業主委員會的法律地位還有一定的空間漏洞
由于法律不完善的原因，業主委員會的法律地位還有一定的空間漏洞。
業主委員會的法律地位
業主委員會是指業主大會的常設機構和執行機構，是基于業主的選舉和業主大會授權，執行業主大會決議的機構。 所以，業主委員會是物業區域內全體業主的自治管理組織，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會作出的規定。
一、《物權法》從法律層面對業主委員會做出了規定。其第六章“業主的建筑物區分所有權”第78條規定：“業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。第83條規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規定養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴?！薄段餀喾ā愤@些規定，明確了業主委員會在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當業主委員會侵害業主權利的時候，給業主的維權提供了合法的訴訟方式。
二、《物業管理條例》關于業主委員會的規定
20**年修訂后的《物業管理條例》取消了20**年《物業管理條例》中關于“業主委員會是業主大會的執行機構” 的表述，取而代之的是“業主委員會執行業主大會的決定事項”。這一說法回避了關于“執行機構”的界定，為業主委員會的訴訟主體資格留下了一定的法律空間。 這即說明該條例仍然沒能明確業主委員會的法律性質與訴訟主體的確定資格。
三、其他規范性文件關于業主委員會的規定
根據《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，業主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見，最高人民法院通過司法解釋形式規定業主委員會屬于民事訴訟法中規定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。
其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關于其他組織的規定，但是《民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織?！?/p>
四、業主委員會在物業服務管理中的地位
業主委員會不是物業管理關系中的其他機構。
五、業主委員會和業主大會的關系
業主大會是指一定物業管理區域內的全體業主組成的共同體，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 我國《物業管理條例》第 8 條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益?！?/p>
《物業管理條例》也規定了業主委員會是業主大會的執行機構。這表明，業主委員會具體執行業主大會的許多事項。比如業主大會決定物業管理企業的選擇，而物業服務合同由業主委員會簽訂。業主大會監督業主委員會的具體工作開展。業主委員會中委員的人選，也是由業主大會選舉和更換。
六、業主委員會和物業管理企業的關系
物業管理企業根據合同接受業主或者業主管理委員會的委托，依照法律或合同約定，對物業進行專業化管理，是物業管理法律關系的重要主體。 業主委員會和物業管理企業的關系，主要體現在物業服務合同上。物業服務合同，指業主委員會成立后，由其代表全體業主與業主大會所選聘的物業企業所簽訂的合同。物業服務合同作為業主委員會與物業管理企業雙方意思表示一致的協議，是市場經濟中物業管理開展的協議基礎。 物業管理企業由業主大會選定，而物業服務合同由業主委員會和物業企業具體簽訂。作為委托合同的相對人 ，業主大會是委托人 ，物業管理企業是受托人。雙方根據受物業服務合同規定，行使權利，履行義務。
雖然《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會執行業主大會的相關決定，即業主委員會為業主大會的執行機構，但是，業主委員會并非一般的組織，不能簡單地視其為業主大會的執行機構。首先，基于業主大會與業主委員會的代理關系，業主委員會的權限是由于業主大會授予的，業主委員會可以在其被授權的范圍內獨立地做出行為。其次，由其行為而產生的義務與責任可直接由業主大會承擔，界定業主委員會為“其他組織”，就能符合我國《合同法》和《民事訴訟法》關于其他組織的權利能力與當事人資格，即業主委員會可以作為原告參與民事訴訟。實際上，就是從另一個方面給予業主委員會獨立的原告、被告地位，其后果能由業主大會承擔的法律保障。
業主對業主委員會的約束
對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是:
一、依法設立的業主大會、業主委員會作出的
二、業主大會、業主委員會依據法定程序作出的
三、符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定
上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。
具體解釋如下：
任何非業主大會授權之外事宜，均視為無效，除非法律另有要求。
這一點在和物業簽的合同里面，也要有所陳述。業主委員會只是業主的代言人，任何非業主授權之外與物業公司達成的口頭或書面協議，均視為無效，除非法律另有要求。
這是約束業委會，也是約束物業公司，免得日后出問題。
同時，也會有對業主的約束條款，不偏向任何一方。業主有違反物業合同及相關法律規定的，不在被代言的范圍內。從制度規則上杜絕業委會與物業公司、街道辦事處等有利益沖突方產生沆瀣一氣之事，真正意義上為遵紀守法的業主服務及發聲。
《物權法》，該法第78條規定：“業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?業主可以單獨起訴業委會。如果存在多名受侵害業主，又沒有推選共同訴訟人起訴，那么法院對單個業主作出的判決，只對起訴者有效。
分享：
篇2：呼和浩特市業主大會和業主委員會活動規則
本文提要：業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務......
