關注小區業主委員會成立30問

　　一個多月前，籌備組為召開業主大會和選舉業主委員會開始做準備工作。部分業主向籌備組提出了一些問題，希望籌備組通俗易懂地做出解釋。在交流過程中，共總結為三十個問題，現向全體業主宣傳，幫助大家更好地理解籌備進程。

　　歡迎大家繼續提問。

　　第一部分關于業主的權利

　　一、誰是小區的主人？小區的事情由誰來決定？

　　答：業主是小區的主人；根據《物權法》，小區的重大事情由全體業主共同決定，或根據《業主規約》和《議事規則》，非重大事情由全體業主授權業主委員會等業主自治機構決定。

　　二、業主在小區的事務中有哪些權利？

　　答：主要是所有權和管理權。在小區里，除去業主專有面積以外的公共部分，都屬于全體業主共同所有；對這些共有部分的管理，構成全體業主的共同管理權，包括選舉權、被選舉權和監督權，公共收益的分配權和使用權，對侵害自身權益的訴訟權，等等。

　　三、業主的權利為什么要去爭??？

　　答：因為小區的物業管理分為“前期物業管理”階段和“集體合同物業管理”階段兩部分，以成立業主委員會并簽訂新的《物業合同》為界。只有在集體合同階段，全體業主才能確保公平公開公正的履行共同管理權。業主不團結、不積極爭取集體權益，是業主無法簽訂新的集體合同并在小區里真正當家做主的根本原因。

　　四、因為種種原因沒交物業費能參與小區成立業委會的活動嗎？有選舉權和被選舉權嗎？

　　答：能。業主的選舉權和被選舉權，都是《物權法》確立的法定權利。不交物業費并沒有改變業主的身份，因此就有權參與小區業主的共同管理事務。但是，在集體合同階段，無理由欠費對全體業主利益確實有損害。

　　物業費是業主與物業公司之間的合同關系；選舉權與被選舉權是全體業主內部事務，與是否交納物業費無關。

　　五、小區的事全交給物業公司，何必自己操心受累？這樣行嗎？

　　答：沒有監督，就不會有安全和放心。沒有監督，就不知道物業費時候花在何處，物業服務是否到位。業主不主動監督物業服務質量，只會助長不當服務的發生。

　　六、物業公司是不請自來，還是需要業主同意？

　　答：前期物業服務企業由開發商通過公開招標產生，成立業主委員會后，無論是繼續聘用前期物業服務企業，還是聘用新的物業企業，都要由全體業主通過公開招標決定決定。

　　七、用不交物業費表示對物業公司不滿，算維權行動嗎？

　　答：不算維權，只能說是消極做法。如果業主沒有取證技巧，沒有法律意識，當物業服務公司起訴未繳費業主的時候，往往由于被訴業主無法舉證而導致敗訴。因為前期物業服務是包干制，如果業主敗訴，則所欠物業費均成為物業服務企業的利潤。

　　八、您知道我們小區哪些資源是屬于業主的嗎？

　　答：根據《物權法》，小區除專有面積之外的公共部分（除專門約定外，如地下車庫），都屬于全體業主所有，包括綠地、道路、電梯等等。

　　九、您知道哪些屬于業主的資源被侵犯了嗎？

　　答：現在電梯廣告未經全體業主同意被出租，其資源屬于業主，但業主并沒有得到收益。還有其他方面也存在權屬不明的爭議。

　　十、您關心小區的物業費收得是否合理嗎？

　　答：您應當關心。這是您的切身利益。如能在下一年度收取物業費前成立業主委員會，我們就能盡快終止“前期物業合同”，重新簽訂新的經過全體業主同意的物業合同，那才是公平合理、質價相符、方便監督的物業合同。

　　第二部分關于業主委員會

　　十一、為什么要成立業主委員會？

　　答：不成立業主委員會，就無法終止《前期物業合同》，無法與物業服務企業簽訂符合全體業主要求的新的物業服務合同。

　　十二、成立業主委員會有法律依據嗎？

　　答：成立業主委員會，是《物權法》規定的法定權利。

　　十三、如何體現業主委員會的群眾性？

　　答：業主委員會由全體業主選舉產生，接受全體業主和由業主選舉產生的監督機構的監督。業主擁有對業主委員會的質詢權和罷免權。業主委員會的活動要公開化、陽光化，業主委員會的辦事程序和辦事范圍，要取得業主大會或業主大會常務機構的同意。

