鼎城物業學校管理服務的整體設想

　　一、針對項目的管理思路

　　根據我們對本項目的定位分析，我們確立**有色金屬工業學校(**市安吉路)校區項目的管理模式是：

　　1、在物業服務組織與管理上，建立并實施以項目服務中心為中樞的服務前向化模式的流程管理，建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;

　　2、在項目日常運營設計上，緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心，以提供超越客戶滿意的“質優價廉”的超值服務產品和保證項目能夠順利有序并可持續運行為目標;

　　3、在服務實施及與客戶的溝通上，致力于與客戶建立平等的現代契約關系，推廣“平等互動”的服務文化和溝通常態化，確保與客戶之間的交流順暢無阻。

　　在確定管理模式的基礎上，針對本項目特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業管理以下的基本思路：

　　· 強調成本控制意識和成本管理程序;

　　· 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進;

　　· 強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化;

　　· 致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升;

　　· 致力于培養員工的專業素質以及社區全員的參與意識;

　　· 致力于文化功能的提升，塑造符合現代文明的校園生活學習與辦公的理想環境。

　　經過對本項目進行認真調研和匯總分析，我公司擬將以下幾點管理服務思路及措施作為我們進駐管理后的重點：

　　1、內部管理方面

　　· 優先選聘原有工作人員，保證工作平穩過渡。

　　**分院是第一次引進物業管理企業到學校中，學校原有的工作人員(臨時工)存在一個安置就業人員的社會問題，根據實際情況，我公司可以承諾在選聘錄用人員的時候優先考慮原有工作人員，保證工作平穩過渡。調撥至物業公司的人員，和物業公司其他工作人員享受同等待遇。

　　· 組織培訓，提高工作技能效率。

　　我公司進駐校園后，必制定單獨的培訓工作計劃。由于調撥來的或者招聘來的工作人員未能統一思想，統一部署安排，所以，在前兩個月培訓工作是重點，目的在于提高人員的工作技能熟練程度，提高整體工作效率。

　　· 重視企業形象，統一服裝及標識。

　　專業企業運作與學校后勤管理，優越性在于專業、高效、服務、性價比。而統一的標識，統一的形象是關鍵，我公司在進駐校園后，將不同工種的崗位配置不同類型的工作服，以便識別。此外，校園內的一些溫馨提示，安全標語等都將酌情重新更新。

　　· 共同制定工作計劃，實行無縫工作鏈接。

　　**分院的校園管理工作，涉及多個單位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好，**分院的教育事業蒸蒸日上，各項工作開展基本已經形成流程和制度，我公司擬采取月底總結、月初計劃的方式進行工作。做計劃時將充分考慮甲方的大工作計劃，按照學校的節奏來工作。如果能夠做到工作計劃由雙方共同制作完成，執行交由物業公司執行，則可以做到整個物業管理工作無縫鏈接。

　　· 注意服務過程文字記錄，檔案完整。

　　服務是一個過程，具有時效性，不可復制性。因此，服務的評估需要過程的記錄，明確服務工作指標，以便進行結果的評審。作為物業管理服務商，我公司將會注重整個物業管理過程的文檔管理，建立齊備的檔案目錄，在日常工作中做好單項工作有記錄表單，工作指標盡量能夠數字量化。一般物業管理檔案將在我公司保管兩年。

　　2、安全防范方面

　　· 安全管理人員一專多能，按技能分等級。

　　由于校園面積較大，但建筑物多，人員成份多，常駐人口超過5000人，流動人口超過6000人，而安全管理人員需要監控門崗、校園重點巡邏、消防設施管理、大件物資進出監督、車輛秩序維持等諸多方面工作，因此工作人員需要學習具備多個崗位技能;按掌握不同的技能多少分為多個等級，鼓勵一專多能。

　　· 健全組織，加強宣傳，全員重視參與。

　　安全防范是耗費人力較大，屬于半軍事化管理，安全管理員的隊伍建設是重中之重，隊員的綜合素質，忠誠度，自律性將是招聘關注的要點。校園安全設計的面廣，特別是學生的安全，也是一項政治性的任務。因此，在學生和教職工中加強安全教育，宣傳也是一個重要工作。每年能夠在新生入學后開展一個安全教育的課程，則更有利于日后的管理工作。

