工業廠區的物業管理實施指引

　　工業廠區的定義

　　工業廠區主要指用于生產、制造各種產品的建筑組合群體，一般由政府或企業統一建立、基礎設施齊全、自用或用來租賃。能滿足一般工業生產的需要。

　　工業廠區的特點

　　建筑牲明顯，適合工業化生產，采光、通風良好，便于分隔，配套設施完善。

　　消防的工作量大，容易出現問題，比如：廠區內儲存的易燃爆物品和有害危險品，容易出現火警和險情;生產企業隨意違章搭建，共用部位與防火通道易受堵塞;因電器安裝，機器的用電不當而引發火災;消防設備種類不全和應急措施不落實等。

　　安全隱患較多，例如笨重的機器與存放過量的貨物，超過樓面結構提能承受的荷載，就會造成險情;機器運行時震動荷載太大，也會造成險情;在廠房進行期間隔改造和安裝設備時如損壞廠房結構等亦會造成險情。

　　環保的工作量特別大，污水難處理。廠房內機器的油污容易弄臟走廊等地方，加上人多手雜，要保持廠房內外整潔難度較大;生產過程中排放的在害氣體、有害塵埃、聲害等方面要花費較大的人力和財力。

　　由于廠房內機器劾的開動容易引起房屋建筑的震動，必須加強廠區內建筑物的保養和維修，以維護業主的長期利益。

　　工業廠區物業管理的內容

　　對于現代化的工業生產，“安全”永遠是最基本的要求：

　　由于超載放置機器、材料等而引起樓層損壞所造成的一切損失，由責任者承擔，并應立即修復至正常狀態;

　　因用電、用水不當而造成其他企業損失的，其損失由責任者承擔;

　　各企業的工業廢棄物不得向外排放或隨意丟棄，應由各企業自行處理;

　　為確保電梯安全使用，電梯應由合格的電梯工操作，并嚴格按照 勞動部門的有關規定使用。有關電梯的維修及管理使用費用，由各使用企業共同承擔;

　　廠房不得用作生活居住、嚴禁在廠房內堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危害品、生產污水不得排入雨水陰溝或管道;不得向外排放有害氣體，對超過規定分貝的噪聲要采取噪音措施。

　　因生產需要，生主企業對廠房作分隔、改造和內部安裝機器設備時，不得損壞廠房結構，不得超過樓面允許的荷載，施工前必須與物業管理機構聯系并提供施工圖紙，經有關部門批準后方可施工。因施工和安裝設備、管道、線路等需要在其他要層架設和打洞的，要書面征詢涉及部位用戶的意見;

　　各企業必須遵守消防監督管理的若干規定，確保消防安全。由于生產操作不當和用電操作不按規定而引發火災所造成的損失，由責任者企業賠償;

　　經協調同意臨時停放在公共場地的貨物、設備、材料、車輛等，由各企業自行看管，如委托治安部門看管的，治安部門可收取看管費;

　　建立各企業員工、車輛、貨物出入廠區大門必須自覺遵守的門衛制度;

　　為確保安全保衛工作實施，根據實際需要，管理機構可組建一支精良的安保隊伍，實施24小時值班和巡邏制度。

　　注重環保是現代工業廠區的一個重要管理的內容：

　　為確保文明生產和美化環境，各生產企業不得占用綠化園地;

　　通用廠房外的公共空地，除管理機構確定停放自行車、汽車外，各企業不得堆放貨物、雜物等。管理機構可按各企業共同要求制定公共場地管理制度，對亂停、亂放者可以處罰;

　　為確保公用場所清潔衛生，管理部門應督促各企業執行市容光煥發衛生管理的有關規定。

　　應保持廠房大樓的走道和樓梯暢通，不得以任何形式占用公用部位。如發現損壞應及時通知管理機構修復，如系人為損壞，由責任者對此負賠償責任;

　　確保廠房區域內廠房大樓和附近建筑群體相協調 ，滿足給排水的要求和消防安全。

　　工業廠區物業管理的重點

　　在實際管理工作中，廠區內保安工作要以消防管理和防盜防竊管理為重點，工業用的原料和成品往往帶有易燃易爆性材料，管理不善極易造成火災危險。因此，為確保工人生產的安全，做好消防管理是至關重要的，必須根據園區工業的特點，制定消防管理條例，落實消防管理措施，購置消防管理設備，組織消防管理隊伍。在防竊防盜管理方面，應建立嚴格的門衛制度，做好人員和貨物的進出管理，并配之于值班巡邏制度，以加強防竊防盜的安全保衛工作。

