商業樓宇裝修管理難點

　　一直以來，商業樓宇的裝修管理被視為物業管理中的一大難點：裝修程度的復雜性、業主或承租人的不理解與不配合、施工隊伍不負責或素質低下，還有物業公司裝修巡視人員本身的專業限制，造成了裝修過程或裝修完后的諸多問題，始終困擾著物業公司。本文就裝修過程中可能出現的問題及相關應對措施試以論述。

　　一、改變房屋結構或用途。在裝修管理中這是較為容易把握的地方，因為這種變動一般在裝修方案中都會體現，對于涉及安全方面的內容除了按規范做與驗收外，有些還可以要求裝修方提供設計院的證明或更改方案;物業方除了在裝修方案的審核嚴格把關外，在裝修監管過程和驗收程序上也要堅持立場;當然，這個過程可能會遇到不少困難，但這也是用戶工作的一部份。像這樣的案例基本上有這么幾個方面。一是防水問題，比如移動或增加衛生間，增設廚房，宰賣肉類、生鮮區等;為防止出現滲水問題，防水層做完后進行24至48小時的閉水試驗是完全必要的，做完試驗后防水層須盡快鋪上保護層，以免又被破壞，另外給排水管道連接口，檢查口，閥門也需一并檢查，這主要為日后的管理與維修打基礎。二是承重問題，樓板開大孔，拆除承重墻，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，重新砌立隔墻，在樓板上放置重荷物品等都會影響樓宇的安全使用。除了新砌墻體我們可以要求裝修方使用輕質材料外，其它原則上要求有具備相應資質等級的設計單位進行證明，或者給出加固處理方案方可給予進行施工。

　　二、消防設備設施管理?，F代商業樓宇一般都配備有自動火災報警系統、防排煙系統、廣播系統、自動噴淋滅火系統與消防栓系統。裝修時為了美觀或出于功能上需求將消防栓、手動報警按鈕、防排煙閥等遮蓋住或封死，這給使用與維修帶來困難，更嚴重的是，萬一發生火災，不能發揮其應有的作用，從而帶來更大的損失;作為物業管理公司，對于此類問題應堅決阻止，在這等重要部位要求留出盡可能多的使用和維修空間。再有就是更改消防線路，比如加長煙感線，增添煙感，移動手報按鈕及警鈴廣播等，常常引起線路接觸不良(按規范導線連接必須采用焊接)、短路、斷線等故障，有時燒壞模塊;對這類問題，消防監控中心要及時報造主機的故障信號，以利問題排除，現場巡視人員要注意是否有未經批準的施工;另外要檢查施工現場煙感等探測器是否有加防塵罩，因為這關系到探測器的靈敏度、誤報率與被污染的問題;新增加的煙感要檢查是否能正常運行(很多租戶在裝修時新隔出來的房間不增加煙感，這是不符合規定的)，加做天花板后煙感是否移到大花板下。對于噴淋系統，要防止在天花板上噴涂時，將噴淋頭的玻璃管噴上一層油漆，從而影響噴淋頭的準確動作溫度;移動或增加噴淋頭完工后，要在管網上加上比平常多2KG左右的壓力，檢查連接部份接密閉性與可靠性。最后值得一提的是沒有消防安裝施工資格施工隊，沒通過消防審批的裝修方案是不允許動用、更改消防原設計的。

　　三、裝修安全管理。

　　首先，火災防范。裝修現場禁止吸煙是大家都知道的常識，裝修工人不少都是吸煙成癮，思想麻痹大意的，勤巡嚴管是防火第一要素;易燃裝修材料妥善放置，尤其是天那水、油漆等涂料，更要遠離火源;金屬切割，燒焊作業，除了人員具備作業資格外，做好相關的防護準備是必需的，如清理周圍的可燃物，保護好易燃易損的就近固定物，配置一定數量的滅火器等;臨時用電安全也是防火的關鍵之一，裝修現場經常會發現臨時電源線隨意甩放，接到插座上也沒有使用插頭而直接兩根電源線插在插座上，大功率的設備所使用的電源線徑偏小，這一系列問題都可能引起火災;電源線絕緣層破損，微短路現象，接觸不良，使用線徑偏小，都會使導線發熱升溫，即使是使用阻燃的導線，也可能使周邊其他材料著火燃燒，電氣出現問題還有可能造成越級跳閘，影響其它用戶的用電。

