公建配套作業指導書

　　1.作業目的

　　為使居住區公共服務設施更切合當前實際和將來的發展需要，公建配套的合理規劃、設計、建設和管理是必不可少的。

　　2.主管崗位總工程師：審閱修改申報文件，檢查公建配套的落實，督促返回款的回籠。

　　主辦崗位土建設計管理：自土地技術標投標起，承擔公建配套的前期設計管理和報批工作，至項目經理接手為止。

　　項目經理：自到崗日起，接手公建配套所有未完作業，至回籠應返回的建設費用為止。

　　3.作業依據

　　《城市居住區公共服務設施設置標準》DGJ08-55-20**,J10189-20**（上海市工程建設規范）

　　《上海市征收住宅建設配套費實施細則》（上海市建委）

　　《上海市征收住宅建設配套費的暫行規定》滬府發（1987）71號

　　《上海市人民政府關于同意調整住宅建設配套費征收標準的批復》滬府（1995）66號

　　4.緊前工作條件

　　獲得土地招標文件和相關技術指標

　　5.作業描述

　　5.1公共服務設施的配置標準

　　居住區（含居住區級、居住小區級、街坊級）公共服務設施分為行政管理、文化、體育、教育、醫療、商業、金融、社區服務、綠地、市政和其他等十一類。

　　按照規劃方案所統計的戶數和人數規模，確定相對應的公共服務設施的設置標準。其配置設施的面積應滿足千人指標和一般規模兩項?！冻鞘芯幼^公共服務設施設置標準》中對居住區級（5萬人左右）、居住小區級（2.5萬人左右）、街坊級（0.4萬人左右）應設置的公共服務設施均分別有明確的圖表可對照。

　　規劃部門根據地區總體規劃的要求，如規定在開發地塊內設置高一區級的公建設施。應服從其規定。

　　5.2住宅配套費的政府包干范圍

　　住宅建設配套費按每平方米住宅建筑面積320元的標準上繳。其中：

　　公建配套費為120元/平方米，包括教育系統的中學、小學、幼兒園、托兒所，地區行政系統的街道辦事處、居委會、警署、物業管理、門衛等，環衛系統的垃圾站、公共廁所，社區服務系統的養老設施等。

　　市政配套費為200元/平方米，包括住宅建設基地范圍內的城市道路、雨污水系統、供水、供氣、公交站點等。

　　社區醫院、文化館、影劇場（院）、居住區中心商業用房、體育場（館）、圖書館、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等不包括在住宅建設配套費配建的范圍之內。這些項目仍由各主管部門落實計劃、資金，委托開發建設部門統一建造。在符合規劃條件下也可按照“誰投資、誰受益”的原則，由住宅投資單位自行開發建設，但不能擅自改變用途。

　　5.3住宅配套設施配置的審定

　　開發單位在申報擴初設計方案時，必須征求市政、公用主管單位和所在區財貿（商會）、教育、建委等有關部門和單位的意見，并由這些單位共同參與擴初設計的審定工作。

　　5.4繳納住宅配套費

　　開發單位憑審定的書面意見或會議紀要、總平面圖和建設項目一覽表一式四份，作為繳納配套費的依據，向所在區、縣住宅建設主管部門辦理繳納配套費手續。經審定后，核發繳款通知單。

　　5.5繳納住宅配套費的時限規定

　　凡住宅項目的建筑面積在1萬平方米（含1萬平方米）以下，在申請施工執照前應一次繳清；超過1萬平方米的住宅項目可分兩次繳納，第一次在申請施工執照前繳納百分之四十，第二次多層住宅在首次交款后四個月內繳納剩余的百分之六十，高層住宅在首次交款后一年內繳納剩余的百分之六十。

　　對于新建住宅，開發單位在申辦建筑執照和水、電、煤等配套手續時，必須附送住宅配套費的繳納憑據，否則，規劃管理部門及水、電、煤等配套部門將不予受理（紅線外的水、電、煤等配套工程費用不再另行支付）。

