物業公司對業主人身、財產之安全保障義務的分析

　　物業管理公司，隨著房地產的興起得到了較大程度的發展，但同時物業管理公司與業主之間的糾紛也隨之增多，關于物業管理公司對業主人身、財產的安全保障義務引發的爭端也日益突出。目前我國關于安全保障義務的立法尚不完善，司法審判中也意見不一，導致同類案件判決結果迥異，所以對物業管理行業安全保障義務的研究具有非常重要的現實意義。

　　物業管理公司在物業管理區域內對業主的人身和財產安全負有保障義務安全，避免他人的人身、財產遭受損害。安全保障義務的具體內容，包括人的安全保障義務和物的安全保障義務兩個方面的內容。具體而言，物業管理公司對業主承擔的安全保障義務包括以下幾個方面：

　　物業管理公司的安全保障義務為法定義務，當物業管理公司違反安全保障義務時，應當承擔侵權責任，侵權責任要件是指侵權行為人承擔侵權行為的責任條件。物業管理公司違反安全保障義務的認定，應該具備違反安全保障義務的行為、損害事實、因果關系和過錯四個要件。

　　1、違反安全保障義務的行為

　　物業管理公司實施了違反安全保障義務的行為是其承擔侵權責任的前提條件。如果物業管理公司不存在違反安全保障義務的行為，即使產生了損害事實，也不應該承擔賠償責任。物業管理公司實施的行為違反了法律的禁止性規定或強制性規定的表現形式，可分為作為的違法行為和不作為的違法行為。作為的違法行為是指物業管理公司實施了法律禁止實施的違法行為。不作為的違法行為是指法律要求物業管理公司在某種情況下應實施某種行為，而物業管理公司卻未實施。如未在物業管理區域內設置必要的消防設施并及時進行維護，導致發生火災，或者物業管理公司沒有履行必要的巡邏義務，導致第三人侵害業主的合法權益，造成人身、財產損失。

　　2、損害事實的存在

　　物業管理公司違反安全保障義務應有損害事實的存在，業主遭受損害的事實是物業管理公司承擔賠償責任的前提，即沒有損害就沒有賠償。損害又包括對財產的損害如房子遭到破壞，動產被毀損;也包括對業主人身的損害，如對生命、健康、榮譽、名譽的損害。這些都是物業管理公司違反安全保障責任的損害事實。如果沒有物業管理公司造成的損害，那么責任就無從說起。

　　3、因果關系

　　侵權行為中的因果關系，是指違法行為與損害結果之間的客觀聯系，即特定的損害事實是否是行為人的行為必然引起的結果。[]只有當物業管理公司與損害事實存在關系時，物業管理公司才承擔責任，沒有因果關系的侵權責任是不成立的。因果關系又分為直接原因與次要原因，是以行為與損害結果是否存在必然的聯系加以判斷。直接原因與損害結果存在必然聯系，如因為物業管理公司的直接作為和不作為而導致業主的損害。間接原因不與損害結果存在直接聯系，如第三人的侵權導致業主的損害，但物業管理公司有違反安全保障義務的行為。因果關系是判斷物業管理公司違反安全保障義務構成要件的必備環節。

　　4、過錯

　　物業管理公司要承擔違反安全保障義務的責任，應該有過錯，可以是故意為之也可以是過失。物業管理公司只要有過錯，就可能承擔損害賠償的后果，過錯承擔不影響民事責任的成立，也不影響賠償責任的大小。這里所說的過錯就是指行為人所選擇的行為具有違*普遍認同的行為標準的特點，要承擔過錯責任。物業管理公司在違反安全保障義務時應當適用過錯責任而不是嚴格責任，因為嚴格責任原則是指不論違約方主觀上有無過錯，只要其不履行合同債務給對方當事人造成了傷害，就應當承擔合同責任。對于處于相對弱勢的業主來說，如果物業公司收取了物業管理費卻未能如約履行安全保障義務，又不對業主的損害進行賠償的話，是有失公平的。

　　物業管理公司未盡安全保障義務時，應當承擔相應的賠償責任。物業管理公司未盡安全保障義務分為多種情況：

　　1、物業管理公司未盡安全保障義務直接導致業主的人身、財產受到損害

　　這種情況下業主的損害后果是與物業管理公司有必然聯系的，是物業管理公司未履行自己的責任義務導致的，如：物業管理公司沒有盡到物業設備的檢查、維護、修繕義務，從而導致物業設備因為長年無修而致業主的人身、財產受到損害，物業管理公司必然要承擔損害賠償責任。

