各縣(市、區)人民政府，廬山管理局，九江經濟技術開發區、廬山西海風景名勝區、八里湖新區、鄱陽湖生態科技城管委會，市政府各部門，市直及駐市各單位：

　　《九江市物業服務企業承接退出服務項目管理暫行辦法》經市政府第41次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹實施。

　　20**年3月26日

　　(此件主動公開)

　　九江市物業服務企業承接退出服務項目管理暫行辦法

　　第一條 為規范物業服務企業承接退出物業服務項目管理工作，維護業主和物業服務企業的合法權益，構建安全、文明、和諧的居住環境，根據國務院《物業管理條例》《江西省物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔20**〕274號)和《九江市加強和改進物業管理工作實施意見》(九辦發電〔20**〕20號)等法規和政策文件，制定本辦法。

　　第二條 本市中心城區行政區域內，因選聘前期物業服務企業或物業服務合同期滿未續約或者提前解除合同，物業服務企業承接前期物業、物業服務企業退出物業服務項目和新聘物業服務企業承接物業服務項目，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業服務項目，是指物業服務企業與開發建設單位、業主根據物業服務合同的約定提供服務的項目。

　　第三條 物業服務企業承接退出物業服務項目應當本著維護社會和諧穩定、保證業主正常生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

　　第四條 市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業服務企業承接退出物業服務項目的監督管理工作。

　　各區物業管理行政主管部門負責本轄區內物業服務企業承接退出物業服務項目的具體監督管理和業務指導工作。

　　各區人民政府(管委會)負責制訂本轄區內小區應急管理預案，指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)對本轄區內物業服務企業承接退出服務項目管理工作實施監督和組織協調，按《江西省物業管理條例》規定，根據實際情況召開物業聯席會議。社區協助街道具體做好有關工作。

　　自然資源、城市管理、公安、應急管理(消防救援)、生態環境、發改、市場監督、信訪等相關職能部門要按照各自工作職責共同做好物業服務企業承接退出服務項目管理相關工作，各區有關部門要加強與街道辦事處(鄉鎮人民政府)及各區物業管理行政主管部門的協調配合，協助做好物業服務企業承接退出服務項目管理階段性銜接工作。

　　供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等業務單位應當認真履行職責，協助區人民政府(管委會)和有關部門做好物業服務企業承接退出服務項目管理階段性銜接工作。

　　第五條 物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，主動協助解決物業項目遺留問題，做好新老物業管理銜接工作，保持物業項目管理的連續性。

　　第六條 業主大會應當從保持物業項目管理的連續性和長遠利益出發，保障物業項目的正常運轉。

　　第七條 物業服務企業和業主、業主大會應當按照物業服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

　　第八條 住宅及同一物業管理區域非住宅的開發建設單位，應當通過招投標方式選聘前期物業服務企業，實施前期物業服務。

　　規劃總建筑面積在2萬平方米以上的物業管理區域，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。規劃總建筑面積在2萬平方米以下的物業管理區域，可以通過公開招標或邀請招標的方式選聘前期物業服務企業。

　　法律、法規規定不宜公開招標或者經過兩次依法公正公開招標而流標的，且規劃總建筑面積在5萬平方米以下的物業管理區域，經項目所在地轄區住建部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　第九條 前期物業管理期間，物業服務企業或開發建設單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知合同對方，并承擔相應違約責任。開發建設單位應當及時按照本辦法第八條規定的要求選聘新的物業服務企業，物業服務標準、收費標準按原物業服務合同約定的標準執行。物業項目符合九江市物業管理招投標要求的，應由開發建設單位按有關規定重新招標。開發建設單位應于新物業服務企業確定后10日內將更換物業服務企業的情況書面函告物業買受人，并抄報物業項目所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區。

　　第十條 物業服務合同期限未滿，物業服務企業要求提前解除合同的，適用下列程序：

　　(一)物業服務企業應當在擬解除合同日前3個月，將退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業主委員會，同時告知項目所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區和區物業管理行政主管部門。

　　(二)業主委員會應于收到書面通知后3日內將物業服務企業退出的相關事宜在物業服務區域內進行公告征求業主意見，公告時間不少于7天。公告期滿持異議業主未超過建筑物總面積1/2且總人數1/2的，業主委員會應及時與物業服務企業協商退出事宜，并依法簽訂退管協議。退管協議應在物業服務區域內公告7天，同時抄報項目所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區和區物業管理行政主管部門。