　　十四、用什么方式選舉業主委員會？

　　答：業主委員會由全體業主投票產生，業主委員會候選人要向全體業主公示基本情況，以便全體業主了解和熟悉。我們建議，業主委員會候選人要在選舉前，與全體業主公開見面并接受大家的提問。

　　十五、誰來監督業委會的人和他們的工作？

　　答：全體業主是監督業主委員會的主體。其次，業主大會可以決定設立監督委員會和業主大會常務機構都可以隨時監督并質詢業主委員會。政府部門、媒體也有監督業主委員會的權利。業主發現業主委員會的行為損害了自己的利益，還可以向人民法院起訴。

　　十六、成立業主委員會，會不會把小區的事務搞得更亂了？

　　答：沒有監督的權力，帶來絕對的腐??；絕對的腐敗必然帶來混亂。因此，成立業主委員會，只是小區管理民主化秩序化科學化的第一步，關鍵是全體業主要積極參與監督和決策。

　　十七、業主委員會、物業公司、居委會三者是什么關系？

　　答：業主委員會與居委會都是基層自治組織，均是為服務小區業主和居民而設立，應平等協作，共同促進小區和諧建設。業主委員會受全體業主委托和批準，與物業公司簽訂物業合同并監督

物業日常服務質量。

　　十八、現在很多業主沒有交納物業費。那么，業主委員會成立之后，業委會會不會起訴這些欠費業主？

　　答：不會。前期物業合同是由業主個人與物業服務公司簽訂的，二者之間構成合同關系?，F在欠費的這些業主只對建工物業構成債務關系，與其他單位或個人無關，其他人也無權替物業服務企業主張債權。

　　十九、有人說，業委會建立后，會起訴“違規”業主。這樣的說法有道理么？

　　答：現在的法律體系，并沒有明文規定業委會可以起訴業主。盡管《業主規約》、《議事規則》和業主大會決議對業主有強制力，但是這種強制力在物業區域的管理上，一般是通過與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》實現的。因此，在業主是不是“違規”這個問題上，業委會不是訴訟主體，也就不存在業委會動用公共收益去起訴“違規”業主的假設了。

　　二十、以后成立的業委會委員是否拿津貼？拿多少？由誰決定？

　　答：在全體業主沒有同意之前，業委會委員是沒有津貼的。在小區全體業主同意的情況下可能會有津貼，但是拿不拿、拿多少，都由小區全體業主決定。個別人是決定不了的。

　　另外，工資是與勞動合同聯系在一起的，業委會委員沒有勞動合同，如果全體業主同意給業委會委員發津貼，也不能被叫做發工資。

　　二十一、誰是小區里最高權力機構？是業主委員會嗎？

　　答：最高權力機構是業主大會，業主委員會執行業主大會的決定。全體業主可以根據小區規模和現狀，自行決定如何設立業主管理機構（即業主自治機構），包括是否設立業主大會常務機構和監督機構。

　　二十二、業主委員會是領導業主的嗎？

　　答：業主委員會是服務全體業主的，只有對業主大會的召集權和對物業服務企業的監督權。業主大會可以設立常務機構，作為小區日常事務的議事機構——草擬中的《業主大會議事規則》建議設立的，可由各單元選舉業主代表組成的單元代表議事會議，可以被認為是全體業主的領導機構。

　　第三部分關于業主大會

　　二十三、業主大會籌備的前景是什么樣的？

　　答：權利應該依法行使，權利受到侵害要依法維護。召開業主大會、建立業主委員會的目標，就是要建設安全、有序、文明的和諧小區。使每個人的“抱怨”有地放矢，使每個業主的權利得到保障。

