某有限公司成本費用管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 為了進一步加強公司成本和費用管理工作，保障公司生產經營活動健康、有序地進行，并有利于各部門對其發生的成本、費用進行控制和考核，特制定本制度。

　　第二條 本制度是公司經營管理制度的重要組成部分，適用于公司各部門。

　　第三條 公司在施工過程中實際消耗的直接材料、直接工資、其他直接支出和間接費用，計入工程施工成本;公司為管理和組織經營活動所發生的各項非直接支出，計入期間費用，包括管理費用、財務費用和營業費用。

　　第四條 公司根據生產經營特點和管理要求，確定適合本公司的成本核算對象、成本項目和成本計算方法。成本核算對象、成本項目以及成本計算方法一經確定，不得任意變更。如確需變更，應當根據管理權限，經批準并在會計報表附注中予以說明。

　　第二章 成本核算的基本要求

　　第五條 正確確定成本計算對象

　　(一)一般情況下，以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列單項工程為成本計算對象。

　　(二)如果一項建造合同包括建造數項資產，并同時具備下列條件，可將該項合同分解，將每項資產作為一個成本計算對象，單獨核算其成本與收入。

　　1.每項資產均有獨立的建造計劃，包括獨立的施工圖預算;

　　2.公司或分公司與客戶就每項資產單獨進行談判，雙方能接受或拒絕與每項資產有關的合同條款;

　　3.建造每項資產的收入與成本均可單獨辯認(如每項資產均有單獨的造價和預算成本)。

　　(三)如果一組建造合同同時具備下列條件，可將該組合同合并作為一個成本計算對象：

　　1.該組合同按一攬子交易簽訂;

　　2.該組合同同時或依次履行;

　　3.該組合同中各項合同密切相關，每項合同實際上已構成一項綜合利潤率工程的組成部分。

　　第六條 合理判斷建造合同的結果能否可靠地估計

　　計量和確認建造合同的收入和費用時，首先應根據規定的標準，判斷建造合同的結果能否可靠地估計。如果建造合同的結果能夠可靠估計，應在資產負債表日根據完工百分比法確認當期的合同收入和費用;如果建造合同的結果不能可靠地估計，則不能根據完工百分比法確認合同收入和費用，而應區別以下兩種情況進行處理：

　　(一)合同成本能夠收回的，合同收入根據能夠收回的實際合同成本加以確認，合同成本在發生的當期確認為費用。

　　(二)合同成本不能收回的，應在發生時立即確認為費用，不確認收入。

　　對于預計總成本大于合同總收入的建造合同，應將預計損失立即確認為當期費用。

　　第七條 做好成本核算的各項基礎工作

　　(一)建立各種財產物資的收發、領退、轉移、清查制度，完善各種計量檢測設施，嚴格計量檢驗制度，使成本核算具有可靠的基礎。

　　(二)統一各種原始記錄的格式和填制方法，健全材料、機械配件、零件、工時、設備使用費、臨時設施費、場地清理費、工程定位復測費、機構轉移費等各項原始記錄。

　　(三)嚴格原始記錄的審查、簽署、傳遞、匯集、保管等程序。

　　(四)有關部門和人員應當做好各項具體工作：

　　1.工程項目內勤會計負責做好以下幾項工作：

　　(1)收集備用金報銷的相關單據;

　　(2)準確統計該單項工程實際耗用的各項施工材料，做好施工材料耗用統計;

　　(3)準確統計項目經理、專業技術人員、技工、普工等各類施工人員在本項目中分別所耗工時。

　　2.物資管理部負責統計各項目小組在施工中所領用施工機械、儀器儀表及車輛等固定資產的情況，每月報財務部，以此作為各單項工程分攤固定資產折舊費的依據。

　　3.各分公司制定工程項目成本預算的編制方法，將全部成本按性質分類，套定額計算，分項目匯總，核定工程總成本。建立施工材料消耗定額，對各單項工程實際消耗的各種原材料、輔助材料、機械配件以及零件等實行定額管理。

　　第八條 準確計算合同成本

　　對于已實際發生的合同成本，必須及時、準確地歸集和登記;對于為完成合同尚需發生的成本，應進行科學、合理地預計。應當劃清當期成本與下期成本的界限、不同成本核算對象之間成本的界限、未完合同成本與已完合同成本的界限。不得以估計成本、預算成本或計劃成本代替實際成本。

