關于印發《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引》的通知

　　江建〔20**〕299號

　　各市(區)人民政府，各有關單位：

　　為規范業主大會和業主委員會成立過程中各環節工作，進一步推動我市小區業主大會和業主委員會的規范化建設，我局依據《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》及有關法律法規，結合本市實際，制定了《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引》，已經市法制局審查，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　附件：江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引

　　江門市住房和城鄉建設局

　　20**年9月6日

　　江門市住房和城鄉建設局

　　關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引

　　一、申請成立首次業主大會

　　(一)業主申請

　　小區熱心公益的業主向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提交《成立首次業主大會和業主委員會申請書》

　　首次成立業主大會的條件

　　一個物業管理區域內，符合以下兩款情形之一的，業主可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的書面要求：

　　1.20%以上業主聯名的;

　　2.已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的。

　　(二)政府倡議

　　收到業主的申請后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當根據小區的開發建設情況，審議業主的請求是否符合成立業主大會條件的規定，并3日內答復業主。

　　業主的書面請求符合成立業主大會條件規定的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織發動工作，在物業管理區域顯著位置貼出《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》，告知全體業主關于籌備成立首次業主大會的有關事宜?！蛾P于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》應在物業管理區域顯著位置公示不少于7日。

　　二、成立首次業主大會籌備組

　　(一)籌備組成員的組成

　　由業主代表、建設單位以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表7～15人組成。

　　籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的60%。業主代表應由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成。業主代表的人數由街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據小區的物業規模、物業用途等因素確定。

　　(二)籌備組業主代表應符合的條件

　　籌備組業主代表建議從具備以下條件的業主中產生：

　　1.具有完全民事行為能力;

　　2.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　3.履行業主義務，按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金，無損害公共利益行為;

　　4.本人及其近親屬未在為本小區提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

　　(三)成立首次業主大會籌備組程序

　　1.籌備組工作方案制定

　　在《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》公示期間，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應根據業主的反饋意見和小區規模、樓宇類別的實際情況會同物業所在地的區、縣住房城鄉建設主管部門研究制定《推選產生業主大會籌備組的工作方案》(以下簡稱為“籌備組工作方案”)，開展組織籌備成立業主大會籌備組的相關工作。

　　籌備組工作方案應明確籌備組人數、候選人的條件、產生的方式和要求(自薦或推薦)、報名期限等內容。

　　2.籌備組工作方案公示

　　籌備組工作方案在物業管理區域顯著位置公示不少于7日，并在小區內設點收集業主的意見。

　　公示期間業主可實名提出書面的反饋意見，業主提出異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織協商并確定工作方案。

　　3.業主自薦或推薦

　　籌備組工作方案公示期屆滿后，按照籌備組工作方案擬定的程序和要求，由自薦或推薦參與籌備組成員的業主填寫《籌備組成員候選人自薦(推薦)表》，并將表格送街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　4.籌備組的產生

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)收到《籌備組成員候選人自薦(推薦)表》后，應對照籌備組業主代表的條件進行核實，對不符合條件的自薦(推薦)人，應取消其候選資格，并告知相關自薦(推薦)人。

　　籌備組業主代表候選人人數不足的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主再次推薦;經再次推薦，業主代表候選人人數仍未達到規定人數的，籌備首次業主大會和業主委員會工作終止。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應按照籌備組工作方案的要求選舉產生籌備組成員?？紤]到籌備組成員的代表性和廣泛性，籌備組成員原則上從擁有不同用途物業的業主中產生。

　　業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組，應當書面委托。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當書面通知該物業小區建設單位(公有住房出售單位)授權委托一名代表參加籌備組工作。建設單位收到通知后5日內，應當將填寫好的《建設單位(公有住房出售單位)參加籌備組成員情況表》及時提交給街道辦事處(鄉鎮人民政府)。建設單位(公有住房出售單位)已不存在或者未及時回復街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知的，視為其放棄籌備組成員資格。

