裝修巡查案例:細節很重要

　　事件經過：

　　小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

　　律師觀點：

　　注：1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。

　　1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主(所有權人)同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。

　　2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理(比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等)，并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

　　3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢娢飿I管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

　　4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利(在不違章的情況下)。

　　經驗總結：

　　1、正所謂魔鬼出在細節處，物業管理人員在現場工作中往往容易忽略細節處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現場工作人員是否養成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

　　2、物業管理工作人員在面對業主和各種外來施工人員的態度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節，不卑不亢，體現出熱情服務、依法管理的職業風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

　　3、事實上作為物業管理常規業務的裝修管理工作，可以在多種環節加以控制。比如在物業銷售環節可以在銷售合同中的物業管理內容里加以明確，也可以在〈業主臨時公約〉中加以明確。業主入伙環節可以在業主辦理入伙手續時明確。業主大會、業主委員會成立時在〈業主公約〉加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續辦理以及日常巡查等環節加以控制和處理?？傊?，物業管理企業可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協助處理等法定義務，規避這類風險。

　　4、在處理現場違章裝修時，如果出現業主或裝修施工單位拒不配合物業管理人員正當的裝修管理工作時，物業管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發放〈違章通知書〉、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。

篇2：小區工程部二次裝修管理作業規程標準細節要求

　　小區工程部二次裝修管理作業規程標準及細節要求

　　1.0目的

　　本程序明確對物業裝修管理實施控制的職責、方法和要求，有效制止違章裝修行為，保障建筑物的結構安全和外觀統一，維護廣大業主正常的生活工作程序。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處所轄小區的所有業主的二次裝修管理。

　　3.0職責

　　3.1工程主管全面負責小區業主的二次裝修管理工作。

　　3.2工程領班具體負責小區二次裝修管理巡視工作的落實.掌握裝修戶施工內容及施工進度及時發現并制止違章情況的發生，每周上交主管兩份監督記錄。

　　3.3客戶服務中心負責完善裝修管理程序,加強業主的溝通聯系,切實解決業主的需求與困難.

　　3.4護管部負責裝修現場的安全管理以及裝修材料進出管理。

　　4.0程序內容

　　4.1裝修申請

　　4.1.1業主辦理入住手續后，方可辦理裝修申請。（如業主確實提出合理要求，允許先進場再辦手續）

　　4.1.2業主或業主授權的代理人必須親自協同裝修單位負責人到小區物業客戶服務中心辦理裝修申請手續，代理人須出具業主委托書、業主身份證復印件及代理人身份證件。

　　4.1.3管家部管家向業主講解裝修申報程序，施工隊進場程序和裝修規范要點。

　　a）申報程序：填表－驗圖－簽協議－交款－辦證－施工－驗收－退保證金

　　填表即填《**花園房屋裝修審批表》；驗圖即驗裝修圖紙是否有違建現象，涉及打墻裝修是否有房產局批文。圖紙批文一式兩份，一份存檔進入業主檔案一份業主自留；簽協議即簽安全協議和承諾書；協議一式兩份，一份進入業主檔案一份業主自留；交款即交納裝修保證金和裝修垃圾清運費；辦證即辦開工許可證；

　　b)進場程序：驗資－驗圖－交款－辦證－施工－驗收－退證退款

　　驗資即驗施工隊的資質，或施工負責人對施工人員安全方面承諾證明；填表即填《進場施工人員情況一覽表》交納施工人員身份證復印件和暫住證復印件；交款即需施工隊交納安全施工保證金、臨時出入證押金和工本費；辦證即辦理施工人員臨時出入證；

　　c)裝修規范要點：第1室內裝修嚴格按圖施工；第2凡涉及室外裝修如門燈、水管氣管出戶、晾衣架安裝、空調室外機安裝、露臺陽臺鋪裝、私家花園設施安裝等都要在管理處指定位置施工都要符合《裝修管理規定》；第3室內原有設施如有變動需經專業公司施工如煤氣、智能化等。