　　第九條 必須真實、準確、及時、系統地核算和反映履行建造合同所發生的各項經濟業務。

　　根據實施建造合同所發生的經濟業務，準確、及時地登記合同發生的實際成本、已辦理結算的工程價款和實際已收取的工程價款，并根據工程施工進展情況，準確地確定合同完工進度，計量和確認當期的合同收入和費用。如果建造合同預計發生虧損，企業還應當計提損失準備。

　　第十條 對于跨期工程，要按照權責發生制原則和配比原則，采用完工百分比法，及時反映各期的合同收入及相應的成本和損益。

　　在分期確認建造合同成本和損益的情況下，在賬戶設置與賬務處理方面應考慮提供累積的成本與損益資料，一方面在各期末按合同完工進度確認成本和收入，另一方面應按合同分別累積自開工以來發生的實際工程施工成本、已確認的毛利，以便于進行合同成本、損益的分析與控制。

　　第三章 工程施工成本的組成

　　第十一條 成本項目包括直接費用和現場經費

　　(一)直接費用。指施工過程中耗費的構成工程實體或有助于工程形成的各項支出。具體包括：

　　1.人工費。指從事工程建造的人員的工資、獎金、福利費、工資性津貼、勞動保護費等。

　　2.材料費。指施工過程中耗用的構成工程實體或有助于形成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用、周轉材料的攤銷以及租賃費用，包括水費(預算定額中列入材料費的)。

　　3.機械使用費。指施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費、租用外單位施工機械支付的租賃費和施工機械的安裝、拆卸和進出場費。

　　4.其他直接費。包括有關的設計和技術援助費用、施工現場材料二次搬運費、生產工具和用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。

　　(二)現場經費。指內部現場作業層為組織和管理工程施工所發生的全部支出。包括現場管理人員的工資、獎金、職工福利費、管理用固定資產折舊費和修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅交通費、財產保險費、檢驗試驗費、季節性停工費或窩工損失等。

　　第十二條 下列支出不得列入工程施工成本：

　　(一)公司及各分公司行政管理部門為組織和管理生產經營活動所發生的管理費用;

　　(二)公司因籌集生產經營所需資金而發生的財務費用;

　　(三)因訂立合同而發生的有關費用;

　　(四)各項罰款、贊助、捐贈支出;

　　(五)國家規定不得列入成本、費用的其他支出。

　　第四章 工程施工成本核算的基本程序

　　第十三條 各分公司工程施工成本核算的基本程序如下：

　　(一)確定成本計算對象，一般以單項工程為成本計算對象，同時與工程管理部下達的施工任務單序號緊密結合;

文章來源自 物業經理人

　　>　　(二)確定成本項目;

　　(三)對項目小組、物資管理部等單位提供的原始單據進行真實性、合規性審查。對所有已發生費用進行審核，確定這些費用是否符合規定的開支范圍，在此基礎上，確定應計入工程施工成本還是期間費用;

　　(四)確定成本計算期。成本計算期即每計算一次成本的間隔時間。一般情況下，與會計期間一致，即按月計算;如果不一致，可以按施工周期計算，以便收入與費用合理配比。

　　(五)根據成本計算對象和成本項目開設成本明細賬。成本明細賬一般為多欄式，發生實際費用時逐項登記入內。

　　(六)將本期發生或支付的各項直接費用歸集到各費用賬戶，單獨受益的直接計入，共同受益的按一定方法和標準分配計入。

　　(七)月末，將由本月成本負擔的待攤費用和預提費用，由各該賬戶的貸方，轉入"工程施工"等賬戶的借方。

　　(八)月末，將歸集在"輔助生產"賬戶的輔助生產費用，按照各受益對象的受益數量，分配計入"工程施工"等賬戶中。

　　(九)月末，將歸集在"工程施工--間接費用"賬戶借方的施工管理費，按一定方法分配轉入"工程施工"賬戶。

　　(十)確定未完施工的成本。

　　(十一)結轉竣工工程(或本月已完工程)的實際成本，從"工程施工"的貸方結轉到"工程結算"的借方。

　　第五章 成本核算應設置的賬戶

　　第十四條 為了總括地核算生產費用的發生、匯總和分配情況，可設置"工程施工"、"輔助生產"、"待攤費用"、"預提費用"、"主營業務成本"等賬戶。其核算內容及使用方法如下：