　　5.6自行包干建設，申請免繳住宅配套費

　　本主辦崗位經過測算，認為自行包干建設公建配套項目更能降低開發成本的，經總工程師同意后向市住宅發展局提出申請，要求自行包干建設和免繳公建配套費。市住宅發展局審核批準后出具免繳住宅建設配套費的證明。列入包干清單的建設項目必須接受市住宅發展局及所在區的住宅建設主管部門的管理，監督和驗收。

　　5.7住宅配套費的返回

　　非自營的公建配套設施如物業管理、居委、老年活動用房、門衛、垃圾房、教育設施等可向所在區縣住宅管理部門申請返回統一規定的建造費用。這雖然有明文規定但具體執行有時十分困難，需本主辦崗位通過不懈的努力與之協商和追討，以求降低開發的成本。

　　5.8配套設施的移交

　　非自營的公建配套設施經竣工驗收合格后（重要提示：應收取的返回款必須已入公司帳戶，或至少得到可靠的支付承諾），項目經理才可通知接收單位，辦理實物和竣工資料的移交接管手續，簽訂移交接管協議。協議中須明確公建配套設施的移交接管日期、產權歸屬、用途性質、經營或服務方式、維護保養責任、未了事項的責任等。協議附件包括實物和資料的點交簽收清單，建筑、結構和設備的用戶說明書，保修承諾書。

篇2：居住區配套公建專用綠地規劃設計

　　居住區配套公建專用綠地規劃設計

　　居住區配套公建所屬專用綠地的規劃布置，首先應滿足其本身的功能需要，同時應結合滿足周圍環境的要求。各類公建專用綠地規劃設計要點如下：

　　1．醫療衛生用地，包括醫院、門診等，設計中注重使半開敞的空間與自然環境（植物、地形、水面）相結合，形成良好的隔離條件。其專用綠地應做到陽光充足，環境優美，院內種植花草樹木，并設置供人休息的座椅，道路設計中采用無障礙設施，以適宜病員休息、散步。同時，醫院用地應加強環境保護，利用綠化等措施防止噪聲及空氣污染，以形成安靜、和諧的氣氛，消除病人的恐懼和緊張的心理。該用地內樹種宜選用樹冠大、遮蔭效果好、病蟲害少的喬木、中草藥及具有殺菌作用的植物。

　　2．文化體育用地，包括電影院、文化館、運動場、青少年之家等，此類公建用地多為開敞空間，設計中可令各類建筑設施呈輻射狀與廣場綠地直接相連，使綠地廣場成為大量人流集散的中心。用地內綠化應有利于組織人流和車流，同時要避免遭受破壞，為居民提供短時間休息及交往的場所。用地內應設有照明設施、條凳、果皮箱、廣告牌、座椅等小品設施，并以坡道代替臺階，同時要設置公用電話及公共廁所。綠化樹種宜選用生長迅速、健壯、挺拔、樹冠整齊的喬木，運動場上的草皮應用耐修剪、耐踐踏、生長期長的草類。

　　3．商業、飲食、服務用地，包括百貨商店、副食菜店、飯店、書店等，為了給居民提供舒適、便利的購物環境，此類用地宜集中布置，形成建筑群體，并布置步行街及小型廣場等。該用地內的綠化應能點綴并加強其商業氣氛，并設置具有連續性的、有特征標記的設施及樹木、花池、條凳、果皮箱、電話亭、廣告牌等。用地內的綠化應根據地下管線埋置深度，選擇深根性樹種，并根據樹木與架空線的距離選擇不同樹冠的樹種。

　　4．教育用地，如幼托、中學、小學等，此類用地應相對圍合，設計中應將建筑物與綠化、庭園相結合，形成有機統一、開敞而富于變化的活動空間。校園周圍可用綠化與周圍環境隔離，校園內布置操場、草坪，文體活動場地，有條件的可設置小游園及生物實驗園地等，另外，可設置游戲設施、沙坑、體育設施、座椅、休息亭廊、花壇等小品，為青少年及兒童提供擁有輕松、活潑、幽雅、寧靜的氣氛和環境，促進其身心健康和全面發展，該用地綠化應選擇生長健壯、病蟲害少，管理粗放的樹種。