　　· 規范管理，堅持制度，常抓不懈。

　　安全防范是一個全員參與的工作，是一個專業性強，技能性高，社會化的工作，因此，需要規范管理，健全各種管理制度，持之以恒，常抓不懈。

　　· 利用監控系統，做到全盤掌控。

　　學院原有校園監控系統，投入使用數年，對學院的整體安防起到重要的作用。我公司將利用好技防、設備防，做好監控是眼睛的效果，注重防范和及時反應，注意有關資料的留存。

　　3、校園保潔方面

　　· 按照使用功能特點分區域保潔。

　　按照樓宇、地面、綠化帶、大門、衛生間等不同的保潔需要，實行區域劃分保潔，更有利于保潔工作的開展;

　　· 實行保潔責任承包制，工作量化定崗考核。

　　根據不同區域的工作量、學院的要求，定員定崗，定流程，方便管理，方便監督，能夠從工作質量的源頭去管理;

　　· 會同學院對全院倡導環保校園，人人參與。

　　環境整潔是每一個學校師生和教職工共同的財富和義務，人人都有責任區遵守《市民公約》和學院的規章制度。因此我公司提議對全院發出倡導，每學期做一個《美化校園、整潔校園》的活動，以保持校園的整潔和美觀;

　　· 實行全員參與，保持長效保潔機制。

　　我公司派駐的工作人員不論工作崗位和職務均有義務自動自覺維持維護學院的環境保潔，除在工作時間使用工具保潔外，任何時間發現較大的環境垃圾污染，均立即處理和勸阻有關人士。真正做到全員參與，保持長效機制;

　　· 努力創優評優。

　　在公司總部的引導下，派駐的物業服務中心依據學院的要求及合同，積極參與學院組織各類評比活動，參與到學院的運作中來，做到工作不分你我。作為二次項目服務部，積極參與公司內部的各項評優選優活動。此外，我公司將會積極參與教育界、物業管理行業的各項評優活動，有助于大力提高服務質量和甲乙雙方的榮譽。

　　4、學生宿舍管理方面

　　· 按照學校要求，執行宿舍管理制度。

　　學生在學校的目的很明確，學習知識，學習做人的道理，為下一步的升學和到社會上工作積累。學生在學生宿舍里面的各種行為將牽涉到學習的效率，牽涉到其他同學的成長。因此學校為學生制定了許多制度，物業公司將按照學校的要求，嚴格執行宿舍管理制度;

　　· 配合開展思想引導工作。

　　學生宿舍管理是學生管理工作的一個重要部分，學生在學校，學習的時間約每天6小時，其余就是課外活動和學習休息的時間，一名中學生在宿舍的時間比在教室的時間要長。因此，學生宿舍的管理是學生工作部門不可忽視的一個部分。在學生宿舍里，學生的日常行為，思想動態，為人處事等是一個真實的體現，物業公司將配合學工部門做好學生思想引導工作。有條件的情況下，還開展學生宿舍的各類文化活動。

　　· 維持宿舍區的生活工作秩序，開展各類評比。

　　**分院是高職院校，學生一部分是來自周邊區域，一部分來自廣西各地，還有來自外省以及外國留學生。大專生的生活正式告別少年，逐漸開始涉足社會。宿舍區的生活工作秩序是學生在校學習的最重要保障。因此，宿舍管理員將加強學生宿舍的管理，巡視;記錄學生的內務、行為、思想動態、預防安全事故發生。

　　5、綠化養護方面

　　· 制定年度目標計劃，嚴格執行。

　　綠化是建筑的點綴，是文化的一個綜合體現，采用何種風格的綠化造型來襯托主題是有講究的。線條型、對稱型多見于事業單位;花圃型、景觀型多見于企業等;因此綠化養護應制定長期的一個目標，分解為各年度或階段性的目標，最后形成年度計劃，嚴格的按計劃執行。

