萬科房地產企業項目投資管理制度

　　第一章 總則

　　第1條 目的

　　為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質量，防范投資風險，提升投資效益，實現企業戰略目標，特制定本制度。

　　第2條 使用范圍

　　本制度適用于本企業所有房地產開發項目的投資控制。第3條 投資管理的原則

　　本企業對投資的管理堅持以下三個原則。

　　(1)以事前控制為主，其他控制為輔。

　　(2)預決算的控制應公正、合理、準確、精細。

　　(3)投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。

　　第4條 管理職責

　　(1)項目前期部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。

　　(2)商務部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。

　　(3)項目前期部負責編制《項目投資建議書》及投資項目立項審批等工作。

　　第二章 投資的審批權限

　　第5條 集團控股企業的投資審批權歸企業，非控股企業由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，企業只受理所屬一級獨資及控股企業的投資申報，其他企業的投資項目按照隸屬關系，分級管理。

　　第6條 企業所屬企業的對外投資總量必須與其資產總量相適應，累計總規模不得超過其凈資產的50%。同時，為防止企業資產過度分散、管理鏈條 過長，應嚴格控制集團(總)企業下屬二級企業的對外投資。

　　第7條 固定資產投資項目審批權限

　　(1)投資在300萬元以下的項目由企業自主決定，報企業項目前期部備案。

　　(2)投資在300萬～600萬元的項目，由項目前期部調研、論證、審查后審批，報企業總經理辦公室備案。

　　(3)投資在600萬～1200萬元的項目，由項目前期部咨詢、論證、審查，報總經理審批。

　　(4)投資在1200萬～3000萬元的項目，由項目前期部論證審查后，由總經理審批，報董事會備案。

　　(5)投資在3000萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。

　　第8條 集團及控股企業設立新企業或參股其他企業、搞新項目開發等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內容包括以下六個方面。

　　(1)對企業發展戰略的影響。

　　(2)對企業經營的影響。

　　(3)主要風險和應對措施。

　　(4)企業的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。

　　(5)投資收益。

　　(6)稅務論證。

　　第9條 按規定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報企業項目前期部。

　　(1)項目投資申請報告或建議書。

　　(2)投資企業對投資項目的投資決定或決議。

　　(3)項目可行性研究報告。

　　(4)有關合同、(協議)草案。

　　(5)資金來源及投資企業的資產負債情況。

　　(6)有關合作單位的資信情況。

　　(7)政府的有關許可文件。

　　(8)項目執行人的資格及能力等。

　　第10條 企業項目前期部在收到項目報批的全部資料后，應組織有關部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征得企業主管

　　領導的同意后，由項目前期部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復查一次。

　　第11條 經初審認為基本可行的項目，在征求主管領導意見后，由項目前期部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。

　　第12條 投資審議會的內容

　　(1)查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。

　　(2)對項目的疑點、隱患提出質疑。

　　(3)評價項目執行人的資格及能力等。

　　(4)提出項目的最終決策和建議等。

　　第13條 總經理根據投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。

　　第14條項目前期部根據總經理的審批意見，下達書面批復文件。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應在10個工作日內完成項目的審查與批復。

　　第15條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內向企業提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。

　　第三章 投資控制

　　第16條 策劃階段的投資控制

　　(1)項目前期部負責市場調查和項目情況調查，進行項目定位，擬訂最佳開發規模和銷售策略。

　　(2)設計管理部委托多家設計單位設計規劃方案，由項目前期部從中挑選最佳方案;根據總體規劃方案，項目前期部編制項目實施計劃，提交項目前

　　期部評審;再由商務部進行投資估算，財務部進行項目經濟評價，最終由項目前期部形成《項目詳細可行性研究報告》。

　　(3)項目前期部組織對《項目詳細可行性研究報告》的評審工作，由總經理簽署意見后提交董事會審批。

　　(4)立項后，依據投資估算和項目實施計劃，財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。

　　(5)項目前期部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經理同意后提交董事會審批。

　　第17條 設計階段的投資控制

　　(1)商務部依據《項目詳細可行性研究報告》，提出成本控制目標。設計管理部根據該目標，編制《設計任務書》。

　　(2)設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案，并提交經濟技術委員會評審。評審通過后，由總經理簽署意見，提交董事會審批。

　　(3)項目前期部考察造價咨詢單位，形成《考察報告》。經總經理批準后，項目前期部同造價咨詢單位簽訂委托合同。

　　(4)商務部審核設計概算，若概算造價突破估算時，應分析突破原因。如是設計原因，應返回設計單位重新設計;如是增加功能或項目，應重新進行項目評價;如是其他原因，應做補充說明或解釋。

　　(5)《投資概算報告》提交項目前期部評審通過后，經總經理批準，由設計管理部與設計單位交底，委托編制《施工圖》。

　　(6)項目前期部組織設計管理部、工程管理部和商務部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由商務部編制《材料設備限價表》。