　　(一)"工程施工"賬戶

　　屬成本費用類賬戶，用以核算施工所發生的各項費用支出，一般不包括被安裝設備本身的價值。

　　記入本賬戶的施工費用應按照成本核算對象和成本項目進行歸集。發生各項施工生產費用時借記本賬戶，按月結算已完工程實際成本或按合同確定的工程價款結算期結算的已完工程成本，貸記本賬戶，期末借方余額為未完工程的實際成本。

　　(二)"輔助生產"賬戶

　　屬成本費用類賬戶，用以核算非獨立核算的輔助生產部門為工程施工提供生產材料和勞務等所發生的各項費用。

　　記入本賬戶的各項費用應按成本核算對象和成本項目進行歸集。成本項目一般可分為：人工費、材料費、其他直接費、間接費用(指為組織和管理輔助生產所發生的費用)。

　　發生輔助生產費用時，記入本賬戶借方，月終按受益對象分配輔助生產費用時，記入本賬戶貸方，期末借方余額為輔助生產部門在產品的實際成本。

　　(三)"待攤費用"賬戶

　　屬資產類賬戶，用以核算已經發生、但需分期進入成本費用的費用。借方反映實際發生的費用數，貸方反映按規定方法和時間分攤進入成本費用中去的數額，余額在借方，表示尚未攤銷的費用。

　　(四)"預提費用"賬戶

　　屬負債類賬戶，用以核算尚未發生、但需按照有關規定預提計入成本費用的各項費用。貸方反映按規定標準預提計入成本費用中的數額，借方反映實際發生的各項支出，貸方余額反映已預提但尚未使用的數額。

　　(五)"主營業務成本"賬戶

　　屬損益類賬戶，用以核算公司當期確認的工程實際成本。

　　月終，確認的工程實際成本，記入本賬戶借方，轉入"本年利潤"賬戶時記入本賬戶貸方，結轉后本賬戶應無余額。

　　第六章 直接費用分配

　　第十五條 如果只有一個成本計算對象，直接費用可直接計入各項成本項目中;如果有兩個以上成本計算對象，則需根據一定方法對直接費用進行分配。

　　(一)人工費分配

　　人工費應根據分公司制定的各類人員的工時定額，分配計入工程成本。應計入工程成本中的職工福利費按同一分配標準分配計入。

　　(二)材料費分配

　　可直接區分受益對象的材料費，根據領料單直接計入受益對象的成本;幾個項目共同發生的材料費，可按以下方法在各項目之間進行分配：

　　某種材料費分配率=(當期發生該種材料費用總額÷各受益對象計量數量之和)×100%

　　某成本計算對象應分配材料費=該成本計算對象計量耗用量×該種材料費分配率

　　如果該類材料采用計劃成本核算，則月末應按相同的分配率分配材料成本差異。

　　(三)機械使用費的分配

　　機械使用費和外租設備租金直接根據設備管理處提供的資料分配計入有關項目成本。

　　(四)其他直接費分配

　　施工過程中發生的其他直接費，如果有兩個以上項目共同受益，采用預算成本法在相關項目之間分配。計算公式如下：

　　其他直接費分配率=(其他直接費實際發生數÷各成本計算對象其他直接費預算數之和)×100%

　　某成本計算對象應分配其他直接費=該成本計算對象其他直接費預算×其他直接費分配率

　　第七章 待攤費用和預提費用的歸集和分配

　　第十六條 待攤費用是指已經發生或已經支付，但應由本期和以后各期工程成本共同負擔的、分攤期在一年以內的多項費用。包括：

　　(一)一次發生數額較大、受益期較長的大型施工機械的安裝、拆卸及輔助設施費;

　　(二)一次發生數額較大、受益期較長的施工機械進出場費;

　　(三)一次發生數額較大的勞動力招募費、職工探親路費、探親期間的工資;

　　(四)一次發生數額較大的財產保險費用、排污費、技術轉讓費;

　　(五)一次領用大量低值易耗品的攤銷;

　　(六)在施工生產經營活動中，支付數額較大的契約、合同、公證費、簽證費、科學技術和科學經營管理咨詢費;

