企業、決定物業服務合同的內容、監督物業管理企業履行物業服務合同等，為保護業主的合法權益提供程序上的保障。四是通過規范建設單位、物業管理企業的行為，來保護業主的合法權益。如條例規定了建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共同設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當依法承擔物業的保修責任。條例還明確了物業管理用房的所有權歸業主，物業管理企業不能擅自改變其用途;物業管理企業在代收有關公用事業費用時，不得收取手續費等額外費用;物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途等。

　　問：條例是如何規范物業管理企業的服務行為的?

　　答：物業管理企業的服務質量是廣大人民群眾最為關心的問題，為了規范物業管理企業的服務行為，加強對其監督管理，條例從以下幾個方面進行了規定：一是對物業管理企業實行資質管理制度。只有符合一定資質條件的企業，才能從事物業管理服務。

　　二是業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同，并對物業服務合同的基本內容作出規定。

　　三是物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，向業主提供相應的服務。

　　四是要求物業管理企業在承接物業時必須辦理物業驗收手續。防止開發建設遺留的質量問題，影響業主利益，也影響物業管理企業的服務。

　　五是要求物業管理企業協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

　　問：目前大家反映比較強烈的是業主大會成立以前，由開發建設單位聘用物業管理企業所實施物業管理的問題，條例對此有哪些規定?

　　答：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理在條例中被稱作前期物業管理。為了保證建設單位聘請物業管理企業的行為公開、透明，保護新入住的業主的利益，條例對前期物業管理作了以下幾個方面的規定：一是明確了前期物業管理的招投標制度。一般而言，住宅物業的建設單位必須通過招投標的方式選聘物業管理企業。這就防止了目前存在的因為物業管理企業和建設單位之間的利益關系，而影響將來的物業管理。二是建設單位制定的業主臨時公約必須向物業買受人明示。業主在知道自己在將來物業管理中的權利和義務的前提下，再做出購房決定。

　　三建設單位與業主簽訂的購房合同中必須包含前期物業服務合同約定的內容。業主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業服務合同的內容。同時條例規定前期物業服務合同的期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。四是規定了物業承接時的驗收手續和相關資料的移交。

　　問：物業服務費用、物業專項維修資金一直是大家比較關心的問題，條例對物業服務費用、物業專項維修資金作了怎樣的規定?

　　答：物業服務費用是廣大群眾十分關心的問題，考慮到物業服務費用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，需要國家對其予以必要的指導和規范，條例作了以下規定：一是物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。二是對違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的業主，規定了相應的措施。

　　物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是物業保修期滿以后，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修保養的資金，是物業的“養老金”，條例對專項維修資金作了以下規定：一是住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　二是專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三是對挪用專項維修資金的行為規定了相應的法律責任。

　　問：在物業的使用和維護過程中，必須處理好單個業主權利和全體業主共同利益之間的關系，條例對物業的使用和維護有哪些規定?

　　答：條例規定業主在行使自己權利的同時，必須尊重全體業主的共同利益。對物業的使用和維護，條例作了以下規定：

　　一是業主與物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業;物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

