房地產項目EVA值計算作業指引

　　1.目的

　　減少對集團資源的占用和依靠，促進經營負責人積極拓展資源，培養企業家精神，合理分配集團資源，提高資源的使用效率。

　　2.適用范圍

　　適用于集團各房地產開發項目經營業績的評價、考核。

　　3.術語和定義

　　3.1 EVA ：經濟增加值，指公司稅后凈利潤中減去投入資本的成本后的凈值，是衡量為股東創造財富能力的重要指標。

　　3.2 資本成本：指集團投入資本所能獲得的最低報酬率，也是項目公司因占用資金而需付出的代價。

　　4.項目EVA計算的基本要求 4.1 計算對象

　　EVA計算以項目為單位，同一個公司開發多個項目的，按單個項目進行EVA值計算;一個項目分多期開發的，按項目整體進行EVA值計算。

　　4.2 EVA計算的起止時間

　　自集團為項目提供資金金額累計達到或超過500萬元的第一筆付款當月起，至項目竣工驗收交房當月且銷售率達到95%以上。

　　4.3 EVA值的計算方式

　　項目EVA值 = 項目稅后凈利潤 - 資本成本 + 資金利息收入 當項目使用集團資金時，計算資本成本，為“-” 當集團使用項目資金時，計算資金利息收入，為“+” 4.4 資本成本率/利息率

　　4.4.1 項目使用集團資金的年資本成本率統一設定為25%，按年計算復利。

　　4.4.2 集團使用項目資金的年利息率為12%，按年計算復利。項目從集團外部取得資金的實際利率超過12%的，經集團同意，其向集團提供的資金中不超過該筆融資余額的部分，可按取得資金的實際利率計算利息。

　　4.5 資本投入方式

　　集團向項目投入資本的方式包括注冊資本金和股東借款。

　　集團投入資本金額包括土地價款、契稅以及項目啟動資金，啟動資金視項目規模而定，一般在1000萬元--5000萬元之間。

　　5.EVA計算的一般工作程序

　　5.1 項目EVA值以會計年度為一個計算周期，即從每年1月1日起至12月31日止。項目啟動或竣工當年，實際經營時間不足一年的，按實際經營時間計算。項目整體EVA值為各計算周期EVA值累加之和。

　　5.2 項目公司年度稅后凈利潤以經過審計的會計報表數字為準。

　　5.3 資本成本的計算和結算按照以下方式進行：

　　5.3.1 集團與各項目公司往來的資金按日計算資本成本，每年按360天計算。

　　5.3.2 每一筆資金往來均以付款方銀行資金轉出回單日期作為計算資金成本的時間。

　　5.3.3 集團與項目公司在相互匯劃資金時，不單獨開據相關票據，僅作為內部結算。

　　5.3.4 集團與項目公司在每季末進行資本成本結算，相互對賬確認。

　　5.3.5 資本成本為虛擬成本，僅作為計算EVA指標考核使用，無須實際支付。

　　5.4 資金往來以公司實際需要為基礎，由集團統一調配、劃撥，各項目公司之間不得互相劃轉。為方便計算，集團與各項目公司間的往來劃款以百萬元為單位。

　　5.5 項目EVA值的清算時間

　　5.5.1 項目竣工驗收交房時，已售面積達到項目可售面積95%以上的，于竣工當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算，集團收回投資款和項目利潤。

　　5.5.2 項目竣工驗收交房時，已售面積未達到項目可售面積95%以上的，對已售部分進行結算，計算已售部分實現的凈利潤，集團收回相當于已實現利潤的資金，不計算資金利息收入。其余資金往來余額繼續計算資金成本;當項目銷售率達到95%以上后，于達到當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算。

　　5.6 整體EVA值清算時，未售部分應做視同銷售處理，并區分可售物業和持有物業，分別按以下方式進行計算：

　　5.6.1 可售物業的未售部分按已實現銷售均價預計銷售收入，模擬計算銷售利潤;

　　5.6.2 持有物業按下述6.3款之規定測算銷售收入，模擬計算銷售利潤。

　　6.EVA值的日常管理

　　6.1 集團及各項目財務部門應分別建立資金往來明細臺賬，逐筆登記往來金額，每月月底將相互核對一致，并計算當月資金成本(利息收入)。

　　6.2 集團財務管理部應結合各項目盈利預測情況，測算各項目的預計EVA值，并按季公布EVA值考核情況，對預計EVA為負值的項目提出警示。

　　6.3 集團公布的EVA值考核情況主要包括以下幾項：

　　6.3.1 資金占用余額：指截至報告當月項目占用集團的資金本金(包括注冊資本和股東借款);