　　(七)預付報刊訂閱費;

　　(八)其他費用。

　　以上費用發生時記入"待攤費用"，然后分期攤入受益對象成本費用中去。在攤銷時應區分待攤費用與長期待攤費用的界限，且攤銷期一旦確定，不可任意變更，不得把攤銷費用作為調節工程成本的工具。

　　第十七條 預提費用是指分月計入工程成本，但在以后月份才支付的費用。主要包括：

　　(一)預提收尾工程費用。是指工程已經完成，具備了使用和投產條件，但由于材料或設備短期內不能解決等客觀原因，影響收尾工作的進行，而預提計入工程成本的收尾工程費用。其預提須具備以下四個條件：

　　1.經建設單位同意并已辦理竣工結算;

　　2.由施工企業提出收尾工程清單，列明項目名稱，并附計算依據;

　　3.預提的數額不得超過收尾工程的預算成本;

　　4.經主管部門審查和財政部門批準。

　　(二)預提固定資產修理費用。

　　(三)其他經有關部門批準的預提費用，如預提借款利息等。

　　第八章 輔助生產費用的歸集與分配

　　第十八條 輔助生產是指非獨立核算的生產部門從事加工修理以提供產品或勞務服務的活動。輔助生產所發生的費用要通過"輔助生產"賬戶歸集與分配。

　　(一)輔助生產費用的歸集

　　輔助生產部門發生的各項生產費用，先在"輔助生產"賬戶歸集，月終再按一定方法計入各成本計算對象中。

　　(二)輔助生產費用的分配

　　對于輔助生產部門歸集的輔助生產費用，月末按受益項目可采用"交叉分配法"、"直接分配法"等方法進行分配。

　　第九章 間接費用的歸集與分配

　　第十九條 工程成本中的間接費用是指公司所屬的直接組織生產活動的施工管理機構，如工程處等所發生的施工管理費。一般包括：施工管理部門工作人員的工資及獎金、職工福利費;行政管理用固定資產折舊費及修理費;物料消耗、低值易耗品的攤銷;取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保修費、勞動保護費、排污費等。

　　間接費用發生時，先在"工程施工--間接費用"賬戶歸集，月末再按有關工程人工費或直接費用的比例等進行分配，記入各工程成本中。分配的計算公式如下：

　　間接費用分配率=[本月發生的施工間接費用÷各工程發生的人工費(或直接費用)之和]×100%

　　某項工程應分配的間接費用=間接費用分配率×該項工程本月實際發生的人工費(或直接費用)

　　根據以上程序的計算與分配，就可以求出某一成本計算對象本期發生的全部費用。

　　第十章 已完工程實際成本的確定

　　第二十條 為了分期確定損益，在有未完工程的情況下，需要將按照成本計算對象歸集的施工費用，在已完工程和未完工程之間劃分。其平衡公式如下：

　　已完工程實際成本=月初未完施工實際成本+本月發生全部施工費用-月末未完施工實際成本

　　計算文章文章來源自 物業經理人

　　本期已完工程成本的關鍵是確定期末未完施工成本。通常有如下兩個情況：

　　(一)期末未完施工在全月工作量中所占的比重較小，且未完施工的實際成本不易求得。這種情況下，可以把期末未完施工的預算成本視同其實際成本，期末未完施工的預算成本可按如下方法確定：

　　1.估量法：即"約當產量法"，是根據在施工現場盤點后確定的未完施工實物量，經過估計，將其折合成相當于已完工程實物量，然后乘以該分部分項工程的預算單價。公式如下：

　　月末未完施工的預算成本=月末未完施工折合成已完工程實物量×該分部分項工程預算單價

　　2.估價法：是先確定分部分項工程內各工序耗用的直接費用占整個預算單價的百分比，用以計算出每個工序的單價，然后乘以未完施工各工序的完成量，以確定未完施工的預算成本。其計算公式如下：

　　某工序單價=分部分項工程預算單價×該工序耗用直接費用占預算單價的百分比

　　期末未完施工預算成本=∑(未完工程中某工序完成量×該工序單價)