篇2：《寧波住宅小區條例》實施意見學習內容

　　《寧波住宅小區條例》實施意見學習內容

　　一、 業主大會

　　1入住率50%以上，成立業主大會，產生業委會

　　2不到50%，但實施物業管理滿2年以上，可以討論是否成立業主大會

　　3小區業主業主超過100個，可成立業主代表大會

　　二、財務公布

　　1物業管理企業應每年第一嫉妒向全體業主公布上年度共用部位維修資金、利用共用部位和相關場地所得收益的使用情況，并向業主委員會提交上年度物業服務費收支財務報表。

　　2業主對費用有疑問的，物業公司應當充分說明，經業主大會討論同意，由業委會聘請專業機構對財務進行審計。

　　3合同期滿一個月前，業主委員會聘請專業機構對財務進行審計。

　　三、物業配套用房

　　1多層住宅、小高層住宅，3‰物業管理用房，4‰經營用房，3.8‰的專業管理用房

　　2高層住宅、商住樓、別墅區，3‰物業管理用房，4‰經營用房

　　3高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置。

　　4如果大型小區上述各類物業都有，按上述各自單獨計算

　　5門衛房不算物業管理用房，會所不算經營用房。

　　四、物業管理初期費

　　1建設單位按4元/M2DE 交納初期費，其中30%在招投標結束后7日內撥給物業管理公司，其余部分在房屋交付使用后按分批劃撥。

　　2開發商應在竣工驗收前按綠化造價10%的比例，交納綠化管理費。經業主代表大會同意，可將其撥付給物業管理企業。

　　五、資質管理

　　1一級企業接各類物業;二級(含暫二級)可接20萬M2以下住宅，10萬M2以下大樓、廠房、醫院、學校;三級(含暫三級)可接15萬M2以下住宅，5萬M2以下大樓、廠房、醫院、學校;四級(含暫四級)可接5萬M2以下住宅。

　　2招投標活動中，開發商推薦的公司經建委認定不受以上限制，非本市物業管理企業接物業，經市建委資質核定才能參加招投標活動

　　3物業管理企業經理、部門經理(含管理處主任)必須持有物業管理部門頒發的上崗證。20**年9月1日以后未取得證書的仍從事上述職位工作，按《國家條例》查處：物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　六、收費

　　1水電、有線電視、寬帶等單位應直接向最終用戶收取，物業管理公司可接受上訴單位的有償委托代收，但是不得向業主收取手續費。

　　2已竣工但未出售或者未交給物業買受人的物業，服務費用有建設單位交納。業主出租房屋，約定由租戶交納物業費而租戶未交納的，業主付連帶責任。

　　物業管理十八問

　　1.為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)?

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2.什么是物業管理?

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3.業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(6)監督業主委員會的工作;

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業服務費用;

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4.如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會?

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5.業主在業主大會會議上的投票權如何確定?

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7.業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系?擔任業主委員會委員必須具備哪些條件?

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8.業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系?

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9.建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條);建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條);應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10.《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求?

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11.怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容?

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12.物業管理用房歸誰所有，如何使用?

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13.物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業?

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14.物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交納物業管理費用的承擔什么法律責任?

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15.《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定?

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16.物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任?對物業管理企業保安人員有什么要求?

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17.《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定?

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是，業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18.哪些物業的業主應當交納住房維修資金?住房專項維修資金歸誰所有，什么用途?

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

　　兩本合同，四項授權，六項禁止，十項制度

　　兩本合同：

　　1、<前期物業服務合同>

　　2、<物業服務合同>

　　◆四項授權：

　　1、物業區域劃分

　　2、業主投票權

　　3、建設資金收取

　　4、物管企業資質授權

　　◆六項禁止：

　　1、業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事

　　與物業管理無關的活動。

　　2、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自

　　處分。

　　3、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業

　　管理用房的用途。

　　4、物管企業可以將物業管理區域的專向服務業務委托給專業性服務企業，但不得將區域

　　內的全部物業管理一并委托他人。

　　5、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　6、業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共

　　同利益。

　　◆十項制度：

　　1、告知制度

　　2、業主委員會備案制度

　　3、招投標制度

　　4、承接驗收制度

　　5、保修責任制度

　　6、資質管理制度

　　7、從業人員資質制度

　　8、交接制度

　　9、報告制度

　　10、專項維修基金制度

　　■尊重了業主的財產權

　　新條例 “一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理?！弊鹬亓藰I主是否聘請物業公司進行物業管理服務的選擇權，明確了一個物業管理區域聘請物業公司進行服務，不是法規強制性行為。

　　■ 強調了公約的作用

　　條例以法規的形式強制建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約和向買受人明示并予以說明，同時要求物業買受人“應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾?！泵鞔_了“業主公約對全體業主具有約束力”，業主在物業管理活動中應“遵守業主公約”，并明確了物業使用人和業主的約定不得違反“業主公約”的約定。

　　■明確了物業公司的工作性質

　　物業公司長期以管理者自居，擺不正自己的位置。這次條例將物業管理合同更名為物業服務合同，明確了物業公司的工作性質，并在條款中確定了物業公司在物業管理活動中沒有直接處罰權，發生費用糾紛，應尋法律途徑進行解決。