　　第四部分關于籌備組與籌備進程

　　二十四、成立業主委員會要有多少步驟？

　　答：按照大的步驟來說，有九大步驟。

　　二十五、目前我們小區的成立業委會工作進展到什么程度？

　　答：現在籌備組工作已經進入到向全體業主公示《業主規約》（征求意見稿）和《議事規則》（征求意見稿）征求業主意見階段。

　　二十六、成立了籌備組是不是就成立了業委會？

　　答：成立籌備組≠成立了業委會，只有全體業主中50%以上的人對將要發放的小區《管理規約》及《議事規則》投贊同票才能成立。如果您因為忙，放棄行使你做為業主的權利，那么極有可能因為最后沒有達到超過50%的法定比例，而使小區成立業委會的工作最后夭折。

　　二十七、怎樣避免個人或少數人控制籌備組（或今后成立的業委會），避免“一言堂”？

　　答：從發起動員簽名活動開始，志愿者們就在思考如何避免業主委員會專權，或部分委員通過控制業委會而損害全體業主利益。在籌備組正式建立之后，嚴格執行籌備成員表決制。通過廣泛和深入的討論、通過集體表決，使籌備組的集體決定不會被任何一個成員所左右。

　　公開公平公正的討論、用規則限制任何一個人的權利、集體表決，是避免“一言堂”的有效方法。

　　二十八、籌備組成立了這么久為什么進度這樣慢，問題卡在了那兒？

　　答：在向全體業主公示《業主規約》和《議事規則》征求稿的同時，籌備組嚴格核算開發商提供的業主清冊及業權面積，發現與實際有較大的出入。到目前因開發商不能提供準確有效的業權面積而導致業主大會的延期。

　　二十九、業主產權信息是個人隱私么？

　　答：不是。建工物業的這個說法沒有法律依據。根據《物權法》，我國房地產實行登記制度，通過公示業主產權信息（包括姓名、產權單位位置和面積），向全社會宣示業主對其所有產權的法定權利。因此，業主產權信息不是個人隱私，必須公示。

　　三十、怎樣才能加快成立業委會的步伐，我能做些什么？

　　答：每位業主都可以提出自己的建議，也可以通過向籌備組咨詢和查閱籌備會議資料，了解籌備進程，了解自己的權利如何得到保護。

　　業主們更可以通過旁聽會議的形式，親身感受集體討論、集體表決的作用，保障業主們的發言權、監督權和參與權。

　　歸根結底，因為籌備組始終堅持一個基本原則，所有與全體業主相關的事務（包括物業費的價格、公共收益的使用和業委會的辦公經費）的最終決定權，屬于全體業主，任何一個人都無權私自確定，籌備組從未具體討論，更無權決定。

　　尊重事實、尊重法律，積極參與，辨清是非，是每一位真正關心自身權益的業主，所應做的。

　　**佳園首次業主大會籌備組宣

篇2：物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物業管理公司剛剛進駐小區，業主們卻已經成立業主委員會。他們是在網上聯絡發起的，有一百左右人，還推選了一位業主委員會主任，這位主任在網上聯絡各位業主。這樣的業主委員會合法嗎？

　　[案例分析]

　　業主委員會是業主自治管理的核心，其成立根據慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規制度”中有明確介紹。本案例中小區業主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

　　[解決辦法]

　　從與業主長遠合作的角度，首先物業管理公司應肯定業主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業主委員會成立的相關法規政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業管理公司還要表明愿意積極幫助業主成立業主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

　　[相關法規制度]

　　1．《業主委員會成立程序》

　　一、提出申請

　　物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：

　?。ㄒ唬┪飿I已交付使用的建筑面積達到50％以上；

　?。ǘ┪飿I已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　?。ㄒ唬┗I備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