　　(三)業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內在當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的指導下開展選聘新物業服務企業的工作，并于退管協議約定解除合同之日前依法與新物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　(四)公告期滿持異議業主超過建筑物總面積1/2且總人數1/2或雙方未達成退管協議的，原物業服務合同繼續履行，有異議的一方可通過司法途徑解決問題。

　　第十一條 物業服務合同期限未滿，業主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：

　　(一)業主委員會或占建筑物總面積20%且總人數20%以上業主提議提前解除合同的，業主委員會應當自收到提議之日起20日內籌備召開業主大會進行表決。在召開業主大會15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業服務區域內公告，同時告知當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區。擬解除合同時間不得少于召開業主大會表決之日后三個月。

　　(二)經業主大會表決通過提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會做出決議后3日內，將解約原因、解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退管協議。退管協議應在物業管理區域內公告7天，并抄報項目所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區和區物業管理行政主管部門。

　　(三)業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內，在當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的指導下開展選聘新物業服務企業的工作，并于退管協議約定解除合同之日前依法與新物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　(四)業主大會表決未通過或雙方未達成退管協議的，原物業服務合同繼續履行，有異議的一方應通過司法途徑解決問題。

　　(五)業主大會已對提前解除合同事宜進行表決的，對業主大會決議有異議的業主、使用人不得以在物業區域內張貼字報或在各種信息群內發布信息等形式影響物業服務的正常秩序。

　　第十二條 業主委員會應于物業服務合同期滿前三個月，在當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的指導下組織召開業主大會研究續聘或選聘物業服務企業事宜，并在物業服務合同期滿前簽訂新的物業服務合同。業主大會決定不續聘原物業服務企業的，應于業主大會決議后10日內書面告知原物業服務企業，同時抄報項目所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區和區物業管理行政主管部門。

　　第十三條 符合第八、九、十、十一條情形物業服務合同終止的，原物業服務企業應當做好以下工作：

　　(一)原物業服務企業應當在合同終止之日前1個月，在物業區域內公布物業經營性收入的收支情況;

　　(二)原物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會(開發建設單位)、新物業服務企業移交下列資料和財物：

　　1.利用物業共用設施、共用場地等收益的收支情況明細帳和余額;

　　2.物業管理用房和屬于業主共同所有的其他財物;

　　3.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖，物業區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料;

　　4.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　5.電梯等特種設備的臺帳清單和詳細安全技術資料;

　　6.供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準許使用文件;

　　7.業主名冊和業主水、電表抄見數;

　　8.多收(暫收)的物業服務費、裝修保證金(垃圾清運費)能耗費等相關費用;

　　9.利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料;

　　10.物業管理需要的其他資料;

　　11.實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

　　第十四條 新的物業服務企業進駐物業服務項目時，應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備等進行查驗，并制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業和業主委員會蓋章。存在爭議的，應當在查驗記錄中載明。

　　第十五條 合同未解除前，物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主大會選聘新物業服務企業。業主應當按時繳納物業服務費至合同解除之日。

　　(一)原物業服務企業不得以業主欠繳物業服務費為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可委托新物業服務企業代為收取業主欠繳的物業服務費，也可以自行收取，但不得影響業主的正常生活和工作秩序。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助。

　　(二)業主委員會對原物業服務企業提供的賬目有異議的，可聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從屬業主所有經營性收益中支出(或另行協商確定)，業主委員會應向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合做好審計工作。

　　(三)新舊物業服務企業應本著友好合作的態度辦理交接工作，交接過程中出現的不同意見，可由當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區會同區物業管理行政主管部門組織協調，協調無效的，應通過司法途徑解決。

　　第十六條 在物業交接、查驗過程中如有業主委員會未成立或未能履行職責的情況，可在當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的見證下，由新舊物業服務企業自行辦理交接、查驗手續。

　　第十七條 物業服務合同期滿雙方當事人不再續約，或經雙方約定提前解除物業服務合同，但業主大會在規定時間內未能選聘到新的物業服務企業接管的，適用下列程序：

　　(一)在合同到期1個月前，業主或業主大會仍未選聘到新物業服務企業，業主委員會或原物業服務企業應當到物業所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區備案，并告知物業所在區物業管理行政主管部門。

　　(二)街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區接到業主委員會或物業服務企業備案后5個工作日內，應會同區物業管理行政主管部門到物業服務區域聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。

　　(三)街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，指導業主大會與新接管的物業服務企業簽訂物業服務合同。區物業管理行政主管部門應主動提供相關信息，協助做好選聘工作。