　　建設單位(公有住房出售單位)放棄籌備組成員資格的，仍應履行其提交相關資料的義務。

　　5.籌備組的確立

　　產生籌備組業主代表后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)將籌備組成員名單，以書面形式在物業管理區域內張貼公示不少于7日，公示期間，業主有異議的，應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面意見。業主代表存在不符合籌備組業主代表條件情形的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)取消其業主代表資格。因取消籌備組業主代表資格造成籌備組人數不足的，《籌備組工作方案》有補充規定的從其規定;無補充規定的，可以按照選舉籌備組業主代表得票數依次遞補。

　　籌備組業主代表名單確定后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)委派代表擔任籌備組組長，召集籌備組全體成員組織召開籌備組第一次會議，形成《關于江門市 　　市(區)　　鎮(街道)　　住宅小區(大廈)業主大會籌備組成員名單的公告》，并在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

　　若籌備組通過上述流程后仍未能成立的，或者籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則、并選舉產生業主委員會的，籌備組自行解散，應當按規定重新向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會書面申請。

　　6.籌備組應當開展的籌備工作

　　籌備組組織制訂《首次成立業主大會的工作方案》，按照法律規定開展成立首次業主大會的籌備工作：

　　(1)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(2)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(3)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(4)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(5)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(6)制定業主委員會選舉辦法;

　　(7)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　三、確定業主人數和投票權數

　　籌備組向建設單位或物業服務企業索取業主資料，確認業主人數，確定每戶業主在首次業主大會上的投票權數。

　　建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主清冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

　　投票權數為專有部分面積占建筑物總面積權重。面積和業主人數按照下列方式確定：

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。

　　車位、攤位等特定空間可以在《業主大會議事規則》中約定是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積內。

　　未參加表決的業主，其投票權數應當按照《業主大會議事規則》中約定是否計入已表決的多數票范圍內。

　　四、草擬《業主大會議事規則》和《管理規約》征求意見稿

　　籌備組自成立備案后，應按照籌備組職責要求，參照江門市住房和城鄉建設局制定的《業主大會議事規則(示范文本)》和《管理規約(示范文本)》擬定《業主大會議事規則》和《管理規約》兩份征求意見稿。其中：

　　(一)《管理規約》應當對下列主要事項作出約定：

　　1.物業的使用、維護、管理;

　　2.專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　3.物業共用部分的經營與收益分配;

　　4.業主共同利益的維護;

　　5.業主共同管理權的行使;

　　6.業主應盡的義務;

　　7.違反管理規約應當承擔的責任等。

　　(二)《業主大會議事規則》應當對下列主要事項作出約定：

　　1.業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　2.業主委員會的職責;

　　3.業主委員會議事規則;

　　4.業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　5.業主投票權數的確定方法;

　　6.業主代表的產生方式;

　　7.業主大會會議的表決程序;

　　8.業主委員會委員的資格、人數、任期和職務終止等;

　　9.業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選辦法等;

　　10.業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　11.業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　五、推選首屆業主委員會候選人

　　(一)業主委員會委員條件

　　業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

　　1.具有完全民事行為能力;

　　2.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　3.遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;

　　4.本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

　　(二)業主委員會組成

　　考慮到業主委員會的代表性和廣泛性，業主委員會成員原則上從擁有不同用途物業的業主中產生。業主委員會一般由5-15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　(三)推選首屆業主委員會委員候選人的程序

　　1.籌備組發出推薦通知和公示有關文件

　　籌備組發出《關于自薦(推薦)業主委員會委員候選人的通知》和《關于　　　住宅小區(大廈)首次業主大會會議討論事項的公告》，同時公示征求《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》的意見，以上文件在物業管理區域顯著位置公示不少于7日。

　　籌備組公示征求《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》意見的同時，應當公告江門市住房和城鄉建設局制定的《業主大會議事規則(示范文本)》和《管理規約(示范文本)》供業主參考。

　　2.業主推薦候選人、對公示文件提出意見和建議

　　在業主委員會候選人自薦(推薦)期間，符合候選人資格條件的業主填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》，或者提供《業主委員會委員候選人推薦表》和《業主代表(業主委員會候選人)承諾書》。連同本人身份證原件(核對原件后退還)、復印件和房產證明原件(核對原件后退還)、復印件一起交給籌備組。