　　二、服務的組織模式

　　鼎城物業管理公司將秉承“服務創造價值，品質成就未來”的管理理念，依托我們在已有項目的成功經營模式和經驗，完善的質量管理體系，根據項目服務要求和綜合公共設施等因素，我們擬在本項目采用以“以客戶為中心、以品質為導向”的 “服務前向化”服務組織模式。

　　具體闡述如下：

　　本項目物業管理組織架構描述：

　　· 組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用服務中心經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。

　　· 服務中心各崗位所需人力資源配置實行鼎城物業管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證服務中心經理建立一支高效、協調的團隊。

　　· 服務中心內部采用完全扁平化的直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

　　注：本項目服務中心的組織架構和人員配置見本投標書其他部分。

　　三、創建有效的服務價值鏈

　　圍繞我公司“服務創造價值、品質成就未來”的經營理念和我們擬在本項目采用的“以客戶為中心，以品質為導向”的經營管理模式，如中標后我公司將在項目全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升鼎城物業管理公司的服務價值，建立一支高效的、既能為客戶、住戶提供優良的服務，又能向周邊展示鼎城物業管理公司風采的團隊。

　　鼎城物業用高性價比的優質服務為客戶提供使用物業的便利、安全和舒適的生活環境、促進物業的保值增值，同時為自己創造生存和發展空間，我們用服務為客戶創造消費價值、為公司股東、員工創造投資和工作價值、同時為社會創造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標。

　　創建有效服務鏈示意圖

　　四、項目物業管理服務外部溝通導向圖

　　外部溝通導向圖說明：

　　· 通過招投標成本本項目選聘的物業管理人，并與招標單位簽訂物業管理合同。

　　· 如中標我們將設立專門項目的物業管理服務中心，全面負責項目物業管理工作。

　　· 在委托合同和相關法規的規范下，我公司接受招標單位的監督和委托，切實履行合同，遵守相關法規，建立向校方主管領導和相關部門的定期匯報與常態溝通機制，確保雙方順暢交流。

　　· 項目服務中心在業務上接受市房管局、街道辦事處和派出所等政府組織的監督和指導。

　　· 服務中心將在物業管理公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系，以確保管理目標的實現。

　　五、人員的管理與激勵機制

　　· 量才錄用、培養提升

　　我們在用人機制上的理念是重視管理人員的品德修養、工作能力以及在職培訓;強調管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。

　　在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準，根據招聘標準擇優錄用。不片面強調工作年限和學歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現象。

　　在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養，不斷提升其綜合素質。

　　· 默契合作、充分授權

　　強調分工合作的工作態度。我們將采用服務中心經理全權負責的直線職能管理方式，本著精干、高效的原則設置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導全員協調管理(在其他章節有相應闡述)，員工應以合作的姿態開展工作。

　　倡導合理授權，在客戶面前，每個員工都是服務中心經理。學會授權是我們對管理人員的基本要求。服務中心經理通過授權，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。各項目主管通過授權從繁瑣的日常事務中脫離出來。同時，通過授權，每位員工都能迅速地解決客戶提出的服務需求，讓客戶在第一時間得到滿意的服務。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權效果。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。

　　堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調一個上級的原則，并在服務中心內部建立逐級向上負責的垂直指揮系統。服務中心經理及各項目主管根據實際情況發出工作指令，并通過現場指導、工作例會、內部電腦網絡等形式逐級向下傳達和執行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。

　　· 定期考核、績效為本

　　績效考核，是我們人力資源管理的重要組成部分。其根本目的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。

　　管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。通過公司品質管理等相關職能部門、服務中心經理、經理助理的多種途徑、多種方式對服務中心管理人員進行日常工作的績效考核。

　　· 獎懲嚴明、優勝劣汰

　　對員工實施準確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段。將以公司的《員工獎懲條例》為依據，對管理人員進行相應的激勵和約束。對工作努力，成績優異的管理人員，我們將視情況授予 “優秀員工獎”及“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質獎勵。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。我們規定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。

　　同時我們倡導項目服務中心所有員工積極參加物業管理公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質量-成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。公司定期對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補充新的員工，增強內部競爭力，從而保持整支隊伍的活力。

