20**年代理關系真題考點
　　【20**年真題】建設單位委托招標代理機構招標的，招標代理機構在授權范圍內代理行為的法律責任由()承擔。
　　A.招標代理機構
　　B.建設單位
　　C.政府監管機構
　　D.項目評標委員會
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關系。建設單位與招標代理機構之間是委托代理關系，其中被代理人是建設單位，代理人是招標代理機構，由被代理人對代理行為承擔民事責任。參見教材P8。
　　【20**年真題】關于委托訂立合同的代理人行為的說法，錯誤的是()。
　　A.代理人必須以委托人名義進行合同談判
　　B.代理人對授權范圍內談判的重要事項，必須請委托人決定
　　C.委托人追認了代理人超越委托時限的談判事項，法律后果由委托人承擔
　　D.委托人拒絕了代理人超越委托范圍的談判事項，法律后果由代理人承擔
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關系。選項B錯誤，代理人在被代理人的授權范圍內獨立地表現自己的意志。參見教材P8。
　　監理工程師考試考點分析
　　代理人的概念及特征
　　■代理的概念
　　·代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施的、其民事責任由被代理人承擔法律行為
　　■代理的特征(如“招標代理機構代理招標”)
　　·代理人必須在代理權限范圍內實施代理
　　·代理人以被代理人名義實施代理
　　·代理人在被代理人授權范圍內獨立地表現自己的意志
　　·被代理人對代理行為承擔民事責任
　　【重點難點】
　　被代理人對代理人的代理行為承擔責任，既包括對代理人在執行代理任務的合法行為承擔責任，也包括對代理人不當代理行為承擔民事責任。

篇2：代理關系真題考點

　　
　　20**年代理關系真題考點
　　【20**年真題】建設單位委托招標代理機構招標的，招標代理機構在授權范圍內代理行為的法律責任由()承擔。
　　A.招標代理機構
　　B.建設單位
　　C.政府監管機構
　　D.項目評標委員會
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關系。建設單位與招標代理機構之間是委托代理關系，其中被代理人是建設單位，代理人是招標代理機構，由被代理人對代理行為承擔民事責任。參見教材P8。
　　【20**年真題】關于委托訂立合同的代理人行為的說法，錯誤的是()。
　　A.代理人必須以委托人名義進行合同談判
　　B.代理人對授權范圍內談判的重要事項，必須請委托人決定
　　C.委托人追認了代理人超越委托時限的談判事項，法律后果由委托人承擔
　　D.委托人拒絕了代理人超越委托范圍的談判事項，法律后果由代理人承擔
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關系。選項B錯誤，代理人在被代理人的授權范圍內獨立地表現自己的意志。參見教材P8。
　　監理工程師考試考點分析
　　代理人的概念及特征
　　■代理的概念
　　·代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施的、其民事責任由被代理人承擔法律行為
　　■代理的特征(如“招標代理機構代理招標”)
　　·代理人必須在代理權限范圍內實施代理
　　·代理人以被代理人名義實施代理
　　·代理人在被代理人授權范圍內獨立地表現自己的意志
　　·被代理人對代理行為承擔民事責任
　　【重點難點】
　　被代理人對代理人的代理行為承擔責任，既包括對代理人在執行代理任務的合法行為承擔責任，也包括對代理人不當代理行為承擔民事責任。

篇3：物業案例:開發商物業公司之間不構成代理關系

　　物業案例：開發商與物業公司之間不構成代理關系

　　(陳宇/《中國樓市》/20**0328）)

　　鞏某于20**年9月18日購買北京某公司（以下簡稱開發商）開發的公寓一套，《商品房買賣合同》中規定公共配套設施未達到規定的使用條件，在未達到期間給予業主免交管理費的優惠。20**年10月28日，鞏某辦理入住手續，交納20**年10月31日至12月31日的物業管理費。后因公共設施未能投入使用，20**年1月之后再未交納管理費。為此，承擔該公寓物業管理的北京某物業公司（以下簡稱物業公司）訴至法院，要求判令鞏某支付物業費及滯納金。

　　本案中實際上涉及兩個不同性質的合同，即商品房買賣合同與物業服務合同。根據合同相對性原理，合同主要在特定的合同當事人之間發生，合同中也不能擅自為第三人設定合同上的義務。另外，因為開發商事先并未獲得物業公司的授權，事后又未取得其的追認。因此開發商與物業公司也不構成代理關系。

　　法院認為，原告物業公司受項目開發商委托對該項目進行物業管理，被告是購買該項目房屋的業主，原、被告之間形成物業管理合同關系，雙方的權利義務主要由雙方共同認可的項目《公約》調整。在物業管理事項上，原告與開發商不構成代理關系，被告負有向原告交納物業管理費的義務。要求被告鞏某支付相關物業費及滯納金。

　　點評：物業公司獨立對項目進行物業管理，獨立享有權利、承擔義務。開發商作為房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物業管理單位之后即與物業管理事項脫離關系，也無權將收取物業費--這一物業管理單位的主要權利擅自進行處分。因此，業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關于免交物業費的規定，在物業公司不予追認的情形下，應認定是無效條款。