　　在公示期內，業主可向籌備組提出對《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》的修改意見和建議。

　　六、確定業主委員會委員候選人和《業主大會議事規則(表決稿)》、《管理規約(表決稿)》

　　(一)確定業主委員會委員候選人

　　籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單。業主委員會委員候選人人數少于業主大會議事規則約定的業主委員會委員人數的，由籌備組繼續組織業主推薦。

　　(二)確定《業主大會議事規則(表決稿)》、《管理規約(表決稿)》

　　根據業主提出意見和建議，對《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》進行修改和完善。

　　七、首次業主大會會議的召開

　　(一)發出召開業主大會會議通知

　　籌備組將整理核實過的候選人名單與簡歷表、《首次業主大會會議表決規則》和修改后的《業主大會議事規則(表決稿)》與《管理規約(表決稿)》等資料形成《業主大會工作方案》。

　　籌備組將《關于召開首次業主大會的通知》與《業主大會工作方案》在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。

　　同時，籌備組將《關于召開首次業主大會的通知》在首次業主大會會議召開15日前以下列方式之一送達業主：

　　1.當面遞交書面通知;

　　2.將書面通知放入業主信箱或業主的物業專有部分內;

　　3.郵寄書面通知;

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內，業主對公告內容有異議的，可向籌備組提出，籌備組應當記錄并作出答復。業主委員會委員候選人存在不符合業主委員會委員條件情形的，由籌備組取消其業主委員會委員候選人資格。因取消業主委員會委員候選人資格造成候選人人數少于業主大會議事規則約定的業主委員會委員人數的，由籌備組繼續組織業主推薦。

　　在發出《關于召開業主大會的通知》的同時，籌備組及時告知物業所在地的住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并印刷好《選舉業主委員會委員選票》和《業主大會議事規則、管理規約表決票》。

　　(二)召開首次業主大會會議

　　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用的表決方式必須與《業主大會議事規則》規定相一致。

　　業主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：

　　1.籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票(表決票);

　　2.表決《管理規約》、《業主大會議事規則》等;

　　3.選舉業主委員會委員;

　　4.回收選票;

　　5.現場公開計票;

　　6.現場公布業主大會會議結果，并填寫《　　　小區首次業主大會表決票驗票結果確認書》和《　　　小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》;

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：

　　1.發放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書和相關的文件送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

　　2.組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行;投票時間建議不少于10天，具體時間由籌備組會議決定，并在物業管理區域顯著位置公告。

　　3.組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票;計票結束后，應當填寫《　　　小區首次業主大會表決票驗票結果確認書》和《　　　小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》，屆時，籌備組應組織發動業主現場臨督，必要時可邀請公證機構現場公證。

　　4.按需要延長回收選票時間。如果回收的選票未達到規定票數，籌備組可以延長回收選票時間。需要延長回收選票時間的，籌備組應當將延期決定在物業管理區域顯著位置進行公示，公示不少于7日。公示期滿后，應告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。在回收選票延長期內，籌備組應積極發動未投票的業主參與投票。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，必須符合《業主大會議事規則》約定，業主和代理人應當簽訂《業主參加業主大會委托書》，代理人持業主委托書并根據委托內容進行投票表決，委托書應載明委托內容、委托期限、委托權限等內容。

　　首次業主大會會議，投票表決產生《業主大會議事規則》、《管理規約》、業主委員會委員等事項，首次業主大會按照《首次業主大會議事規則》規定是否實行差額投票選舉方式產生首屆業主委員會，并確定委員人數。

　　以上表決事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，方能通過。

　　業主大會和業主委員會依法成立完成之日起10日內，籌備組將業主大會會議資料、業主名冊等有關資料移交給業主委員會，其職責自行終止。

　　若業主大會按照上述流程仍未能通過的，應當按規定重新向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會書面申請。因業主表決未達到法定條件業主大會未能通過的，籌備組以及部分籌備工作在下一次的業主大會成立活動中可以有效。

　　八、業主委員會成立

　　(一)首次業主大會會議結果公示

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　將首次業主大會的投票表決結果、業主委員會名單在物業管理區域顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示不少于30日，業主有權查詢相關材料。