篇2：物業管理服務工作整體設想策劃

　　物業管理服務工作的整體設想及策劃

　　**** 管理有限公司作為物業管理行業極具潛力的后起之秀，完全有能力有信心承擔起 **** 一期的物業管理工作，一旦我司受委托管理這個項目，我們將充分憑借自己的人才優勢、文化優勢、技術優勢、管理優勢和資金優勢，把 **** 一期建設成為 ** 首座公寓式的物業管理的典范。

　　我們的管理總目標是：

　　自接管 **** 一期之日起，按五級等級標準實施物業管理服務，三年內成為市級、省級物業管理優秀住宅小區，并積極爭創全國示范。整體的設想與策劃分為五個方面：

　　1高標準、高水平管理的措施

　　1.1建立和實施完善的物業管理質量體系

　　物業管理行業的發展過程證明了要達到高質量的物業管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來，在國內物管行業逐漸推廣實施的 ISO9001-2000 質量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導入并通過 ISO9001-2000 質量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在 **** 一期的物業管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規范服務。要根據****一期的管理模式和特點盡快建立和實施ISO9001-2000質量管理體系。

　　1.2培育高素質的員工隊伍

　　人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環節，一是“引進關”，引進的人才要具有較高的專業技能和較好的綜合素質。二是“培訓關”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家有現代的物業管理意識，為業戶服務的意識，都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為做好物業管理服務工作的重要前提，我們的人才培養目標是：培養一支高素質的精干的員工隊伍。

　　1.3加強和完善物業管理的硬件條件

　　在 **** 一期物業管理工作中，除了要充分依托現有的管理設備外，還需投入一筆資金加強和完善物業管理的有關設備、設施，如要實行全電腦化辦公系統、護衛快速反應系統和完善的監控系統等。

　　1.4營造富有特色的社區文化　　具體內容在后續章節中有詳細描述。

　　1.5實施辦公、住宅區人性化的專業物管

　　崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在 **** 一期，我們將廣泛引入人性化物業管理的理念，關注業戶的生活質量，關注員工的不同需求，在管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發揮，人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業戶的理解、認可和支持。也使公司的經營管理理念得到管理員工的普遍認同，在物業管理的各處細節，要體現出對人的珍愛和關懷。

　　1.6注重發揮業戶自治、自律的功能

　　以業主委員會為代表的廣大業戶共同參與物業管理，變單向推動為雙向共管，是物業管理發展的要求和趨勢，只有啟發廣大業戶共同參與物業管理，增強業戶自治、自律功能，使業戶自治、自律與專業化物業管理相結合，才能使 **** 一期物業管理真正得到升華，這也是發達國家和地區物業管理的重要經驗。為此，我們將充分發揮 **** 一期業戶管委會作用，通過業戶的內部組織網絡和組織社區內的文化活動，潛移默化地增強業戶參與管理的意識。

　　2 管理深度和廣度的做法

　　社會在進步、時代在發展。對于 **** 一期這樣一個白領精英薈萃的廣大業戶而言，物業管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業化，物業管理公司在管理深度　　和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業服務機構聯合，滿足業戶的多方面需求。我們提出以下兩項措施：

　　2.1在 **** 一期建立相應的居民生活商業網點。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業戶提供各種便利條件。

　　2.2管理處全方位建立商業服務信息網，與各商家、專業服務公司建立廣泛聯系，滿足業戶需求。如物業保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務、接送小孩、代購各種票務、介紹住家保姆等等。

　　3超前性、創造性、全方位服務的意識

　　3.1超前性是 **** 一期物業管理前衛和榜樣地位的標志。重點由以下幾點組成：

　　3.1.1實施住宅環境形象設計與建設（DIS）工程。住宅環境形象設計與建設是繼企業形象策劃（CIS）之后更富時代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環境、信息等一樣，成為構成住宅管理的要素之一，同時，具有對住宅形象的塑造功能和對物業的增值功能。

　　3.1.2全面體現對殘疾人的關心。我們將在整個住宅區內對殘疾人實行無障礙通行，公共區域設有關照殘疾人的標識。這一措施不僅體現了對殘疾人的關愛，同時也會提高居民的文明意識。