　　時常保持園區內貨物運輸的管理是新工為園區管理的重要內容。保持園區內貨物運輸暢通的關鍵，一是要經常檢查園區道路完好暢通;二是設立和管理園區的貨物裝卸區和貨物堆放區，使材料、貨物的裝卸、堆放不影響園區道路的功能，也便于貨物的取放。

　　物業管理企業有責任確保水電供應和下水道的疏通，保證生產順利進行。工業生產離不開水電，也免不了排污，所以平時就要注意對房屋建筑內的附屬供水供電設備系統的精心養護和及時維修，并定期檢查其性能是否完好。此外，疏通下小道窨井也是園區附屬設備養護、維修的重要環節，需定期檢查和疏通陰溝窨井中的垃圾和污泥。

篇2：在體制改革中前進的廠區物業管理

　　在體制改革中前進的廠區物業管理

　　重慶嘉茂物業管理有限公司在嘉陵集團公司黨委、總部的領導下，在市區有關職能部門的大力支持下，于99年6月15日正式成立，資質為一級物業管理公司，受托對重慶市沙坪壩區詹家溪地區56萬平方米即9148戶住戶實施物業管理。三年來，公司以深化物業管理為手段，以服務社區為宗旨，積極開展了集資房建設、房地產管理、房屋維修、清潔衛生、家政服務和物業經營等項目，取得了較好的經濟效益和社會效益，完成了房管處向物管企業體制的改變。公司先后榮獲重慶市市容整潔先進單位和沙坪壩區環境衛生工作先進集體、綠化建設先進集體和沙坪壩區房地產先進單位稱號，同時第七居民小區、第九居民小區和第十居民小區榮獲重慶市1999年度市級文明小區稱號。

　　是什么使嘉茂物業公司在這短短的三年中，便取得了如此不俗的佳績呢?歸納起來主要有以下幾個方面:

　　一、堅持與政府相關職能部門相互融合、協調

　　物業管理公司在其經營、管理、服務的過程中，與社會有關部門發生密切的關系，涉及到街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、文化教育等公用事業部門。這里既有行政管理關系，又有經濟利益關系，錯綜復雜。常常發生的問題是:遇到有利可圖的事互相爭奪，遇到麻煩的事互相推諉。以亂搭建為例:物業公司發現住戶違章建筑時，往往沒有能力制止，而必須通過規劃管理部門去制止，結果拖延了時間，建筑已完工，只得花錢來拆除;又如在道路上擺攤設點，城管部門只收占地費，打掃衛生的事卻留給了物業公司，結果是擺攤的賺錢，城管部門收費，物業公司花錢打掃衛生。

　　針對這種狀況，物業公司因地制宜并結合現階段重慶推行的“兩級政府，三級管理體制”的企業社區管理模式，在街道辦及相關部門的協助、授權下共同組建了一支社區城管隊伍。本著“持疏堵兼顧，以疏為主”的原則對社區內違章占道占地經營和擅自利用住宅經營飲食等行為進行整頓及清理，同時對各種公共設施、生活服務設施、農貿市場等進行了綜合整治、監督，使社區的公共管理工作基本做到了“管理規范有序，衛生干凈整潔”，此時，相關的職能部門不再直接介入，只起了個監督指導的作用，大大增強了物業公司管理體制的靈活性與自主性。

　　設立環衛管理部門，并轉接部分政府職責，負責完成了全廠18萬多平米的主干公路和45座公共廁所的清掃、清洗和日常保潔，及時清運廠區垃圾，為了配合其工作的順利進行，公司投入高額的資金為環衛部門配置了掃地車、沖洗車、垃圾車等專業設備。