　　《管理規約》、《業主大會議事規則》表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對《管理規約》、《業主大會議事規則》的贊同、反對、棄權意見，全體業主對《管理規約》、《業主大會議事規則》贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。業主委員會委員表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見，全體業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

　　(二)復查表決結果

　　在表決結果公示期間，業主要求復查表決結果的，籌備組應當及時答復。

　　業主要求查驗表決票的，籌備組應當將業主本人的表決票供其查驗。業主本人查驗表決票，應當持本人身份證和有效房產證明申請;業主委托他人查驗表決票，委托人應當持業主出具的書面委托書，業主本人的身份證和有效房產證明申請。委托書應當載明委托事項、委托權限及期限。

　　業主委員會應將業主投表決票選票及召開業主大會的相關資料妥善保存。

　　(三)推選業主委員會主任、副主任及業主委員會分工

　　業主委員會自產生之日起7日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責人員。

　　(四)備案

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料(一式兩份)向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區、縣住房城鄉建設主管部門辦理備案手續：

　　1.《江門市業主委員會備案申請表》;

　　2.《管理規約》、《業主大會議事規則》;

　　3.業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果;

　　4.業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況、分工安排;

　　5.其他資料。

　　物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述材料后5日內發出《業主委員會備案回執》。

　　業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　(五)刻制印章及對印章的管理和使用

　　業主委員會辦理備案手續后，可持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會印章。印章應當標明業主委員會的屆數。

　　業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。應當根據業主大會議事規則的約定和業主大會的決定使用業主委員會印章。

　　九、業主委員會委員的終止和遞補

　　業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

　　業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

　　附件：1.《江門市成立首次業主大會和業主委員會流程圖》

　　2.《成立首次業主大會和業主委員會申請書》

　　3.《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》

　　4.《籌備組成員候選人自薦(推薦)表》

　　5.《建設單位(公有住房出售單位)參加籌備組成員情況表》

　　6.《關于江門市　　市(區)　　鎮(街道)　　住宅小區(大廈)業主大會籌備組成員名單的公告》

　　7.《關于自薦(推薦)業主委員會委員候選人的通知》

　　8.《關于　　　住宅小區(大廈)首次業主大會會議討論事項的公告》

　　9.《業主委員會委員候選人簡歷表》

　　10.《業主委員會委員候選人推薦表》

　　11.《業主代表(業主委員會候選人)承諾書》

　　12.《首次業主大會會議表決規則》

　　13.《關于召開首次業主大會的通知》

　　14.《選舉業主委員會委員選票》

　　15.《業主大會議事規則、管理規約表決票》

　　16.《業主參加業主大會委托書》

　　17.《　　　小區首次業主大會表決票驗票結果確認書》

　　18.《　　　小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》

　　19.《江門市業主委員會備案申請表》

　　20.《業主大會議事規則(示范文本)》

　　21.《管理規約(示范文本)》

篇2：物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物業管理公司剛剛進駐小區，業主們卻已經成立業主委員會。他們是在網上聯絡發起的，有一百左右人，還推選了一位業主委員會主任，這位主任在網上聯絡各位業主。這樣的業主委員會合法嗎？

　　[案例分析]

　　業主委員會是業主自治管理的核心，其成立根據慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規制度”中有明確介紹。本案例中小區業主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

　　[解決辦法]

　　從與業主長遠合作的角度，首先物業管理公司應肯定業主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業主委員會成立的相關法規政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業管理公司還要表明愿意積極幫助業主成立業主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

　　[相關法規制度]

　　1．《業主委員會成立程序》

　　一、提出申請

　　物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：

　?。ㄒ唬┪飿I已交付使用的建筑面積達到50％以上；

　?。ǘ┪飿I已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　?。ㄒ唬┗I備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