　　■明確了業主大會成立的方法

　　新條例首次確定第一次業主大會不再由建設單位和物業公司組織召開，而由業主自行組織召開，并將過去業主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業主委員會的成立只要不違反法律法規的規定即可進行運作。

　　■業主大會工作有了可操作性

　　新條例將業主大會的工作形式由過去的單一開會形式改為目前的開會和書面征求意見兩種形式，取消了過去“書面同意”的要求，意味著業主大會只要盡到告知責任，可以用統計“贊成票”，也可用統計“反對票”的方式通過業主大會決議。

　　■為業主減輕了負擔

　　條例規定了“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務”，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀?！泵鞔_了物業公司按商業化公司模式運作，避免其承擔本來不應由其承擔的社會責任，在將來物業管理收費市場化時，會同時減輕業主的負擔。

　　引入了民事賠償機制過去的行政法規通常對法律責任的規定只限于政府的行政處罰，而受害的當事人卻得不到任何民事賠償，新條例則在規定行政處罰的同時規定了民事賠償責任。

　　■業主大會的決定對全體業主有約束力，業主委員會是執行機構。條例明確了業主的權利和義務，并且規定，物業管理區域成立業主大會，職責是制定、修改業主公約，選舉、更換業主委員會委員，選聘、解聘物業管理企業等，業主大會的決定對全體業主有約束力。業主委員會是業主大會的執行機構。主要的職責是代表業主簽訂物業服務合同，監督業主公約的實施以及履行業主大會賦予的其他職責。條例把對物業管理區域內物業管理公共性事務的決策權賦予了業主大會，能夠充分體現全體業主對物業管理事務的權利，同時避免個別業主委員會或少部分業主不規范運作，損害業主權益。

　　■推行招投標，促進物業管理市場化。公開、公平、公正的招投標，將促進公平競爭，促進優勝劣汰，促進物業管理市場化，提高物業管理整體水平。條例規定，國家提倡物業管理推行招投標，住宅物業的建設單位，除規定的特殊情形外，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。針對目前存在的阻礙招投標開展的交接難問題，條例專門對物業交接做了規定。主要包括建設單位、業主委員會、物業管理企業在交接中的資料移交義務和公共部位公共設施設備的查驗等。

　　■全體業主均應遵守業主公約。業主公約分兩種，一是前期的業主臨時公約，由建設單位在銷售物業之前制定，并在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在簽訂物業買賣合同時，書面承諾遵守業主臨時公約。二是由業主大會制定和修改，業主委員會監督實施的業主公約。業主公約的主要內容包括有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任。公約對全體業主具有約束力，因此業主公約是物業管理區域內的最高自治規則。

　　■物業管理企業按合同提供服務，物業服務和收費要規范化。條例規定業主委員會受業主大會委托與物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。物業管理企業按照物業服務合同的約定提供服務。未能履行合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。同時，條例明確物業服務收費應質價相符，收費應與服務水平相適應。

　　■業主關于共用部位共用設施設備的權益有保障。條例從幾方面保障了業主對公共部位公共設施設備的權利，一是業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;二是建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;三是未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途;四是共用部位共用設施設備的收益用于補充基金或按業主大會決定使用;五為物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得給改變用途，依法確需改變用途的，應依法辦理有關手續。

　　■物業管理與專業管理部門的責任界定清楚。條例規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護的責任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　■條例體現了物業管理與社區建設的關系。條例規定，業主大會、業主委員會要與居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等工作。業主大會、業主委員會作出的決定應告知居委會，并認真聽取居委會建議。

　　■條例罰則分明，違反規定的，要承擔相應法律責任。條例對違反條例規定的行為規定了詳細而明確的處罰措施，能夠保證條例的有效實施。為業主和物業管理企業等有關主體維護自身權益，為行政管理部門依法行政提供了法律依據。

　　問：條例從哪幾個方面保護業主的合法權益?