　　(四)物業服務企業退出服務項目時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道應將有關情況書面報送所在區人民政府。區人民政府應當及時按照制定的小區應急管理預案組織街道、區市容環衛、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本生活保障相關服務工作。實際發生的費用由業主交納，各專業部門自行上門收取，也可委托社區代為收取，業主委員會應配合相關部門做好收費工作。

　　第十八條 物業服務企業退出服務項目時，應當配合新的物業服務企業辦理特種設備使用登記變更，做好特種設備日常維護保養工作銜接;物業服務項目在未選定新的物業服務企業前，特種設備處于定期檢驗階段，原物業服務企業負責特種設備定期檢驗工作。

　　第十九條 物業服務企業不按本辦法規定程序做好退出銜接工作的，由所在區物業管理行政主管部門將該物業服務企業的不良行為書面報送市住房和城鄉建設主管部門，記入企業及法人誠信檔案。有嚴重不良行為的向社會公布，自社會公布之日起，取消該企業2年內參與全市物業服務項目招投標的資格，其管理的物業服務項目2年內不得參與各級物業管理示范(優秀)項目評選活動。

　　第二十條 因項目規模較小導致物業服務企業退出服務項目的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區會同所在區物業管理行政主管部門從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合，提高物業服務社會效應。

　　第二十一條 本辦法各縣(市)和柴桑區過渡期內可參照執行。

　　第二十二條 本辦法自公布之日起施行。有效期2年。

篇2：欽州市物業服務企業退出物業項目管理指導意見(2009年)

　　第一條為了規范物業服務企業退出物業項目管理的活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,做好物業服務企業退出物業項目管理的交接工怍,保障物業管理活動依法正常進行,根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定,結合本市實際,制定本意見。

　　第二條欽州市城區、港區、各縣區范圍內,因物業服務合同期滿未續約、依合同約定提前解除合同,物業服務企業被業主大會依法解聘、依法被撤銷資質證書、吊銷營業執照、生效法律文書確定物業服務合同無效或解除物業服務合同等情形m.airporthotelslisboa.com,致使物業服務企業退出物業項目管理的,適用本意見。

　　第三條退出物業項目管理應當本著維護社會穩定、保證物業管理秩序的正常、有序、平穩過渡、防止矛盾激化的原則進行。

　　第四條市房產主管部門是本市物業服務企業退出物業項目管理的主管部門。各縣房產管理的部門具體負責本轄區內物業服務企業退出物業項目管理的指導監督工怍。

　　第五條 物業服務企業退出物業項目管理的,應依法接受物業項目所在地街道辦事處、社區居民委員會和相關部門的監督。

　　第六條物業服務企業應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行合同約定和相應職責,按照本意見規定的退出程序,依法做好物業管理交接工怍,保持物業項目管理的連續性。

　　第七條 開發建設單位、業主、業主大會應當依法有序作出解聘、選聘物業服務企業的決定,并保持物業項目管理的正常有序性、持續性、長效性,積極維護社會穩定。

　　第八條 未成立業主大會的物業項目,物業服務企業退出物業項目管理,應當按照下列程序做好物業管理交接工作:

　　(一)物業服務企業主動退出物業項目管理的,應當在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時間以書面形式告知開發建設單位和市、縣房管部門,并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　開發建設單位決定提前解除合同或不再續約的,應當在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議后3日內,將解除合同原因、解除時間和表決結果等情況以書面形式告知物業服務企業和市、縣房管部門,并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(二)物業服務企業應當在退出物業項目管理前公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況,并將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。

　　物業服務企業墊支的水電費用以及業主欠交的物業服務費用,物業服務企業有權要求業主補交。

　　(三)物業服務企業應當向開發建設單位辦理下列移交事宜:

　　1、竣工驗收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。

　　2、技術資料:包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。

　　4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。

　　5、代管的專項維修資金。

　　6、利用物業項目公共部位、共用設施設備進行經營的賬目,并移交歸業主所有的收益。 (物業服務合同有約定的,按合同約定辦理。)

　　7、屬于全體業主的物業管理用房。

　　8、房屋產權名冊及其他屬于小區業主的資料和設施設備。

　　開發建設單位已注銷、吊銷或其他原因停業、歇業導致不能接受資料、財物的,物業服務企業應當向市房管部門移交上述資料、財物。

　　(四)開發建設單位應當在物業服務企業退出前選聘新的物業服務企業。

　　開發建設單位決定提前解除合同的,應當依法采取公開或邀請招標的方式選聘新的物業服務企業,

　　(五)開發建設單{立選聘新的物業服務企業后,應當按上述第(三)項所列事宜與新的物業服務企業辦理交接手續。

　　第九條 已成立業主大會的物業項目,物業服務企業退出物業項目管理,應當按照下列程序做好物業管理交接工怍:

　　(一)物業服務企業主動退出物業服務項目的,應當在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會和市、縣房管部門,并以書面

　　形式在物業管理區域內公告。

　　業主大會決定提前解除合同或不再續約的,應當在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議

　　后3日內,將解除合同原因、解除時間和表決結果等情況以書面形式告知物業服務企業和市、縣房管部門,并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(二)物業服務企業應當在退出前公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況,并將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。

　　物業服務企業墊支的水電費用以及業主欠交的物業服務費用,物業服務企業有權要求業主補交。

　　(三)物業服務企業應當向業主大會、業主委員會辦理下列移交事宜:

　　1、竣工驗收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。

　　2、技術資料:包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。

　　4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。

　　5、代管的專項維修資金。

　　6、利用物業項目公

　　共部位、共用設施設備進行經營的賬目,并移交歸業主所有的收益。 (物業服務合同有約定的,按合同約定辦理。)

　　7、屬于全體業主的物業管理用房。

　　8、房屋產權名冊及其他屬于小區業主的資料和設施設備:

　　未成立業主委員會或者業主委員會無法履行職責的,物業服務企業應當向市、縣房管部門移交上述資料、財物:

　　(四)業主委員會應當在物業服務企業退出前召開業主大會會議選聘新的物業服務企業,

　　(五)業主大會選聘新的物業服務企業后,業主大會應當按上述第(三)項所列事宜與新的物業服務企業辦理交接手續,

　　第十條 物業服務企業被原發證機關吊銷企業資質證書、工商主管部門吊銷營業執照的,應當按照下列程序做好物業管理交接工作:

　　(一)物業服務企業應當在行政處理結果公布3日內,按照本意見第八條第(三)項、第九條第(三)項所列事宣與開發建設單位或業主大會辦理交接手續,并公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況,將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。

　　(二)開發建設單位或業主委員會應當立即將物業服務企業退出物業項目管理的原因的以書面形式在物業管理區域內公告。同時著手進行選聘新的物業服務企業的工作。

　　(三)市、縣房管部門在行政處理結果公告2個工作日內,應當會同街道辦事處到物業項目聽取開發建設單位、業主委員會、業主及物業服務企業等的意見,并做好協調溝通工作。

　　(四)為保持物業管理區域的正常管理秩序,可以采取以下措施:

　　1、由街道辦事處、社區居民委員會臨時組織相關專業服務人員做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作,所發生費用由全體業主據實分擔。

　　2、市、縣房管部門督促開發建設單位或業主大會立即組織選聘新的物業服務企業。

　　第十一條物業服務企業未按照本意見的規定退出物業項目管理的,由市房產主管部門按不良記錄記入欽州市物業服務企業信用檔案,向社會公布(來自:m.airporthotelslisboa.com),并作為對物業服務企業監督檢查管理的依據:物業服務企業的行為給業主造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

　　第十二條開發建設單位、業主委員會、業主擅自解聘物業服務企業,給物業服務企業造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

　　第十三條因物業服務企業退出物業項目管理引發糾紛的,當事人可依物業服務合同的約定或直接向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第十四條本意見由欽州市房產管理局負責解釋。

　　第十五條本意見自二oo九年九月一日起施行

篇3：臺州市物業項目服務退出管理辦法（2015年）

　　關于修訂臺州市物業項目服務退出管理辦法的通知

　　臺建規〔20**〕34號

　　各縣(市、區)建設規劃局(分局)，臺州灣集聚區、臺州經濟開發區建設局，局機關各處室、直屬各單位：

　　為加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業服務活動的正常秩序，引導物業服務行業健康有序發展，根據《物業管理條 例》、《浙江省物業管理條 例》、《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》及《臺州市物業管理實施辦法》等有關規定，我局組織修訂了《臺州市物業項目服務退出管理辦法》?，F印發給你們，請認真貫徹執行，并請各地組織物業服務企業、房地產開發企業、業主委員會的相關人員進行學習。

