VK物業顧問項目進駐與退出管理辦法

　　1、目的

　　為保證顧問項目的如期進駐與退出，同時充分保障顧問外派人員順利開展顧問工作，提高顧問工作質量。

　　2、范圍

　　適用顧問經營部。

　　3、職責

　　部門/崗位工作內容

　　顧問經營部負責根據顧問服務合同與被顧問方確定現場進駐日期

　　人力資源部負責顧問外派人員的甄選、強化培訓與考核上崗

　　項目經理負責與顧問經營部對接顧問項目的相關文件、資料

　　4方法與過程控制

　　4.1進駐前的準備

　　4.1.1甄選項目組人員

　　4.1.1.1人力資源部于進駐前三個月組織項目經理、項目助理的甄選。

　　4.1.1.2進駐前二個月確定項目組人員。

　　4.1.2項目組人員強化培訓及考核上崗

　　4.1.2.1具體培訓內容及考核方式詳見《顧問項目人員能力清單》；

　　4.1.2.2進駐前提前15天完成顧問項目組人員強化培訓考核。

　　4.1.3人力資源部應于進駐前組織顧問人員簽訂《保密合同書》。

　　4.1.4資料交接與文件申請

　　選派之項目經理與顧問經營部相關人員進行項目資料交接，申請顧問工作所需文件。相關文件申請工作由顧問經營部協助完成。

　　文件資料清單如下：

　　序號名稱對接部門備注

　　交接資料1項目物業管理顧問服務合同顧問經營部復印件

　　2《物業管理顧問項目信息記錄表》

　　3項目前期資料當地物業管理法規、文件

　　4顧問項目物業資料（圖紙、詳規、數據等）

　　5前期提交顧問書、建議函

　　6前期雙方工作對接情況

　　申請文件1體系文件（非受控版本）品質部復印件

　　2體系文件之質量記錄表格（電子版）品質部內網

　　3行政制度匯編總辦、房管部內網

　　4人事操作指南人力資源部內網

　　5財務制度匯編財務管理部

　　6物業管理顧問服務操作手冊（電子版）顧問經營部

　　4.1.4顧問前期工作對接

　　4.1.4.1選派之項目經理確定后，顧問經營部即與其對接顧問前期的顧問工作，說明前期顧問工作事項、委托方反饋情況，以及須項目組在常駐期繼續跟進的工作。

　　4.1.4.2顧問經營部應將顧問項目檔案轉交項目經理，包括顧問前期制定的顧問書、建議函及遞交給委托方的其它資料，由項目組在常駐期間，有延續性地提供顧問服務。

　　4.1.5編制顧問計劃及相關文件

　　4.1.5.1項目經理完成常駐期顧問服務工作計劃、常駐期顧問服務工作進度、《常駐期顧問書提交計劃表》及顧問書《進駐說明冊》，報顧問組相關成員審批。常駐期顧問服務工作計劃、常駐期顧問服務工作進度須根據顧問合同條款對工作事項、時間進度進行規劃。

　　4.1.5.2項目組制作進駐演示PP稿。

　　4.1.5.3顧問項目組于進駐前提前10天完成顧問工作對接。

　　4.1.5.4顧問項目組于進駐前提前7天完成編制顧問計劃及相關文件。

　　4.1.6整理辦公物資、個人物資

　　4.1.6.1辦公用品清單（參考）

　　序號名稱數量備注

　　1手提電腦1臺如甲方可提供辦公電腦，則省去

　　2打印機1臺*如甲方可提供，則省去

　　3"萬科顧問工作室"標牌1塊

　　4現場顧問人員辦公桌名牌2套

　　6硬皮筆記本2本*如公司有統一筆記本，可申領

　　7日常辦

公文具*可根據項目實際需要購買

　　8領帶、工服根據公司工服管理有關規定

　　9公司文件袋30個

　　10萬科周刊、物業管理各1本報總辦訂閱

　　11顧問書包裝30套含封底、透明裝訂膠片、裝訂圈

　　注：1.帶 * 號者建議在項目所在地購買

　　4.2顧問項目現場進駐

　　4.2.1由顧問項目經理與被顧問方對接召開進駐說明會的場地/議程、參加人員及當地相關媒體報道情況。

　　4.2.2組織召開服務說明會：常駐顧問期開始之日，由公司總經理助理以上領導帶領顧問現場人員，在項目地與委托方共同召開顧問服務說明會，由項目經理通過PP電子演示文稿向委托方進行常駐期顧問服務說明。

　　4.2.3確定建議函、顧問書對接人及處理渠道。

　　4.2.3.1應與委托方確定建議函、顧問書對接專人。（對接人宜為委托方主要管理人員）

　　4.2.3.2建議函對接、處理方式：

　　4.2.3.3建議委托方對顧問書采取以下對接方式：

　　以上工作可采取建議函的方式，在召開服務說明會時，一并遞交給委托方。

　　4.2.4由帶隊領導向委托方遞交顧問書《進駐說明冊》。

　　《進駐說明冊》內容包括：萬科集團與公司簡介、提供現場顧問服務知會甲方的函、顧問人員專業履歷、現場期間雙方溝通渠道、現場期顧問服務計劃、顧問書提交計劃、顧問服務工作進度計劃等。

　　4.3項目退出

　　4.3.1組織召開現場顧問服務結束說明會

　　常駐期結束之日，由公司總經理助理以上領導及項目組人員，在項目地與委托方一起召開現場顧問服務結束說明會，由項目經理以PP電子演示文稿的方式向委托方及被顧問公司進行顧問現場工作總結。

