北京**物業管理有限公司作業指導書 編號
名稱 清潔服務供方監控辦法 版本
編制 更改 審核 批準 生效期
1.目的
確保小區(大廈)環境的清潔質量，并對清潔供方的工作質量做出客觀評價。
2.范圍
適用于**管理處清潔供方的檢查工作。
3.職責
3.1管理處經理負責組織環境主管、現場巡查員會同清潔服務供方現場主管每月共同對清潔服務質量進行一次全面檢查和考評并根據檢查結果填寫一式兩份《保潔供方工作檢查記錄表》，經雙方簽字確認后存檔。
3.2保潔主管負責組織現場巡查員會同清潔服務供方現場主管每周對清潔供方服務質量進行一次全面檢查，并將檢查結果記錄在《保潔供方工作檢查記錄表》上， 雙方簽字確認后存檔并于每月5日前對上月檢查情況及反映的主要問題進行總結，填寫《供方工作評估報告》并交與供方作為其進行整改或改進的依據。
3.3保潔現場巡查員每日會同清潔服務供方現場管理人員對清潔服務供方的服務質量進行全面檢查并記錄在《保潔供方工作檢查記錄表》上，經雙方簽字后各存一份。
4.方法和過程控制
4.1保潔現場巡查員每日對所轄區的的保潔質量進行巡查并對現場發現的保潔問題及時安排清潔供方處理。
4.2按保潔標準(見附件)要求，新接管物業第一季度保潔輕微不合格項不得超過30項/月，第四個月起保潔輕微不合格項不得超過15項/月，輕微不合格項每超過一項扣當月保潔費用的1%0。
4.3.1按保潔標準要求，新接管物業第一季度保潔嚴重不合格項不得超過5項/月，第四個起保潔嚴重不合格項不得超過2項/月，嚴重不合格項每超過一項扣當月保潔費用的5%0。
4.3.2以下幾種情況判為保潔嚴重不合格項
A、同一天，同一區域三個以上輕微不合格項。
B、同一天三處出現同一輕微不合格項。
C、三日內，同一處出現三次輕微不合格項
D、規定時間未完成整改項目(不可抗力除外)。
E、員工離崗超過30分鐘。
F、值勤期間吃東西聊天做影響公司服務形象的事宜。
4.4業主對保潔不合格項的有效投訴每發生一起扣當月保潔費用的1%0，有效投訴在規定時間未整改完成每出現一次扣當月保潔費用的2%0
4.5清潔供方保潔人員每出現一次與客戶爭吵事件扣當月保潔費用的2%，每出現一次與客戶打架事件扣當月保潔費用的5%。
4.6保潔巡查標準見附件一《**星園清潔檢查標準》
5.支持性文件
BVKWY-PZ-09 《分包服務管理制度》
BVKWY-PZ-11 《服務質量檢驗辦法》
6.質量記錄和表格
BVKWY-PZ-*Y-F1《保潔供方工作檢查記錄表》
BVKWY-PZ-09-F2《供方工作評估報告》
附件一
****清潔檢查標準
保潔內容 保潔標準 檢查方法
門 玻璃門 無塵、無污物、無明顯手印 目視
防火門 無明顯污跡，呈本色
天臺門 無塵、無污物
小區大門 無明顯污跡、油跡
窗 樓道玻璃 清洗后無明顯污跡 目視手測
地面
墻面 水泥地面 無雜物、明顯油跡、污跡
手摸
目視
廣場磚地面 無雜物、明顯油跡、污跡及泥渣、沙石
涂料墻面 無明顯污跡、腳印
水泥墻面 無蛛網，呈本色
公園椅 手抹無灰塵、痰跡、油跡 手摸
園林小品(石桌、石凳、雕塑等) 無明顯灰塵、損壞、污跡，基本呈本色 目視
保潔內容 保潔標準 檢查方法
不銹鋼制品 無殘留不銹鋼水、無塵、無手印 目視
運動設施 無油跡、污跡，無明顯灰塵
溝渠池井 無異味、蚊蠅，無雜物，無污水橫流，井蓋完整牢固
草坪燈 無油跡、污跡
管線井 無灰塵，無明顯污跡
兒童設施 無灰塵、污跡，顯本色
垃圾車停放點 無雜物，無異味、蚊蠅，無污水橫流
綠化帶 花壇、草地內無雜物，無枯枝、煙頭，草不過長、無明顯黃土裸露
洗手間 無水跡、污跡、異味
停車場、車行道、走道 無積水雜物、紙屑、煙頭及明顯油跡、污跡
車道線、斑馬線 清晰，無明顯油跡、污跡
地溝 無雜物、垃圾、樹葉等 目視
手模
天花 無蜘蛛網、明顯灰塵污跡
樓梯扶手 基本未被污染
消防樓梯 無雜物、污跡和明顯灰塵 目視
標識牌 無明顯污跡、灰塵
垃圾桶(箱) 外表無污跡、油跡
滅火器、消防栓 無明顯污跡、灰塵
開關、燈罩 目視無明顯灰塵、蜘蛛網
