物業服務手冊:公共管理

　　公共管理

　　1.房屋公用部位維修管理規定

　　1.1 房屋公共部位包括大廳、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領部分。

　　1.2 環衛部每天對房屋公共部位進行清潔，保證無灰塵、雜物。

　　1.3 物業部責任區管理員定時對公用部位墻壁、地磚等進行巡查，地磚壞了及時填寫維修單轉工程部處理，墻壁較臟的，由物業部主任組織統計，報管理處經理，由管理處經理統一安排粉刷。

　　1.4 對公用給、排管道，平時巡查發現問題及時處理，避免重大損失。

　　1.5 對公用梁、柱、承重墻定期檢查，按照管理處制定的維修計劃執行。

　　1.6 公用部位的維修以棟別統計，建立專項臺帳，由房屋的本體維修基金支付。

　　1.7 房屋周圍道路及公用設施、設備維修由工程部計劃執行。

　　2.樓宇及修繕管理規定

　　為保持樓宇的完好美觀，使業戶享有寧靜舒適的生活環境，特訂立本規定。

　　2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準)，根據有關規定，保修期內凡因施工原因引起的質量問題(不包括人為損壞)，由發展商負責，物業管理公司可代為用戶進行聯系。

　　2.2 由于屬自然災害、自然損耗或用戶使用不當所致的質量問題需要維修，不在保修范圍內，物業管理公司將盡力為用戶提供有償服務。

　　2.3 保修期之后的日常房屋維修，根據深圳市的有關規定。用戶室內部分費用由用戶負責，公用部分費用由物業管理公司和全體業主負責。

　　2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的，由損壞者負責修復，并承擔有關費用。

　　2.5 用戶對其購、租的樓宇擁有使用權，物業管理公司受開發商委托，對樓宇的所有主要結構、公共場所及設施，行使管理權。

　　2.6 任何用戶均不得私自改變物業的用途， 物業外觀應完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻，不允許封閉空中花園和外陽臺用戶不得自行封閉，允許封閉的內陽臺應統一有序。

　　2.7 用戶如對室內進行裝修，應嚴格遵守裝修管理的一切規定。

　　2.8 大廈/小區之任何地方均不得涂畫或張貼廣告，違者應負擔清洗、粉刷費用。如屬小孩所為，應由家長負責。

　　2.9 樓宇內公共地方，不得擺放家具、貨物或其他物品。

　　2.10 嚴禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物、以免傷及他人或影響衛生，教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則，按規定處罰。

　　2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當而導致堵塞或損壞，用戶應負全部修理費用。

　　2.12 嚴禁飼養犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神，懸掛迷信物品。違者按規定處罰。

　　2.13 樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等)，以保護全體用戶的安全。

　　2.14 為使本大廈經常保持整潔衛生，嚴禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼，違者按規定罰款。

　　2.15 用戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。

　　3.安全使用水、電、氣管理規定

　　為保證用戶的人身安全、生活舒適，根據省、市有關規定，并結合大廈/小區的實際情況，對水電氣的使用做如下規定：

　　3.1 用戶在進駐之前，必須向物業管理公司及相關供應單位提出申請，辦好有關手續后，方可供應水、電、氣，并自覺接受管理部門的管理與監督。

　　3.2 用戶在搬遷、裝修或使用過程中，若要對自用物業的有關管線作出必要的更改或移動時，請先向物業管理處或相關專業單位提出申請，經審批同意后方可進行施工。否則，由此造成的后果將由用戶自己承擔。

　　3.3 若用戶在使用過程中發現自己的水、電、氣表讀數確實不準時，可向物業管理公司工程部或有關專業單位提出修理、校驗或更換的申請;另外，若用戶認為原來的電表容量不夠而需要增容時，必須向物業管理處工程部提出申請，經審查合格并交增容費后方可給予更換。

　　3.4 任何單位或個人不得繞越水表、電表、煤氣表而使用水、電、氣，否則除當場停止供應外，均按規定給予處罰。

　　3.5 不得私自接駁、亂拉電源，不得隨意扳動配電箱，轉動電表，一經發現，處

　　以重罰，若造成事故，應負全部責任。

　　3.6 用戶在使用水、電、氣過程中，應時刻注意使用安全、操作規范，裝修電工應持證上崗，按章操作，不得使用超負荷的電熱絲、電熱爐等器件。物業內應保障有良好的通風設備。若遇有問題，請馬上與物業管理處聯系。并請教育好自的小孩，不要隨便去玩弄有關設備或設施。

　　3.7 提倡節約、珍惜能源，用戶在使用水、電、氣的過程中還應注意日常生活的保養與愛護。

　　3.8 按時交納用水、用電、用氣的費用，超過規定期限加收滯納金。

　　4.消防管理規定

　　為了加強本大廈的消防管理工作，保護公共財產和廣大用戶的生命財產安全，根據《中華人民共和國消防法》和貴陽市有關消防規定，結合本大廈的實際情況制訂以下管理規定：

　　4.1 管理處應與客戶建立防火安全檢查責任制，具體形式是與之簽訂“《區域防火責任書》，具體內容如下：根據《中華人民共和國消防法》，為保障大廈財產和人員的生命安全，管理處(下稱甲方)特同大廈/小區內各公司負責人(下稱乙方)簽訂：“區域防火安全責任書”，具體條款如下：

　　4.1.1 認真貫徹執行《中華人民共和國消防法》和地方政府關于消防工作的批示和法規，協助并配合甲方做好消防管理工作。

　　4.1.2 把安全防火納入本公司的日常工作，經常對員工進行防火教育，增強員工防火意識。

　　4.1.3 進行經常性防火安全檢查，及時發現并消除火險隱患。

　　4.1.4 發生火災，帶領員工積極撲救，并協助有關部門調查火災事故原因。

　　4.1.5 如乙方違反《中華人民共和國消防法》及地方政府關于消防工作的批示和法規，視情節輕重依法給予乙方經濟處罰。如發生火情、火災等事故造成嚴重后果的，交公安機關依法處理。