　　6.3.2 資金成本：指截至報告當月項目占用集團的累計資金成本(扣除應收集團的利息);

　　6.3.3 已完成利潤：指截至報告當月項目累計實現的凈利潤;

　　6.3.4 預計項目利潤：指整個項目的預計利潤，按最新版本的項目盈利預測金額填寫;項目分期開發的，預計項目利潤為各期盈利預測之和;

　　6.3.5 現階段EVA值：即“資金成本+已完成利潤”;

　　6.3.6 預計EVA值：即“資金成本+預計項目利潤”。

　　6.4 對預計EVA值為負值的項目，財務部應加以重點關注和分析，在季度會議上作出說明和警示，及時提醒相關公司負責人積極采取措施，改善項目EVA情況。

　　7.特殊處理

　　7.1 因特殊需要須經第三方中轉的資金往來，以集團或項目公司銀行資金轉出回單日期作為計算資本成本的日期。

　　7.2 同一事業部或城市公司同時運作的多個項目之間如因業務需要臨時發生小額資金往來，可按審批權限在項目公司之間直接劃撥，但單筆往來金額和累計往來余額均不得超過100萬元。項目公司之間小額資金往來不計算資本成本。

　　7.3 對于公司持有的經營性物業，可依次采用下列方式測算銷售收入，模擬計算項目稅后凈利潤：

　　7.3.1 按市場同類物業銷售價格計算;

　　7.3.2 以現行或同類物業年租金水平的12.5倍計算;

　　7.3.3 經集團認可的其他計算方法。

　　8.支持性文件

　　8.1 **集團內部資金往來結算制度

　　9.相關記錄

　　9.1 《資金往來申請表》

篇2：房地產項目EVA值計算作業指引

　　房地產項目EVA值計算作業指引

　　1.目的

　　減少對集團資源的占用和依靠，促進經營負責人積極拓展資源，培養企業家精神，合理分配集團資源，提高資源的使用效率。

　　2.適用范圍

　　適用于集團各房地產開發項目經營業績的評價、考核。

　　3.術語和定義

　　3.1 EVA ：經濟增加值，指公司稅后凈利潤中減去投入資本的成本后的凈值，是衡量為股東創造財富能力的重要指標。

　　3.2 資本成本：指集團投入資本所能獲得的最低報酬率，也是項目公司因占用資金而需付出的代價。

　　4.項目EVA計算的基本要求 4.1 計算對象

　　EVA計算以項目為單位，同一個公司開發多個項目的，按單個項目進行EVA值計算;一個項目分多期開發的，按項目整體進行EVA值計算。

　　4.2 EVA計算的起止時間

　　自集團為項目提供資金金額累計達到或超過500萬元的第一筆付款當月起，至項目竣工驗收交房當月且銷售率達到95%以上。

　　4.3 EVA值的計算方式

　　項目EVA值 = 項目稅后凈利潤 - 資本成本 + 資金利息收入 當項目使用集團資金時，計算資本成本，為“-” 當集團使用項目資金時，計算資金利息收入，為“+” 4.4 資本成本率/利息率

　　4.4.1 項目使用集團資金的年資本成本率統一設定為25%，按年計算復利。

　　4.4.2 集團使用項目資金的年利息率為12%，按年計算復利。項目從集團外部取得資金的實際利率超過12%的，經集團同意，其向集團提供的資金中不超過該筆融資余額的部分，可按取得資金的實際利率計算利息。

　　4.5 資本投入方式

　　集團向項目投入資本的方式包括注冊資本金和股東借款。

　　集團投入資本金額包括土地價款、契稅以及項目啟動資金，啟動資金視項目規模而定，一般在1000萬元--5000萬元之間。

　　5.EVA計算的一般工作程序

　　5.1 項目EVA值以會計年度為一個計算周期，即從每年1月1日起至12月31日止。項目啟動或竣工當年，實際經營時間不足一年的，按實際經營時間計算。項目整體EVA值為各計算周期EVA值累加之和。