　?。ǘ┗I備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業主意見。

　　籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

　?。ㄈ┗I備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

　?。ㄋ模┗I備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

　　四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

　　籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

　　五、申請登記業主委員會

　　自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；

　?。ㄒ唬I主委員會登記申請表；

　?。ǘ┙值擂k事處核準證明；

　?。ㄈI主委員會選票；

　?。ㄋ模I主代表選票；

　?。ㄎ澹I主授權委托書；

　?。I主大會或業主代表大會簽到表；

　?。ㄆ撸I主委員會章程；

　?。ò耍I主公約；

　?。ň牛┢渌嚓P資料。

　　六、核準批復

　　區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

　　2．業主委員會章程（示范文本）

　　第一章 總則

　　第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。

　　本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。

　　本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。

　　第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。

　　第三條本章程所稱業主是指房屋所有權和土地使用權人。

　　第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。

　　第二章 組織及職責

　　第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

　　第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

　　本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。

　　本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。

　　第七條本會權利

　　1．召集和主持業主大會；

　　2．與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

　　3．采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管 理，并與其簽訂管理合同；

　　4．與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；

　　5．檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；

　　6．修訂業主公約、本會章程。

　　第八條 本會義務

　　1．籌備業主大會并向業主大會報告工作；

　　2．執行業主大會通過的各項決議；

　　3．執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4．保障本物業各項管理目標的實現；

　　5．執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

　　6．本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主 大會的決定，不得損害業主公共利益。

　　第九條 本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

　　第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

　　1．本會主任；

　　2．本會副主任；

　　3．本會執行秘書；

　　4．本會同意的其他人員。

　　第三章 會議

　　第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

　　第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

　　第十四條 本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

　　當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

　　第十條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。

　　第十六條 本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

　　第四章 委員

　　第十七條 本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數，最多不超過15人。

　　第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

　　第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主 大會確認。

　　第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，并由下次業主大會確認：

　　1．已不是業主；

　　2．無故缺席會議連續三次以上；

　　3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

　　4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

　　5．其他原因不適宜擔任本會委員的。

　　6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

　　第二十二條委員的權利和義務

　?。ㄒ唬?權利

　　1．有權參加本組織的有關活動；

　　2．有選舉、被選舉和監督權；

　　3．有權參與本會有關事項的決策；

　　4．具有對本會的建議和批評權。

　?。ǘ?義務

　　1．遵守本會章程；

　　2．執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

　　3．參加本會組織的會議、活動的公益事業；

　　4．向本會的工作提供有關資料和建議；

　　第五章 經費與辦公用房

　　第二十三條 本會的經費由--費用中支出。

　　第二十四條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主公布。

　　第二十五條本會的辦公用房由--解決。

　　第六章附則

　　第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

　　第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日?；顒?，并負責協調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　?。?）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。?）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　?。ㄒ唬I主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　?。ǘI主大會的主要職責如下：

　?。?）制定和修改業主大會議事規則；

　?。?）制定和修改管理規約；

　?。?）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。?）選聘和解聘物業服務企業；

　?。?）籌集和使用專項維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　?。ㄒ唬I主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名?；I備組的組長由業主擔任?；I備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）確定業主委員會委員的人數；

　?。?）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　?。?/p>4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。?）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　?。ㄋ模I主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　?。ㄎ澹I主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　?。ㄆ撸?業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　?。ò耍?業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌m.airporthotelslisboa.com備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　?。?）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。

　?。ㄊ?籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　?。?）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I主大會會議的內容包括：

　?。?）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉產生業主委員會；

　?。?）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　?。ǘ?業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　?。ㄈ﹩蝹€物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　?。ㄎ澹?采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　?。ㄆ撸┗I備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　?。ò耍?籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　?。ㄒ唬I主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　?。ǘ?業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　?。ㄈI主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　?。ㄋ模I主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。?）20％以上業主提議的；

　?。?）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。?）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　?。?）業主委員會備案登記申請表；

　?。?）《管理規約》；

　?。?）《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉和表決結果統計表；

　?。?）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。?）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　?。?）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　?。?）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　?。ㄒ唬┠７蹲袷毓芾硪幖s、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　?。ǘ┒ㄆ谂c業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　?。?）業主名冊；

　?。?）物業服務合同；

　?。?）有關法律、法規和業務往來文件；

　?。?）業主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推m.airporthotelslisboa.com舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業區域業主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　?。?）拒不履行業主義務的；

　?。?）連續三次缺席業主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.airporthotelslisboa.com責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日