　　4.2裝修審批

　　4.2.1管理處工程部負責查驗施工隊伍營業執照和資格證書。并審查裝修方案的圖紙及技術資料

　　4.2.2如果裝修內容不復雜，施工圖紙資料齊全與清楚，應在當天內對裝修申請進行審核批準。如涉及打墻、改變外觀等裝修內容，業主應提供房管局等專業部門的審批文件，所發生的費用由申請人承擔。圖紙文件齊全后工程部簽收，復印兩份一份存入業主檔案一份備查。

　　4.2.3工程部經辦人在《裝修圖紙審批意見書》上簽字。

　　4.3管家指導業主在《裝修承諾書》和《安全責任協議書》上簽字后報管理處審批。

　　4.4收費

　　4.4.1業主和施工單位憑審批后的裝修審批表按有關規定到管理處財務部交納裝修押金、管理服務費，護管部對施工人員進行驗證、填表、收取施工隊安全保證金、辦理施工人員出入證及收取出入證押金，出具發票和收款收據。

　　4.4.2施工人員辦理出入證需準備身份證復印件及照片1張。

　　4.4.3客服中心向施工單位核發《裝修開工證》一式兩份，一份留檔一份給施工隊。

　　4.5施工管理及監督

　　4.5.1施工期間管理處工程部的工程監督人員每周進行不少于兩次的裝潢抽檢，填寫裝修抽查記錄表，如發現違規，依情況下發《整改通知單》。

　　4.5.2進出材料、工具由護管部審批查驗放行，嚴格控制易燃材料和違建材料進入小區。

　　4.5.3施工動火按消防管理程序辦理，由護管部填寫《動火證》，并負責監督。

　　4.5.4施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地點堆放，管理處保潔員及時清運垃圾，對于固廢應分有害和無害兩類垃圾分類收集，不得隨意處理。

　　4.5.5裝修過程中，不得破壞共用部位及設施，遇有損壞或使環境衛生遭破壞應及時修復和清掃。

　　4.5.6裝修過程中應嚴格時間控制，日常休息時間不得產生噪音污染、不得在星期六、日等法定節假日產生噪音。

　　4.6違章處理

　　4.6.1裝修監督中發現問題及時反饋至管理處，根據有關條款由管理處進行違章登記。

　　4.6.2管理處視裝修違章程度，簽發《整改通知單》，并送達裝修用戶代表簽字，裝修用戶必須根據通知單內容及時整改，否則將向政府有關部門匯報。

　　4.7裝修驗收

　　4.7.1裝修完工后，業主及裝修施工單位向管理處申請驗收。

　　4.7.2管理處與施

工隊伍一同參與驗收，填寫《竣工驗收表》，經驗收合格后簽字確認，達不到合格要求的項目，由裝修用戶繼續整改，直到驗收合格為止。

　　4.8退還押金

　　4.8.1裝修業主憑出具的有關票據辦理退還施工人員出入證押金，收回出入證手續。

　　4.8.2驗收不合格暫不退還押金。

　　5.0相關文件

　　《**花園裝修管理規定細則》

　　6.0附件記錄

　　5.2《檔案柜索引》

　　5.2《檔案查閱/借閱/復印審批表》

　　5.3《檔案查閱/借閱/復印登記表》

　　6.0相關文件支持

　　6.1《記錄控制程序》

篇3：裝修工程應注意161個細節(2)

　　裝修工程應注意的161個細節(2)