　　二、物業管理處設立專帳代管維修基金，做好維修管理工作

　　在過去計劃經濟體制下，職工住房統建統配統管，維修管理由單位或房管部門負責，應該說，多年來房管處適應計劃經濟體制的要求，代表著單位發揮了“管好房、用好房、修好房”的作用，解決了職工們居住的問題，做了大量的工作，功不可沒。但這種管理越來越不適合體制的轉軌，其管理效率低下、經濟效益差的弊端越來越突出了，所收房租連房屋的維修也維持不了了，給公司帶來了巨大的包袱，隨著公司住房制度改革的積極推進，公有住房向個人出售比例逐年加大，售后維修養護管理問題就暴露出來了，為保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服務水平，保障產權人與使用人的合法權益，物業管理公司設立專帳代管物業管理維修基金，使各項維修措施得到及時的實施，減少了各種扯皮、糾紛事件，確保了物業的完整性，保值與升值。

　　在維修方面，物業業公司非常重視住宅區管理服務和修繕方面的良性循環，成立專門的維修管理部門。一是采取24小時專人值班和登記制度，及時為住戶服務;二是注重服務程序化，采取了及時修繕，修后回訪等服務工作，在回訪方面努力做到小事、急事當時或當天解決，一般事情，當天有回音，三天內解決;重大事情三天有回音，七至十五天內解決。三是對裝修中的房屋進行巡查、監督和宣傳，杜絕違章裝修;四是主動與住戶約定維修時間，按時上門維修。

　　與此同時多渠道、多角度的開展宣傳活動，增強了群眾對物業管理消費的意識，使群眾認可、理解、支持物業管理。

　　三、建立了符合嘉陵社區的保安保潔體系

　　由于嘉陵社區位于特鋼與雙碑之間，治安環境錯綜復雜復雜，加上廠區沒有完全封閉且流動人口、下崗人員的日益增多，這無疑給小區的治安防范工作帶來了相當的難度，為此，公司與居委會及離退休管理部門通力合作，組織下崗、離退休職工及家屬建立守樓護院隊伍，大力構建社區安全防范體系。24小時在一線面對面的給住戶服務，這支隊伍在做好本職安全防范、治安管理工作的同時，還為住戶宣傳了物業管理知識，并把住戶的意見及建議及時反饋給公司相關領導。

　　在保潔方面，組建了一支專業的清潔隊伍，主要負責社區居民區樓宇的清潔衛生，及生活垃圾的收集處理。在保潔管理工作我們采取的主要措施是，一是對保潔人員定員、定崗、定責任，實行劃區域包干責任制，每天清掃兩次，并隨時保潔;二是在新建小區一律實行垃圾袋裝化，每日定時收取;三是運輸垃圾的車輛及垃圾桶(箱)做到半月清洗一次并定期消毒;四是組織專門人員對社區內的45座公共廁所進行清掃、清洗和日常保潔消毒;五是每日清運社區垃圾，做到日產日清.

　　保安、保潔工作實行分片分區管理，每個分區增派一名專業小區管理員，小區管理員每天全面檢查一次執勤崗點執勤情況和社區清潔衛生情況，并且每周進行一次管理員相互交叉檢查保安、保潔工作，，確保工作確確實實地落實到位及執勤時間內治安案件發生率為零的目標。

　　實行了有化償服務。物業公司要搞好管理，實行優質服務，就必須要有資金來源，隨著公司與集團進一步的分離、改制，資金的主要來源只能是來自用戶，因此就必須實行有償服務。世上沒有免費的午餐，既要馬兒跑，又要馬兒不吃草，這是不現實的，公司根據社區居民的收入情況及消費水平，本著“量出為入，公平合理”及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，將村段清潔費與守樓護院費暫定為6元/月.戶，作為相關人員的工資及管理費用的補充，改變了過來長期以來由居委會無償服務的體制。經過數月的實踐，小區的刑事案件再也沒發生過，投訴率也大大降低，小區的衛生環境到了很大的改善，為住戶提供了強有力的安全保障，得到了廣大職工廣泛的好評及領導們的高度贊揚。

　　與此同時，公司為大量的下崗職工及待業人員提供了就業的機會。

　　四、實行“一業為主，多元經營”的戰略

　　多元經營是降低單一經營風險、回避業務萎縮和擴在規模的有效途徑，是我公司長期以來一直所堅持的企業戰略思想之一。物業管理多元經營是指物業管理公司以管理區域內的條件為基礎、以住戶為對象所進行的經濟活動，它是物業管理適應市場要求而必須具備的功能。由于具體條件不同，各物業管理公司的經營項目也不盡。在多元經營方面，我們公司采用的原則是“既要服務于社區，又要利自身的壯大”

