案例:物業在侵權責任法下的安全責任

　　家住重慶市沙坪壩區濱江路某小區的業主黃某在小區內被尾隨，于電梯內被劫匪用菜刀猛砍頭部、手部二十余刀，導致失血性休克，而劫匪在搶走現金、手機后安然從小區大門逃走。物業公司的安保義務何在，小區業主的安全如何保障，筆者從專業的法律角度出發，為您解讀新《侵權責任法》下物業公司的安保義務。

　　20**年6月21日22時許，劫匪李某攜事先準備好的菜刀，竄入某物業管理公司服務的小區伺機作案，鎖定犯罪目標黃某后尾隨其進入電梯，劫匪猛砍黃某二十余刀后搶走挎包、現金、手機，并順利從小區大門逃走。自始至終，該物業管理公司未采取任何措施。

　　筆者代理受害人黃某于20**年3月提起訴訟，要求侵權人李某賠償損失，該物業管理有限公司承擔補充賠償責任。筆者進行了認真的調查取證，查閱了大量相關資料，認為根據《侵權責任法》第三十七條和《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條所規定的“公共區域管理人”違反安全保障義務下的侵權補充賠償責任的法律精神，物業管理公司應當就小區業主在其管理范圍內受到的人身損害在其過錯范圍內承擔補充賠償責任。

　　《侵權責任法》下違反安全保障義務下的侵權補充賠償責任，構成要件有三：一是第三人的侵權行為是損害發生的直接原因;二是義務人對侵權的發生未盡合理限度的安保義務;三是如果義務人實施了其應當實施的安保義務，損害后果就可以避免或減輕。正是這種義務人的不作為與損害后果之間因果關系的特殊性，受害人在因果關系上只需證明義務人的不作為與損害后果的發生或擴大存在高度蓋然性即可。義務人承擔補充責任的法理依據在于，侵權人往往利用了義務人安全保障方面的缺陷，試想本案中侵權人已事先攜菜刀在小區內伺機多時，猛砍受害人二十余刀后竟從小區大門安然離去，不得不說，如果義務人盡到安全保障義務，是可以防止或減輕損害的發生的，義務人也因此應當在合理范圍內，承擔補充賠償責任。實際上，最高人民法院在人民法院報上刊登的20**年指導性案例中，業主因物業失職導致失竊10萬余元，人民法院根據物管公司的過錯程度酌情確定其承擔20%的補充責任份額。聯系到本案中，舉輕以明重，物業公司更應該就業主的人身損害承擔補充賠償責任。

　　另根據《物業管理條例》第三十六條、物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。以及第四十七條的規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　綜上，物業公司應當對業主承擔安全保障義務，就其受到的損害承擔過錯范圍內的補充賠償責任。具體應以物業公司的資質等級和收費標準為基礎，結合法定、約定或行業安全保障標準，從侵權行為的性質和強度、相關安全保障設施及制度、侵權行為發生前后的實際履行情況等來綜合判斷物業公司的過錯及責任范圍。

　　本案法官結合案件證據材料，最終判決物業公司就侵權人李某給受害人造成的損失承擔30%的補充賠償責任。

　　在劫匪被判處期刑，無財產可供執行的情況下，物業公司的補充賠償責任對受害人來說可謂是雪中送炭。所謂“依法治國，司法為民”，法律對公民權利的保障也日益完善，本案中，物業公司承擔補充賠償責任讓我們可以看到信心，也希望廣大物業公司履行好職責，做一個讓業主安居的真正的守護神!

篇2：物業擅自出租樓頂是否構成對業主侵權

　　某小區業主委員會聘請A物業管理公司(下稱A公司)負責小區的物業管理。之后不久,A公司與B電信公司(下稱B公司)訂立租賃協議一份。協議約定:A公司將所管理的小區住宅樓樓頂出租給B公司用于搭設電信設備,B公司按年向A公司支付租金,租金為每年5萬元。

　　不久,小區居民均感身體不適,有頭疼、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經調查,業主們發現樓頂搭設了電信設備,正是電波輻射造成了上述危害。業主們隨即將A公司和 B公司訴至法院,稱A公司只是負責小區的物業管理,無權將樓頂出租給B公司。在樓頂搭設電信設備,也給小區居民身體健康帶來損害。因此提出請求:B公司拆除搭設的電信設備;A公司與B公司對業主的損失承擔連帶賠償責任。

　　面對訴訟,A公司辯稱:將樓頂出租給B公司搭設電信設備不僅未造成業主任何損失,而且使業主還可以少交物業管理費。業主要求承擔賠償責任沒有道理。而B公司則辯稱:我公司并不知道A公司無權出租樓頂,屬于善意第三人,應受法律保護。

[法律分析]

　　(一) A公司無權直接將樓頂對外出租。物業管理合同屬于服務合同,在合同未作特別約定的情況下,A公司不能取得對小區樓頂層的處分權。樓頂層屬于建筑物的共有部位,全體業主對其享有共有權。在事先未征得業主同意,事后又沒有得到業主追認的情況下,A公司無權將樓頂層對外出租。