　　4.1.6 本責任書一式兩份，甲乙雙方各持一份，自雙方簽字日期起生效，至重新簽定為止。

　　4.2 消防工作要貫徹“預防為主，防消結合”的方針，物業管理公司全體人員均為義務消防員?？蛻魹樽匀幌镭熑稳?。

　　4.3 樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵，嚴禁在設立禁令的通道上停放車輛。

　　4.4 不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯走道和出口的安全疏散指示的事故照明設施。

　　4.5 本物業內的餐飲企業必須安全使用燃氣，燃氣爐要經常保持清潔，切勿留有油漬;煙頭及火柴余灰要隨時弄熄，教育孩子不要玩火。

　　4.6 遵守安全用電管理規定，嚴禁超負荷使用電器以免發生事故。

　　4.7 客戶進行室內裝修，須向物業管理公司提出書面申請，批準后方可動工。需要增設電器線路時，必須符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，裝修材料應采用阻燃材料。

　　4.8 大廈/小區內消防系統的所有設備均不得隨意改動和拆裝。

　　4.9 發生火警，應立即告知物業管理公司指揮中心或拔打“119”報警電話，并關閉電閘，迅速離開住所。

　　4.10 根據市消防管理暫行規定，有下列情形之一的，根據情況，處以直接責任人一百元至二千元罰款，經報請有關部門批準，可并處行政拘留。

　　4.10.1 占用或封堵樓梯，走道或安全疏散出口的;

　　4.10.2 封閉或損壞安全疏通指示，事故照明設施或消防栓的;

　　4.10.3 不按規定使用液化燃氣的;

　　4.10.4 亂拉、亂接電器線路的;

　　4.10.5 擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。

　　4.11 有下列情形之一的。責令停止作業，并分別情況，處以直接責任人二百元至五百元罰款，由此人為造成事故及經濟損失，肇事單位和個人要負責賠償，情節嚴重者要負法律責任。

　　4.11.1 未辦理申請報批手續即進行室內裝修的。

　　4.11.2 室內裝修所用材料不符合防火要求，不進行防火處理的。

　　4.11.3 燒焊、用火、用電無證作業，防火安全保障措施不落實的。

　　4.12 各用戶必須服從消防機關和管理人員有關消防方面管理，刁難辱罵或以暴力威脅等妨礙消防監督工作人員依法執行職責的，分別情況，處以直接責任人三百至五百元罰款，經報告有關部門批準，可并處以行政拘留，直至依法追究刑事責任。

　　5.環境管理規定

　　為創造優雅環境，搞好綠化工作，保持大廈/小區的清潔，使用戶享有優雅舒適的工作生活環境，特制定本規定：

　　5.1 本物業的環境衛生由物業管理公司按照國家頒布的有關法令和《貴陽市市容和環境衛生管理條例》具體實施管理，并密切配合環衛、環保、衛生防疫部門和居民委員會協同工作。

　　5.2 物業管理公司采用各種形式開展環境衛生宣傳工作，使用戶樹立人人愛清潔，個個講衛生的良好風氣。

　　5.3 客戶是環境受益人，人人都有權利和義務愛護本物業內的花草、樹木和清潔衛生。要求做到：

　　5.3.1 客戶要到指定的樓層垃圾桶清倒垃圾，嚴禁亂倒亂拋。

　　5.3.2 不得隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及其他污穢之物，不得向室外或綠化地潑污水和丟拋果皮、垃圾等，嚴禁損壞園林小品及花壇。

　　5.3.3 禁止把垃圾、碎布、膠袋、衛生巾等不溶物投入廁所或下水道。避免因使用不當，造成管道堵塞。

　　5.3.4 室內力爭做到門窗干凈，無蛛網、積塵、家具整潔。

　　5.3.5 保持公共樓梯走道整潔，不得在公共走廊過道堆放車輛、雜物。

　　5.3.6 不準在大廈公共區域擺佛堂，燒香拜神等。

　　5.3.7 不準大廈內飼養三鳥和牲畜。

　　5.3.8 本物業內任何公共地方均不得亂張貼、亂涂畫及亂豎指路牌、廣告牌，違者負責清除并承擔粉刷費用。如屬兒童所為，由家長承擔責任。

　　5.3.9 不得攀折花木、剝樹皮、摘花果，在樹木上扎鐵絲、打釘等。

　　5.3.10 行人和車輛不得通過和跨越綠化帶，不得損壞綠籬柵欄。

　　5.3.11 不得在綠化帶內追逐嬉鬧。

　　5.3.12 凡違反上述規定行為者，物業管理公司有權給予勸導、教育，或在公共場所公布其違規行為。

　　6.物品搬遷管理規定

　　6.1 目的

　　規范物品放行管理，保障小區(大廈)客戶財產安全和公司利益不受損失。

　　6.2 適用范圍

　　適用于本物業公司對物品的出門管理。

　　6.3 職責

　　6.3.1 物業部負責審查簽發《物品放行條》。

　　6.3.2 保安部負責按《物品放行條》檢查、核對搬出物品的品種和數量，并回收放行單據。

　　6.4 工作程序

　　6.4.1 凡客戶大件，如沙發、辦公桌椅、文件柜、電腦、復印機(配件)、保險柜及其他貴重物品等，需搬出大廈/小區或大型搬遷，必須到管理處辦理“物品放行條”。該放行條需有(業主)客戶單位公章或負責人簽名，并經客戶服務部審核認為可以放行后，加蓋部門印章方為有效，有效期限當天。其他任何部門及人員不得擅自批準放行。

　　6.4.2 貴重小物品或自營商品等，如需帶出大廈，則只需客戶單位的放行證明即可。

　　6.4.3 客戶隨身攜帶物品可走客梯，其他物品必須走消防(貨)梯。中午11:30~13:00為消防(貨)梯禁運貨物的時段。

　　6.4.4 安管部要仔細檢查核對客戶搬出物品的數量及種類等。對《物品出入放行條》，保安部不僅要仔細核對物品范圍及數量，而且要按發出數全部收回，此項指標將是對安管部的考核內容之一。對客戶出據的物品放行證明，保安部要核查經手人的有效放行證件，并留存證件號。

