休閑會館外包部門管理制度

　　為加強各承包部門與會館的全面合作，特制定以下各個部門的管理條例，條例下發后，各部門人員必須切實執行，各承包方負責人要仔細閱讀并認真領悟。會館若發現部門員工違紀，將不對個人進行處罰，而是直接針對承包負責人進行處罰。

　　搓澡師管理制度

　　1.違反以下條例規定者，處以罰款50-200元

　　a)搓澡工形象嚴重影響公司整體形象

　　b)不按規定的時間到崗或不走員工通道

　　c)工作期間不講普通話而引起客人明顯不悅或對客人不禮貌

　　d)單據書寫錯誤下錯手牌在總臺造成投訴

　　e)私自動用公司設施或私用公司備品

　　f)故意浪費公司能源不能按要求節水節電

　　g)衛生檢查達不到公司要求影響客人消費

　　h)工作期間看書閱報睡崗竄崗

　　i)私傳流言造謠釁事挑戰正常管理

　　j)不了解公司服務狀況誤導賓客消費調查屬實

　　2.違反下列規定者，處以罰款200-500元

　　a)因承包人工作安排不當或為提高個人收入私自減少工作人員，造成服務人員短缺影響公司正常營業

　　b)粗心大意下錯手牌或補單詐單，造成賓客激烈投訴

　　c)硬性推銷或未經顧客允許私自加單破壞正常管理

　　d)因搓澡手法及質量造成賓客人身傷害

　　e)浪費能源屢教不改

　　f)不服從洗浴部正常下達的工作指令

　　g)利用工作之便服務不下單或經核實私收賓客現金不交

　　h)弄虛作假欺詐賓客或為多增加搓澡數量而私自減少服務程序

　　i)工作期間酗酒、在禁煙處吸煙或因出言不遜與賓客爭斗

　　j)肆意違反公司管理規定情節嚴重或虛報業績詐取公司利益

篇2：物管企業如何進行外包保安管理

　　物管企業如何進行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司通過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防范的保安員。據了解，目前．深圳市注冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防范工作?？上攵?，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。

　　從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實．很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要窗口，這使物管企業左右為難。

　　其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗．在此總結出來，希望能夠對物管企業能夠有所借鑒。不當之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時要慎重

　　深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應采取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，通過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。通過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位．而且．擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面占的優勢也比較大，這為以后挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關于雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散．

　　3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會信譽好的保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業滿意的人員．

　　4、進駐前的培訓必不可少

　　當保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。

　　第二，保安人員進駐物管企業初期階段

　　l、進駐后的培訓非常重要

　　除了在進駐前需進行培訓之外．進駐后一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型．還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業余時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對于不合格的人員應及時淘汰．為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規范化的制度推行下去并堅決執行

　　保安服務公司都有自己的一些規章制度，但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，并堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設施、生活環境應保證質量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性．

　　第三，正常管理運作階段

　　1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理

　　物管企業將保安外包之后，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那么這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發了工資便游戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導、避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。

　　3、認識清楚軍事訓練的真正目的

　　很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操．擒拿格斗，軍體拳等．其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律、一支好的保安隊伍，應培訓其善于處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。

　　4、團隊文化建設的重要性

　　團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念．作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現，如開展一些有利于團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升。

　　最后，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對于總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預防措施進行預防，避免問題的重復出現。

篇3：外包政府機關物業管理模式利弊

　　外包政府機關物業管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會化，于專業化物業服務企業和政府機關本身都提出了新的挑戰，這是社會發展的必然。

　　中國政府機關樓的物業服務，前后大體經歷了三種模式。第一種模式是傳統地設立后勤編制，對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業服務工作納入政府機關事務的行政管理之中，這是建國后數十年來計劃經濟體制下的產物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機關對后勤編制實施改革，引入企業化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務工作向規范化、標準化邁進。

　　倡導后勤保障能力和市場競爭意識，這是先期導入專業化物業服務的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產權與使用權沖突和維修養護上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產生了第三種模式，如以蓮花物業接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業、萬科物業接管國家建設部大院為代表，這是一種由政府機關全權委托專業化物業服務公司管理政府機關物業的模式，這種模式下，由物業服務企業針對政府機關樓宇及相關物業的實際情況，量體裁衣地準備物業服務實施方案，合理議價，財務公開，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業服務，通過物業服務企業本身的管理綜合服務和文化背景，給機關工作人員提供安全、文明、優美、舒適的辦公環境，這是物業服務在新形勢下外延拓展的標志，同時也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會化的機關辦公樓物業服務模式也遇到了質疑:首先，因為物業服務工作如保安、清潔、維修等事務的外包，黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監控措施，會導致責任糾紛；然后，現代公務員與作為物業服務操作層人員的一線員工距離感太大，給事實上的責任物業服務單位增添了難度，形成了風險；再者，如果在后勤--物業服務外包過程當中存在暗箱操作，也容易產生腐敗的溫床，一旦質次價高的物業服務介入，將有損于納稅人對政府的信心。

　　然而，從近年實踐的效果看，機關后勤社會化外包物業服務仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言，利在當前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則?，F代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報，但是，以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產生的人力成本--包括諸如車隊、衛生所、機關幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實際創造的經濟、社會效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業經費用來養活政府機關的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內部委托企業化物業服務模式，都無法規避財政負擔過重這一現實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式，讓實力雄厚、知名度高的專業化物業服務企業介入，依照契約為政府機關樓宇提供高效、優價的物業服務服務，充分關注政府機關樓宇的節能降耗及其設施設備的生命周期規劃，以最大限度地滿足物業的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業服務，已成為現代公共行政改革的一個重要環節，同時也為后勤社會化的發展指明了方向。

　　通過現代物業服務所體現出的一些基本特征，如清新優雅的環境、方便迅捷的維修和規范服務、健全的信息接收與反饋機制，政府機關工作人員將在實際上享受到高質量的生活與工作環境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務，提高其工作效率；同時，物業服務的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對物業服務企業而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先，政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業服務項目優良的現金流，這是提供了一個極好的舞臺供物業服務企業盡展所長，持續改進自身的管理水準；其次，“服務于為公眾服務的人”，接管政府辦公物業將急速提升該企業在特定地區的行業知名度，在當地市場競爭中取得制高點；最后，政府機關物業的接管，將帶給該物業服務企業較好的外部政策環境和行政支持，使之得到實質上的新的發展契機。這里作為物業服務企業應當充分研究政府機關物業的特殊性，在嚴格依照合同約定規范服務的同時，應當學習相關的行政管理知識，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業使用人的信任與支持，在這一基礎上大膽創新、提升服務質量。通過專業化物業服務的全新定位，將由此塑造出風格穩重、特色鮮活的現代政府機關形象。

　　物業服務屬于“勞動密集型”產業，它的發展將有效地緩解社會就業的壓力，在政治哲學當中，“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業服務，實際上有利于每個人(政府公務員和物業服務工作人員)發揮其地位上的相對優勢，通過交易使社會勞動成果總和上升；它同時又是一個“收入再分配”的過程，既節約了國家經費，又滿足了最底層勞動者的工作需求，所以從大范圍和長遠來看，利在于民，功在國家。

　　總而言之，政府機關樓外包物業服務，對兩方(政府和企業)所存在的風險都是潛在的，隱性的，需要認真加以對待，而其好處則是現實的，長遠的--且都是經濟效益可觀，而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!