　　其次，防范水患。一是將大功率的燈泡安放在噴淋頭附近，引起噴淋頭爆破噴水;二是混合水泥沙漿時水到處流動，滲到樓下污染了已裝修的天花;三是給水PVC管道粘接不牢，無人在時突然脫開導致水患。

　　再次，注意人身安全。我想每個物業管理公司都不會想在自己管理的樓盤內出現人命相關的事情，所以裝修工人的不安全施工也在裝修管理監管范圍內;如室外高空作業時(安裝廣告，布線，做外墻等)必須系上安全帶，同時手中工具也要有防脫掉措施，以免傷及他人，上空放置物或安裝物要安全隱妥，避免突然落下傷人，安全用電，對電線駁接處及電源開關處有防觸電措施(保護面板，接地線，漏電開關等)，帶一定危險的工具，如電鋸類的，要注意裝修工人的精神狀態，如發現有不妥地方，禁止動用。最后是公共設施和物品材料的安全管理，一是防偷盜，包括裝修工人到處竄，偷取公共設施或者是其他裝修隊的工具材料，二是防破壞，一些心存不良的人破壞公共設施;這兩點就要在巡視時對裝修工人的隨意越區活動嚴加管制。

　　四、裝修環境管理?，F在商業樓宇的裝修都采用封閉式，盡可能減小對其它用戶的影響;對環境來講，還是有幾點需說的。一是裝修垃圾分類處理，生活垃圾與建筑垃圾分開裝袋，并在指定的時間內，按指定的路線，運至指定的地點;很多裝修隊為省事，經常將生活垃圾與建筑垃圾混裝，運送時倒處漏，嚴重影響環境，還有臨時堆放裝修垃圾(有時是裝修材料)長時間堵住消防通道，嚴重影響安全。二是噪音管理，要求施工隊伍在特定的時間進行特定的作業，盡可能把影響控制在最小范圍內。三是環境外觀，主要是進行門面的招牌廣告安裝，一則不能占用公共及其他和戶的地方，二則要與整體環境協調，以免降低樓宇的品質，三則要保證安全;還有一些用戶想額外加裝分體空調的，室外機及空調排水管的安置也是要進行考慮的;室外廣告牌的安裝不僅要取得政府相關部門的同意，還得考慮安全與大樓的形象問題。

　　五、其它方面管理。主要是從保證物業管理日后的維修方便與安全運行要求的角度出發，進行一些預防性的管理措施。首先是排水問題，一些不自覺的工人，將一些油漆或水泥沙子之類的東西往下水道里倒，造成下水管堵塞或微堵。其次是暗埋電線或天花上敷設的電線沒穿線管，或沒有采用阻燃導線，從而留下觸電、短路、火災等安全隱患，也為維修帶來極*煩。再次是實天花板上沒有預留檢修口，或者留了檢修口，但檢修口到達所要檢修設備的線路上沒有預做行走橋架，人無法到達那兒(此問題主要是針對大面積的實吊天花板)。最后說一點是裝修過程中必須封住空調的回風口，以免影響空調盤管機或柜機的性能，裝修全部完成后，不會有影響空調柜機公共回風口的裝飾物或設施。

　　總之，裝修管理涉及到方方面面，這里也無法一一列舉，許多細節還待我們去留心，去發現，去完善。作為物業人，惟有不斷發現工作中的不足，不斷地汲取經驗教訓，不斷地總結提高，方能突破極限，為物管行業增添異彩。