　　6.4.5 保安負責將回收的放行條，于次月交客戶服務部核對，由客戶服務部編號并存檔。若客戶辦理的該出門條因故暫未使用，客戶服務部與保安部要注意銜接，并與客戶取得聯系。

　　6.5 控制流程圖

　　6.6 附表

　　6.6.1 《物品放行條》

　　6.6.2 《放行條》

　　物品放行條

　　(編號： ) NO：FM-RW217

　　業戶名稱： 單 元： 座 單元

　　聯系人： 聯系電話：

　　申請時間： 年 月 日 時 分

　　序號 物品名稱 數量 驗證、放行人簽名 損壞公共設施記錄

　　是否需申請電梯操作 是 否

　　計劃使用時間： 年 月 日 時至 年 月 日 時

　　(公司蓋章)

　　審批人簽名：

　　年 月 日

　　說明： 1、經過備案的單位憑與備案登記一致的放行條當值安管員即予放行，否則將被謝絕放行。未經備案的客戶搬出物品須向管理處辦理放行手續。

　　2、如需使用貨梯搬運，請提前半個工作日向管理處申請。

　　3、搬遷需要征得業主的書面同意。

　　放 行 條

　　NO：FM-RW221

　　茲有 棟 房 (先生/小姐)，身份證號 ，家庭住址 ，因現需搬 出花園，經核實無誤，請保安予以放行。

　　客戶服務部

　　年 月 日

　　7.公共區域管理工作規程

　　7.1 目的

　　為了規范對公共場所的管理，保持良好的公共環境。

　　7.2 適用范圍

　　適用于物業管理公司對公共場所的管理。

　　7.3 職責

　　7.3.1 管理處經理負責貫徹實施本規程。

　　7.3.2 客戶部主任和物業管理員負責對本規程的過程控制和監督實施。

　　7.3.3 本物業用戶和物業管理公司各部門負責具體執行本規程。

　　7.4 公共區域的管理

　　7.4.1 公共場所主要是指：外墻、天臺(天臺花園)-、走道、樓梯、連廊、大廳、電梯廳、道路、停車棚、停車場、宣傳欄、池、井、溝、渠等。

　　7.4.2 公共場所管理的主要內容是指：對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、連廊、大廳、電梯廳、道路、停車棚、停車場、宣傳欄、池、井、溝、渠、標示牌、廣告牌等方面的管理。

　　7.4.3 公共場所的日常管理

　　由客戶服務部安排客戶管理員對公共場所進行管理，客戶管理員必須每天對公共場所進行巡視檢查一次，并將檢查情況及時記錄于《公共區域現場巡視表》中，發現問題必須及時處理或匯報。

　　物業管理員對巡視發現的問題應及時轉交相關部門進行處理。同時應及時進行跟蹤和檢查，直到問題處理合格為止。

　　客戶管理員應依據公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結,提出合理化建議。部門主任應根據使用情況和管理情況及時進行調整和處理。

　　7.4.4 公共場地的使用管理

　　1) 臨時使用申請、審批與使用

　　2) 客戶因商務需要，而要求使用本物業區域內的公共場地時，則用戶可書面申請，附加活動方案，交給客戶主任進行審核，經公司領導審批同意后，客戶方可按活動方案組織實施。

　　3) 客戶必須在客戶服務部指定的位置區域內進行活動組織，不得私自擴大或

　　占用批準范圍以外的地方。

　　4) 客戶必須在規定的時間內進行使用，因商務需要確需延長時間時必須到物業部辦理延續使用手續，經批準同意后，方可繼續使用。

　　7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求

　　1)場地臨時使用時，要求用戶必須裝飾整齊、美觀大方，符合物業管理的各項管理規定。

　　2)用戶裝飾時，不得損壞公共設施。否則，物業管理公司有權要求用戶給予適當的賠償。

　　3)用戶使用完畢后，應及時對使用的場地進行清理，經客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續。

　　7.5 廣告牌的管理

　　7.5.1 臨時使用申請、審批與使用

　　1) 本物業的用戶需要安裝廣告招牌時，應及時到客戶服務部提交書面申請并附廣告牌的設置方案，辦理廣告牌的申請手續。

　　2) 客戶管理人員接到用戶申請后，應及時交部門主任/主任審核，經公司領導審批同意后，用戶方可按照方案組織實施。

　　3) 用戶制作、安裝廣告牌時，必須使用統一的、合格的材料，以保證廣告牌的制作和安裝質量。

　　4) 用戶廣告牌在使用期間，必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態，發現損壞后應及時進行維護，不得拖延，否則，物業管理公司有權采取強制措施要求整改。

　　5) 用戶使用廣告牌到期前一個月，必須及時到客戶服務部辦理延期手續，客戶管理員應提前告之用戶，若用戶未作回應，則物業管理公司將按照到期進行處理，客戶服務部有權將廣告牌租賃給其它用戶。

　　6) 若因廣告牌的制作質量或安裝質量的問題，給物業管理公司或他人造成損失時，由用戶承擔一切后果。

　　廣告牌懸掛規定

　　1)所有客戶均無權私自在本物業內過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設立廣告招牌。

　　2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內或門面上懸掛、張貼。

　　3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。

　　4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防，經物業管理公司批準)臨時使用的按“公共場所的日常管理”規定收取場地臨時使用費。

　　5)凡違反以上規定內容者，按照違章裝修進行處理。除令其拆除、撤銷、修補破損、恢復原狀外，并處以1000-2000元人民幣罰款。

篇2：物業人事管理培訓之員工服務手冊

　　物業人事管理培訓教材：員工服務手冊

　　第二章人事

　　員工服務手冊

　　一、前言

　　物業管理為一服務性行業，與社會服務工作甚為相似，主要服務對象乃業主，租戶及來往的訪客等。因此，在日常的管理行為，表現及態度，都必須注意每一小節，每個崗位的工作，都必須全心投入，盡量把服務標準提高，維持物業內外安全，清潔，方便，使用戶能享受到賓至如歸的服務。