　　4.3.2向委托方遞交《現場服務結束說明冊》。

　　《現場服務結束說明冊》內容包括：現場顧問服務總體情況總結、被顧問方總體運作診斷評估。

　　4.3.3項目組人員返深后1周內與顧問經營部進行辦公物資及資料交接。

　　5.相關文件

　　VKWY7.5.1-Z04-06《顧問項目人員能力清單》

　　6.記錄表格

　　VKWY7.5.1-J04-F2《常駐期顧問書提交計劃表》

篇2：項目物業接管進駐工作方案

　　一流的物業需要一流的管理,一流的管理出一流的質量。通過我們的服務,為"××廣場××號樓項目(---)"創造價值,為業戶營造一個"安全、舒適、溫馨、親情"的生活、辦公及購物環境,讓業戶安心、放心。

　　一、總體管理服務目標

　　前期目標

　　成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友;

　　降低開發商的建設成本,促進樓盤的銷售。

　　合同目標

　　在合同期內,全身心為業主服務,成為業主的好保姆、好管家、好朋友。

　　二年內達到ISO9001質量管理體系第三方認證;

　　二年內達到ISO14001環境管理體系第三方認證;

　　二年內達到OHSAS18001職業健康安全管理體系第三方認證;

　　一年內通過"××市物業管理優秀小區"的考評;

　　三年內通過"××省物業管理(來自:m.airporthotelslisboa.com)示范小區"的考評;

　　四年內達到"××物業管理示范小區"的標準;

　　二、管理服務理念─××物業讓您更滿意

　　讓-嚴格管理、規范服務、心心交流

　　您-業戶、發展商、行政主管部門、相關專業部門

　　更-優于行業標準、優于其它企業、100%業戶第一、不斷超越業戶日益增長的需求

　　滿意-成為業戶的好保姆、好管家、好朋友

　　成為發展商的好參謀、好幫手、好朋友

　　成為大家認可的好企業、好伙伴、好朋友

　　三、保證體系

　　我公司已通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業健康安全管理體系的三項認證。同時,我公司自20**年起開展企業標準化工作,并制訂了公司"企業標準(Q/OAKH)"。我公司將三項體系、企業標準以及適合"××廣場××號樓項目(---)"的三級操作文件貫穿于"××廣場××號樓項目(---)"的物業管理之中。

　　四、服務承諾

　　1、總體指標

　　1)滿意度指數85以上;

　　2)管理服務范圍內不發生重大安全責任事故,

　　管理服務范圍內不發生重大火災責任事故,

　　管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;

　　3)第一年度導入三項貫標體系管理,

　　第二年度通過三項貫標體系認證;

　　2、分類指標

　　1)管理處設專線24小時受理報修,

　　2)業戶接待時間:365天8:30-20:30;

　　3)各類服務人員上崗培訓率達到100%;

　　4)檔案歸檔率達到100%,

　　檔案完整率達到100;

　　5)維修及時率達到100%;

　　6)維修質量合格率達到95%以上;

　　7)實行維修服務回訪

　　制度,回訪率達到100%;

　　8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

　　9)公共設備、設施完好率達到98%以上;

　　10)房屋建筑完好率達到98%以上;

　　11)綠化存活率達到98%以上;

　　12)清潔管理無盲點,

　　管理服務范圍保持環境整潔,生活垃圾日產日清;

　　13)道路、停車場完好率達到98%以上;

　　14)管理服務范圍內保安(來自:m.airporthotelslisboa.com)固定崗實行24小時保安立崗服務

　　五、擬采取的工作計劃

　　為了使物業保值、增值,管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業主和物業公司之間的溝通,以確保物業品質不斷得到提升,同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作,使開發商與物業公司的品牌共同提高,達到"雙贏"的目的。

　　1、業主入伙前

　　我公司對物業進行現場查勘,力爭在小區工程建設收尾階段從物業管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。

　　在和發展商進行物業的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》)。對于驗收中發現不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內由開發施工單位整改修復,再由我公司驗收合格后接受。同時協助發展商制定《使用公約》、《業主手冊》等文件,同時準備好業主入戶所需要的《入伙手續書》、《業戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區的開荒保潔工作,進入日常工作狀態;保安人員要熟悉小區情況;設備維修人員做好檢查工作,保證公共設備設施的完好,以一個整潔、舒適的環境迎接業主入戶。

　　2、業主入伙中

　　業主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表,對于業主發現的問題予以記錄。向業主交付填寫的資料有:《業戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業主介紹有關物業入伙后的管理規定。

　　其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標準向業主做好解釋工作,并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料,業戶服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》,并巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環境整潔,建筑垃圾規定袋裝化并及時清理到指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道;夜間保持施工區安靜。管理處除保安外,業戶接待、管理處經理都應當定時對裝修施工現場檢查,發現違章及時糾正,裝修結束應經過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區應當應業戶簽字并經管理處經理確認。

　　3、業主入伙后

　　進入全面管理階段后,物業管理處將以公司企業標準為指導,主要開展以下工作(但不限于):

　　> 房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養、維修;

　　設備設施管理;對物業范圍內的共用設備設施日常的運行、保養、維修;

　　清潔管理:加強清潔員工的管理,維護物業范圍內的清潔衛生;

　　綠化管理:物業范圍內的綠化建設和養護;

　　消防管理:建立消防隊伍,對物業范圍內消防器材、消防設施等管理;

　　安全管理;加強保安隊伍的建設管理,確保物業內安全、舒適;

　　車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

　　產籍管理:指對產權登記過程中所產生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產籍的完整、準確、與實際相符;

　　財務管理:對物業管理資金運作和管理;

　　協調因房屋質量引起的業主與發展商之間的糾紛。