　　一方面，公司積極挖掘內部潛力，不斷拓寬業務范圍，積極盤活房地產資源，開展房屋租賃、出租門面、開辦農貿市場、增設家政服務、不但為住戶提供了便利服務，還為物業公司創造了經濟效益。

　　另一方面物業公司還兼并了興發貿易公司，形成了物業、物流一體化的新格局?，F在物業公司在社區內擁有兩個大型的商場及一個超市，建立了另一個經濟增長點，擴大了公司的知名度、影響力，避開了物業管理行業業務萎縮給公司帶來致命打擊的可能。集團員工也得到了生產、生活上的方便。

　　五、加強基礎管理，以管理求效益

　　建立管理責任制度。物業管理靠的就是服務，服務水平的高低是由人的素質及工作積級性決定的，為了充分調動企業管理人員及員工的積極性，公司提出了“依靠管理，騰出空間，依靠服務，獲取生存“的口號，按業務情況將公司業務分成職能管理和經營實體兩類。

　　對職能管理部門實行管理職責量化考核，在此基礎上實行費用、收入上的貢獻提成、損失分擔辦法;對經營性實體，實行公司創造條件，由其獨立經營，自計盈虧。在此基礎上每年初對各科室分別簽定了經營管理責任書，明確了管理職責、經營目標。并將其結果與工 資、資金、懲罰掛鉤，讓服務、價格有機結合。實踐證明了，有效的管理責任制，能將管理職責層層落實到人頭上;在費用控制上能夠做到點滴節約，使物業公司的經營管理及品牌確定方面得以有機地擴張。

　　加強員工隊伍建設。一是采取自學、內部培訓、外送培訓和外出參觀學習等方式來提高員工的物業管理業務技能，使每個員工明確自己上崗后應該做什么、如何做、要達到什么標準;二是在全體員工進行工作業績考核，評級定崗，優勝劣汰，優化員工隊伍;三是改革現在工資制度，鼓勵多勞多得，實行以基本工資加獎勵工資相結合的結構工資制，獎勵工資比重占30%以上，從而增強了工作責任心，調動了工作積極性，保證了工作質量。

　　與此同時，物業公司制定了一系列相關規章制度、管理辦法，充分優化了內部結構，增強了員工的愛崗敬崗意識，嚴格做到月工作有計劃、有安排、有檢查、有考核、有總結，建立健全內部管理體系.完善崗位職責、業務流程和工作標準，使各項工作有章可循，考核落實有據可查，并能使整體工作形成自鎖式良性循環。

　　目前，嘉茂物業公司已正式運行，雖然在管理制度上已逐漸完善，但畢竟剛起步，離一級物業管理企業還有一定的差距。在今后的工作中，還要不斷提高員工隊伍的素質，不斷強化完善物業管理辦法和規章制度，走自我發展之路，同時還要加大宣傳力度，讓嘉陵公司住戶了解物業管理、接受物業管理。相信在集團公司和相關職能部門的大力支持下，嘉茂物業公司定會早日市場化、社會化，充滿蓬勃生機。

篇3：物業知識培訓：工業廠區物業管理

　　物業知識培訓：工業廠區物業管理

　　工業廠區的定義

　　工業廠區主要指用于生產、制造各種產品的建筑組合群體，一般由政府或企業統一建立、基礎設施齊全、自用或用來租賃。能滿足一般工業生產的需要。

　　工業廠區的特點

　　建筑牲明顯，適合工業化生產，采光、通風良好，便于分隔，配套設施完善。

　　消防的工作量大，容易出現問題，比如：廠區內儲存的易燃爆物品和有害危險品，容易出現火警和險情；生產企業隨意違章搭建，共用部位與防火通道易受堵塞；因電器安裝，機器的用電不當而引發火災；消防設備種類不全和應急措施不落實等。

　　安全隱患較多，例如笨重的機器與存放過量的貨物，超過樓面結構提能承受的荷載，就會造成險情；機器運行時震動荷載太大，也會造成險情；在廠房進行期間隔改造和安裝設備時如損壞廠房結構等亦會造成險情。