　　二、項目簡介

　　(略)

　　三、勞動條例

　　1.員工類別

　　員工為合同制員工。員工須簽訂勞動合同，按照合同規定履行雇員義務并獲得工資及享受勞保福利。

　　2.聘用條件

　　本管理處招聘員工的主要條件是：依據其對應聘職位合適與否而定，并以該職位的職責要求所需的業務知識、工作經驗及健康狀況、個人品行作為聘用的標準。

　　3.勞動制度

　　根據中外合資勞動管理規定，本公司錄用的所有員工一律實行勞動合同制，在公司要求后，員工需要辦理前任職務完全辭職并將個人檔案調至公司，或有關的勞動服務中心保管，才能成為本公司的正式員工。

　　4.勞動合同

　　勞動合同是公司與員工本人在自愿基礎上簽訂的，具有法律效力。員工受聘時，必須細閱其內容。勞動合同有效期限不少于一年。

　　5.試用期

　　員工均須經過為期三個月的試用期。試用期內，若員工的工作能力及工作表現未能符合公司要求，公司可解除其勞動合同或延長其試用期，延長試用期不得超過三個月。試用期若延長至六個月，勞動合同有效期限亦相應延長至最少三年。在試用期內第一個月，員工若單方面提出辭職，將需提前一天書面通知方能生效。在試用期內第二個月以后，員工若單方面提出辭職，將需提前七天書面通知，方能生效。在試用期滿后，員工若單方面提出辭職，將需提前一個月書面通知，方能生效。試用期滿且工作表現符合公司要求者方能成為正式合同制員工。

　　6.勞動合同的續簽與解除

　　勞動合同屆滿，公司將根據工作表現考評與員工在取得意見一致的情況下，可將勞動合同進行修訂、續簽。如解除合同則按照勞動合同有關條款規定執行。

　　7.調配晉升與辭職

　　管理處將根據業務發展需要，根據員工的工作、品行、文化程度、能力和潛質調配或提升到相應崗位。

　　正式員工如要求辭職，需提前一個月向部門經理呈交“辭職報告書”并抄送物業總經理批準并辦理手續后方可離開公司。若未能提前一個月提出申請而需即時離職者，則需向公司交付相當于一個月員工基本薪金額之款項后，方可辦理手續離開單位。

　　8.裁員與辭退

　　若公司因業務變更或其他原因，而產生冗員時，公司有權決定裁減員工人數。被裁減人員應服從公司的安排，不得提出無理要求，公司將提前通知有關員工及其部門主管，并按規定給予補償;

　　(1)工齡滿六個月以上到十二個月者發給一個月之個人基本薪金;不發放其它補貼;

　　(2)滿一年以上者，按每年一個月之個人基本薪金累計發給(最多不得超過十二個月)，但不發放其它補貼;

　　員工若違紀達10分或違反本手冊中所提及的嚴重紀律行為，公司可將該員工予以即時辭退，不予任何補償。

　　9.入職手續

　　員工入職時須到公司人事部門填寫員工登記表，遞交勞動手冊、待業證、身份證、學歷證明、二張5公分近照，憑人事部門開具的[入職通知書]領取工作證、考勤卡、更衣箱鑰匙等。

　　10.離職手續

　　凡離職之員工必須到人事部辦理手續，交還公司所發給的資產配備，包括：工作證、制服、員工手冊、衣柜鑰匙、工具、備用金(如有)等。未能全部交還以上物品者，須按規定賠償。否則公司除有權拒絕發放薪金與補貼外，將不予發給任何離職證明，并視情況需要循法律途徑解決。

　　11.工作時間

　　本公司依國家規定實行每周四十小時工作制。輪班制員工的周六、周日及例假作輪休制辦理。午膳時間，將由公司編排。

　　12.超時工作

　　本公司因工作需要而發生員工加班，均需事前申請并由部門主管批準，主管加班由總經理批準，特殊緊急情況需要事后第一時間知會管理處總經理。并補辦審批手續。

　　(1)員工加班半小時以上才能計算加班時間，不夠半小時不計算加班。

　　(2)加班費計算方法為員工底薪乘以12個月，再除以365天計算，計出日工資后再除以8小時計。

　　支付率為：a.延長時間為基本薪金的150%;

　　b.公休日為基本薪金的200%;

　　c.國定休假日為基本薪金的300%;

　　(3)員工加班后若需要調休，必須先到人事部門填妥調休單，以此為憑，安排補放。

　　(4)調休必須事先遞交調休單，由上一級主管批準。

　　(5)調休除需獲得預先批準外，而且還必須在加班行為發生后三個月內處理。

　　(6)逾期調休，本公司將按實際情況不受理或以年休處理。

　　13.薪金

　　(1)薪金制度

　　本公司的薪金制度結合本公司實際情

　　況，根據員工各自不同的職位、崗位、業務技能、工作態度、合作態度和工作成果而確定員工薪金，本公司工資結構為：公司基本工資(底薪)+綜合補貼。 　　公司綜合補貼包括國家規定之各項補貼。

　　本公司采用模糊工資(即薪金保密制度)，每位員工不得相互探聽或以訛傳訛，擾亂士氣，違者按規定處罰。

　　(2)薪金調整

　　本公司將根據財政狀況和每位員工每年工作表現評估來作為調整薪金的依據。每年　　月份進行薪金調整。做到無功不賞、無過不罰、賞罰分明、有升有降。薪金每年調整之行為，并不是公司的一個固定行為，亦不是每一個員工都能享受的待遇，公司保留最后決定的權力，員工不得異議。