　　81、墻面乳膠漆表面上有凸起的小疙瘩。

　　82、材料要分類碼放，同種材料、同一屬性材料要歸類放置。

　　83、易燃易爆材料要有獨立的存放位置。

　　84、相互污染的材料要分開單獨放置。

　　85、地面大理石鋪貼存在色差問題。

　　86、大理石鋪貼存在空鼓問題。

　　87、墻面乳膠漆存在空鼓問題。

　　88、乳膠漆粉刷存在覆蓋不嚴實問題。

　　89、外墻石材表面污染清理不及時。

　　90、鋁塑板有刮損現象。

　　91、龍骨焊接點焊渣處理不到位。

　　92、防銹漆粉刷不到位。

　　93、墻面抹灰不平整、壓光不到位。

　　94、墻體砌筑時，磚縫砂漿不飽滿。

　　95、打膠處理不夠仔細，有漏打、膠縫不直等情況。

　　96、石材幕墻表面有污染情況。

　　97、避雷針焊接點有漏刷防銹漆情況。、

　　98、他人成品，別的施工班組未注意防護。

　　99、墻面瓷磚干掛或濕貼完成后，未及時清理瓷磚表面。

　　100、乳膠漆粉刷時，直角處有圓角現象。

　　101、燈具開關面板、網絡電話面板有安裝不正現象。

　　102、大理石石材紋路不統一。

　　103、大理石密縫問題。

　　104、鋼才防銹底子打磨不徹底。

　　105、走廊扶手焊接點處理不到位。

　　106、過門石安裝存在縫隙。

　　107、室內踢腳線上口膠縫不密實。

　　108、相關部門對工地安全技術交底不明確。

　　109、乳膠漆粉刷時有漏地子情況。

　　110、玻璃幕墻未做到及時清理。

　　111、不銹鋼焊接處處理不到位。

　　112、窗框安裝存在不正現象。

　　113、鋁塑板膠縫存在大小不一情況。

　　114、臺盆下水固定到位。

　　115、真石漆墻面污染未及時修補。

　　116、條形窗頂部封閉不嚴實。

　　117、玻璃幕墻膠有漏打現象。

　　118、窗臺膠縫修補。

　　119、踢腳線收口處理。

　　120、門套線下面水泥未清理。

　　121、大門柱子底口縫隙處理。

　　122、大門柱子大理石縫隙處理。

　　123、鋁塑板吊頂膠縫修理。

　　124、避雷針接地問題。

　　125、避雷針焊接點刷銀粉漆。

　　126、避雷針固定不穩固。

　　127、窗戶外部打膠問題。

　　128、樓頂損壞通氣帽更換問題。

　　129、大理石污染更換問題。

　　130、墻磚陽角處未用填縫劑抹好。

　　131、墻磚損壞未及時更換。

　　132、衛生間管道過墻處未加管蓋。

　　133、幕墻打眼要保證深度，不能打偏打斜。

　　134、幕墻施工打眼打偏打斜埋板周圍一定在加固錨栓。

　　135、化學錨栓安裝前一定要清孔，并且清理干凈。

　　136、化學錨栓緊固過程中四個螺栓同時緊固。

　　137、化學錨栓安裝緊固過程中要求安裝防松動螺絲。

　　138、化學錨栓打眼只能打在混凝土結構上。

　　139、對于不在混凝土結構上的錨栓，建議使用膨脹螺絲、或者過墻螺絲。

　　140、化學錨栓留在絲扣外的長度不能過長。

　　141、化學錨栓嚴禁將螺栓焊接在底板上。

　　142、幕墻主龍骨安裝過程中要求上部栓接、下部懸掛。

　　143、幕墻主龍骨安裝過程中要求保證龍骨的垂直度及水平度。

　　144、幕墻副龍骨安裝過程中保持能夠伸縮變形。

　　145、幕墻副龍骨安裝過程中要求平面的水平度及連接的可靠度。

　　146、幕墻龍骨連接要安全可靠、至少要兩面滿焊。

　　147、焊接點必須敲凈焊渣，涂刷防銹。

　　148、幕墻主龍骨連接處建議使用插芯處理。

　　149、幕墻主龍骨連接中建議使用圓鋼做均壓環、連接線。

　　150、幕墻掛件建議使用不銹鋼掛件。

　　151、幕墻龍骨使用鋼材使用鍍鋅鋼材或者做好防銹處理。

　　152、幕墻角碼和不同材質的型材連接處建議使用橡膠墊。

　　153、幕墻開槽不能超過邊20cm處。

　　154、幕墻掛件及副龍骨連接處建議使用滑孔，螺栓建議使用不銹鋼螺栓。

　　155、幕墻打膠注意防止漏打及膠縫不直、氣泡。

　　156、幕墻使用泡沫棒填塞牢固。

　　157、幕墻建議保留防火分隔。

　　158、玻璃幕墻開啟扇高度最好不要超過1000mm。

　　159、開啟扇開啟角度建議不要超過30度。

　　160、幕墻建議設置變形縫。

　　161、幕墻避雷一定要和主體主筋相連接。