物業疏于管理的認定

　　安全設施建立后，小區如果再發生偷盜案件，只能從物業管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務來判斷其是否違約。

　　物業管理企業如果疏于管理，未能履行物業服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。根據民事訴訟法關于證據的規定，物業管理公司應當對自己的行為不存在“疏于管理”承擔舉證責任。如何證明是否“疏于管理”就成了關鍵。

　　物業管理公司一般認為物業公司按約配置保安人員進行保安值勤、巡視，并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統，就已經履行了小區的保安義務。一般法院也對上述觀點予以支持。但是，從反面也可以認定其是否“疏于管理”。

　　一、在物業管理服務合同中明確物業管理公司的安全防范義務。在現在普遍使用的《物業管理合同》中，大都籠統規定為“物業管理公司提供24小時保安服務”或者“24小時值班電話”。但是幾乎每一個物業管理公司的保安都只是定時巡更、簽到，如每小時兩次等等。

　　二、物業管理公司應當有足夠的證據說明自己的保安監控系統是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業管理公司給予應有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業主(住戶)人身、財產的侵害。這種侵害一旦發生，只能從物業管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務來判斷是否違約。因此，物業管理公司必須根據物業管理行業的性質、特點和條件，隨時、謹慎地注意保護業主(住戶)的人身、財產安全。如小區是封閉的，安裝了紅外監控、電子巡更、周界報警等系統，并且這些設施的產品是合格產品;物業管理公司制定了嚴格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。

　　三、物業管理公司應當建立完備的危機預防與處理系統，有效地防止刑事案件的發生，同時，在危機發生以后能夠將損失或影響控制在最小范圍以內。

　　四、物業管理公司應該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴加防范，特別注意細小的情節，準確及時察覺苗頭。

　　如有嫌疑犯翻過圍墻，小區的保安防范系統及值班保安人員就應察覺到異常，否則，光從這一點來看，物業管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。另外，有了門禁系統之后，如果有嫌疑犯直接從大門進入的話，更可以證明物業疏于管理的事實了。

　　物業管理公司對物業的“管理”歸根結底都是要落實到“物”的管理和對“人”的服務上來。

　　物業疏于管理的認定

篇2：物業疏于管理的認定

　　物業疏于管理的認定

　　安全設施建立后，小區如果再發生偷盜案件，只能從物業管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務來判斷其是否違約。

　　物業管理企業如果疏于管理，未能履行物業服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。根據民事訴訟法關于證據的規定，物業管理公司應當對自己的行為不存在“疏于管理”承擔舉證責任。如何證明是否“疏于管理”就成了關鍵。

　　物業管理公司一般認為物業公司按約配置保安人員進行保安值勤、巡視，并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統，就已經履行了小區的保安義務。一般法院也對上述觀點予以支持。但是，從反面也可以認定其是否“疏于管理”。

　　一、在物業管理服務合同中明確物業管理公司的安全防范義務。在現在普遍使用的《物業管理合同》中，大都籠統規定為“物業管理公司提供24小時保安服務”或者“24小時值班電話”。但是幾乎每一個物業管理公司的保安都只是定時巡更、簽到，如每小時兩次等等。

　　二、物業管理公司應當有足夠的證據說明自己的保安監控系統是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業管理公司給予應有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業主(住戶)人身、財產的侵害。這種侵害一旦發生，只能從物業管理公司是否盡到合理的謹慎注意義務來判斷是否違約。因此，物業管理公司必須根據物業管理行業的性質、特點和條件，隨時、謹慎地注意保護業主(住戶)的人身、財產安全。如小區是封閉的，安裝了紅外監控、電子巡更、周界報警等系統，并且這些設施的產品是合格產品;物業管理公司制定了嚴格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。

　　三、物業管理公司應當建立完備的危機預防與處理系統，有效地防止刑事案件的發生，同時，在危機發生以后能夠將損失或影響控制在最小范圍以內。

　　四、物業管理公司應該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴加防范，特別注意細小的情節，準確及時察覺苗頭。

　　如有嫌疑犯翻過圍墻，小區的保安防范系統及值班保安人員就應察覺到異常，否則，光從這一點來看，物業管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。另外，有了門禁系統之后，如果有嫌疑犯直接從大門進入的話，更可以證明物業疏于管理的事實了。

　　物業管理公司對物業的“管理”歸根結底都是要落實到“物”的管理和對“人”的服務上來。

　　物業疏于管理的認定

篇3：如何認定物業服務合同期滿后的續約問題案例

　　如何認定物業服務合同期滿后的續約問題案例

　　如何認定物業服務合同期滿后的續約問題

　　基本案情

　　某小區業主委員會(甲方)與某物業管理公司(乙方)簽訂《物業委托合同》，合同約定委托管理期限3年，合同期滿后，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業服務人，乙方繼續服務的，視為此合同自動延續，直到甲方與乙方續簽合同或選聘了新的物業服務人時止。

　　某物業管理公司起訴業主張某交納物業費。張某認為業委會與某物業管理公司簽訂的物業委托合同到期后，未及時選聘新的物業公司，不能夠視為自動續約，故其拒絕交納合同期滿后的物業費。

　　裁判結果

　　法院生效判決認為，業委會與業主大會依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但某物業管理公司繼續在該小區進行物業管理服務工作，業委會沒有將續聘或解聘的意見通知某物業管理公司，且沒有選聘新的物業服務人，故按照合同約定，上述合同已自動延續。某物業管理公司對涉案房屋提供了物業服務管理行為，張某獲得了某物業管理公司為其提供的物業服務，張某作為接受物業服務的一方，應交納相關費用。

　　要點提示

　　物業服務合同中約定了自動續約的情形，物業服務期限屆滿后符合此種情形的，合同自動續約。如果合同未對自動續約作出約定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。