　　(3)發薪日期

　　每月的第　　天為員工薪金及補貼發放日，發放上一個月的工資。

　　(4)領薪辦法

　　薪金及綜合補貼以現金或銀行轉帳方式每月發放一次。

　　四、員工福利

　　年假

　　正式員工在本公司服務滿十二個月后，(包括試用期)自第二年起將可獲全薪年假四天，正式員工由第四年開始，每服務滿一年，其年假亦相應增加一天，最多以不超過十四天為限。

　　上述全薪年假并不包括國定假期及公休日在內。年假應一次享用(特殊情況外，本公司有權安排員工將年假分為兩段時間享用，事前雙方協議)年假之使用根據各部門之人手需求，由部門主管作最后決定。申請年假需于十五天前填妥申請表格，由部門主管批準，經人事部審核，總經理批準方屬有效。

　　未經總經理批準，不得將上年度假期累積至下一年度，員工不按期享用年假，作放棄年假論，本公司不作任何補償。

　　1.病假

　　(1)員工因病缺勤(包括試用期內的員工)，必須當天通知部門主管，事后必須呈交有效之醫院證明并填備請假單向部門主管申報。

　　(2)經認可病假缺勤之員工(包括試用期內的員工)，按照基本薪金可獲發80%的工資。

　　(3)員工(不包括試用期內的員工)的醫療期為：-

　　入職工年醫療期累積期

　　少于五年三個月十二個月

　　五年以上六個月十二個月

　　在醫療期內的員工可獲發基本薪金的80%，綜合補貼將不發放，凡超過規定醫療期，作無薪處理。管理當局有權決定是否繼續保留其原職位。管理當局亦有權決定是否應予終止勞動合同。

　　(4)病假之中休息日均作病假處理。

　　(5)病假證明必須于24小時內呈交人事部備查，無出示有效之病假證明者，一律作事假或曠工論。

　　2.工傷

　　(1)員工在工作時間和工作區域內,因工受傷之員工應即時向所在部門主管報告，經有關部門確認，醫療費可全額報銷。在醫療期間，基本薪金及綜合補貼將全數發放。

　　(2)員工因工受傷的缺勤，除員工的基本薪金及綜合補貼外，其它均按照病假規則辦理。

　　(3)可按照勞工條例所訂，員工可在公司投購雇主責任險之保障范圍內，依章賠償。

　　3.事故

　　(1)員工因事故，而需申請假期者，均按照年假的申請辦法及規例執行;若因年假已全數享用而員工因特殊情況，仍需請假者，則員工將不發放該段時間的基本薪金及綜合補貼。

　　(2)員工申請事假須于請假日前三天交部門經理審批，再經總經審批。

　　(3)各部門主管申請事假須總經理批準。

　　(4)申請事假每次當一天算。

　　(5)員工每年的累積事假超過七天者，公司將有權要求員工解釋請假理由及有權將員工調整崗位，若調整崗位后請假情況未能改善者，公司將有權要求員工辭職。

　　4.婚喪假

　　(1)員工憑有效之結婚證書可享受結婚假期三天;員工享受婚假須提前三周憑結婚證書，由本人填寫請假單，經部門主管簽署后報人事部門備案，后交總經理審批。

　　(2)符合晚婚條件(初婚男26周歲，女24周歲)之員工，則可額外晚婚獎勵假七天(法定假或公休假不補)，婚假必須一次使用。

　　(3)上述此等假期均為部份薪酬假期，員工可按假期日數獲發底薪百份之八十;

　　(4)員工之父、母、配偶、子女和岳父母或公婆死亡時，可給予連續三天的喪假;

　　(5)需到外地料理喪事之員工，可酌情加路程假二天;

　　(6)員工之祖父母、外祖父母死亡，可予喪假一天(不加路程假);

　　(7)喪假亦為部份薪酬假期，員工可按日數獲發基本薪金百份之八十;

　　(8)享受上述待遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內員工除外。

　　5.產假

　　(1)符合計劃生育的女員工，分娩者可獲預產產假90天(產前15天，產后75天)，或難產假105天，或多胎產假120天;

　　(2)晚婚年齡的女員工(24周歲)初產婦可多獲晚育獎勵假15天;初婚男方(26周歲)在女方產后一個月內享受晚育獎勵假三天。(憑初產之證明，男方可按日數獲發基本薪金百份之八十);

　　(3)按規定女員工于產前休息15天，產后休息75天;

　　(4)妊娠三個月內自然流產，應給予30天產假休息天，三個月以上至七個月以下自然流產，應給予45天產假休息天;

　　(5)違反計劃生育之女員工，按上海市計劃生育辦公室有關規定執行;

　　(6)女員工懷孕經醫院證明而需保胎休息，其休息時間按病假規定處理;

　　(7)女職工在產假期間工資照發，按規定享受的產假的工資按基本薪金80%發放。

　　(8)享受此等遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內員工除外。

　　注：以上各項假期必須簽具有關認可之證明書，例如：醫生證明單、證明書、死亡證、戶口登記證或預產期證明書等。并按照放假申請手續辦理上述各項假期，請假期間，員工之綜合補貼將不與發放。

　　7.員工培訓

　　所有員工均需接受公司提供之業務、職業技術培訓。凡由公司出資的專門培訓計劃，公司有權與員工簽訂變更合同勞動內容的書面協議。

　　8.獎勵

　　(1)在改進公司經營管理，提高經濟效益方面有顯著成績者;

　　(2)防患于未然或在

　　危急時刻為他人生命安全、保護公司財產方面有特殊成績者; 　　(3)在防止大廈/小區財產，業主的貴重物品被盜、丟失等事故方面有成績者;

　　(4)品行端正、技術突出、熱愛工作、受其它員工擁戴的員工者;

　　(5)因對國家，對社會有特殊貢獻，其行為為公司帶來榮譽者;

　　(6)其他方面有顯著成績者;

　　9.獎勵方法

　　凡符合獎勵條件者，由直屬上級或部門主管提名，書面交總經理批準予以確認，人事部門備案，獎勵形式為：-

　　(1)授予獎狀

　　(2)頒發獎品

　　(3)發給獎金

　　(4)晉級

　　(5)特別加薪

　　注：對員工的獎勵及獎勵之基礎，公司將保留唯一及最終決定權，員工不得異議。

　　五、規章制度(規則)