　　3.1.3充分發揮電視監控系統的作用，使管理人員及時掌握

**** 一期各個區域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。

　　3.2創造性是 **** 一期物業管理的生命源泉

　　科技在進步，人們的觀念在不斷地轉變，人們對住宅區的各種需求也在不斷地擴展。**** 一期只有不斷地創新，吸收國內外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業中的領先地位。如：實行物業管理企業多元化經營，我們計劃在接管****一期物業管理工作后，在其周圍區域內陸續投資開設電器維修中心、美容美發中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶的日常生活需要，同時不斷提高管理處的綜合實力。

　　3.3實施社區全方位服務

　　我們在接管 **** 一期后，將迅速推出“溫馨家園計劃”，充分利用**** 一期及周邊地區的各類設施和場所，為廣大業戶提供全面周到的 24 小時溫馨服務。如：

　　3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等，豐富住戶的業余生活，增進業戶間的情感溝通。。

　　3.3.2設立業戶接待日和業戶接待電話，向業戶提供24 小時全天候的護衛、保潔和維修服務。

　　我們的口號是：“住 ****一期，享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業戶都能享受到我們溫馨的服務和現代生活的便利。

　　4創造優美舒適、安全文明、潔凈環境的設想

　　**** 一期位于新市區，是一個高檔住宅區，在物業管理工作中，我們應以高的文化品味取勝，通過住宅區軟、硬件的配套服務，創造出優美舒適、安全文明、環境潔凈的高檔小區。

　　4.1硬件建設

　　可靠的安全保障系統、管理完善的環境設施、簡潔醒目的住宅形象設計系統、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為 **** 一期高尚環境和文明建設提供了物質保證。

　　4.1.1公布空氣質量周報?？諝赓|量是環境質量的重要內容。我們擬在 **** 一期內業戶基本上都入住以后，實行空氣質量周報公布措施。這樣既可以讓監測數據直接為業戶服務，同時又可以提高住戶的環保意識。**** 一期應為凈化 ** 環境做出積極的貢獻。

　　4.1.2建立優美的環境。為了使 **** 一期環境進一步活躍起來，更具文化品味，我們將與 **合作，對小區內各種植物進行標識、歸類，將 **** 一期變為富有特色的小型植物園，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。

　　4.1.3對垃圾的分類處理。隨著社會的發展和進步，環保問題越來越突出，我們計劃在接管 **** 一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理，并在《住戶手冊》和各投放點標明分類收集方法。設可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧蠹?、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業戶的環保意識，引導他們養成正確的習慣。

　　4.1.4嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監控和引導，及時處理突發事件。

　　4.1.5運用現代科技手段，“三防”結合，確保安全?！叭馈苯Y合即是人防、物防、技防相結合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻到y，由管理中心統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用 **** 一期的智能化保安設施結合管理處的統一管理、快速調度，確保治安防范萬無一失。

　　4.2軟件建設

　　創建高檔次的住宅小區，軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業管理行業發展時間短，管理公司和廣大業戶均需要進一步加深對物業管理的認識和自身修養，這個過程需要日積月累的努力，物業管理公司應著眼于長遠發展，持之以恒地在軟件建設上下功夫。主要有以下內容：

　　4.2.1將可持續發展戰略作為 **** 一期發展的主導戰略。

　　4.2.2組織落實，措施得力。成立以管理處為主、有業戶代表參加的 ****一期環保委員會，著眼于 **** 一期長遠發展，依照可持續發展戰略，制定和實施 ****一期環保工程。

　　4.2.3引入住宅形象設計與建設功能，對 **** 一期進行形象塑造。

　　4.2.4建立“管理處員工人人都是環保監督員”的觀念，對不利于環保的行為及時予以制止。

　　4.2.5營造“保護社區環境，創建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在　　提高環保意識，增加環保知識方面，通過環保講座、每年六月的世界環保日系列活動等，引導住戶關心社區環境。