宣傳欄 基本無灰塵，室外無明顯灰塵、污跡、手印 手摸
管道 2米以下無明顯灰塵，呈本色 目視
通風窗 目視無明顯灰塵、油跡，呈本色
空置房 無污跡、蜘蛛網
信報箱 無污跡
觀景臺 干凈無塵、無水印
電梯間 無塵、無手印、無花紋、不銹鋼制品干凈光明 目視
手摸
水景觀 無漂浮物、無過多積塵、無滋生蚊蟲 目視
篇2：物業公司服務供方評審管理
物業公司服務供方的評審管理
一、供方分類
A類提供工程材料、成套設備及設備配件的廠商、銷售商
B類提供設備維修保養服務的承包商、開元國際下屬的專業化子公司
C類提供設備大中修、更新改造工程承包商
D類提供清潔、綠化、消殺、清運、保安等服務分包的服務商
二、新供方評價
A、B、C類見《工程管理手冊》；
D類：當有清潔、綠化、消殺、清運、保安等服務需要分包或原合同到期，應由品質部組織公開招標或議標。除邀請合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。品質部組織有關專家組成評標小組，負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總裁審批通過后，列入合格供方名單。評標小組打分確定一、二名預中標單位報主管副總裁做最后確定。
三、供方選擇
A、B、C類見《工程管理手冊》；
D類：合同價款（按年度計）在2000元以上20000元以下的由品質部專業工程師從合格供方中初選3家符合條件者報副總工審核，副總工審核后確定一家報主管副總裁批準并辦理合同會簽手續，簽訂合同。合同價款（按年度計）在20000元以上的，由品質部組織公開招標，由專家組評標，選定2名擬中標單位報主管副總裁決策，確定中標單位，辦理合同會簽手續，簽訂合同。合同價款在2000元以下的，由管理處自行選定。
四、供方的評價
A、B、C類見《工程管理手冊》；
D類：按《D類供方評價表》由管理處主任組織技術人員、公司品質部組織有關工程師進行兩級評定，合同期內最少作一次。管理處、品質部分別算出得分率，按管理處權數0.6，品質部權數0.4作計權平均，計算計權得分率（即折算到百分制）。計權得分率85%為合格。合格供方經主管副總裁批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評審結果為不合格的分包商，經主管副總裁簽字后，將從合格供應商名單上去掉。
五、供方檔案
品質部應建立并保存合格供方檔案，檔案內容包括：評審記錄、資質證書或營業執照復印件及合格供方名單，合格供方名單應送交主管副總裁一份備查。合格分包商名單應規定有版號及修改狀態，如名單發生變化，應更換版號或修改狀態，舊有的名單作廢或銷毀。
六、質量監督
A、B、C類見《工程管理手冊》；
D類：對D類供方的日常檢查、監督，由管理處進行并填寫相應記錄。管理處應按合同約定及有關標準，對供方是否按合同、按計劃、按約定進行服務，予以確認，對照開元國際企業標準，檢查質量是否達標。并在日常檢查記錄中注明。
公司每月對服務狀況進行一次檢查，發現質量問題，用《缺陷消項記錄》通告管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監督其整改。
篇3：物業公司分供方評審管理標準作業規程
物業公司分供方評審與管理標準作業規程
1．目的
規范分供方的評審與管理工作，確保分供方的質量滿足公司的要求。
2．適用范圍
適用于物業管理公司對分供方的評價、選擇和管理工作。
3．職責
?。?）分供方評審的范圍
c)凡為公司采購有形產品時的供貨商均為需要進行評審的分供方。
d)凡為公司的管理服務工作提供服務的廠家、公司均為納入評審范疇的分供方（分承包方）。
?。?）分供方評審的原則
e)貨比三家，擇優錄取的原則；
f)平等競爭，公正、公開、公平評審的原則；
g)不以價格作為惟一選擇條件的原則；
h)不取最低價的原則；
i)至少選取3家分供方進行評審的原則。
?。?）分供方評審的內容
a)進行分供方評審時，至少應評審分供方以下幾方面的優劣：