　　1.員工關系

　　員工之間應以禮相待，互相合作及諒解，員工應服從和執行上級指定的任務，若遇疑難或不滿，亦應保持《先完成工作，后反映意見》的態度，事后向直屬上司請示申訴，以便妥善處理。

　　公司將給與每名員工申訴及反映意見的權利及機會，但公司并不鼓勵越級申報投訴，員工需采取遂級上報的方法，經反映但意見未獲采納或解釋者，才作越級報告。

　　員工在報告中，應采取客觀，不作人身攻擊，必須反映事實的態度來反映事件，若公司在員工報告中發現虛報，假做或惡意抵毀他人及破壞工作氣氛的情況，其報告將不受理，員工亦會受到相應的處分。

　　2.考勤

　　(1)員工上下班以電子鐘打卡，到部門簽到為準。

　　(2)員工必須按時上下班，在值班前，必須準備充分時間更換制服以便準時到崗簽到。

　　(3)在工作時間內，員工不得擅離職守，不得無故早退;下班后，不得在公司內無故逗留及穿著制服離開。

　　(4)員工必須依照部門編制的工作時間表到崗工作，如需調換班次，必須事先征得部門主管同意簽字后報人事部備案，否則視為曠工。

　　(5)凡未辦任何書面請假手續的員工(在有特殊證明的情況下例外)無故不來上班者即視為曠工。曠工除扣除基本薪金及綜合補貼外，給予書面警告。當月若無合理解釋亦無可予接受之理由而第二次曠工者，即予以開除。當年累計曠工三次，予以開除。

　　3.鐘卡

　　(1)員工上、下班時，必須按規定打卡，公司考勤一律以電子鐘打卡為準。

　　(2)如因公差，外勤等原因未能打卡者，應由所屬部門主管簽字注明，方可生效。

　　(3)病假、事假等有請假手續未打卡者，由人事部門蓋章方可生效。

　　(4)上下班忘記打卡者，第一次口頭警告，由部門主管補簽，第二次作事假處理。

　　(5)因大霧、下雪等特殊情況外，必須由所屬部門主管簽字注明方可生效。

　　(6)員工上下班必須親自打鐘卡，如因遲到或未來上班而委托別人代打卡者，一經發現，以曠工論處，并作乙類過失處理，代替他人打卡者也作乙類過失處理。

　　(7)擅自涂改，損毀考勤卡者，作甲類過失處罰。

　　(8)人為損毀、遺失考勤卡者，補卡者需交人民幣拾元。

　　4.儀表儀容

　　員工必須注意個人衛生，經常保持個人及制服整齊、清潔。

　　5.員工證

　　(1)每位員工均由人事部發給工作證，部門主管有權隨時抽查有關證件。

　　(2)穿制服之員工必須佩戴于衣服左上角，在大廈/小區范圍內，員工必須佩戴員工證。

　　(3)遺失應立即通知人事部，除因時間過久而導致損毀者外，每次補領新員工證或姓名牌需交人民幣拾元。

　　6.員工更衣柜

　　(1)員工須經常保持衣柜清潔與整齊。

　　(2)員工不得將貴重物品帶入大廈/小區，公司不負任何私人財物損失之責任。

　　(3)員工更衣柜內不準放置危險及易燃性物品。

　　(4)不得私自加配制鎖或私自更換更衣柜鎖。

　　(5)員工不得拒絕上級部門的不定期/定期檢查。

　　7.制服

　　(1)制服的發放范圍視工作崗位而定。所有制服的發放、保管，按規定辦理。

　　(2)員工必須經常保持制服之清潔及完整。

　　(3)未經批準員工不得將有大廈/小區標志的制服穿著離開大廈/小區。

　　(4)如因個人疏忽和濫用引起制服損壞或遺失，需由員工自行負責賠償。

　　8.個人資料

　　員工必須如實按公司要求填寫各類登記表及申報電話號碼。員工必須將有關遷移住址、婚姻狀況、生育子女等變更事宜即時通知人事部門，以便及時更正。若有謊報情況，公司有權立即將其辭退。

　　9.申請證明

　　凡要求公司出具有關個人人事證明的員工，必須填寫申請表，公司有權決定出具與否。

　　10.安保檢查

　　(1)員工不得攜帶與公司用品或工具相類似的物品或工具進入工作

　　范圍。

　　(2)凡需攜帶物品離開工作范圍，須持有部門經理批準及開具的物

　　品攜帶出門證。

　　11.拾遺

　　員工在大廈/小區范圍內拾到任何財物，必須當天送交物管部登記。若遺失私人財物，應立即向人事部報告。

　　12.吸煙

　　在員工休息室以外范圍，大廈/小區內任何地方均嚴禁吸煙，違者一經查獲，每次罰款三十元。

　　13.私人來訪和電話

　　員工在工作時間內一般不得接待和會見親戚或朋友。未經部門主管同意，員工不得在公司內接打私人電話，除緊急情況外，外來的私人電話不予接通，亦不代為傳呼。

　　14.通知和通告

　　公司之定期及不

　　定期的通知、通告、指示將張貼于通告欄中，員工應隨時注意。 　　六、紀律處分

　　1.目的

　　為促進員工相互了解和廉潔持守，并為加強紀律服務精神。特此訂立在職員工行為標準以保證物業管理的服務有效地達到預期目標，使大廈/小區管理服務更趨完善。

　　2.犯事處分方式

　　處分按10分制方式循序審定裁決。犯甲類過失扣2~4分，乙類過失扣4-6分，丙類過失加6-10分，扣滿10分即時開除。

　　犯規后滿半年未再犯任何過失將取消其已扣發。員工若犯丙類過失情節惡劣，公司可作出立即開除之處分決定，并不須給予事先通知或作出任何賠償。

　　3.犯規經濟處分

　　凡員工犯甲、乙、丙類過失，將按以下標準扣除工資

　　犯規種類扣除標準

　　甲類過失50元

　　乙類過失100元

　　丙類過失200元

　　下列情況之一的，公司可對該員工做出無薪停職的處理，而停職一般不超過十四天;