　　5．行政管理用地，包括居委會、街道辦事處、房管所、物業管理中心等。設計中可以通過喬灌木的種植將各孤立的建筑有機地結合起來，構成連續圍合的綠色前庭，利用綠化彌補和協調各建筑之間在尺度、形式、色彩上的不足，并緩和噪聲及灰塵對辦公的影響，從而形成安靜、衛生、優美的工作環境。用地內可設置簡單的文體設施和宣傳畫廊、報欄，以活躍居民業余文化生活，綠化方面可栽植庭蔭樹及多種果樹，樹下種植耐蔭經濟植物，并利用灌木、綠籬圍成院落。

　　6．其它公建用地、如垃圾站、鍋爐房、車庫等。此類用地宜構成封閉的圍合空間，以利于阻止粉塵向外擴散，并可利用植物作屏障，減少噪聲，控制外部人們的視線，而且不影響居住區的景觀環境。此類用地應設置圍墻，及樹籬、藤蔓等，綠化時應選用對有害物質抗性強，能吸收有害物質的樹種，種植枝葉茂密、葉面多毛的喬灌木，墻面、屋頂采用爬蔓植物綠化。

篇3：VK地產項目公建配套規劃設計

　　VK地產項目公建配套規劃設計（物業關注）

　　公建用地與住宅用地應相對獨立并考慮與公共交通的便利性，以形成公建區，有利于實現開放式管理滿足商家及公建功能需要，同時會降低后期客戶投訴及降低管理成本。

　　1、教育配套

　　1.1教育設施易對小區居民生活造成較大影響（如：噪聲、公共環境及秩序），考慮其招生范圍不完全局限于小區內客戶。建議項目設計選址時，將此類項目設置在住區外圍或相對獨立于住區，其主要出入口宜直接對外與市政道路連接。

　　1.2主要出入口應與市政道路/住區機動車道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的建議不小于10米），市政道路/住區機動車道路路面應安裝減速裝置。

　　1.3為降低市政道路給教學工作帶來的影響（如：噪聲、廢氣等），建議將學校操場或運動場所設計在道路與教學區之間以作緩沖。

　　1.4若為方便住區學童，在住區內考慮設計校門，住區內校門應與住宅組團保持一定距離，以減少對社區居民生活的影響。

　　1.5住區幼兒園雨、污水井及閥門井盡量避免設計在兒童活動場地上。

　　1.6考慮人員流動量大，學校周邊不宜設置小區停車場，可考慮設置一些全民健身運動設施或中老年人活動場所。

　　1.7建議在中、小學校區內設計部分供中型車輛停放的車位，避免校車占用小區公共資源。

　　1.8學校周邊不宜直接與其他建筑物相連，應用道路或綠地將學校形成一個獨立建筑物或建筑群，圍墻外道路兩側種植高大行道樹（以喬木為主），可起到降噪的作用。

　　1.9幼兒園家長接送小孩上學的大門朝向應避開機動車道，以保證學童及家長安全，并且避免影響交通。

　　2、郵電配套

　　居民對真正"郵政"意義的需求已趨于淡化。大部分新建小區都以"泛郵電"服務設施的設立來滿足居民需求。

　　2.1在小區人流出入密集地段設置書報亭；

　　2.2在小區道路上設置一些公共電話亭；

　　2.3在住區商業核心區域設置1-2個郵箱；

　　2.4小內住戶信報箱應設置在單元門外，此舉既利于安全管理工作，也方便投遞。

　　3、人防工程

　　3.1符合當地人防相關規劃設計規定，如果人防出入口設在園區外且可直接與小區內樓宇連通的，建議考慮設計安裝雙向門禁裝置。

　　3.2人防工程規劃需考慮將來申請或改做地下停車場地設計，以解決停車難的問題。

　　3.3應按照當地最大瞬時降雨量考慮防汛設施和防止雨水倒灌設施。