　　附件：臺州市物業項目服務退出管理辦法

　　臺州市住房和城鄉建設規劃局

　　20**年1月28日

　　臺州市物業項目服務退出管理辦法

　　第一條 為加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業服務活動的正常秩序，根據《物業管理條 例》、《浙江省物業管理條 例》、《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》及《臺州市物業管理實施辦法》等有關規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業項目，是指建設單位或者業主大會委托物業服務企業進行服務的物業項目。

　　第三條 本市行政區域內因物業服務合同期滿終止，或者依據法律規定和物業服務合同約定提前解除合同，物業服務企業退出物業項目服務活動，適用本辦法。

　　第四條 退出物業項目服務應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

　　第五條 市物業主管部門負責本市行政區域內的物業項目服務退出的指導、監督和管理。

　　各縣(市、區)物業主管部門負責本轄區內物業項目服務退出的指導、監督和管理。

　　第六條 業主大會和業主委員會應當從保持物業項目服務的穩定性和長遠利益出發，不得隨意更換物業服務企業，保證業主的正常生活秩序。

　　物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業項目服務的程序和相應職責，解決好項目服務遺留問題，做好新老物業服務的銜接工作，保持物業項目服務的連續性。建設單位應當尊重購房人的合法權益，兌現售房承諾，妥善解決項目建設遺留問題，為物業項目服務的順利開展提供保障。

　　第七條 有下列情形之一的，物業服務企業不得退出物業項目服務或者要求物業服務企業退出物業項目服務：

　　(一)物業尚未交付或者投入使用的，建設單位或者物業服務企業不得擅自提出終止前期物業服務合同，退出物業項目服務。

　　(二)物業服務合同期內，未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會不得擅自決定，要求物業服務企業退出物業項目服務。

　　第八條 前期物業服務合同期滿終止，業主大會和業主委員會尚未成立，物業服務企業退出物業項目服務的，適用下列程序：

　　(一)建設單位或者物業服務企業不再續約的，合同當事人一方應當在前期物業服務合同屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。建設單位應當按照《臺州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，并征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總

　　人數過半數的業主同意，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業，按不低于原物業服務合同約定的服務標準執行。若物業項目已具備成立業主大會和業主委員會條 件的，應當按照規定程序成立業主大會和業主委員會，并選聘新的物業服務企業。

　　(二)物業服務企業應當將不再續約的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并填報《臺州市物業服務企業退出服務項目登記表》。

　　(三)建設單位應當在新選聘的物業服務企業(以下統稱“新受托物業服務企業”)確定后10日內，將新受托物業服務企業及相關情況書面函告業主，并抄報項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　(四)建設單位未及時履行選聘物業服務企業責任的，原物業服務企業應當及時向項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門督促建設單位及時選聘物業服務企業。

　　(五)物業項目服務退出管理中，建設單位因歇業、破產等原因不存在的，物業服務企業應當及時書面報告項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門和居民(村民)委員會應當共同協商落實籌建業主大會和業主委員會，并按照規定程序選聘新物業服務企業。

　　第九條 前期物業服務合同期滿終止且業主大會、業主委員會已成立，或者物業服務合同期滿終止，物業服務企業退出物業項目服務的，適用下列程序：

　　(一)業主大會或者物業服務企業不再續約的，合同當事人一方應當在前期物業服務合同或者物業服務合同期限屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。業主大會應當按照《浙江省物業管理條 例》和《臺州市物業管理實施辦法

　　》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。

　　(二)物業服務企業應當將未續約的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并填報《臺州市物業服務企業退出服務項目登記表》。

　　(三)業主委員會按照規定的程序和要求重新選聘物業服務企業后的10日內，應當在本物業管理區域內公告。

　　(四)業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任，也未決定實施自治管理的，原物業服務企業應當及時向項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門和居民(村民)委員會督促業主

　　大會及時選聘物業服務企業。

　　第十條 物業服務合同當事人提前解除合同，物業服務企業退出物業項目服務的，應當依情形分別適用下列程序：

　　(一)前期物業服務期間，合同當事人一方要求提前解除物業服務合同的，應當在擬解除合同90日前書面告知對方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　建設單位應當按照《臺州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。同時，建設單位、物業服務企業和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門應當分別履行本辦法第八條 第(二)至(四)項相關規定。

　　(二)物業服務期間，經業主委員會或者20%以上業主提議要求提前解除合同的，應當在擬解除物業服務合同90日前組織召開業主大會。在召開業主大會15日前，將會議通知及解聘物業服務企業事項等書面材料送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。經征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主大會作出解聘物業服務企業決定的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內書面通知物業服務企業，但管理規約、業主大會議事規則或者合同另有約定的從其約定。