　　(二)如期末未完施工在當月工作量中所占的比重較大，應選擇本期已完工程的預算成本與期末未完工程的預算成本作為標準，分配實際生產費用。公式如下：

　　某工程本期未完工程實際成本=[(該工程期初未完施工成本+該工程本期發生的生產費用)÷(該工程本期已完工程預算成本+該工程期末未完工程預算成本)]×該工程本月未完工程預算成本

　　第十一章 竣工工程成本決算

　　第二十一條 對于已竣工的工程，應編制"竣工成本決算"。

　　(一)竣工成本決算編制的程序

　　1.工程竣工后，應及時編制"工程竣工結算書"，確定該項工程的全部預算成本和預算總造價，以便與建設單位進行工程價款的最終結算。

　　2.對工程剩余材料進行盤點，分別填制"退料單"或"殘料交庫單"，辦理退庫手續，沖減工程成本。

　　3.檢查各項費用是否全部記入竣工工程的"工程成本卡"。既需防止多記、重記或錯記，又要避免漏記或轉移，保證竣工工程實際成本準確無誤。

　　(二)竣工成本決算的填制方法

　　1.從各單位工程的"工程價款結算單"上按照預算成本的計算方法，逐一計算各單位工程的預算總成本及分項預算成本，并填入表中對應項目內。

　　2.根據預算成本數和實際成本數，分項計算成本降低額、降低率。

　　3.從竣工工程分項工程預算表上匯總計算竣工工程的預算耗量，從有關原始記錄中匯總計算工、料、機的實際耗量，并填入對應項目中。

　　4.項目竣工時，應先填各單位工程"竣工成本決算"，然后根據所有單位工程竣工決算匯總填制項目竣工總決算。

　　竣工工程成本決算一般應一式若干份，其中一份連同竣工工程的工程結算書等資料一起保存，建立竣工工程技術經濟檔案，備日后查閱。

　　第十二章 期間費用的核算

　　第二十二條 期間費用是指不能直接歸屬于某個特定項目的費用。它容易確定發生的期間，但難以判別所應歸屬的項目，因而在發生的當期便從當期損益中扣除。期間費用包括管理費用、財務費用和營業費用。

　　第二十三條 管理費用

　　管理費用是指公司行政管理部門為管理和組織經營活動的各項費用，包括公司經費、工會經費，職工教育經費，勞動保險費，待業保險費，董事會費，咨詢費，審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費，土地損失補償費，技術轉讓費，技術開發費，無形資產攤銷，業務招待費，壞帳損失，存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)以及其他管理費用。

　　第二十四條 財務費用

　　財務費用是指公司為籌集資金而發生的各項費用，包括公司生產經營期間發生的利息支出(減利息收入)、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費以及籌資發生的其他財務費用等。

　　第二十五條 營業費用

　　營業費用是指公司在市場開發等過程中發生的各項費用，如廣告費、展覽費等等。

　　第十三章 附則

　　第二十六條 本制度由公司財務部擬訂，報總經理辦公會批準后執行，其解釋、修改權歸總經理辦公會。

　　第二十七條 本制度自200*年*月*日起執行。文章來源自 物業經理人

篇2：物業公司成本費用管理制度

　　物業公司成本費用管理制度

　　為了加強成本控制，降低費用消耗，提高企業效益。合理運用財務手段對管理處的各項開支進行監控，便于公司各部門、各管理處的日常工作。特制定本制度:

　　一、總則

　　1、成本費用管理采用下達本計劃和費用瞀的管理模式進行管理，并實行總裁"一支筆"審批的原則;

　　2、成本費用開支實行集中審批、歸口管理、財務監督、分級把關的方式對各項費用開支進行日常管理;

　　二、成本費用報銷審批程序

　　1、符合成本費用開支標準的日常費用開支，在備用金使用限額內的由管理處主任批準后從備用金中直接支付。各收款室集中辦理費用報銷、補充備用金手續;

　　2、超出管理處批準權限及限額的成本費用支出，由各部門、管理處提出申報計劃，經物業公司各歸口部門審批、總經理簽署批準意見;財務部根據經批準的申請計劃安排資金;

　　3、各項材料物資的采購，實行按月計劃申報采購的方式進行管理，具體實施參照《關于對材料物資實行計劃采購的規定》;