　　若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位，由總經理批準并加以說明、備案。

　　(7)在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內做出《預算書》或標底，由商務部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在±5%以內。

　　第18條 施工階段的投資控制

　　(1)根據施工合同，依據工程當月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監理單位認可簽字蓋章后，轉工程管理部核實當月實際完成工程量，工

　　程管理部經理審定工程量，再轉給商務部。

　　(2)商務部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據合同及國家有關規定審核計算進度款，然后交給項目前期部審核，總經理審批;最后經財務部進行全面稽核，根據工程進度款支付計劃，監督和審查當月實際應付的工程進度款。

　　第19條 竣工階段的投資控制

　　(1)商務部在接到《工程竣工驗收報告》后，依據合同中的要求，通知承包方報《工程決算書》給監理單位，《工程決算書》應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。

　　(2)《工程決算書》經過監理單位初步核對后，由商務部委托造價咨詢單位審計《工程決算書》。最后由商務部統一編制《竣工決算書》。

　　(3)商務部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。商務部進行施工圖預算對比分析，做出《工程造價成本分析報告》，找出控制偏差，總結工作經驗與教訓。

　　第四章 項目投資成本分析第20條 編制《項目財務決算書》

　　(1)財務部與施工單位核對工程款撥付情況。

　　(2)根據《竣工決算書》和工程款以及其他項目撥付情況，由財務部編制《項目財務決算書》，交總會計師審核。

　　第21條 由財務部牽頭，與商務部共同完成項目成本分析

　　(1)收集《項目投資估算書》、《設計概算書》、《施工圖預算書》(或標底)、《竣工決算書》以及有關施工合同、訂購合同等資料。

　　(2)根據項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算(或標底)進行對比分析，找出差異，分析原因。

　　(3)編制《項目成本分析報告》，總結經驗

　　。第22條 項目前期部負責審核《成本分析報告》。

　　第23條 總經理批準《項目分析報告》，報送董事會備案

　　第五章 項目的驗收和考核

　　第24條 企業定期在投資項目運作后開展評價工作。由商務部牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。

　　第25條 項目按批準的內容已經完成，具備投產和使用條 件，達到竣工文件規定的標準后，企業應及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團總部投資發展委員會。

　　第26條 效益考核

　　(1)項目竣工驗收投產后，經過試生產期考核(3～6個月)，在達到設計規定的效益要求之前，企業應逐月對項目投資效益進行考察分析。

　　(2)不能達到設計規定的，應及時向集團總部匯報并提出有效措施限期達標，并每月向有關部門報告項目經濟效益情況。

　　第27條 企業每年進行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執行人、監督人實行獎勵。

　　第六章 附則

　　第28條 本制度由財務部編制，解釋權、修改權歸財務部。第29條 本制度經企業董事會討論決定后，自公布之日起實施。

篇2：發展公司投資項目審批規定

　　**發展總公司投資項目審批規定

　　第一章 總 則

　　第一條為了規范中國EE發展總公司(以下簡稱總公司)的投資管理，加強事先審查，明確審批程序，有利于正確決策，提高投資項目的經濟效益，根據國家有關規定并結合總公司實際情況，特制定本規定。

　　第二條本規定適用于總公司及專業公司、子公司(以下簡稱EE)投資的新建、擴建、技改、房地產開發及資產經營等項目，其它性質的投資項目參照本規定執行。

　　第三條總公司投資管理部(以下簡稱投資部)是總公司投資業務的歸口主管部門，負責EE投資項目的審查管理工作。投資部在項目評估論證工作中，應邀請有關方面的專家參加。

　　第四條總公司設投資審查小組，對大中型投資項目進行聯合審查。必要時，投資審查小組應提前介人投資項目的前期調研考察工作。投資審查小組由總公司分管領導、投資部、財務本部、人事本部、綜合計劃部、法規室派員組成。

　　第二章項目建議書的審批

　　第五條符合以下條件之一的項目應由項目主辦單位向投資部報送投資項目申報表、項目建議書及其它相關資料一式四份：

　　(一)EE投資總額在人民幣三百萬元以上(不含三百萬元)的項目;

　　(二)需要總公司投入資金或需以總公司名義執行的項目;

　　(三)除投入資本金外，EE還承擔提供資金、擔?；蚱渌x務的項目;

　　(四)與私營企業、鄉鎮企業或外資企業共同投資的項目;

　　(五)境外(含港、澳、臺地區)投資項目;

　　(六)需向國家有關部門申報的項目。

　　(七)其它需要報審的項目。

　　第六條本規定第五條所列項目經投資部審查通過后報總公司總經理批準，獲準項目由投資部以總公司名義行文批復，項目主辦單位據此開展下一階段工作，項目建議書的審查一般應在項目報審之日起二十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第七條投資部審查未通過或總公司總經理未批準的項目，由投資部負責將審查意見通知項目主辦單位。