　　業主大會應當按照《臺州市物業管理實施辦法》及有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。業主委員會應當將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。同時，物業服務企業應當填報《臺州市物業服務企業退出服務項目登記表》。未經業主大會依法通過提前解聘物業服務企業的，業主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業服務企業的決定。

　　(三)物業服務期間，物業服務企業要求提前解除物業服務合同的，應當在擬解除物業服務合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15日。物業服務企業應當填報《臺州市物業服務企業退出服務項目登記表》。業主委員會應當啟動選聘物業服務企業的程序。

　　(四)當事人一方對提前解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應當依據物業服務合同的約定協商解決。如協商不成，可申請項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或者按照合同約定申請仲裁。

　　第十一條 物業服務企業應當在前期物業服務合同或者物業服務合同期滿終止或者解除之日前繼續按照合同的約定提供物業服務，積極協助建設單位或者業主大會做好物業項目服務相關工作。業主應當按時交納物業服務費到合同期滿終止或者解除退出之日。

　　第十二條 在前期物業服務合同或者物業服務合同期滿終止或者解除之日前，物業服務企業應當根據業主的意見將預收的物業服務費等相關費用的結余款項退還給業主或者轉交給下一任物業服務企業;原欠繳的物業服務費，業主應當按照物業服務合同

　　的約定，及時補繳。

　　第十三條 業主委員會對原物業服務企業提供的賬目有異議的，可聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從屬于業主所有的經營性收益中支出，業主委員會應當向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合做好審計工作。

　　第十四條 原物業服務企業應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定，在物業項目服務移交30日前，與物業服務合同委托方、新受托物業服務企業辦理物業項目交接驗收手續，移交物業的共用部位、共用設施設備及相關場地、物業管理用房等，并提供《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》第九條 、第十條 規定的資料。

　　第十五條 新受托物業服務企業接管物業時，應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定與物業服務合同委托方、原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備和物業管理用房等進行查驗。查驗時應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。對查驗中發現的問題，應當詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法。經查驗符合要求的，應當在7日內辦理有關交接手續，原物業服務企業與物業服務合同委托方及其新受托物業服務企業簽訂《物業服務管理交接驗收協議》。

　　第十六條 物業服務合同的權利義務終止后，業主欠交的物業服務費，原物業服務企業可依照原合同約定，委托新的物業服務企業代為收取，也可自行向業主收取，或者通過司法途徑解決。新物業服務企業應當為原物業服務企業收取欠交物業服務費提供幫助，但原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接手續。原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，業主可拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費;新受托物業服務企業和物業服務合同委托方應當通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業服務區域、辦理交接手續。

　　第十七條 物業服務合同期滿終止，業主大會未依法及時選聘新的物業服務企業且未作出自治管理決定的，應當按照下列程

　　序做好銜接工作：

　　(一)在物業服務合同期滿終止30日前，業主大會未明確續聘或者未選聘新的物業服務企業，且未作出自治管理決定時，原物業服務企業應當向項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和物業主管部門報告。

　　(二)街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門和居民(村民)委員會應當到項目所在地聽取業主、業主委員會和物業服務企業的意見，并就繼續做好物業服務進行溝通協調工作。

　　(三)街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門和居民(村民)委員會積極協助業主大會依法選聘新的物業服務企業，指導業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》。

　　(四)對拒不選聘新的物業服務企業的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門應當

　　及時將有關情況書面報送項目所在地縣(市、區)人民政府。根據《臺州市物業管理實施辦法》等有關規定，及時制定管理預案，并組織居民(村民)委員會和環衛、園林、供電、供水等部門做好共用設施設備運行、垃圾清掃、綠化維護等基本服務。所發生的費用由業主交納，業主委員會負責收取。

　　第十八條 因物業服務企業退出物業項目服務引發糾紛的，當事人可要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會或者物業主管部門調解，也可依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第十九條 物業服務企業不履行合同約定、不按照規定程序退出的，應當記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按照《物業管理企業資質管理辦法》等有關規定，可給予降低企業資質等級或者取消企業資質。

　　第二十條 因物業規模較小導致物業服務企業退出物業項目服務的，項目所在地物業主管部門應當從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條 件推動相鄰項目整合。

　　第二十一條 本辦法自20**年4月1日起施行?！杜_州市物業服務企業退出服務項目管理辦法》(臺建規〔20**〕254號)同時停止執行。