　　(1)在違紀行為進行調查期間;

　　(2)員工犯規累積達10分或犯丙類過失情節嚴重者，上級管理當局作出最后處分決定期間;

　　(3)員工因涉嫌觸犯社會治安管理條例或有關刑法，而受司法部門調查期間，停職期可順延至有處理結果為止。若被證明無罪，停職期基本工資將作補發。

　　處理程序

　　(1)紀律處分的處理一般在事發后一周內作出;

　　(2)警告書由部門主管發出，將列明員工犯規的細節;

　　(3)員工須在警告書上簽名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔案，如員工拒絕簽認，則以見證為據，記錄在案，而該警告書仍將視作生效。

　　(4)員工犯甲、乙類過失，部門主管可簽發犯規通知，通知人事部、總經理閱。犯丙類過失，部門主管須先將處理報告交人事部門審核并經總經理批準。

　　員工上訴

　　若員工不服任何處分，可于該處罰報告發出后的一星期內親自或書面向人事部申訴，人事部將視情節輕重，召開紀律小組會議研究。小組成員將包括有關部門主管及領班或目擊證人及至少一名高級行政人員(副總經理)和工會代表。小組的決定視為本公司最后的裁定。員工若對公司裁定不服，可上訴勞動仲裁委員會。

　　處分有效期

　　員工受處分后，如能知所悔改，以后的行為及工作表現亦無任何過失，甲類過失六個月后撤銷，乙類過失一年后撤消，丙類警告在合同期內一般不予撤消。撤消意見由部門主管提出，報總經理批準，人事部門備案。

　　過失性質

　　(1)甲類過失

　　a.不按規定路線出入大廈/小區;

　　b.值班時未穿著整齊制服，不按規定配帶員工證;

　　c.超出工作范圍到其他部門閑蕩;

　　d.未經部門主管批準，擅自調班;

　　e.在工作時間洗澡，更換工作服、洗滌等行為;

　　f.私自在工作時間收聽(看)廣播、錄音、電視，除因工作需要收聽天氣轉變或特別廣播;

　　g.在大廈/小區內亂扔雜物、煙蒂、隨地吐痰、破壞環境

　　衛生;

　　h.在大廈/小區內行為不檢點，大聲喧嘩、追奔打鬧;

　　i.搬弄是非、影響員工之間團結;

　　j.在工作時間內打瞌睡;

　　k.經常遲到早退(每五個工作日，遲到或早退兩次以上);

　　l.在容許吸煙區以外的地方抽煙;

　　m.不禮貌地與客人、上司對話，引起客戶投訴;

　　n.穿著印有公寓標志的工作制服，工作鞋上街、回家;

　　o.違反安全守則或部門規定;

　　p.由于工作過失、造成大廈/小區財物的損失;

　　q.知曉其他員工犯有嚴重過失行為，知情不報;

　　r.犯有其他輕微過失行為。

　　(2)乙類過失

　　a.曠工一天;

　　b.擅自涂改、損毀考勤卡者;唆使他人代他人打鐘卡;

　　c.擅離工作崗位，未經許可擅自調班;

　　d.經通知無故不加班者;

　　e.工作態度惡劣、粗暴對待上司、同事;

　　f.工作時間打撲克、下棋、看書或干私事;

　　g.未經許可私自配制公司鑰匙;

　　h.未經許可擅自將消防安全設備或其他設備挪作他用;

　　i.對客人不禮貌與客人爭吵;

　　j.公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工;

　　k.涂改、假造單據證明;

　　l.由于工作過失，造成公司財物損失價值達500元以上;

　　m.擅自進入“未經許可，不準入內”區域;

　　n.發表虛假誹謗性之言論，從而影響大廈/小區客戶或其他員工之聲譽受損;

　　o.私自收受客人所給的賞賜或財物而不上交;

　　p.未經公司負責人許可為客戶提供私人服務及收受利益;

　　q.不按時、按量完成工作任務，造成一定后果者;

　　r.拾到客人遺留物品而不按規定上繳。

　　(3)丙類行為

　　a.曠工連續三天;

　　b.毆打他人，相互打斗，不管誰對誰錯;

　　c.偷盜大廈/小區內物品或客人之財物;

　　d.偽造文件，提供虛假資料;

　　e.泄漏公司機密文件和資料;

　　f.作出不道德的流氓行為;

　　g.收受任何形式的賄賂或向他人行賄;

　　h.利用職權收取回扣，損害大廈/小區公眾利益;

　　i.在社會上作出嚴重損害國家、大廈/小區聲譽及利益之行為;

　　j.由于工作過失，造成大廈/小區財物損失達1000元以上;

　　k.知曉其他員工犯有應予開除之行為而知情不報;

　　l.參與賭博;

　　m.上班時飲酒或已受酒精影響;

　　n.犯有其他重大過失行為。

　　七、安全守則

　　1.安全規

　　范 　　(1)注意防火、防盜，如發現事故苗頭或聞到異味，必須立即查找并及時報告有關部門，切實消除隱患及作出預防。

　　(2)下班前要認真檢查當值范圍之情況，關好門窗，消除不安全隱患，確保大廈/小區及客戶生命財產安全。

　　(3)如發現有形跡可疑或有不法行為的人和事，應及時報告保安部或有關部門。

　　火警

　　每一位員工都應熟記火警電話、119訊號、熟悉消防通道及出口處位置，熟悉滅火器具的使用方法及安放位置，在救火過程中聽從消防中心的指揮。

　　如遇火警，必須采取以下措施：-

　　(1)保持鎮靜，不可驚惶失措;

　　(2)呼喚同事協助;

　　(3)通知消防中心，清楚地講明火警地點、燃燒物質、火勢情況及

　　本人姓名、工號，并報告有關人員。

　　(4)在安全的情況下，使用滅火器材試將火種撲滅：

　　(5)如火勢擴大而有威脅生命危險，必須引導助客戶撤離火警現場;

　　(6)把火警現場附近所有門窗關閉，并將電掣關閉;