　　2、業主自身的過錯和物業管理公司的過錯共同導致

　　損害后果是由于業主的自身過錯和物業管理公司的過錯共同導致的，不應該由一方獨自承擔責任，業主與物業管理公司就應當在各自過錯的范圍內承擔相應的責任。

　　3、第三人侵權導致業主的人身、財產受到損害

　　物業管理公司違反應當積極作為的安全保障義務，使本來可以避免或者減少的損害得以發生或者擴大，增加了損害發生的幾率，因此經營者應當承擔業主向直接加害人求償不能的風險責任。這樣讓無辜的受害者得到救濟，讓那些侵害他人或者無視他人安全的人承擔責任和風險這也符合司法正義的理念。但同時我們也要看到，畢竟這種損害是由第三人造成的。如果一律讓物業管理公司承擔連帶責任或單獨承擔責任也是不公平的。因此讓其承擔補充責任是比較合理的。

　　根據我國《侵權責任法》第37條和《人身損害賠償司法解釋》第6條規定，我國實行補充賠償責任的順位賠償原則，并賦予該安全保障義務人有權向直接侵害人追償的權利。

　　雖然我國已經頒布《物業管理條例》支持和引導物業管理公司的發展和運作，但是由于社會是不斷進步和發展的，現在和未來面對的許多問題可能是《物業管理條例》無法解決的，那么可能業主和物業管理公司遇到某些糾紛的時候就有可能遇到無法可依的狀況，造成僵局，導致得不到滿意的解決。所以，根據社會的發展狀況和現實中遇到的問題，與時俱進，不斷的修改、完善法律法規，有效的指導實踐。

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篇2：物業公司對業主人身、財產之安全保障義務的分析

　　物業公司對業主人身、財產之安全保障義務的分析

　　物業管理公司，隨著房地產的興起得到了較大程度的發展，但同時物業管理公司與業主之間的糾紛也隨之增多，關于物業管理公司對業主人身、財產的安全保障義務引發的爭端也日益突出。目前我國關于安全保障義務的立法尚不完善，司法審判中也意見不一，導致同類案件判決結果迥異，所以對物業管理行業安全保障義務的研究具有非常重要的現實意義。

　　物業管理公司在物業管理區域內對業主的人身和財產安全負有保障義務安全，避免他人的人身、財產遭受損害。安全保障義務的具體內容，包括人的安全保障義務和物的安全保障義務兩個方面的內容。具體而言，物業管理公司對業主承擔的安全保障義務包括以下幾個方面：

　　物業管理公司的安全保障義務為法定義務，當物業管理公司違反安全保障義務時，應當承擔侵權責任，侵權責任要件是指侵權行為人承擔侵權行為的責任條件。物業管理公司違反安全保障義務的認定，應該具備違反安全保障義務的行為、損害事實、因果關系和過錯四個要件。

　　1、違反安全保障義務的行為

　　物業管理公司實施了違反安全保障義務的行為是其承擔侵權責任的前提條件。如果物業管理公司不存在違反安全保障義務的行為，即使產生了損害事實，也不應該承擔賠償責任。物業管理公司實施的行為違反了法律的禁止性規定或強制性規定的表現形式，可分為作為的違法行為和不作為的違法行為。作為的違法行為是指物業管理公司實施了法律禁止實施的違法行為。不作為的違法行為是指法律要求物業管理公司在某種情況下應實施某種行為，而物業管理公司卻未實施。如未在物業管理區域內設置必要的消防設施并及時進行維護，導致發生火災，或者物業管理公司沒有履行必要的巡邏義務，導致第三人侵害業主的合法權益，造成人身、財產損失。

　　2、損害事實的存在

　　物業管理公司違反安全保障義務應有損害事實的存在，業主遭受損害的事實是物業管理公司承擔賠償責任的前提，即沒有損害就沒有賠償。損害又包括對財產的損害如房子遭到破壞，動產被毀損;也包括對業主人身的損害，如對生命、健康、榮譽、名譽的損害。這些都是物業管理公司違反安全保障責任的損害事實。如果沒有物業管理公司造成的損害，那么責任就無從說起。

　　3、因果關系

　　侵權行為中的因果關系，是指違法行為與損害結果之間的客觀聯系，即特定的損害事實是否是行為人的行為必然引起的結果。[]只有當物業管理公司與損害事實存在關系時，物業管理公司才承擔責任，沒有因果關系的侵權責任是不成立的。因果關系又分為直接原因與次要原因，是以行為與損害結果是否存在必然的聯系加以判斷。直接原因與損害結果存在必然聯系，如因為物業管理公司的直接作為和不作為而導致業主的損害。間接原因不與損害結果存在直接聯系，如第三人的侵權導致業主的損害，但物業管理公司有違反安全保障義務的行為。因果關系是判斷物業管理公司違反安全保障義務構成要件的必備環節。

