各施工階段的工作內容

　　部門-施工準備階段-施工階段-完工階段

　　項目經理：

　　---負責組織與土建及其他施工單位的施工前協調工作；

　　負責制定施工計劃；

　　建立項目各項管理制度；

　　審定各分管經理制定的文件；

　　---控制工程成本，合理管理項目資金運轉；負責重要文件的簽署；合理調配資源；

　　解決施工中產生的重要問題；

　　協調與業主、監理的關系；

　　控制全面的質量工作；

　　---負責組織工程驗收；

　　審核竣工資料，將完整的竣工資料提交業主/監理審定；

　　組織與業主的竣工移交工作；

　　項目技術經理：

　　---圖紙設計文件審定；

　　參與制定項目管理制度，制定施工技術方案；

　　負責組織與施工隊長的技術交底工作；

　　負責組織設計優化；

　　---負責指導項目檢驗實驗，審定技術保證資料；

　　解決施工中出現的重要技術問題；

　　對設計更改申請進行審定，并交業主審核；

　　負責審定系統調試計劃；

　　---指導系統調試；

　　參與組織工程驗收；

　　審核竣工技術資料，并提交項目經理；

　　細化設計組：

　　---根據實際情況，對工程設計進一步優化；完成施工圖紙；

　　---執行經審核后的設計更改；

　　工程技術組：

　　---參與對施工隊長的技術交底工作；

　　---負責解決工程中出現的一般技術問題；

　　---解決工程竣工驗收中發現的技術問題；

　　整理技術方面的竣工資料，并交技術經理審核；

　　設備物資供應組：

　　---制定設備材料采購計劃，提交樣品及合格證明供項目部及業主審核；

　　材料設備采購、申請驗收、進場；

　　---負責施工中材料的供應和保管；

　　---做好設備材料的回收清和退庫工作；

　　提供實際用材清單；

　　系統調試組：

　　---負責擬訂系統調試方案，報技術經理審定；

　　---負責進行系統調試，并提出整改意見；

　　項目施工經理：

　　---負責選擇優秀的施工隊；

　　制定施工規范；

　　準備施工所需的設備及其他資源；

　　---負責總體施工進度計劃和月計劃的控制，保證各組團施工的協調；

　　解決施工中產生的糾紛，協調與施工單位的關系；

　　對出現的重要問題即使匯報項目經理；

　　負責申請設計更改，并提交項目組審定；

　　---審核各組團提交的竣工施工資料，編制竣工報告，并交項目經理審定；

　　參與竣工驗收及移交工作；

　　施工隊長：

　　---組建精干的施工隊伍；

　　參與技術經理組織的技術交底，并同時與施工員作技術交底；

　　對施工員進行施工前的培訓；

　　---負責組織分階段施工，合理安排施工人員作業；

　　監督施工質量；

　　負責組織對不合格項的整改；

　　對質量記錄進行審核；

　　---負責移交施工質量記錄；

　　負責工程施工方面的交接；

　　參與工程竣工自檢及第三方檢驗，并組織整改；

　　施工員：

　　---接受培訓；

　　---保質保量地完成施工任務；

　　對不合格項進行整改；

　　填寫各種質量記錄，并交施工隊長審核；

　　---完成現場收尾工作及自檢整改工作；

　　質量安全經理：

　　---指定施工質量控制計劃，并予以貫徹；

　　制定安全文明施工制度；

　　負責材料設備的使用前驗收；

　　---監督檢查質量控制、安全、文明措施的執行情況并及時總結；

　　---組織工程竣工自檢，得出結論，并對整改提出具體要求，監督整改結果；

　　整理質量資料，交項目經理；

　　參與竣工驗收；

　　質檢、安全、文明檢查員：

　　---接受有關質量、安全的培訓；

　　對材料設備進行檢驗；

　　---對工程進行過程檢驗，提出不合格項，并監督整改；

　　對施工中的材料進行檢查；

　　負責檢查施工的安全、文明，并提出糾正要求；

　　---參與工程竣工自檢，對整改項目進行檢查；

　　項目秘書：

　　---負責準備施工技術文件及整理保存施工前產生的有關文件。---負責收發、管理、保存施工中產生的文件。

　　---負責提供及協助整理竣工資料，確?？⒐そ唤庸ぷ黜樌M行。

篇2：項目施工階段物業顧問建議

　　項目施工階段的物業顧問建議

　　根據該項目的地理位置及客戶群定位，本公司認為該項目在規劃配套方面應注意以下幾點：

　　1．安防和智能化

　　根據本項目客戶群的定位，安防設施及智能化程度將是客戶非常重視的一項物業功能，同時也是體現物業項目整體品位的重要標志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項目整體考慮，本公司認為應注意以下幾方面，旨在滿足項目要求的前提下，保證投資效果。

　　-綜合布線系統

　　-對講系統

　　-監控系統

　　-消防報警系統

　　-遠紅外線周界防范系統

　　-電子巡更系統

　　由于該項目為高檔綜合的住宅園區，安全工作尤為重要，因此在上述各系統的規劃施工時，必須考慮其后續使用的的合理性和有效性，降低安防死角。

　　2．垃圾房

　　垃圾房外觀及設置應與項目相匹配，并應采用封閉式，垃圾袋裝化。從交通上要方便環衛車輛的進出。垃圾房要保證不影響周邊業主的正常居住和生活。

　　3．公共照明

　　物業項目的照明是必不可少的，但在使用時盡量采用節能型，并利于后期更換。根據我公司經驗，公共區域照明應注意：

　　1）光源盡量采用節能型，普及較廣的材料，便于后期更換；

　　2）公共區域照明在不影響業主正常生活的情況下，最大限度降低能源消耗；

　　3）對公共區域的照明，不同區域采用分路控制，分別計量，從而方便后期對照明費用的控制和管理。

　　4．標識導視系統

　　標識系統應與項目整體風格一致，同時考慮園林綠化等因素，標識系統主要包括：

　　1）園區車場、車輛行駛導引指示。

　　2）園區道路標識指示。

　　3）物業單元及門牌號標識

　　4）消防安全導識

　　5）其它標識導識

　　以上建議只是根據貴公司提供的現有資料提出的相關建議，待雙方進行深入溝通后，本公司還將詳細提供切實有效的物業建議。

篇3：前期介入施工階段時應注意什么

　　答:一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議:

　　(1)對小區(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　　(2)小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　　(3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管,且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。

　　(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議,并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　　(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　　(6)小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　(7)為方便以后的物業管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。

　　(8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。

　　(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　　(10)物業的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。