　　第八條本規定第五條以外項目的項目建議書由項目主辦單位自行審批，報投資部備案。

　　第三章 可行性研究報告的審批

　　第九條所有投資項目的可行性研究報告均應履行審批手續。項目主辦單位應向投資部提交項目可行性研究報告及有關資料一式十份供評枯審查。評估審查一般應在項目報審之日起三十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第十條EE投資總額在人民幣三百萬元以下(含三百萬元)的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告及項目可行與否的審查意見，審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，投資部應將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十一條EE投資總額在人民幣三百萬元以上的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告，再提交總公司投資審查小組審查。審查采用會議方式，由投資部組織，除投資審查小組成員參加外，還應邀請項目主辦單位的領導及項目經辦人員列席會議，以備投資審查小組的提問和質詢。審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，由投資部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十二條項目主辦單位如對投資部或投資審查小組的審查意見持有異議，可提交總公司總經理辦公會議復議，復議結論由投資部負責記錄在可行性研究報告審批表中。復議通過的項目報總公司總經理批準。

　　第十三條投資項目的可行性研究報告經總公司總經理批準后，由投資部以總公司名義行文批復。在此之前項目主辦單位不得對外簽署任何實質性承諾文件。為不錯過投資機會，經投資部及總公司法規室審核同意并報總公司領導批準，項目主辦單位在項目可行性研究報告批復前可對外簽署意向書或備忘錄，但仍不能有實質性承諾?？偣究偨浝砦从枧鷾实捻椖?，由投資部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第四章 簽約審批

　　第十四條項目主辦單位收到可行性研究報告的批復后，可正式實施該項目。需要成立項目公司的應立即著手準備。項目公司設立的合同及章程由投資部初審后交總公司財務本部、法規室初審，再由投資部負責將初審意見及時反饋到項目主辦單位。經項目主辦單位修訂后的合同及章程由以上各部門進行復審，必要時，投資部可召集有關部門進行會審。經復審后的合同及章程由投資部提交總公司總經理審批。審批通過后，按總公司有關簽約授權規定對外簽約。

　　第十五條項目公司應按《中國EE發展總公司下屬公司的注冊、變更、注銷管理辦法》向總公司綜合計劃部牢請辦理注冊登記事宜。項目公司獲準成立后，項目主辦單位應將項目公司設立的合同及章程正本各～式二份、簽約審批表及授權委托書正本各一式一份、項目公司營業執照復印件一份報送投資部。

　　第五章 附 則

　　第十六條按國家規定需政府有關部門審批的項目由投資部負責辦理申報事宜。

　　第十七條項目主辦單位在項目報審時，應對報審資料的真實性負責，如發現敷衍塞責甚至弄虛作假行為的，將追究項目主辦單位領導及直接責任人的行政或法律責任。

　　第十八條投資項目建議書及可行性研究報告的評估審查所發生的費用，由項目主辦單位承擔。

　　第十九條本規定由投資部負責解釋和修訂。

　　第二十條原《中國EE發展總公司項目審核辦法》廢止。

篇3：房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　1.目的：

　　規范總部項目投資管理工作，為總部戰略發展提供土地儲備支撐，實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下，穩健發展，贏取良好的社會效益和經濟效益，

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**地產總部及各項目公司。發布范圍：總部發展中心。

　　3.名詞解釋：

　　投資發展工作是指進入房地產二級開發之前的所有工作，包括一級開發項目和二級開發項目。

　　3.1一級開發項目：是指取得土地后，須經過一級開發，再通過“招拍掛”取得一級開發收益或自掛自摘進行二級開發的項目。

　　3.2二級開發項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發，直接進行二級開發的項目。4.職責：

　　4.1發展中心職責:

　　4.1.1項目拓展：總部發展中心可根據總部年度項目拓展戰略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。

　　4.1.2投資管理：總部發展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發表獨立意見。

　　4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發展中心的業務指導。

　　5.作業內容：

　　5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關資料，進行初步分析及調查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。

　　5.2：立項：

　　5.2.1各項目公司上報發展中心申請立項的資料包括：

　　1)、項目立項申請單

　　2)、項目建議書(可研報告)

　　3)、項目原始資料復印件

　　5.2.1立項項目必須有結案報告。在經過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續深入，若有必要，可以進入可研階段;若沒必要，須向發展中心上報立項項目結案報告及相關資料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在經過深入談判后，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經理辦公會并抄報總部發展中心。由總部發展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。

　　5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發展中心,總部發展中心對各單位報送的報告經調研后認為可行的，應盡快并報總經理辦公會進入決策程序。

　　5.3.3各投資項目均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。

　　5.3.4總部公司發展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性，基礎數據的準確性，投資分析的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。

　　5.4決策

　　5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上，經總部主管領導可研初審后，上報總經理辦公會，由總經理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。

　　5.4.2各立項項目進入項目決策程序后，應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發展中心。發展中心依據獨立完成的審核報告發表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。

　　5.4.3通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。

　　6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度

　　7.注意事項:

　　8.附件項目審核流程圖