　　4.2.6鼓勵節約水電，組織居民開展有利于身心健康的文體活動。

　　4.2.7嚴格裝修審批手續，規范施工行為，控制裝修材料的使用，加強工程監管。

　　4.2.8要逐步實行垃圾的分類投放、處理。

　　5體現社區文化、環境文化特色的物業管理典范模式

　　5.1**** 一期社區文化活動的總體構想

　　社區文化三項主題：營造全新的工作理念；熱愛地球，保護環境；做新世紀文明使者。

　　社區文化三項特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧靜、祥和的文化氣氛。

　　社區文化的總體目標：使 **** 一期成為住宅文化的典范。

　　**** 一期將在我們的管理下大力開展社區文化建設。**** 一期的文化定位是中西方文化與現代科學技術的有機結合。我們將在環境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區文化建設，提高業戶素質，培養互助互愛精神，增強社區凝聚力，發揮社區文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在 **** 一期文化建設上，我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結合。我們將實施名牌與形象戰略，積聚****一期的無形資產，創造名牌。

　　5.2**** 一期環境文化的構想

　　針對 **** 一期的園林式布局和環保要求，我們除了對住宅內噪音、水質、空氣等環保要素進行監測，全面加強社區環境文化和環保建設外，還準備做好以下幾點：第一，維護已有的園林綠化，實施各季節植物交叉式綠化工程。第二，加強對社區內環保意識的灌輸，使每個業戶都自覺熱愛社區內的環境，建議在社區內設計擺放一些雕塑作品，以體現出優雅的藝術氛圍。第三、開展社區環境文化建設，實施社區環境形象戰略，整合社區環境形象，統一規劃社區內的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業戶手冊、環境手冊、制訂全面的環境管理方案。

　　5.3**** 的管理模式

篇3：X工業園區提高物業管理服務水平整體設想策劃

　　某工業園區提高物業管理服務水平的整體設想與策劃

　　**工業園坐落于*****，是集辦公和工業、宿舍一體的園區。一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結構，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛生面積8000平方米（不含建筑物內樓道走廊面積），園區配套有路燈、水泵房、配電房、發電機房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統、電梯9部，園區設有出入口一個。該項目布局合理，設施完善，設備高檔。針對本次物業管理標的各個要素，我休養所管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”。

　　一、認識與定位

　　該工業園區作為一個大型工業園區物業，整體形象應該著眼于全市、全省，乃至于全國、全世界。給該項目整體形象定位是：開放、高效、規范

　　開放　　體現該工業園改革創新的思想和國際化的辦公、生產方式

　　高效　　展示該工業園進取、創新的精神狀態和高效的運轉機制

　　規范　　體現該工業園作風嚴謹、運作規范高效、管理精細的風貌

　　二、一種模式

　　作為國際化工業園需要的是體現：開放、高效、規范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業園區管理服務模式為：一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象建設的經營型物業管理模式。

　　在我公司進駐后，要將公司“全心服務，在細微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創品牌”的理念全方位導入，并秉持我們的職業操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務”。我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。

　　三、二項承諾：

　　1、自接管該物業管理項目之日起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立工業園區引進專業化物業管理的成功范例。

　　2、自接管之日起，即按照ISO9001－2000服務質量體系全面實施物業管理服務。

　　四、五個重點：

　　針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點：

　　1、樹立工業園物業整體形象

　　通過環境形象、工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放、高效、規范的整體形象。

　　2、確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零

　　從我們管理的經驗來看，治安、消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵。我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防、人防、物防的有效結合，可以確保該區域內因物業管理原因而造成的治安、消防事件發生率為零。

　　3、維護好工業園區的環境

　　該工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路、廠房、宿舍、辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛、常綠，無死苗、無雜物，輔助性的展現項目的良好形象

　　4、設施、設備及物業本身的管理，使工業園物業保值、增值

　　另外，該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

　　5、樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

　　該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤、優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業園因我們的管理服務增加附加值。

　　五大措施：

　　1、根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統一管理、快速調度，確保治安萬無一失。

　　2、精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設。針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部（環衛、綠化），養護工業園內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美、干凈整潔。第一：維護保養好工業園區綠化，使其保持常青、常新，始終煥發勃勃生機；第二：加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統；第四：開展環境文化建設和環境形象建設。

　　3、保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理、提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊、規范停車和秩序井然的目的。

　　4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法。這種方法體現在人員安排、治安、消防、衛生設施、設備管理等各方面。我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班、組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規范嚴密。

　　5、我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需。