信息公司空調管理辦法

　　第一節 空調的啟用

　　第一條 開放時間：冬季08：30---17：30，夏季08:00---18:00

　　第二條 夏季室溫在28攝氏度以上、冬季室溫在10攝氏度以下方可開啟空調。

　　第三條 空調設置的溫度要適當：制熱溫度應設置在24度以下，制冷溫度應設置在26度。

　　第二節 空調的使用和管理

　　第四條 空調運行期間，應關閉門窗;下班前，應關閉空調的電源。

　　第五條 空調若出現故障，應及時通知行政人事部進行維修。

　　第六條 不得隨意開啟空調外殼，不得擅自拆裝空調及電源開關，不得隨意亂接線。

　　第七條 應妥善保管空調遙控器。在不使用空調的季節，應將遙控器上的電池取出，以免損壞遙控器。

　　第三節

　　違規后果

　　第八條 各部門應做到下班提前將空調關閉，非工作加班的情況下不得開啟空調，辦公室將定期、不定期的檢查，一經發現空調未關閉者罰款100元/次。

　　第九條 凡未經特批，在規定時間段之外的時間開啟空調的，罰款20元/次。

　　第十條 凡加班時間3人以下，不得隨意開啟空調，否則罰款20元/次。

　　第十一條 其它員工擅自開啟、設定空調，被相關負責人發現，罰款50元/次。

　　第十二條 本制度自12月20日起實施。

篇2：物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　001制冷（暖）系統操作、保養和維護管理的基礎是：熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規程，并嚴格執行。定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

　　002制冷（暖）系統機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整．必要時可關機，以防止事故發生。

　　003檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。

　　004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應及時更換。

　　005巡查各管間應注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當班空調工對空調系統運行負有：全部責任。

　　008空調工按照巡回檢查制度，應監視：定時對外界及各空調區域的溫度、相對濕度進行監視，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節，努力使空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。

　　009空調設備的日常保養和一般故障檢修由：空調值班人員。

　　010空調冷水機組操作規程中準備工作包括：檢查冷水機組的蒸發器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據樓層的空調需要，決定是否開啟或關閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統里的水壓、以在規定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發器壓力和油泵壓力。

　　011空調冷水機組操作規程中機組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態），此時控制中心即置機組于運行狀態，注意顯示器上顯示信息，觀看機組是否有故障顯示。

　　012空調冷水機組操作規程中機組運行包括：機組運行時．應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態記錄下來）。

　　013空調冷水機組操作規程中關機程序包括：先停冷凍機組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調的定義是：空調是空氣調節的簡稱，指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數保持在一定范圍內的技術。

　　015空氣調節的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。

　　016舒適性空調的標準是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風速不大于0.2m／s。

　　017空調系統可以分為集中式空調系統、半集中式空調系統和分散式空調系統幾種形式。

　　018影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影響等。

　　019空調的對象是室內的空氣。

　　020空調是如何實現對空氣的調節的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風控制空氣的清新度。

　　021空調的過程是：空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量（按需要處理）的空氣，與內部環境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經完成調節作用的空氣來實現。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。

　　022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。

　　024空調中出現冷凝水是因為：當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。

　　025實現制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源?？照{用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節流和吸熱四個主要熱力過程。

　　031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發器。

　　032冷凝器對應著的過程是放熱，蒸發器對應著的過程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質，它在蒸發器內被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。

　　037中央空調系統中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現象。

　　040冷凍水是由空調主機蒸發器出來之后經管道流向末端空氣處理設備，吸收熱量之后經管道流回空調主機蒸發器，在蒸發器里被冷卻溫度降低后繼續循環流動。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來經管道流向空調主機冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發熱量，溫度降低后繼續循環流動。

　　045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。

　　048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產生冷凝水，造成滴水等不良現象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設備產生后，由集水盤經冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統補水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進，經過填料，吸收冷卻水的熱量后散發到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調系統開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現白霧。

　　055末端空氣處理設備接有：有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調主機接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。

　　057空調機工作原理：由于風機的作用，室內空氣從回風口流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風管經各個送風口分配入室內。

　　058新風機工作原理：由于風機的作用，室外空氣流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風管分配至各個地方，可以是直接送入室內，也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。