　　4、對備用材料缺貨、確因需要一日內難以批復的緊急支付(含超出備用金限額及權限)，管理處主任可事先特別注明并簽署同意支付批準支付，收款室從備用金中支付，但應在費用支出后的次日補辦報銷手續，經公司審批報銷后方有效支付。對因管理處控制不嚴、詢價過高而造成的經濟損失由具體經辦人員及批準人負責。

　　5、歸口管理部門:

　　公用水電費，公共設施設備維護費，維修物資材料采購，歸口物業公司工程部管理;

　　人員工資，辦公費、汽車使用費，郵電通訊費，交通費，交際應酬費、辦公用品、用具、設施設備采購，歸口物業公司行政部管理;

　　一次性采購計劃或一次性工程維修計劃在1萬元以上的須經集團工程、預算等有關部門審批后方可付款。

　　三、成本費用開支標準

　　(一)辦公費:由物業公司行政部按人均20元的標準集中管理，按部門匯總，控制使用;

　　(二)交通費:采取定額包干的方式。對確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標準掌握使用，超支不予報銷，節約不補。正常因上下班發生交通費用支出的一般不予報銷，特殊情況及執行特殊任務開支的交通費，由總經理特批。

　　(三)郵電通訊費:由集團公司配備的通訊工具的，按集團公司有關報銷標準報銷。經公司批準，由自己購買配備通訊工具的，按以下標準報銷:

　　(略)......

　　通訊費用報銷時間為費用有效期截止日。

　　對公司各管理處(部門)辦公電話、值班電話發生的聲訊費用原則上由電話的使用人承擔，從其當月工資中扣回。對金額較大的，由行政部查出聲訊費金額、撥打時間及電話號碼交由各管理處(部門)確定責任人，除扣除有關聲訊費外，并處以費用1~5倍的罰款。

　　(四)交際應酬費:為便于公司各項工作的正常開展，在業務交往及公關活動中，確因工作需要發生交際應酬費用蝗，必須遵循如下制度:

　　1、開支范圍:

　　A、開發經營項目，提高盈利能力，溝通住處渠道，為企業的發展起重大促進作用的;

　　B、政府的綜合經濟管理部門(工商局、稅務局、國土局、住宅局、城管、環保、治安等)因例行檢查或其他需要必須開支的;

　　C、對企業利益有重大影響的其他相關部門;

　　D、經總裁特別批準的必要開支。

　　2、開支標準:

　　A、管理處主任級招待費開支標準為50元/人，每次招待費支出總額不得超過600元，特殊情況應經總經理批準;

　　B、總經理級招待費開支標準為80元/人，每次招待費支出總額不得超過1200元，特殊情況或特別消費應由總裁特批;

　　C、集團公司副總裁級參加的業務招待按集團公司有關規定及標準執行;

　　D、集團公司及物業服務公司對各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報銷招待費用。

　　3、報銷原則:

　　A、對超出報銷標準及權限的招待費開支一律不予報銷，特殊情況必須補辦書面審批手續，經總經理批準后方可報銷。超出總經理批準權限的報經總裁批準后報銷;

　　B、堅持實事求是的原則，嚴禁假公濟私、虛報冒領、騙取公款，一經發現按貪污論處;

　　C、嚴格控制陪同人員數量，陪同人數一般不得超過4人，由公司或管理處(部門)主要負責人及相關部門人員參與即可。

篇3：房地產成本費用項目及核算內容

　　4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎設施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設施費

　　6)開發間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:m.airporthotelslisboa.com)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

　　(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改

　　造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

　　■基礎設施費

　　指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:

　　(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

　　(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。

　　(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。

　　(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:

　　(1)土建工程費

　?、倩A工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。

　?、谥黧w工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。

　?、塾屑坠┎牧系?還應包括相應的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　?、匐姎?強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。

　?、劢o排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

　?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

　?、菘照{安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

　?、尴腊惭b工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

　?、呙簹獍惭b工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

　?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

　?、嵘鲜龈黜椚缬屑坠┎牧?、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

　　(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設施費

　　指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:

　　(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:m.airporthotelslisboa.com)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

　　(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

　　(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。

　　■開發間接費

　　指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:

　　(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

　　(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。

　　4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:

　　■營業費用

　　指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

　　(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

　　(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

　　■管理費用

　　指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經費和職工教育經費。

　　(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

　　(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務費用

　　指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。