淺談項目開發中施工階段的成本控制

　　企業是以獲取利潤為目的的經濟實體，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是企業管理中最重要的的課題。目前，許多施工企業都在深度項目開發，深度多元化發展，對于項目開發的建設單位而言，工程成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來進行控制，作為從施工企業走出的一員，我僅就施工階段建設單位工程成本的控制簡單闡述如下。

　　1　制定嚴密的合同條款

　　隨著我國加入WTO，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、延誤發放圖紙、延誤移交施工現場、承包人依據建設單位或監理工程師提供的錯誤數據導致放線錯誤觀點、不可預見的外界條件、施工中遇到文物和古跡、非承包人檢驗導致施工的延誤、設計或甲方變更導致竣工時間延長、異常不利的氣候條件、由于傳染病或其他政府行為導致工期延誤、發包人或其他承包人的干擾、發包人提前占用工程、后續法規的調整、不可抗力造成的損害、工程師臨時改變工作內容或作業方法使得工效降低或施工臨時中斷、品牌型號不明確等等為借口，進行各種各樣的索賠。

　　如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中明確了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整合同價款或增加費用，就能有效地杜絕費用的增長；如設備安裝預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果合同條款模糊很容易導致乙方在施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害建設單位的利益和信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要合同管理人員在工作實踐中不斷積累經驗，同時需要多學習國外成熟的經驗及FIDIC合同條款。

　　2　結合施工組織及施工工藝，控制工程成本

　　做為建設單位的預算合同人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及水汶、地質等實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督，以便以確鑿的證據和充分的理由核對工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現場的工程師進行咨詢。

　　在項目開發過程中不可避免的市政工程，由于行業的壟斷，大多數的造價人員很少遇到這類預算，因此這類問題就更需要多問。如在一次室外消防管道的預算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數量問題，如果按定額常規用量參考值（0.338個/m）去測算，全小區2000m消防管道，共需用676個防滑卡箍，而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區共使用116個，兩項相差560個，以每個228元計算，僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達12多萬元?！岸嗨伎肌?，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現，工程現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在室外工程中，施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，都需要造價預算人員仔細地去推敲、思考。

　　3　做好市場材料及市場工藝價格的信息網絡，建立尋價體系

　　項目的工程材料費一般要占土木工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發過程中，建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業應系統關注造價信息機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯系。建立起企業自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調用及監督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和多元式社會公開渠道，作到貨比多家，尋找物美價廉的產品；其次，控制材料的采購單價，企業還應把握大勢，在系統價格的基礎上，定期繪制主要材料時間——價格曲線圖。

　　分析材料的周期變化規律，結合技術曲線的分析及市場經濟的運行狀況，通貨膨脹或通貨收縮狀態，研究判斷不同地區、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應用在項目的開發建設中。

　　4　建議采用工程量清單形式確定工程造價

　　工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建招標工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價報價的一種工程量計價方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費、模板使用費等非實體性消耗費用，以及企業管理費、利潤和此部分的稅金列于開辦費中，一般開辦費為總價包干不變，工程量清單中的單價只包含了實體性消耗中的直接費及其稅金，此部分價款隨工程量的變化而變化。采用工程量清單的形式，對建設單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水份，堵住漏洞；其次可控制設計變更引起的工程價款的增加，變更的工程量，只能引起實體性消耗中的直接費及其稅金部分的變化，非實體性消耗費用及企業管理費、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水

平?？傊?，采用工程量清單對于建設單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。

　　5　做好反索賠工作

　　許多建設單位把重點和精力放在了如何應對施工單位的索賠上，而常常忽視了反索賠條款的應用。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；不按照監理工程師通知單上的內容及時整改；承包人未按合同約定的開工時間進場，延誤進場時間；承包人未按合同上的規定進行機械設備配置，延誤機械設備進場時間；承包人未按合同上的規定進行人員合理配備，延誤管理人員及施工人員的進場時間；承包人向監理工程師提供的錯誤的施工記錄和施工數據；施工過程中遇到地下障礙物，影響工期；由于承包人的實驗檢驗等導致施工延誤；由于承包人的原因導致節點工期延誤和總竣工時間延誤，超過合同中規定的允許延誤的合理時間范圍；承包人未按照規范規定和設計要求進行施工作業的；