呼政辦發[20**]113號20**年9月5日起施行
第一章總則
第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動,維護全體業主的合法權益,根據《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等有關規定,結合我市實際情況,制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱的業主是指房屋的所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。
物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業管理活動中的權利,承擔相應義務。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。
第四條 呼和浩特市房產管理局是我市物業管理的行政主管部門(以下簡稱市房產行政主管部門),依法對業主大會、業主委員會的活動進行監督管理。
各旗、縣、區物業管理主管部門(以下簡稱旗、縣、區主管部門)依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、活動進行指導、監督和管理,辦理業主委員會登記備案。
第五條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當依法組織本轄區內首次業主大會的成立及業主委員會的選舉工作,指導監督業主大會、業主委員會的日?；顒?并處理好物業管理與社區管理的相互關系。
第六條 居民委員會或者村民委員會對業主大會、業主委員會活動的指導工作應接受所屬街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
各旗、縣、區政府把物業管理工作納入對辦事處(鄉鎮人民政府)年度考核體系。
第七條 各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、開展工作,對物業管理用房、共用部位和共用設施設備以及業主委員會活動經費的使用不得干預。
第八條 物業管理區域內,可以建立由旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等單位參加的聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集和主持。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。
有下列情況之一的,應當召開聯席會議:
(一)有新的物業管理政策法規頒布施行,需要貫徹執行的;
(二)因客觀原因未能選舉產生業主委員會的;
(三)業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;
(四)業主委員會不依法召集臨時業主大會的;
(五)業主委員會委員缺員或者主任、副主任全部辭職,至使無法進行補選工作和日常工作的;
(六)業主委員會在規定的時間內不履行代表業主大會簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同的;
(七)發生其他影響物業管理區域穩定情況的。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應整理并保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要,聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任,街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同旗、縣、區主管部門負責監督。
第九條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得做出與物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動,不得從事經營活動。
第十條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的,所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令其改正,并將相關情況告知旗、縣、區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當撤銷其決定,并通告全體業主。
業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的居民委員會或者村民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:
(一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
(二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。
第十一條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區主管部門,并在所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第二章業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十三條 物業管理區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區主管部門制定。
第十四條 業主大會的主要職責如下:
(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)選聘、解聘物業管理企業,審議、批準物業管理服務合同;
(四)監督業主委員會的工作;
(五)決定對物業管理區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案,并監督實施;
(七)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第十五條 在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的可以成立業主大會,擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府和旗、縣、區主管部門。
第十六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后15日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,其中居民委員會或者村民委員會、建設單位代表各一名、業主代表3~7名?；I備組的組長由居民委員會或者村民委員會的負責人擔任(暫無負責人的由其上級主管部門指定),籌備組中的業主代表由居民委員會或者村民委員會推薦產生?；I備組產生后其成員名單及 簡歷應當以書面形式在物業管理區域內公告。
旗、縣、區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應配合、支持籌備組開展工作。
第十七條 籌備組的主要職責如下:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;
(二)自成立之日起7日內擬定《業主公約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》,《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案;
(三)確定業主委員會委員的人數;
(四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的
投票權數;
(五)根據該物業管理區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。
第十八條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示,公示時間為3~5日:
(一)《業主公約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案)、《專項維修資金使用、續籌方案》(草案)、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》(草案),《公共秩序和環境衛生的維護制度》(草案);
(二)業主大會會議議程;
(三)業主委員會委員候選人簡歷。
業主對上述公示事項有異議的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第十九條 業主委員會委員由3至9人的單數組成,其中5萬平方米以下的3人,每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。
第二十條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
第二十一條 籌備組應當依法確認業主身份,發放選票和表決票,并負責收回統計。
第二十二條 業主大會投票權數按照以下原則確定:
(一)住宅物業,按建筑設計每套一票;
(二)非住宅物業建筑面積分段累計計算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第二十三條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。
第二十四條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主:
(一)當面遞交書面通知;
(二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;
(三)在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第二十五條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的旗、縣、區主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,涉及重大事項應當有物業管理區域內持有2/3以上投票權的業主參加。