　　答：業主的財產權利是物業管理的基礎，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業主合法權益的保護：一是明確列舉了業主在物業管理活動中享有的權利及其內容。

　　二是規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會，業主大會應當代表和維護全體業主在物業管理中的共同利益，決定物業管理中的重大事項，業主委員會負責公共日常事務，為保護業主合法權益提供組織上的保障。三是規范了業主大會的會議形式和表決方式，業主通過業主大會行使自己在物業管理中的權利，如自主地選聘或者解聘物業管理企業、決定物業服務合同的內容、監督物業管理企業履行物業服務合同等，為保護業主的合法權益提供程序上的保障。四是通過規范建設單位、物業管理企業的行為，來保護業主的合法權益。如條例規定了建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共同設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當依法承擔物業的保修責任。條例還明確了物業管理用房的所有權歸業主，物業管理企業不能擅自改變其用途;物業管理企業在代收有關公用事業費用時，不得收取手續費等額外費用;物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途等。

　　問：條例是如何規范物業管理企業的服務行為的?

　　答：物業管理企業的服務質量是廣大人民群眾最為關心的問題，為了規范物業管理企業的服務行為，加強對其監督管理，條例從以下幾個方面進行了規定：一是對物業管理企業實行資質管理制度。只有符合一定資質條件的企業，才能從事物業管理服務。

　　二是業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同，并對物業服務合同的基本內容作出規定。

　　三是物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，向業主提供相應的服務。

　　四是要求物業管理企業在承接物業時必須辦理物業驗收手續。防止開發建設遺留的質量問題，影響業主利益，也影響物業管理企業的服務。

　　五是要求物業管理企業協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

　　問：目前大家反映比較強烈的是業主大會成立以前，由開發建設單位聘用物業管理企業所實施物業管理的問題，條例對此有哪些規定?

　　答：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理在條例中被稱作前期物業管理。為了保證建設單位聘請物業管理企業的行為公開、透明，保護新入住的業主的利益，條例對前期物業管理作了以下幾個方面的規定：一是明確了前期物業管理的招投標制度。一般而言，住宅物業的建設單位必須通過招投標的方式選聘物業管理企業。這就防止了目前存在的因為物業管理企業和建設單位之間的利益關系，而影響將來的物業管理。二是建設單位制定的業主臨時公約必須向物業買受人明示。業主在知道自己在將來物業管理中的權利和義務的前提下，再做出購房決定。

　　三建設單位與業主簽訂的購房合同中必須包含前期物業服務合同約定的內容。業主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業服務合同的內容。同時條例規定前期物業服務合同的期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。四是規定了物業承接時的驗收手續和相關資料的移交。

　　問：物業服務費用、物業專項維修資金一直是大家比較關心的問題，條例對物業服務費用、物業專項維修資金作了怎樣的規定?

　　答：物業服務費用是廣大群眾十分關心的問題，考慮到物業服務費用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，需要國家對其予以必要的指導和規范，條例作了以下規定：一是物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。二是對違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的業主，規定了相應的措施。

　　物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是物業保修期滿以后，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修保養的資金，是物業的“養老金”，條例對專項維修資金作了以下規定：一是住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　二是專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三是對挪用專項維修資金的行為規定了相應的法律責任。

　　問：在物業的使用和維護過程中，必須處理好單個業主權利和全體業主共同利益之間的關系，條例對物業的使用和維護有哪些規定?

　　答：條例規定業主在行使自己權利的同時，必須尊重全體業主的共同利益。對物業的使用和維護，條例作了以下規定：

　　一是業主與物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業;物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

篇3：小學領導班子學習制度

　　小學領導班子學習制度

　　1.建立定期學習的制度，努力建設成為學習型的領導集體。學校一般每周召開一次行政工作會議，參加人員為中層以上領導干部，主要是傳達學習上級會議和文件精神，總結學校近期工作，研究和部署學校重要工作，達成共識，形成決策，確定每月的主要工作安排。

　　2.根據上級黨委年度理論學習的要求，組織行政領導成員進行政治理論學習，提高政治思想修養。

　　3.每學期由校長確定教育教學理論的主題內容，采取個人自學和集體學習相結合的方式，并撰寫學習體會，以適應學?，F代化管理的要求，提高各成員的業務水平。

　　4.開辟東方小學理論學習網絡專欄，定期向學校全體成員提供政治學習、業務提升等方面的資源。

　　5.健全會議考勤制度。各行政領導成員務必參加每次的學習會議，如有特殊情況不能到會須向校長請假。

　　6.每次學習會議由辦公室主任負責記錄，歸檔備查，并定期向上級匯報學習情況。

　　**小學