　　5.2 項目公司年度稅后凈利潤以經過審計的會計報表數字為準。

　　5.3 資本成本的計算和結算按照以下方式進行：

　　5.3.1 集團與各項目公司往來的資金按日計算資本成本，每年按360天計算。

　　5.3.2 每一筆資金往來均以付款方銀行資金轉出回單日期作為計算資金成本的時間。

　　5.3.3 集團與項目公司在相互匯劃資金時，不單獨開據相關票據，僅作為內部結算。

　　5.3.4 集團與項目公司在每季末進行資本成本結算，相互對賬確認。

　　5.3.5 資本成本為虛擬成本，僅作為計算EVA指標考核使用，無須實際支付。

　　5.4 資金往來以公司實際需要為基礎，由集團統一調配、劃撥，各項目公司之間不得互相劃轉。為方便計算，集團與各項目公司間的往來劃款以百萬元為單位。

　　5.5 項目EVA值的清算時間

　　5.5.1 項目竣工驗收交房時，已售面積達到項目可售面積95%以上的，于竣工當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算，集團收回投資款和項目利潤。

　　5.5.2 項目竣工驗收交房時，已售面積未達到項目可售面積95%以上的，對已售部分進行結算，計算已售部分實現的凈利潤，集團收回相當于已實現利潤的資金，不計算資金利息收入。其余資金往來余額繼續計算資金成本;當項目銷售率達到95%以上后，于達到當月停止計算資本成本，并對項目整體EVA值進行清算。

　　5.6 整體EVA值清算時，未售部分應做視同銷售處理，并區分可售物業和持有物業，分別按以下方式進行計算：

　　5.6.1 可售物業的未售部分按已實現銷售均價預計銷售收入，模擬計算銷售利潤;

　　5.6.2 持有物業按下述6.3款之規定測算銷售收入，模擬計算銷售利潤。

　　6.EVA值的日常管理

　　6.1 集團及各項目財務部門應分別建立資金往來明細臺賬，逐筆登記往來金額，每月月底將相互核對一致，并計算當月資金成本(利息收入)。

　　6.2 集團財務管理部應結合各項目盈利預測情況，測算各項目的預計EVA值，并按季公布EVA值考核情況，對預計EVA為負值的項目提出警示。

　　6.3 集團公布的EVA值考核情況主要包括以下幾項：

　　6.3.1 資金占用余額：指截至報告當月項目占用集團的資金本金(包括注冊資本和股東借款);

　　6.3.2 資金成本：指截至報告當月項目占用集團的累計資金成本(扣除應收集團的利息);

　　6.3.3 已完成利潤：指截至報告當月項目累計實現的凈利潤;

　　6.3.4 預計項目利潤：指整個項目的預計利潤，按最新版本的項目盈利預測金額填寫;項目分期開發的，預計項目利潤為各期盈利預測之和;

　　6.3.5 現階段EVA值：即“資金成本+已完成利潤”;

　　6.3.6 預計EVA值：即“資金成本+預計項目利潤”。

　　6.4 對預計EVA值為負值的項目，財務部應加以重點關注和分析，在季度會議上作出說明和警示，及時提醒相關公司負責人積極采取措施，改善項目EVA情況。

　　7.特殊處理

　　7.1 因特殊需要須經第三方中轉的資金往來，以集團或項目公司銀行資金轉出回單日期作為計算資本成本的日期。

　　7.2 同一事業部或城市公司同時運作的多個項目之間如因業務需要臨時發生小額資金往來，可按審批權限在項目公司之間直接劃撥，但單筆往來金額和累計往來余額均不得超過100萬元。項目公司之間小額資金往來不計算資本成本。

　　7.3 對于公司持有的經營性物業，可依次采用下列方式測算銷售收入，模擬計算項目稅后凈利潤：

　　7.3.1 按市場同類物業銷售價格計算;

　　7.3.2 以現行或同類物業年租金水平的12.5倍計算;

　　7.3.3 經集團認可的其他計算方法。

　　8.支持性文件

　　8.1 **集團內部資金往來結算制度

　　9.相關記錄

　　9.1 《資金往來申請表》

篇3：物業社區文化建設工作指引

　　物業社區文化建設工作指引

　　1、 目的

　　為各地物業公司社區文化建設工作提供指引。

　　2、 范圍

　　本指引適用于集團下屬各地物業公司。

　　3、 職責

　　3.1. 集團物業管理部負責本指引的編寫、修改、發布;

　　3.2. 集團物業管理部負責整合集團資源，組織、策劃全集團范圍內的大型活動，總結推廣社區文化建設經驗，組織經驗交流，規劃社區文化建設目標及發展方向;

　　3.3. 各地物業公司負責社區文化建設的具體實施，并在本指引的基礎上根據當地情況編制社區文化建設的相關制度和規范。

　　4、 方法和過程控制

　　4.1社區文化建設指導思想

　　將萬科企業文化融入社區文化建設中，讓業主分享萬科文化成果，創建有萬科特色的社區文化;體現全國化特色，發揮萬科在各地開發所具有的規模優勢。

　　4.2社區文化建設目的

　　促進社區精神文明建設，提升社區文化環境。

　　增強業主對社區的歸屬感、凝聚力。

　　擴大萬科品牌影響力，增加業主對萬科的滿意度、忠誠度。

　　4.3社區文化建設主題--“健康、文化與生活”