　　工程師在正常檢查監督過程中，承包人無理頂撞，與工程師發生摩擦；承包人擅自改變施工工藝，導致工程質量事故、隱患和工期延誤；承包人在施工過程中出現質量事故和重大質量事故；承包人未按規定出席工程師組織的工程例會和遲到的；承包人擅自拖離材料出場；承包人未按工程師的合理指令要求進行施工作業；承包人在接到工程師的工作聯系單后，未及時按要求進行配置和整改的；承包人未經發包人同意擅自占用工程用地或使用已完工程的；承包人干擾發包人和工程師正常檢查和正常的工作秩序；上級主管部門（含質檢站、安檢站等）進行工程檢查時發現安全、文明、質量等方面的問題的；不可抗力因素發生后，承包人未及時向發包人提出書面申請，工期延誤的；承包人向發包人或工程師及與其有關的第三者進行請客、行賄的；施工現場由于文明安全作業疏忽，導致安全事故的；施工合同中規定的其他補償條款；法律法規規定的其他補償條款；交叉作業中，一方因現場清理不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因養護不及時或在保護中等情況損壞了工程成品；使用了非業主指定的新產品等等，對此建設單位均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要充分有力的證據，并利用監理的作用，保存好現場工程圖片和現場由施工單位項目負責人簽字確認的原始資料等。

　　6　結束語

　　以上從5個方面談了施工階段項目開發的成本控制，相輔相成，缺一不可，可以有側重，不可有忽視。對于成本管理這個大課題，遠不止這些內容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，使之不斷完善成熟?？傊?，建設單位的預算合同人員要做到統觀全局，對建材市場走向做到心中有數，對定額做到舉一反三、靈活應用，為開發項目的成本控制輔平道路，注入實力。

篇2：項目施工階段物業顧問建議

　　項目施工階段的物業顧問建議

　　根據該項目的地理位置及客戶群定位，本公司認為該項目在規劃配套方面應注意以下幾點：

　　1．安防和智能化

　　根據本項目客戶群的定位，安防設施及智能化程度將是客戶非常重視的一項物業功能，同時也是體現物業項目整體品位的重要標志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項目整體考慮，本公司認為應注意以下幾方面，旨在滿足項目要求的前提下，保證投資效果。

　　-綜合布線系統

　　-對講系統

　　-監控系統

　　-消防報警系統

　　-遠紅外線周界防范系統

　　-電子巡更系統

　　由于該項目為高檔綜合的住宅園區，安全工作尤為重要，因此在上述各系統的規劃施工時，必須考慮其后續使用的的合理性和有效性，降低安防死角。

　　2．垃圾房

　　垃圾房外觀及設置應與項目相匹配，并應采用封閉式，垃圾袋裝化。從交通上要方便環衛車輛的進出。垃圾房要保證不影響周邊業主的正常居住和生活。

　　3．公共照明

　　物業項目的照明是必不可少的，但在使用時盡量采用節能型，并利于后期更換。根據我公司經驗，公共區域照明應注意：

　　1）光源盡量采用節能型，普及較廣的材料，便于后期更換；

　　2）公共區域照明在不影響業主正常生活的情況下，最大限度降低能源消耗；

　　3）對公共區域的照明，不同區域采用分路控制，分別計量，從而方便后期對照明費用的控制和管理。

　　4．標識導視系統

　　標識系統應與項目整體風格一致，同時考慮園林綠化等因素，標識系統主要包括：

　　1）園區車場、車輛行駛導引指示。

　　2）園區道路標識指示。

　　3）物業單元及門牌號標識

　　4）消防安全導識

　　5）其它標識導識

　　以上建議只是根據貴公司提供的現有資料提出的相關建議，待雙方進行深入溝通后，本公司還將詳細提供切實有效的物業建議。

篇3：前期介入施工階段時應注意什么

　　答:一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議:

　　(1)對小區(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　　(2)小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　　(3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管,且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。

　　(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議,并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　　(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　　(6)小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　(7)為方便以后的物業管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。

　　(8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。

　　(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　　(10)物業的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。