公司產品定價管理制度

　　一、目的

　　為了使產品定價科學化，制定流程規范化，特制定本制度。

　　二、影響產品定價的因素

　　1、企業的營銷目標

　　與產品定價有關的營銷目標有：維持企業的生存、爭取目標利潤的最大化，保持和擴大產品的市場占有率等，不同的目標決定了不同的定價策略和定價技巧

　　2、產品成本

　　產品成本是產品價格的最低限度，產品價格必須能夠補償產品生產、促銷和分銷的所有支出，并補償總公司為產品承擔風險所付出的代價。

　　3、企業營銷組合策略

　　定價策略應與產品的整體設計、銷售和促銷決策相匹配，形成一個協調的營銷組合。

　　4、市場需求

　　產品成本決定產品價格的最低限度，市場需求決定了產品的最高價格。

　　5、顧客的考慮

　　產品定價時必須了解顧客購買產品的理由，并按照顧客對該產品價值的認知作為定價的重要參考因素。

　　6、競爭因素

　　應參照競爭對手的產品價格，以保證產品的銷售。

　　三、產品定價流程

　　1、財務部會同生產部門、技術部門、營銷部門及其相關部門人員收集成本費用數據，計算產品生產的各種成本和費用，包括生產總成本、平均成本、邊際成本等。

　　2、市場部對市場上的同類產品進行價格調研分析，主要包括生產廠家、產品型號、市場價格、銷售情況、顧客心理價位等方面，尤其是本企業競爭對手的情況。

　　3、市場部會同銷售部對新產品的銷量進行分析預測，綜合考慮各種定價因素，并結合企業的實際情況和營銷組合策略，提出新產品的幾種定價方案。

　　4、由市場部組織，銷售部、財務部、生產部等部門參加，會同公司高層最終確定產品價格。

篇2：養老地產盈利產品定價

　　養老地產盈利與產品定價

　　【項目簡介】作為中高檔老年住宅項目的開山之作，項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨厚的優勢，但項目地塊的用地限制、規劃限制、建筑成本、周邊的配套設施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發展。同時，相關項目的陸續推出，為項目帶來目標客戶分流的威脅。

　　根據政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產權銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。

　　作為盈利性老年公寓在收費服務方面存在著固定收費、經常性收費和不固定收費三種途徑：

　　1.固定收費：

　　有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要是針對入住的環境來制定收費標準；

　　2.經常性收費：

　　內容包括護理費和醫療費用，根據服務程度的不同來制定收費標準；

　　3.不固定收費：

　　主要體現在某些特殊服務方面。

　　根據現況，現就本項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：

　　一、盈利模式的比較、分析和建議

　　根據對上海親和源項目盈利模式的調查和研究，以及參考國外相關老年公寓的操作經驗，在中國式創新的基礎上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。

　　1.盈利模式列舉

　　(1)會員制盈利型模式及中國式創新

　　會員制盈利模式：以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。

　　中國式創新：根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，上海親和源對會員制模式采取了創新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據實際經營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。

　　(2)逆抵押貸款購房

　　逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。

　　(3)轉讓使用權模式

　　在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。

　　(4)分散租賃模式

　　即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經營模式，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的經營模式。

　　2.盈利模式分析

　　以上各種盈利模式在經營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在本市是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。

　　逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應大連市場的需求，也尚不得知；轉上使用權的盈利模式，是目前無法產權銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉讓上，又較多的受到政策法規的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設施服務配套要求比較高，但在經營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。

　　3.盈利模式建議

　　在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據開發周期，走多元化盈利模式建議，結合本市場實際情況，在項目開發前期，以轉讓使用權和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據項目老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優惠力度，以增強目標客戶投資信心；

　　在項目開發中期，在配套服務設施呈現一定規?；蜷_始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓使用權模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。

　　二、價格初步定位

　　在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。

　　1.采取會員制盈利模式的價格定位

　　會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉讓（不可退還本金），但與具體物業不掛鉤，會員卡發行數量以可售房屋數量為上限。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　2.采取逆抵押貸款購房的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180/平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發商返還剩余本金，所居住期間按照房產總額的整存一年的利息模式每月發放生活費，45平米的業主每月發放600元左右生活費；65平米的業主每月發放750元左右生活費；90平米的業主每月發放1050元左右生活費；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　3.采取轉讓使用權模式的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據其它項目70年使用年限和有產權可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉讓使用權模式的價格應定位在3100元/平米左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據

客戶要求配置。

　　4.采取分散租賃模式的價格定位

　　參照目前大連租賃市場的價格水準，在高品質配套服務設施的基礎上，項目的分散租賃價格應放在**元/平米/月的水準上，在加上經常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到**元平米/月左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　三、一期產品建議

　　1.面積及戶型建議

　　根據調查結果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認同度最高，約占所有調查者的71%，因此，建議項目在產品設計上以45平米、60平米和90平米為主打產品；受老年住宅規范限制，根據設計面積，主打的戶型可為一室一衛（45平米）、一室一廳一衛（65平米）以及兩室一廳一衛（90平米）。

　　2.產品精裝修建議

　　根據《****前期調研定位報告》調查結果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現在價格和裝修風格上，在價格問題上，項目具有存在優勢的可能性；對于裝修風格上，可以通過多種裝修風格并舉的模式，供目標客戶選擇。

　　3.一期產品規劃建議

　　康體中心工程和住宅工程是相互聯系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費者投資信心和項目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進入運營又對康體中心的完善和運營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設規劃應積極而快速地進入施工狀態；

　　而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導、戶型種類的市場認同以及盈利模式的市場認同等各方面因素制約，須堅持先以產品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進行市場試探，根據市場反饋，再及時調整整體規劃的市場策略。

　　結合方案的規劃設計，故建議項目在一期開發時，住宅工程的規劃建設順序要遵守以下三個原則：

　　(1)總體量不應過大，以防市場抗性較大，不利于后期調整；

　　(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；

　　(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產品；

　　總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規劃為80平米，另外三個單元規劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規劃為65平米戶型，剩余一單元規劃為45平米戶型。（建議80平米單元設計為1梯兩戶；65平米單元設計為1梯三戶；45平米單元規劃為1梯四戶）。

　　根據一期開發產品的市場試探反饋，及時調整項目后期開發的規劃和設計，以利于項目的良性和平衡地發展。（來源：東南建設資訊網）