　　萬科社區文化的建設將在倡導健康人生的同時緊隨萬科企業文化的脈落，集中體現出健康與文化溶入生活的精髓。

　　健康

　　健康是面對所有業主永恒不變的社區文化主題，它是業主自身最基本的需求，也是萬科社區文化滿足客戶需求的基本內容。它包括健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關系和健康的社區文明。

　　文化

　　社區文化如同企業文化一樣，對群體中的每個人起著熏陶和影響作用。萬科具有獨特的企業文化，業主也有較高的文化需求，通過在小區內營造濃郁的文化氛圍，形成獨特的萬科社區文化特色，從而形成別人無法模仿、無法取代的核心競爭力。

　　生活

　　一種高雅的社區文化的形成，是發展商、管理機構及業主、住戶共同努力的結果。在社區文化這一園地中，發展商及物業管理單位更多是個園丁的角色，社區文化的基本載體是全體業主、住戶，他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個社區文化的面貌。我們需要針對不同類型、不同層次的業主，了解他們的需求，創造條件，倡導現代生活方式和居住理念，展現萬科業主的生活品位。

　　4.4社區文化的內容

　　社區文化不僅僅單純的指社區活動，而更多的是指一種整體性的社區氛圍，如同一個企業的企業文化一樣，對這個群體里的所有人均起著渲染和影響作用。隨著觀念的不斷發展，社區文化所包含的內容也日益豐富，包括但不限于以下內容：

　　建筑文化：小區本身的建筑風格、住區規劃、配套設施的配置;

　　制度文化：小區業主自發制定的大家共同遵守的小區公約、社區歌曲，小區的管理模式等;

　　環境媒體：海報、宣傳欄、電子顯示屏、溫馨展板等可傳遞相關信息的介質;

　　節日文化：母親節、三八節、生日會等表達心意的方式;

　　服務禮儀：員工遇到客戶微笑、主動打招呼等適時傳遞的企業文化;

　　客戶關懷：保安員主動幫客戶提重物、提醒雨天業主管好窗戶等;

　　傳媒文化：小區內部刊物、業主自辦報紙等;

　　社區活動：各種類型的社區活動;

　　社團文化：老人夕陽紅、童子軍、合唱隊等。

　　社區文化的內涵豐富多彩，涉及到社區生活的方方面面，社區文化的建設、社區氛圍的營造需要從我們工作的方方面面去體現，去關注、去用心，更要引導業主同我們一起來共同創建社區的精神財富，營造溫馨舒適的文化生活。

　　4.5社區文化建設組織運作

　　社區文化建設在組織運作方面須有明確統一的戰略和系統性的部署。各地物業公司應有相應的職能部門負責社區文化活動的統一安排與實施，在充分利用公司內外資源的基礎上，組織豐富多彩的以“健康、文化與生活”為主題的具有萬科文化特色的社區文化活動，營造健康、文明的居住氛圍。

　　4.4.1設立社區文化建設的運作機構或崗位，按照集團的規劃及部署，并結合當地特色在本地建設起具有萬科特色的社區文化：

　　負責制訂年度社區文化工作計劃，對各管理項目開展的社區活動統一調配資源，確保各管理處社區活動按照公司既定目標進行;年度計劃須報集團物業管理部備案。

　　負責建立社區文化工作操作規范，培訓專職人員，指導社區文化工作的開展;

　　定期組織、召開專題會議，對社區文化工作進行評估與總結，對計劃進行修訂;

　　對社區文化活動的開展進行包裝、宣傳，對社區文化氛圍的營造起到統一、持續的作用。

　　4.4.2整合公司內、外部資源，實現社區文化建設與活動開展的規模效應，減少活動成本，增強活動效果。

　　A) 管理項目自身資源利用。

　　管理項目獨立開展社區文化建設時，應充分利用項目自身現有資源，包括會所、圖書室、游泳池等生活配套設施，結合項目特色舉辦活動，既可減少成本支出，使社區設施得到充分使用，亦可以使社區文化工作得以順利展開。

　　在充分把握客戶需求的基礎上，利用社區內的業主資源，一方面積極鼓勵業主參與社區文化的組織建設工作，引導業主自發地開展社區活動，予以協助策劃組織;另一方面可以借用業主因其社會身份所享有的資源，如活動場地、活動贊助、活動宣傳等。