篇2：別墅項目裝修管理工作方案

　　別墅項目裝修管理工作方案

　　1.日常裝修管理

　　(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。

　　(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

　　(3)安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應記錄。

　　(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區內外環境。

　　2.裝修安全管理

　　(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。

　　(2)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。

　　(3)裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。

　　(4)需要進行燒焊等動火作業，應向管理處提出申請，經批準后在管理人員監護下，方可作業。

　　(5)安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發現不安全隱患，及時處理報告。

　　(6)發生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。

篇3：裝修管理中管家式服務

　　裝修管理中的管家式服務

　　裝修管理是與業主磨合的重要階段，也是維持園區整體外立面的重要階段，通過提供設計初期引導、裝修過程控制等服務方式，引導裝修行為規則、有序，體現管家式裝修服務的特點。

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　　1、管家或者管家助理接到業主電話告知裝修事宜時，先至業主家中查看現場是否有異常情況，并開窗通風。

　　2、管家到達業主家前準備如下資料：（1）《裝修協議》，《裝修申請表》等需填寫的表格。（2）裝修前注意事項、裝修重點提示等裝修注意事項書面提示。

　　3、裝修前管家式服務流程：（1）相關人員整體站在管家前臺或業主家門口，提前15分鐘迎接（與業主事先約定），見業主/客戶過來，微笑相迎；（2）到室內后給業主講解各部位目前的使用功能，及各承重墻位置，及各類管線的走向等；（3）提前告知業主、設計施工單位裝修注意事項和禁止行為，在前期設計時避免違章設計出現；（4）送業主到停車場，待業主車子離開視線范圍再離開。注：若業主要求推薦裝修公司，管家需要立即聯系比較有知名度的一到二家，給業主提供咨詢服務。

　　4、業主辦理裝修手續，操作流程如下：（1）裝修備案辦理參照“公司裝修備案操作流程”的規定與要求。

　?。?）如業主需要增加安防設施的，管家可為業主推薦技防單位，業主需與技防單位另外簽訂協議。

　　5、裝修過程中的管家式服務：（1）裝修前需監督裝修公司對洗手間潔具、窗及玻璃、煙感、溫感、噴淋頭、入戶門、該樓層公共樓道等作出適當的保護，以免受到裝修損壞；（2）工程人員與裝修公司對該房屋進行裝修前再次驗房，若有問題及時登記聯系施工單位處理。（3）裝修過程中，管家每日不少于一次裝修巡查。（4）若業主全權委托裝修公司施工，管家會將每天的裝修進度拍照，每周將照片發給業主，讓業主不到園區也能及時了解裝修進度。（3）管家在定期溝通過程中，了解業主在裝修過程中的可能出現的違章動態，及時溝通、化解業主的違章想法，預防違章事件的發生。（4）每日裝修結束時間，管家到轄區每家戶進行是否超時裝修、消防隱患、門窗是否關閉等方面的巡查。（5）根據業主需要，為業主編制“裝修用材、電器設施一覽表”，表內注明廠家、購買地址、聯系電話、型號、質保期等信息。

　　6、裝修施工管理：（1）指定裝修材料卸貨位置，采取卸完貨立即離開園區的禮賓全程跟蹤管理；（2）設定裝修材料、裝修垃圾清運專用貨梯裝運制度，所有物品須有包裝，嚴禁使用客梯搬運；高層搬運大型家具、建材等物品可使用吊裝設施；裝修垃圾管理上采取規定清運時間、設立清運路線、設立專用堆放場所等方式加以管理與控制。

　?。?）對裝修人員的出入管理上，實施辦理出入證，專道出入，進出換證的管理方式。（4）其它管理規定，按照公司《裝修管理相關規定》操作。

　　7、違章裝修處理，按照公司《違章裝修處理規程》操作。過程中管家負責全程跟蹤、溝通。

　　8、裝修結束管家服務：（1）裝修即將結束時，詢問業主是否需提供開荒保潔服務，如需要提前預約安排。服務過程中，監督保潔服務質量，提供預驗收服務；（2）管家組織工程人員與各施工單位對其房屋進行竣工檢查，若有問題提前處理，確保業主入住時無突發事件發生。