　?。ǘ┗I備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業主意見。

　　籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

　?。ㄈ┗I備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

　?。ㄋ模┗I備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

　　四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

　　籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

　　五、申請登記業主委員會

　　自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；

　?。ㄒ唬I主委員會登記申請表；

　?。ǘ┙值擂k事處核準證明；

　?。ㄈI主委員會選票；

　?。ㄋ模I主代表選票；

　?。ㄎ澹I主授權委托書；

　?。I主大會或業主代表大會簽到表；

　?。ㄆ撸I主委員會章程；

　?。ò耍I主公約；

　?。ň牛┢渌嚓P資料。

　　六、核準批復

　　區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

　　2．業主委員會章程（示范文本）

　　第一章 總則

　　第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。

　　本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。

　　本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。

　　第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。

　　第三條本章程所稱業主是指房屋所有權和土地使用權人。

　　第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。

　　第二章 組織及職責

　　第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

　　第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

　　本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。

　　本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。

　　第七條本會權利

　　1．召集和主持業主大會；

　　2．與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

　　3．采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管 理，并與其簽訂管理合同；

　　4．與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；

　　5．檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；

　　6．修訂業主公約、本會章程。

　　第八條 本會義務

　　1．籌備業主大會并向業主大會報告工作；

　　2．執行業主大會通過的各項決議；

　　3．執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4．保障本物業各項管理目標的實現；

　　5．執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

　　6．本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主 大會的決定，不得損害業主公共利益。

　　第九條 本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

　　第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

　　1．本會主任；

　　2．本會副主任；

　　3．本會執行秘書；

　　4．本會同意的其他人員。

　　第三章 會議

　　第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

　　第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

　　第十四條 本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

　　當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

　　第十條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。

　　第十六條 本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

　　第四章 委員

　　第十七條 本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數，最多不超過15人。

　　第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

　　第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主 大會確認。

　　第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，并由下次業主大會確認：

　　1．已不是業主；

　　2．無故缺席會議連續三次以上；

　　3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

　　4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

　　5．其他原因不適宜擔任本會委員的。

　　6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

　　第二十二條委員的權利和義務

　?。ㄒ唬?權利

　　1．有權參加本組織的有關活動；

　　2．有選舉、被選舉和監督權；

　　3．有權參與本會有關事項的決策；

　　4．具有對本會的建議和批評權。

　?。ǘ?義務

　　1．遵守本會章程；

　　2．執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

　　3．參加本會組織的會議、活動的公益事業；

　　4．向本會的工作提供有關資料和建議；

　　第五章 經費與辦公用房

　　第二十三條 本會的經費由--費用中支出。

　　第二十四條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主公布。

　　第二十五條本會的辦公用房由--解決。

　　第六章附則

　　第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

　　第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日?；顒?，并負責協調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　?。?）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。?）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　?。ㄒ唬I主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　?。ǘI主大會的主要職責如下：

　?。?）制定和修改業主大會議事規則；

　?。?）制定和修改管理規約；

　?。?）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。?）選聘和解聘物業服務企業；

　?。?）籌集和使用專項維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　?。ㄒ唬I主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名?；I備組的組長由業主擔任?；I備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）確定業主委員會委員的人數；

　?。?）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　?。?/p>4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。?）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　?。ㄋ模I主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　?。ㄎ澹I主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　?。ㄆ撸?業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　?。ò耍?業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌m.airporthotelslisboa.com備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　?。?）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。

　?。ㄊ?籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　?。?）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I主大會會議的內容包括：

　?。?）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉產生業主委員會；

　?。?）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　?。ǘ?業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　?。ㄈ﹩蝹€物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　?。ㄎ澹?采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　?。ㄆ撸┗I備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　?。ò耍?籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　?。ㄒ唬I主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　?。ǘ?業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　?。ㄈI主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　?。ㄋ模I主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。?）20％以上業主提議的；

　?。?）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。?）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　?。?）業主委員會備案登記申請表；

　?。?）《管理規約》；

　?。?）《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉和表決結果統計表；

　?。?）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。?）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　?。?）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　?。?）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　?。ㄒ唬┠７蹲袷毓芾硪幖s、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　?。ǘ┒ㄆ谂c業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　?。?）業主名冊；

　?。?）物業服務合同；

　?。?）有關法律、法規和業務往來文件；

　?。?）業主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推m.airporthotelslisboa.com舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業區域業主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　?。?）拒不履行業主義務的；

　?。?）連續三次缺席業主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.airporthotelslisboa.com責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日