　　059冷凍水是個密閉系統，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統要裝排氣閥。

　　060空調主機的保護措施有：高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。

　　061空調主機開機注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。

　　062空調系統的開機順序是：末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。

　　063空調系統的關機順序是：空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。

　　064空調系統設備的控制方式是：空調系統的控制應納入大廈的摟宇自控系統，由控制中心對設備進行自動控制，按照預定的時間表，系統會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據負荷訣定開啟設備的數量和開度。

　　065空調機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動空調機，并根據溫度探頭所測的室內室外溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度以及新回風的比例，在達到舒適要求同時盡量節能。

　　066新風機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動新風機，并根據溫度探頭所測的送風溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度。

　　067風機盤管的控制方式是：自控系統對風機盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制，按時間表送停電，同時風機盤管帶有當地三速控制開關，用戶可以按需要自行調節送風速度和送風溫度，本身的控制系統會根據測出的溫度調節水閥開度。

　　068在空調的冷凍水系統中，在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管：因為在末端設備由于溫度調節而關閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關，當進出水管的壓差超過設定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關閉。

　　070出風口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低，使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度，因而在風口會結露，產生凝結水往下滴。

　　071空調設備出現滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設備出現滴水，可能是因為設備的冷凝水管出現堵塞，冷凝水排不出，當設備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現時必須對冷凝水管進行疏通，使之恢復正常。

　　072水管出現滴水的原因是：水管出現滴水，如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導致水管表面產生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調主機到末端設備要經過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設備與水平平管之間的閥門。

　　074當空調冷凍水系統出現漏水時應采取的措施：首先應確認是在什么位置漏水，關閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進行修補，如果是必須進行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節省水量，在操作之前應做仔細全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。

　　075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施：應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉，從而阻止冷凝水的產生，然后對管道進行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導致水流量過大，這種情況會導致水泵過熱，應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。

　　078出風口沒有出風或是風量減少的原因是：因為末端設備的風機馬達出現故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設備的回風不好，如回風閥關閉或是回風過濾網臟堵，必須打開風閥或清洗過濾網。

　　079原來正常的房間或區域出現不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值，從而出現冷量不夠；2）可能是因為電動比例調節閥由于執行器出現故障打不開或是由于自控系統設置溫度過高導致執行器沒有打開；3）如果是在系統維修放過水之后出現這種情況，則應該是管道中由于有了空氣，導致水量不足或水流不通，也可能是維修時關閉的閥門沒有打開：4）如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導致換熱效率大幅下降。

　　080空調水系統必須進行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現結垢。

　　081空調主機要保持連續通電，停電不能超過3小時。保持連續通電是為了給主機油箱持續加熱，如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結，堵塞油管，油質變差。

　　082空調主機運行中突然停電了，工作人員應馬上到現場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施：主機會自動重新進行檢測啟動，這時應先停機，確認電力供應正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機。

　　083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網：因為在經過一段時間運行之后，過濾網會積滿灰塵，導致回風口不能回風，空調區域風壓過高，出風出不了，因此必須定期進行清洗。

　　084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。

　　085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導致蒸發溫度過低保護起作用，主機會自動停機。

　　086防排煙系統包括防煙和排煙兩大系統。

　　087高層建筑的排煙方式有：機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續運轉30分鐘。

　　090排煙口的風速規定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風口的風速規定：不宜大于7m/s。

　　092通風空調系統管道等應采用不燃材料制作.

　　093防煙分區內的排煙口距最遠點的水平距離規定不超過30米。

篇3：談商業物業中央空調管理工作經驗

　　談商業物業中央空調管理工作經驗

　　商業物業包括各類商業廣告及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL--揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素:

　　1、用電成本(P1、K1、P2)

　　主機(P1、K1)

　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(P2)

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本(P3)

　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本(P4)

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗(K2)

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預溫損耗(K3)

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

　　6、變損線損(K4)

　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異(K5、K6)

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總(P)

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

　　P=K2K3K4(K5+K6)•；(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正)，夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示:K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　?、偈紫纫罁┕た⒐D，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

　?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

　?、蹣I主自用和公攤空調費估算

　　a、業主自用空調費用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K•；∑G)〕 (2)

　　b、物業公攤空調費用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

　?、苁褂脤嵗?/p>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調費

　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下:

　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。

　　同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。