第二十七條 首次業主大會會議的內容包括:
(一)表決通過業主公約、業主大會議事規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十八條 業主為法人的,由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。
業主投票時應出示選票,代理人除應出具業主的選票外,還應出示授權委托書。
第二十九條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
第三十條 物業管理區域內業主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第三十一條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第三十二條 業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2,如遇票數相等不能確定當選人時,應當就票數相等的候選人重新投票。
獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時,對不足的名額,另行選舉,以得票多者當選。
第三十三條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在業主大會召開前發放選票,業主大會召開日后3日內收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書面形式征求業主意見決定有關事項的,應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票,應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后,對投票箱進行封存,由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。
第三十四條 回收時限屆滿后,如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
前款“與會”指收到業主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。
第三十五條 籌備組有條件的,在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業管理區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。
第三十六條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。
首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十七條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十八條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少應召開一次。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一) 經20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主提議無效。
第三十九條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的,旗、縣、區主管部門可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集。
第四十條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會參加。
第四十一條 除業主委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章業主委員會
第四十二條 業主委員會應當依法履行下列職責:
(一)召集業主大會會議;
(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;
(三)在業主大會作出決議后30日內代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同;
(四)組織業主委員會的換屆選舉;
(五)配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作;
(六)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;
(七)督促不交納物業服務費的業主限期交納;
(八)監督業主公約的實施;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區主管部門備案。備案時應提交以下材料:
(一)業主委員會備案登記申報表(一式三份);
(二)業主大會成立情況的文字及圖片資 料;
(三)業主大會議事規則、業主公約;
(四)業主委員會委員名單。
符合規定的旗、縣、區主管部門應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明,并將有關情況書面通報所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。不符合規定的,也應當書面告知。
第四十四條 業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案,業主委員會備案后,應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業管理區域內公告。
第四十五條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
(一)身體健康、具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規;
(三)模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有社會公信力;
(五)具有必要的工作時間和一定組織能力;
(六)未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。
第四十六條 業主委員會委員應履行下列職責:
(一)模范遵守業主公約、履行業主義務,按時交納物業服務費、專項維修資金;
(二)定期與業主溝通,了解業主在物業管理方面的意見和建議;
(三)向業主委員會報告業主的意見和建議。
第四十七條 有條件的,業主委員會委員應參加旗、縣、區主管部門組織的業務培訓,旗、縣、區主管部門應當采取不同形式,定期對業主委員會成員進行物業管理法律、法規和相關知識的培訓,并建立培訓檔案。
第四十八條 業主委員會應當建立日常工作制度。經業主大會同意,業主委員會可以聘請專職執行秘書,協助處理業主委員會的日常事務。有條件的,專職執行秘書應當經過物業管理行業管理部門的培訓。
業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費一般為0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物業管理服務費中,經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。
第四十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,也可以委托所在地居民委員會或者村民委員會保管。檔案一般包括以下內容:
(一)各類會議記錄、紀要;
(二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;
(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
(四)業主名冊;
(五)物業管理服務合同;
(六)有關法律、法規和業務往來文件;
(七)業主和使用人的書面意見、建議書;
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)共用部位和共用設施設備維修資金收支及使用情況;
(十)其他書面和實物資料。
第五十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時,可邀請所在地旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、公安派出所和居民委員會或者村民委員的人員列席。
第五十一條 業主委員會的任期一般不超過2年。業主委員會任期屆滿前2個月內,業主委員會和物業管理企業應當報告旗、縣、區主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,同時開展換屆選舉工作。
業主委員會換屆選舉的籌備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
第五十二條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的,所在地旗、縣、區主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作;逾期仍不組織的,由所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的,業主委員會仍應繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生為止。
第五十三條 新一屆業主委員會產生后10日內,原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第五十四條 業主委員會委員缺員的或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任后應當召開業主大會會議增補,業主委員會不及時組織增補工作的,旗、縣、區主管部門應當責令業主委員會限期組織。逾期仍不組織的,由所在地居民委員會或者村民委員會組織增補工作。
第五十五條 業主委員會委員有下列情況之一的,由主任提議或經旗、縣、區主管部門建議,經業主大會會議通過,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內公告:
(一)不再是本物業區域業主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;
(三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;
(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(七)在本物業管理區域內的物業管理企業及其下屬企業任職的;
(八)近親屬(配偶、父母、子女)在本物業區域內的物業管理公司擔任董事長、總經理等高級管理職務的。
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、居民委員會或者村民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業管理區域內及時公告,有下列情況之一的還須經全體委員過半數以上簽字:
(一)關于專項維修資金的使用的建議;
(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘物業管理企業的決議;
(四)對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
(五)關于召開臨時業主大會會議的決定;
(六)關于罷免委員的建議;
(七)向行業管理部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議;
(八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
第五十七條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。 (來自:m.airporthotelslisboa.com)
第五十八條 業主委員會成立后15日內應當依法刻制業主委員會印章,并報旗、縣、區主管部門備案。
第五十九條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的法律責任。
第四章附則
第六十條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第六十一條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行。
第六十二條 市房產行政主管部門可以制訂發布《呼和浩特市業主公約示范文本》、《呼和浩特市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本,供參照使用。
第六十三條 本規則由呼和浩特市房產管理局負責解釋。
第六十四條 本規則自發布之日起施
篇3：巴彥淖爾市城鎮住宅小區業主大會和業主委員會活動規則
本文提要：旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)依法對本轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的成立、日?；顒舆M行指導、監督和管理;房管局負責業主委員會登記備案......
第一章 總 則第一條 為了規范我市城鎮住宅小區業主大會、業主委員會的活動,維護全體業主的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《巴彥淖爾市貫徹實施內蒙古自治區物業管理條例若干規定的通知》制定本規則。
第二條 我市城鎮住宅小區內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱業主是指房屋的所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。
物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業服務活動中的權利,承擔相應義務。
業主大會由同一個物業服務區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業服務區域內全體業主行使在物業服務活動中的合法權利,依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。
第四條旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)依法對本轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的成立、日?；顒舆M行指導、監督和管理;房管局負責業主委員會登記備案。
第五條各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、
第二章 業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第六條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業服務區域成立一個業主大會。
第七條 物業服務區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區房管局制定。
第八條 業主大會的主要職責如下:
(一)制訂、修改管理規約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)選聘、解聘物業服務企業,審議、批準物業服務合同;
(四)監督業主委員會的工作; (物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
(五)決定對物業服務區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案,并監督實施;
(七)制定、修改物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業服務的職責。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第九條 在一個物業服務區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的可以成立業主大會,擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面報告物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)。
第十條旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到書面報告后15日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,籌備組的組長由街道辦事處(鎮人民政府)人員擔任,籌備組中的業主代表由街道辦事處(鎮人民政府)推薦產生。 籌備組產生后其成員名單及簡歷應當以書面形式在物業服務區域內公告。
第十一條 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;
(二)自成立之日起7日內擬定《管理規約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》,《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案;
(三)確定業主委員會委員的人數;
(四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(五)根據物業服務區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。
第十二條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業服務區域內公示,公示時間為3~5日:
(一)《管理規約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案)、《專項維修資金使用、續籌方案》(草案)、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》(草案),《公共秩序和環境衛生的維護制度》(草案);
(二)業主大會會議議程;
(三)業主委員會委員候選人簡歷。
業主對上述公示事項有異議的,或聯名推薦侯選人的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第十三條 業主委員會委員由3至9人的單數組成,其中5萬平方米以下的3人,每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。
第十四條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2,如遇票數相等不能確定當選人時,應當就票數相等的候選人重新投票。
獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時,對不足的名額,另行選舉,以得票多者當選。
第十五條 籌備組應當依法確認業主身份,發放選票和表決票,并負責收回統計。
第十六條 業主大會投票權數按照以下原則確定:
(一)住宅物業,按建筑設計每套一票;
(二)非住宅物業建筑面積分段累計計算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第十七條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以聯名推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。
第十八條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主:
(一)當面遞交書面通知;
(二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;
(三)在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第十九條 籌備組應當自組成之日起30日內由物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業服務區域內持有1/2以上投票權的業主參加,涉及重大事項應當有物業服務區域內持有2/3以上投票權的業主參加。
第二十一條 首次業主大會會議的內容包括:
(一源自資訊 )表決通過管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十二條 業主為法人的,由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。
業主投票時應出示選票,代理人除應出具業主的選票外,還應出示授權委托書。
第二十三條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
第二十四條 物業服務區域內業主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第二十五條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改《管理規約》、《業主大會議事規則》、選聘、解聘物業服務企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第二十六條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在業主大會召開前發放選票,業主大會召開后3日內收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書面形式征求業主意見決定有關事項的,應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票,應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后,對投票箱進行封存,由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。
第二十七條 回收時限屆滿后,如參加業主大會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至參加業主大會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
第二十八條 籌備組有條件的,在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業服務區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。
第二十九條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。
第三十條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家法律、法規;
(三)模范履行業主義務,按時交納物業服務費、專項維修資金;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和社會公信力;
首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十一條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十二條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少應召開一次。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一) 經20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主提議無效。
第三十三條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的,物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)組織召集。
第三十四條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處(鎮人民政府)參加。
第三十五條 除業主委員會、街道辦事處(鎮人民政府)外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章 業主委員會
第三十六條 業主委員會應當依法履行下列職責:
(一)召集業主大會會議;
(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;
(三)根據業主大會決議,代表業主同物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)配合街道辦事處(鎮人民政府)做好本物業服務區域內的社區管理工作;
(五)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(六)督促不交納物業服務費的業主限期交納;
(七)監督管理規約的實施;
(八)業主大會賦予的其他職責。
第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區房管局備案。備案時應提交以下材料:
(一)業主委員會備案登記申報表(一式三份);
(二)業主大會成立情況的文字及圖片資料;
(三)業主大會議事規則、管理規約;
(四)業主委員會委員名單。
符合規定的,旗、縣、區房管局應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明,并將有關情況書面通報所在地街道辦事處(鎮人民政府)、物業建設單位、物業服務企業。不符合規定的,也應當書面告知。
第三十八條 業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案,業主委員會備案后,應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業服務區域內公告。
第三十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,檔案一般包括以下內容:
(一)各類會議記錄、紀要;
(二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;
(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
(四)業主名冊;
(五)物業服務合同;
(六)有關法律、法規和業務往來文件;
(七)業主和使用人的書面意見、建議書;
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)其他書面和實物資料。
第四十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時,可邀請所在地旗、縣、區房管局、街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所人員列席。
第四十一條 業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿前2個月內,旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)應當積極組織開展業主委員會換屆選舉工作。
第四十二條 新一屆業主委員會產生后,原業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第四十三條 任期內,如遇業主委員會委員、主任或副主任缺員的,由業主委員會及時組織補選。
第四十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止,并由業主委員會在物業服務區域內公告:
(一)不再是本物業服務區域內業主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;
(三)喪失工作能力的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;
(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(七)在本物業服務區域內的物業服務企業及其下屬企業任職的;
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第四十五條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業服務區域內及時公告,有下列情況之一的還須經全體委員簽字:
(一)關于專項維修資金使用的建議;
(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘物業服務企業的決議;
(四)對物業服務企業制訂的年度服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
(五)關于召開臨時業主大會會議的決定;
;(六)向行業管理部門投訴、申請源自資訊 行政復議、訴訟、仲裁的決議;
(七)關于終止業主委員會委員資格的建議
(八)其他涉及物業服務區域內部分或全體業主利益的重大決議。
第四十六條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
第四十七條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的法律責任。
第四十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業服務區域內公告,接受業主的質詢。
第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業服務無關的決定,不得從事與本物業服務區域內物業服務無關的活動,不得從事經營活動。
第五十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處、(鎮人民政府),應當責令限期改正,并通告全體業主。
第五十一條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區房管局,并在所在地街道辦事處(鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第四章 附 則
第五十二條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第五十三條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行源自資訊