j)質量、性能及其穩定性；
k)價格；
l)信譽--履約信譽與社會信譽度；
m)售后服務；
n)付款方式；
o)交貨方式、交貨周期；
p)公共關系；
q)品牌；
r)分供方內部動作狀況。
b)上述九個評審要素中的前四點為必須進行詳細評審的基本要素；后五項為應當進行分供方評審的很需要因素。
?。?）分供方參加評審的基本條件
a)有營業執照，合法經營。
b)有資質證書。
c)能夠提供明確有效的質量保證證明憑據。
d)向公司提供本規程4-（3）款中的基本要素的詳細數據和承諾。
?。?）分供方評審的方法
a)逐項收集證據、對比打分法：
公司組織分供方評審的部門應對照本規程4-（3）款中的各項評審要素逐項收集證據（數據、憑證），然后逐條進行加權打分，最后選取分值較高的分供方兩家提供給公司總經理進行篩選（詳見附表《分供方評選打分表》）。
b)現場比對，先計算出每種候選分供方的質量價格比后，再選取相對較優的3家分供方，然后用4-（5）中第一項方法逐項比較最后確定。
c)對于重要的（大宗的）對外采購或對外委托服務，打分時應由評審人員分別獨立打分，然后去掉最高分和最低分后選取中間分平均后計算出評審分。
d)對于少量或價值很低的采購或對外委托服務，可以參照上述方法進行簡化評審。但物業管理公司對外采購和對外委托服務均需要對分供方進行評審。
?。?）分供方的分類：按公司對外委托分供方提供產品的用途來分，可以將分供方分為提供有形產品類的分供方和提供服務類的分供方。
?。?）合格分供方的評審產生程序
a)經營部經理依據公司的采購（或對外委托服務）需求，對外初選至少三家以上的分供方作為合格分供方的評審對象。
b)對標的在5000元以上的采購或對外委托服務，由總經理組織相關部門（通常由經營部、品質部、財務部人員組成）的負責人和技術人員組成評審小組對分供方進行統一評審；標的在5000元以下的采購或對外委托服務則由經營部經理組織相關人員組成評審小組對分供方進行統一評審。
c)評審小組應按照本規程4-（5）款的評審方法評審出兩家候選分供方后報總經理最后審批，確定最后合格分供方。
d)公司與合格方簽署采購合約或對外委托合同。
?。?）對于日常物業管理服務工作常備材料、用品、工具的采購或常見的對外委托服務工作，應當在開始具備進行某一次采購或對外委托服務前按照本規程4-（5）、（6）款的方式和程序提前評審出合格分供方若干家，建檔后供使用挑選以縮短分供方的時間。
?。?）合格分供方的管理
a)合格分供方的建檔。公司經營部應當對合格分供方及時建檔，建檔時應清晰標明：
s)分供商的名稱、注冊地址；
t)評審結果和記錄；
u)分供商營業執照復印件；
v)資質等級證書；
w)質量保證書；
*)其他證明材料。
b)經營部每季度至少應當對所管理的合格分供方狀況全面組織跟蹤、評審一次，具體要求：
y)掌握分供方內部管理的狀況；
z)分供方產品價格的變化；
aa)社會信譽的變化；
bb)同本公司合作的情況跟蹤；
cc)其他應當跟蹤管理和要素。
b)經營部每季度末應當將合格分供方的狀況填制成《分供方狀況地覽表》報公司總經理
?。?0）跟蹤評審結果的處置
a)經營部應當依據每季度的分供方跟蹤評審結果將分供方分為優等、良等、合格、不合格四等。
b)對于不合格分供方應當在報總經理審批后，從合格分供方的名單中清除。此類分供方日后如要求同本公司合作，需重新經過本規程4（5）、（6）款的評審程序，成為合格分供方后方可再同公司簽約。
c)優、良分供方將作為公司對外采購或對外委托服務的優先合作對象；連續劇年評審為優、良分供方的，可在同公司合作時享有付款方式、評審條件、貨品驗收方面的優惠和方便。
?。?1）分供方的評審記錄和管理檔案，應當每半年匯總一次交公司辦公室存檔，長期保存。
?。?2）本規程的執行狀況作為經營部的績效考評的依據之一。
5．記錄
a)《分供方評審打分表》
b)
《合格分供方名單》c)《合格分供方檔案》
d)《合格分供方年度評審表》
6．相關支持文件
《采購管理標準作業規程》