　　環保的工作量特別大，污水難處理。廠房內機器的油污容易弄臟走廊等地方，加上人多手雜，要保持廠房內外整潔難度較大；生產過程中排放的在害氣體、有害塵埃、聲害等方面要花費較大的人力和財力。

　　由于廠房內機器劾的開動容易引起房屋建筑的震動，必須加強廠區內建筑物的保養和維修，以維護業主的長期利益。

　　工業廠區物業管理的內容

　　對于現代化的工業生產，“安全”永遠是最基本的要求：

　　由于超載放置機器、材料等而引起樓層損壞所造成的一切損失，由責任者承擔，并應立即修復至正常狀態；

　　因用電、用水不當而造成其他企業損失的，其損失由責任者承擔；

　　各企業的工業廢棄物不得向外排放或隨意丟棄，應由各企業自行處理；

　　為確保電梯安全使用，電梯應由合格的電梯工操作，并嚴格按照 勞動部門的有關規定使用。有關電梯的維修及管理使用費用，由各使用企業共同承擔；

　　廠房不得用作生活居住、嚴禁在廠房內堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危害品、生產污水不得排入雨水陰溝或管道；不得向外排放有害氣體，對超過規定分貝的噪聲要采取噪音措施。

　　因生產需要，生主企業對廠房作分隔、改造和內部安裝機器設備時，不得損壞廠房結構，不得超過樓面允許的荷載，施工前必須與物業管理機構聯系并提供施工圖紙，經有關部門批準后方可施工。因施工和安裝設備、管道、線路等需要在其他要層架設和打洞的，要書面征詢涉及部位用戶的意見；

　　各企業必須遵守消防監督管理的若干規定，確保消防安全。由于生產操作不當和用電操作不按規定而引發火災所造成的損失，由責任者企業賠償；

　　經協調同意臨時停放在公共場地的貨物、設備、材料、車輛等，由各企業自行看管，如委托治安部門看管的，治安部門可收取看管費；

　　建立各企業員工、車輛、貨物出入廠區大門必須自覺遵守的門衛制度；

　　為確保安全保衛工作實施，根據實際需要，管理機構可組建一支精良的安保隊伍，實施24小時值班和巡邏制度。

　　注重環保是現代工業廠區的一個重要管理的內容：

　　為確保文明生產和美化環境，各生產企業不得占用綠化園地；

　　通用廠房外的公共空地，除管理機構確定停放自行車、汽車外，各企業不得堆放貨物、雜物等。管理機構可按各企業共同要求制定公共場地管理制度，對亂停、亂放者可以處罰；

　　為確保公用場所清潔衛生，管理部門應督促各企業執行市容光煥發衛生管理的有關規定。

　　應保持廠房大樓的走道和樓梯暢通，不得以任何形式占用公用部位。如發現損壞應及時通知管理機構修復，如系人為損壞，由責任者對此負賠償責任；

　　確保廠房區域內廠房大樓和附近建筑群體相協調 ，滿足給排水的要求和消防安全。

　　工業廠區物業管理的重點

　　在實際管理工作中，廠區內保安工作要以消防管理和防盜防竊管理為重點，工業用的原料和成品往往帶有易燃易爆性材料，管理不善極易造成火災危險。因此，為確保工人生產的安全，做好消防管理是至關重要的，必須根據園區工業的特點，制定消防管理條例，落實消防管理措施，購置消防管理設備，組織消防管理隊伍。在防竊防盜管理方面，應建立嚴格的門衛制度，做好人員和貨物的進出管理，并配之于值班巡邏制度，以加強防竊防盜的安全保衛工作。

　　時常保持園區內貨物運輸的管理是新工為園區管理的重要內容。保持園區內貨物運輸暢通的關鍵，一是要經常檢查園區道路完好暢通；二是設立和管理園區的貨物裝卸區和貨物堆放區，使材料、貨物的裝卸、堆放不影響園區道路的功能，也便于貨物的取放。

　　物業管理企業有責任確保水電供應和下水道的疏通，保證生產順利進行。工業生產離不開水電，也免不了排污，所以平時就要注意對房屋建筑內的附屬供水供電設備系統的精心養護和及時維修，并定期檢查其性能是否完好。此外，疏通下小道窨井也是園區附屬設備養護、維修的重要環節，需定期檢查和疏通陰溝窨井中的垃圾和污泥。