　　(二)B公司取得樓頂使用權的行為不應受法律保護。B公司在訴訟中稱其并不知道A公司無權出租樓頂層,因此屬于善意第三人,這種借口不能成立。理由是:善意取得的標的物僅限于動產物權,不動產物權不適用善意取得。樓頂層屬于不動產,不能適用善意取得。樓頂層屬于共有部位,是樓房的構成部分之一,屬于從物。從物不能脫離主物單獨轉讓,也不能適用善意取得。

　　(三)B公司應對業主的人身損害承擔賠償責任。小區居民健康受損的后果是電信設備發出的電波輻射造成的,B公司應承擔排除妨害、賠償損失的責任。A公司未經允許,擅自將樓頂層出租給B公司,與B公司一道造成了業主健康受損,屬于共同侵權行為,應承擔連帶責任。

　　法院經司法鑒定,結果表明:小區居民出現的癥狀正系B公司搭設的電信設備電波輻射造成。在此基礎上,法院做出如下判決:

　　(一)A公司與B公司之間的樓頂層租賃協議無效;

　　(二)B公司限期拆除電信設備;

　　(三)B公司賠償業主醫藥費用共計0.1萬元;

　　(四)A公司對本判決第(二)、(三)項承擔連帶責任。

篇3：居委狀告物業侵權勝訴案例

日前,河源首宗社區居委會狀告物業管理公司代收環境衛生綜合服務費案件經市中級人民法院公開開庭審理,作出了駁回上訴,維持原判的終審判決。

興源路居委會狀告物業公司侵權勝訴去年7月,源城區東埔辦事處興源路居委會以城標物業管理有限公司拒絕返還其代收的36980元環境衛生綜合服務費為由將城標物業管理有限公司告上法庭。

原告源城區東埔辦事處興源路社區居民委員會訴稱,他們按照市人民政府《關于市區全面實行上門收集垃圾的通告》文件規定和源城區環衛局的安排,自 1997年至今對其轄區內的綠苑、茶園小區內的1120戶實行上門收集垃圾的有償服務。原告興源路居民委員會按照市有關文件的規定履行職責,按核定居民住戶每戶每月9元的標準收取環境衛生綜合服務費,收至20**年12月。20**年1月起,被告河源市城標物業管理有限公司以與綠苑、茶園小區業主委員會簽訂《物業管理委托合同》為由,收取了原來原告收取的每月9元的環境衛生綜合服務費。20**年1月至5月,被告先后五次向原告支付了部分環境衛生綜合服務費共23500元,20**年6月原告要求被告付清綠苑、茶園小區居民交納的環境衛生服務費(按1120戶*9元*6個月=60480元),除已支付 23500元,仍欠36980元。經原告追討,被告拒付。20**年7月原告興源居民委員會向法院起訴請求法院判令被告返還36980元不當得利。被告辯稱,其收取的是依據與綠苑小區業主委員會和茶園小區業主委員會訂立的《物業管理委托合同》收取法定和約定的物業管理服務費,根本不存在侵權行為而取得不當利益的事實。

法院認為,被告先后5次向原告支付了23500元的環境衛生綜合服務費,證明了被告已經收取了該服務費,也證明了被告對原告收取該服務費的認可,被告事實上實施了代收(代理)的行為,但原告并無授權委托被告收取環境衛生綜合服務費,被告也沒有繼受原告的義務(上門收集垃圾,搬運垃圾,保潔工作,發放除 “四害”藥物),因此,被告就不能享受這一權利,被告代原告收取環境衛生綜合服務費的行為是無效的,其收取的綠苑、茶園小區的1120戶居民的環境衛生綜合服務費60480元,除已付23500元,余款36980元應返還給原告。

20**年12月27日,源城區人民法院作出判決:判令被告城標物業管理有限公司代原告收取的20**年1月至6月的環境衛生綜合服務費60480元,除已付23500元,仍應支付36980元給原告興源路居委會。

物業公司不服判決提起上訴,終審法院駁回上訴城標物業管理有限公司不服一審法院判決,提起上訴。20**年7月11日,市中級人民法院對該案進行了公開開庭審理。

經市中級人民法院審理查明,原審查明事實屬實。另查明,20**年1月,上訴人城標物業管理有限公司與綠苑小區、茶園小區的業主委員會簽定了《物業管理委托合同》,該合同規定了上訴人管理服務內容有:公共環境衛生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔以及垃圾的收集、清運。

法院認為,上訴人雖與綠苑小區。茶園小區的業主委員會簽訂了《物業管理委托合同》,但上訴人沒有依照合同的約定履行上門收集垃圾、搬運垃圾、做好保潔工作的義務,而這項工作實際是由被上訴人完成,原審法院判令上訴人收取的20**年1月至6月的該環境衛生綜合服務費應支付給被上訴人正確。上訴人認為其是依合同的約定收取該項服務費,是合法取得,因權利與義務是一致的,既然上訴人沒有依照合同的約定履行義務,就不能依照合同的約定享有權利,故上訴人這一理由不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定,經審判委員會討論決定作出終審判決:駁回上訴,維持原判。盡管判決書已下發一個多月,興源路居委會尚未得到城標物業管理有限公司的分文退款。目前,興源路居委會不得不借錢給聘請的環衛工人發工資。