　　(7)火警消除后保持現場情況，任何人仕不得無故進入，以備調查。

　　2.意外

　　(1)員工如發現他人不慎發生意外受傷，應首先做好搶救工作，并立即通知值班人員及將傷者送往醫院。

　　(2)如發生有不安全的設備足以引起意外，應立即向值班人員報告通知有關部門或總經理;

　　(3)如果有危險區域的產生，必須馬上加設警告標志，以警告他人不要靠近，以免使他人受到傷害;

　　(4)盜竊和死亡事故發生后要保護現場情況，任何人不得無故進入，以備調查。

　　3.在緊急情況下，全體員工必須服從總經理的指揮，鼎力合作，發揚見義勇為、奮勇獻身的精神，全力保護國家財產及人民生命安全，保持公司業務正常進行。

　　八、修訂與解釋

　　1.修訂

　　由管理部門商議決定，經總經理批準，公司可根據業務及管理的需要，隨時對《員工手冊》進行單方面的修訂，其修訂的內容將立即公布于全體員工。

　　2.解釋

　　本《員工手冊》的解釋權，在物業管理處辦公室。

　　本手冊如有與國家政府、法令、法規相悖之處，應按國家的政策法規辦理。

　　致：員工

　　本人謹此簽收到“員工手冊”，并經閱讀，已清楚其內容，本人愿意遵守“員工手冊”及本公司有關制度，忠于職守，努力工作。

　　部員工(簽名)

　　年　　月　　日

　　九、員工招聘計劃(包括程序)及制度

　　1.人力規劃

　　人力規劃是物業管理對未來人員的需求和供給之間可能差異的分析。人力規劃一般包括：-

　　-崗位職務

　　-人員補充規劃:指各類各級人員所需要的資歷、培訓、等要求年齡

　　-培訓規劃:通過各種教育培訓途徑，為公司培養目前和未來所需要的各級各類合格人員

　　-人力分配規劃:包括工程分配，員工職務調配及工作調動

　　2.職工的分類

　　依據公司編制人力規劃要求，公司人員劃分為以下級別：-

　　-管理層人員-E及M級別

　　-文級非管理層人員-C級別

　　-工程技術人員-T級別

　　-保安人員-S級別

　　-其他人員-O級別(按特別需要而產生)

　　3.管理公司員工需求

　　在人力資源需求預測，大多以經驗估計法進行，按架構設計提出員工需求的指導性建議。再由各部門按此指導性建議的要求與部門擬定具體用為需求，再交由物業經理及發展商代表落實批準。

　　4.員工招聘

　　在完成了對整體員工的需求預測，員工招募需開始，而員工的招聘大致分為三個階段：

　　-確定人員要求

　　-吸引人們前來應聘

　　a.從有關人仕介紹

　　b.從報章招聘

　　c.從人力資源中心

　　-從求職者中挑選職工在挑選員工方式方面大多采用以下兩種方式

　　-證件挑選方式:按提交自己履歷表、特長，公司推薦信考慮標準

　　-直接挑選方式:以筆試、面試等作錄用判斷而具體工作，由經理主管級員工進行應聘。

　　十、員工考核

　　兩種不同的評估方法

　　-定量標準：用得分作衡量標準

　　-定性標準：用評語或字符作衡量標準

　　1.評估項目簡釋

　　2.職員工作表現評核報告

　　3.職員工作表現評核流程

篇3：物業保安工作手冊考核試題

　　物業保安工作手冊考核試題

　　一、填空題(每空1分，共計35分)

　　1、發生緊急突發事故應及時 ，并做好防止擴大和 工作。

　　2、服從管理，聽從安排，一級對一級 。

　　3、嚴格執行請假制度，有事必須 ，逐級上報批準后方可 。

　　4、愛護財物，警械器具，不得轉借或 。

　　5、人員應提前 到指定地點列隊，接受代班在上崗前的 及上級有關指示精神的傳達。

　　6、交接班人員在換崗時要相互 。

　　7、接班人員未到，當班人不得 。

　　8、出小區的大件必須有 陪同，或 方可放行并做好記錄。

　　9、車輛出入，公司中層以上領導出入必須 。

　　10、來客來訪人員須出示 做好登記后，有特別要求的須經 的同意方可入內。

　　11、車輛的主人(使用人)不得在區內 、 、清掃車上雜物。

　　12、堅持 的消防方針，始終把預防放在首位。

　　13、清江西苑管理處現在托管的樓棟數是 棟，共有 個單元。

　　14、加強裝修管理，嚴禁私拉亂接。業主在裝修過程中必須配備 。(1211干粉2公斤瓶裝 只。)

　　15、執勤期間，精神集中、 、 。

　　16、樹立服務第一、 的方針。

　　17、根據物業管理企業保安這一特殊崗位，本著實事求是、 的原則，公司采取 方式進行考核。

　　18、滿足業主(住戶)的合理要求，做到三個一樣：○1 ;　○2 ;○3 。

　　19、獎勵細則中：現場抓獲犯罪分子獎勵 分，為公司爭得榮譽獎勵 分。

　　20、處罰細則中：對上級布置的任務，不能 、 、 完成的處罰2分。

　　二、判斷改錯題(認為題意對的在括號內打"√"，錯誤的在括號內打"×"，并在改正欄進行正確的修改。每題5分，共計20分)

　　1、裝修過程中嚴禁動用明火。如確實需要動用明火的，有消防器材方可施工。 ( )

　　改正：

　　2、在不影響本職工作的同時，有責任提供舉手之勞的幫助。 ( )

　　改正：

　　3、巡邏執勤人員應根據代班布置的區域及線路實施間斷巡邏執勤。( )

　　改正：

　　4、做好安全防范的預防措施，妥善處理好當班中的問題并及時上報。 ( )

　　改正：

　　三、簡答題(每題十分，共計20分)

　　1、對講機的使用規定是什么?

　　2、保安人員的職責是什么?

　　四、作為一名**物業公司的員工，你認為通過怎樣的保安服務，能體現清江物業人的服務理念及服務水準?(本題25分)