　　4、過錯

　　物業管理公司要承擔違反安全保障義務的責任，應該有過錯，可以是故意為之也可以是過失。物業管理公司只要有過錯，就可能承擔損害賠償的后果，過錯承擔不影響民事責任的成立，也不影響賠償責任的大小。這里所說的過錯就是指行為人所選擇的行為具有違*普遍認同的行為標準的特點，要承擔過錯責任。物業管理公司在違反安全保障義務時應當適用過錯責任而不是嚴格責任，因為嚴格責任原則是指不論違約方主觀上有無過錯，只要其不履行合同債務給對方當事人造成了傷害，就應當承擔合同責任。對于處于相對弱勢的業主來說，如果物業公司收取了物業管理費卻未能如約履行安全保障義務，又不對業主的損害進行賠償的話，是有失公平的。

　　物業管理公司未盡安全保障義務時，應當承擔相應的賠償責任。物業管理公司未盡安全保障義務分為多種情況：

　　1、物業管理公司未盡安全保障義務直接導致業主的人身、財產受到損害

　　這種情況下業主的損害后果是與物業管理公司有必然聯系的，是物業管理公司未履行自己的責任義務導致的，如：物業管理公司沒有盡到物業設備的檢查、維護、修繕義務，從而導致物業設備因為長年無修而致業主的人身、財產受到損害，物業管理公司必然要承擔損害賠償責任。

　　2、業主自身的過錯和物業管理公司的過錯共同導致

　　損害后果是由于業主的自身過錯和物業管理公司的過錯共同導致的，不應該由一方獨自承擔責任，業主與物業管理公司就應當在各自過錯的范圍內承擔相應的責任。

　　3、第三人侵權導致業主的人身、財產受到損害

　　物業管理公司違反應當積極作為的安全保障義務，使本來可以避免或者減少的損害得以發生或者擴大，增加了損害發生的幾率，因此經營者應當承擔業主向直接加害人求償不能的風險責任。這樣讓無辜的受害者得到救濟，讓那些侵害他人或者無視他人安全的人承擔責任和風險這也符合司法正義的理念。但同時我們也要看到，畢竟這種損害是由第三人造成的。如果一律讓物業管理公司承擔連帶責任或單獨承擔責任也是不公平的。因此讓其承擔補充責任是比較合理的。

　　根據我國《侵權責任法》第37條和《人身損害賠償司法解釋》第6條規定，我國實行補充賠償責任的順位賠償原則，并賦予該安全保障義務人有權向直接侵害人追償的權利。

　　雖然我國已經頒布《物業管理條例》支持和引導物業管理公司的發展和運作，但是由于社會是不斷進步和發展的，現在和未來面對的許多問題可能是《物業管理條例》無法解決的，那么可能業主和物業管理公司遇到某些糾紛的時候就有可能遇到無法可依的狀況，造成僵局，導致得不到滿意的解決。所以，根據社會的發展狀況和現實中遇到的問題，與時俱進，不斷的修改、完善法律法規，有效的指導實踐。

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篇3：物業保安治安服務和安全保障的理解

　　我們知道物業管理公司的保安不同于公安和政府執法部門，它沒有強制執法權，但又擔負著管理物業小區的公共安全工作。從法律意義上來說，他用什么樣的行為方式，要承擔什么樣的責任和義務，他的行為方式和責任義務發生了沖突應該怎么辦，這些都沒有相關的法律法規去約束。而犯罪行為是一種突發事件，屬社區治安管理的范疇，是需要全社會共同防范綜合治理的。

　　所以，要求物業管理企業確保物業小區內不發生犯罪事件似乎過于苛刻。物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安義務的一方不應當承擔法律責任。另外，物業保安對進入物業的訪客只有詢問、驗證的權力，而無扣押和搜查的權力，事實上這些權利只屬于公安執法部門。

　　物業管理中的治安服務，是指對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。物業管理公司收取管理費中的保安費所占比例很小，只能用來購買和安裝監控儀器、聘請保安人員等，不可能做到為每個業主提供類似保鏢一樣全面的安全服務。因此，要求物業管理公司對業主被傷害承擔過重的賠償責任是不相稱的，也是不合理的。

　　物業管理中的“安全保障”，是指為物業使用創造安全方便的條件，以及維護轄區公共秩序的良好穩定。一般包括硬件和軟件兩個方面，硬件方面如設立轄區安全防范系統，并確保其正常運轉;軟件方面有對進出轄區的人員進行詢問、登記，對轄區進行巡視，對突發應急事件進行處理等。但這些措施并不能絕對保證小區內不發生任何犯罪活動，物業管理公司的“安全保障”，也并不是承擔保障社區內絕對不發生犯罪活動的義務。

　　縱觀當今中國的物業管理行業，正可謂是風險與機遇并存。面對不期而至的風險，優秀的物業管理公司應當常懷危機意識，建立起風險防范機制，在日常運作中時時刻刻預想到潛在的風險，并運用先進的管理手法和管理概念把風險降到最低程度。